Qu'est-ce que l'Assurance Hypothécaire Privée (PMI) ?

NDLR: voici une excellente contribution au sujet du PMI de mon ami Ben Feldman.

J'ai récemment atteint ce moment de la vie où je commence à penser à acheter une maison.

Je suis prêt à m'installer et j'aime l'idée de posséder ma propre maison. Au fur et à mesure que j'ai commencé à faire mes recherches, j'ai également réalisé à quel point tout le processus peut être accablant.

Il y a beaucoup de choses à considérer lors de l'achat d'une maison - du quartier dans lequel vous voulez vivre, à la taille de la maison que vous voulez, au type de prêt hypothécaire qui vous convient le mieux.

Mais une chose qui a tendance à être oubliée pendant le processus d'achat d'une maison est tous les coûts supplémentaires que vous pourriez avoir à payer en plus du prix de la maison. L'un de ces coûts supplémentaires est l'assurance hypothécaire privée (PMI), et selon certaines estimations, les propriétaires peuvent payer entre 100 $ et 500 $ par mois pour le PMI.

Il existe des moyens d'éviter de le payer, selon le type de financement que vous utilisez pour acheter votre maison.

Tout le monde n'a pas besoin de payer une assurance hypothécaire privée, mais chaque acheteur potentiel doit comprendre son fonctionnement et être en mesure d'évaluer s'il en a besoin ou non.

Qu'est-ce que l'assurance hypothécaire privée (PMI)?

Dans la plupart des cas, lorsque vous payez pour tout type d'assurance, cela signifie que vous êtes protégé d'une manière ou d'une autre contre les événements inattendus. Cependant, le PMI est différent des autres types d'assurance, car le PMI protège en fait votre prêteur, pas vous.

Le PMI fonctionne comme une police d'assurance pour votre prêteur afin de le protéger contre les pertes qui pourraient survenir si vous ne remboursiez pas vos versements hypothécaires.

Malheureusement, en tant que propriétaire, vous devez payer la prime mensuelle d'assurance prêt hypothécaire même si vous n'en bénéficiez pas. Vos versements PMI seront inclus dans votre versement hypothécaire mensuel avec votre capital, vos intérêts et (éventuellement) vos impôts fonciers et votre assurance habitation.

Combien coûte le PMI ?

Le montant que vous devez payer pour le PMI chaque mois dépend de votre cote de crédit et quelques autres facteurs, y compris le montant de votre prêt. Plus votre prêt est élevé et plus votre pointage de crédit est bas, plus votre paiement PMI sera élevé. Généralement, le PMI coûte environ 0,5% à 1% de la valeur du prêt par an.

Par exemple, si vous avez un bon crédit et achetez une maison pour 400 000 $ avec un acompte de 10 %, vous devrez peut-être payer environ 170 $ par mois pour le PMI. Si votre pointage de crédit est inférieur, vous devrez peut-être payer 270 $ par mois (ou plus) pour la même assurance hypothécaire.


Quand le PMI est-il requis ?

Étant donné que le PMI aide votre prêteur à éviter les risques, le PMI n'est requis que lorsque votre acompte est inférieur à 20%. Lorsque vous avez un acompte de 20 % ou plus, il y a moins de risque pour le prêteur, donc le PMI n'est pas requis.

Même si vous commencez à payer le PMI, cela ne signifie pas que vous devez le payer pour toujours. En fait, votre prêteur est tenu de résilier votre assurance hypothécaire privée lorsque le solde de votre prêt tombe à 78 % du prix initial de la maison. Vous pouvez également être proactif et demander l'annulation de votre PMI lorsque le solde de votre prêt tombe à 80 %.

Comment éviter le PMI

Puisqu'il peut prendre un gros morceau de votre budget mensuel, de nombreux acheteurs de maison recherchent des moyens d'éviter de payer le PMI. Voici quelques-unes des méthodes les plus courantes :

Versez un acompte plus important : Une façon d'éviter le PMI est d'augmenter votre acompte à 20%. Plus facile à dire qu'à faire, non? Si vous avez un membre de votre famille ou un ami qui est prêt à verser de l'argent pour votre mise de fonds, cela serait certainement utile. Il n'est pas rare qu'un parent ou un grand-parent investisse dans la maison de son enfant (ou de son petit-enfant) pour faciliter la gestion de ses paiements mensuels.

Réalisez un investissement immobilier : Pour ceux qui n'ont pas de membre de la famille avec de l'argent supplémentaire, ou qui ne veulent pas surcharger leur famille, il existe des entreprises qui investissent aux côtés des acheteurs de maison dans leur maison. Ces entreprises vous donneront de l'argent pour votre mise de fonds en échange d'une part de la valeur nette de la maison. Par exemple, Unisson (voir l'avis de PT) contribueront généralement jusqu'à la moitié de votre acompte (parfois plus) avec leur programme Unison HomeBuyer. En retour, ils partagent une partie des gains ou des pertes du prix de la maison lorsque vous la vendez.

Utilisez un prêt hypothécaire ou un prêt 80/10/10 : Vous pourrez peut-être éviter le PMI en souscrivant un deuxième prêt en plus de votre premier prêt hypothécaire. C'est ce qu'on appelle un « prêt de ferroutage » ou « prêt 80/10/10 » car il nécessite généralement un acompte de 10 % et d'emprunter 10 % supplémentaires dans un deuxième prêt de sorte que le premier montant du prêt hypothécaire correspond à 80 % du prix de la maison.

Le problème avec cet arrangement est que les prêts de ferroutage peuvent être risqués. Ils ont souvent des taux ajustables, ce qui peut augmenter vos paiements à l'avenir, et ils doivent souvent être remboursés sur 15 ans au lieu de 30 ans. Pour ces raisons, il est généralement préférable d'utiliser un acompte de 20 % lorsque cela est possible. Il peut aussi être plus difficile de se qualifier pour ce type de financement, donc tout le monde n'y a pas accès.

Demandez une assurance prêt hypothécaire payée par le prêteur : Il existe une autre option pour éviter le PMI. Vous pouvez opter pour votre prêteur pour payer l'assurance hypothécaire, ce qui signifie que vous devez payer un taux d'intérêt plus élevé. C'est ce qu'on appelle « l'assurance prêt hypothécaire payée par le prêteur » ou LPMI. Bien qu'il semble bien que votre prêteur paie le PMI à votre place, en réalité, vous payez toujours le coût en raison du taux d'intérêt plus élevé (généralement au moins 0,5% de plus).

Si vous envisagez sérieusement le LPMI, vous devrez calculer combien vous économiserez sur le PMI par rapport au montant supplémentaire que vous dépenserez en paiements d'intérêts. Si les calculs tournent en votre faveur, cela vaut peut-être la peine de le faire. Vous devez également garder à l'esprit que vos paiements d'intérêts couvrent la durée du prêt, alors que le PMI peut être annulé dès que vous avez atteint 20 % de la valeur nette du logement.

Parlez aux prêteurs communautaires locaux : Les prêteurs locaux, tels que les coopératives de crédit, proposent parfois des programmes où le PMI n'est pas requis. Ces programmes varient d'un État à l'autre, vous devrez donc faire des recherches approfondies sur un tel programme avant de décider s'il vous convient. Dans de nombreux cas, ces programmes ont des critères d'admissibilité spécifiques tels que des cotes de crédit minimales ou des limites de revenu maximales.

Comment se débarrasser du PMI

Si vous finissez par obtenir un prêt hypothécaire pour lequel vous devez payer le PMI, vous devez savoir que vous pouvez demander au prêteur d'abandonner l'assurance de votre versement hypothécaire une fois que vous avez accumulé au moins 20 % d'équité dans votre domicile.

De plus, votre prêteur est tenu d'annuler automatiquement vos paiements PMI lorsque votre valeur nette est égale à 22% du prix de la maison ou lorsque vous atteignez le milieu de la durée du prêt. Alors que le paiement PMI devrait éventuellement disparaître, il est préférable d'appeler votre prêteur et de lui demander de l'abandonner dès que vous êtes éligible.

Conclusion

Peu importe ce que vous choisissez en fin de compte, savoir comment fonctionne le PMI et comprendre comment l'éviter vous donner une meilleure chance de réussir l'achat d'une maison et d'obtenir le financement qui vous convient le mieux toi. Au fur et à mesure que vous avancez dans votre processus de prise de décision, assurez-vous de comparer tous les choix et de vous concentrer sur ce qui a du sens pour vous et votre famille.

Benjamin Feldman est un écrivain et passionné de finances personnelles qui vit avec sa femme dans la région de la baie de San Francisco. Il est actuellement directeur de Contenu à l'Unison, où il supervise la création et la promotion de contenu pour éduquer les acheteurs de maison et les aider à atteindre leurs objectifs.