Mon premier bien locatif: pas un bon investissement

Mettre à jour: Il s'avère que cette propriété locative EST un très bon investissement. Les postes vacants ont été nuls, le loyer a été augmenté de 100 $ et les dépenses liées aux réparations et à l'entretien ont été minimes. Voir mon analyse de flux de trésorerie actuelle ici affichant des rendements d'environ 10 % (même avec les paiements de principal inclus).

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Mise à jour précédente : Certains ont suggéré que je retire le principal de cette dépense puisque cela me revient sous forme d'équité. Le capital est en moyenne de 207 $ par mois en 2012, ce qui fait de mes dépenses annuelles totales 17 940 $ - 2484 $ = 15 456 $. Cela produirait un rendement de 10 % avec un taux d'inoccupation de 0 %. Est-ce une façon appropriée de calculer le rendement?

Êtes-vous intéressé à posséder un bien locatif pour créer trésorerie supplémentaire?

Eh bien, suivez-moi au cours des prochaines semaines et des prochains mois et regardez-moi faire toutes les erreurs de débutant pour vous.

Je suis officiellement propriétaire d'un bien locatif. Voici les statistiques de mon unité de location :

• Maison de ville de 2182 pieds carrés
• 3 chambres et 2.5 salles de bain
• Construit en 2007
• Excellent district scolaire

Cette propriété a beaucoup de choses à faire: de bonnes écoles, une faible criminalité, de nombreux emplois, un accès rapide aux magasins, à l'éducation et à la ville. C'est aussi une maison de ville, donc l'entretien se ferait uniquement à l'intérieur.

L'achat

Rien de bien excitant dans l'achat de notre location. C'est en fait notre ancienne maison. Nous venons d'acheter un nouvel endroit et avons décidé de garder ce bien en location. Nous avons acheté ce bien locatif en 2007 pour 205 000, en mettant 20% de moins. Nous refinancé en août 2011 à 30 ans au nouveau taux de 4,875%. Le montant actuel des gains est de 156 004.31. Zillow.com évalue la propriété à 197 800 $. Par conséquent, vous pourriez dire que j'ai actuellement 41 796 $ investis dans cette propriété.

Échec de la règle des 1 %

Une bonne règle de base lors de l'évaluation de votre premier bien locatif est de voir s'il respecte la règle des 1 %. Cela signifie que le prix que vous pouvez louer la propriété pour chaque mois est égal à au moins 1% du prix d'achat de la propriété. Pour de nombreux professionnels de l'immobilier, c'est un moyen de savoir rapidement si le bien sera en mesure de produire un trésorerie positive annuellement.

En utilisant cette règle, mon unité a été achetée pour 205 000 $ et devrait pouvoir être louée pour 2050 $ par mois. Malheureusement, je ne peux pas le louer pour autant. Je devrais pouvoir obtenir 1750 $ par mois, soit 0,85%. Ce n'est pas mauvais, mais cela me permet de savoir qu'il se peut qu'il soit proche de savoir si je peux encaisser cette propriété. Certains ont suggéré que 0,7% est le seuil absolu lors de l'évaluation initiale des propriétés.

Qu'en est-il du retour ?

Quant au rendement attendu, d'abord investissement immobilier va le couper près. La propriété devrait être louée pour 1750 $ en fonction de ce que je vois avec des unités similaires dans le quartier.

Revenu locatif brut

Loyer – 1 750 $

• x 10,5 mois (10 % d'inoccupation) = 18 375 $

Taux de vacance alternatifs

• x 11 mois (vacance de 7,5 %) = 19 250 $
• x 12 mois (0 % d'inoccupation) = 21 000 $

Dépenses

• Hypothèque – 842 $
• Taxes foncières – 353 $
• HOA – 175 $
• Assurance 25 $
• Réparation et entretien 100 $*

• Total = 1495 $

• x 12 mois = 17 940 $

*Les frais de l'HOA incluent l'entretien de la pelouse et les réparations structurelles externes.

Revenu locatif net

Soustrayons maintenant nos dépenses de notre revenu brut et déterminons notre revenu net et notre potentiel de retour sur investissement.

Revenu net de location par an = 18 375 $ – 17 940 $ = 435 $

• Retour sur investissement = 435 $ / 41 796 $ (argent investi dans la location) = 1,04 %

Taux de vacance alternatifs

• Rendement avec 7,5 % d'inoccupation = 1310 $ / 41 796 $ = 3,13 %
• Rendement avec 0% d'inoccupation = 2060 $ / 41 796 $ = 4,93 %

Sur la base de ces chiffres, il semble que je pourrais gagner entre 400 $ et 2000 $ la première année. Les rendements pourraient être pires, mais ils sont assez mauvais compte tenu de l'argent que j'y ai immobilisé, de la dette que je porte et du temps que j'utilise pour le gérer. Les rendements ne s'approchent pas des 10 % suggérés par Jim Randel dans son livre sur immeubles de placement.

Alternativement, je pourrais prendre les 41 796 $ et gagner 1,25% dans un compte d'épargne en ligne assuré par la FDIC dès maintenant. Je pourrais aussi le prendre et l'investir sur le marché et obtenir un rendement beaucoup plus élevé sans effort.

L'essentiel est que même si cette propriété fonctionne à son potentiel le plus élevé (c'est-à-dire pas de réparations majeures et pas de vacances prolongées), ce n'est toujours pas un excellent retour sur mon argent. J'ai une appréciation potentielle à espérer un jour, mais cela peut être une chimère.

Je suppose que je pourrais augmenter le prix de location à 1800 $, mais cela ne rapporterait que 500 $ supplémentaires et augmenterait probablement mon temps d'inoccupation.

Quelles sont vos pensées, les gars et les filles? Dois-je conserver le bien pour ce type de retour? Y a-t-il quelque chose qui m'échappe? Puis-je augmenter le rendement de la propriété d'une manière ou d'une autre (soit en ajoutant de la valeur, soit en augmentant l'effet de levier) ?

Perception des loyers	ACH gratuit 2,99 $ Paiement express	Frais ACH de 2 $ Frais de 3,5 % pour les cartes de crédit ou de débit	Paiements TEF de 0,050 $ Frais de 2,75% pour carte de crédit
Délai de dépôt	4-5 jours ACH 3 jours express	3 jours	1-2 jours
Restreindre les paiements partiels	Fin de bail	Oui	Oui
Comptes de dépôt multiples	Oui	Oui	Oui, moyennant des frais supplémentaires
Frais de retard automatique	Fixé	Fixe ou %	Fixé
Vérification des antécédents	$24.99-$39.99	$18.95-$34.95	Dépistage de base: 15 $ Prime: 18 $
Vérification de crédit	$24.99-$39.99	$35	Une partie du dépistage (ci-dessus)
Bail numérique	Non	Fait partie des plans payants	Disponible
Assurance locataire	Disponible	Disponible	Disponible
Commencez avec Cosy	Créer un compte gratuitement	Commencez un essai gratuit avec Buildium

À propos de Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, alias "PT", est CPA, blogueur, podcasteur, mari et père de trois enfants. PT est également le fondateur et PDG de la conférence et du salon professionnel de l'industrie des finances personnelles, FinCon.

Il a créé Part-Time Money® en 2007 pour partager ses conseils sur l'argent, se tenir responsable (tout en rembourser plus de 75 000 $ de dettes) et rencontrer d'autres passionnés par la transition vers la finance indépendance.