Que faire si votre locataire rompt le bail

Tôt ou tard, vous recevrez l'avis tant redouté de votre locataire qu'il doit rompre le bail. Peu importe combien vous vous préparez, il n'est généralement pas amusant de s'arrêter et de céder une unité locative avant la date prévue.

Mais il y a certaines choses que vous pouvez faire pour minimiser la douleur, à la fois avant même de signer avec le locataire et après avoir découvert qu'il rompt le bail. Explorons ce sujet ensemble… assurez-vous de laisser vos commentaires utiles ci-dessous.

Mon locataire (mon premier et unique) a récemment rompu son bail. Il avait 20 mois dans un bail de 24 mois. Dans l'ensemble, l'expérience de la rupture de bail a été positive en raison d'un marché locatif local solide, d'un bon timing et d'une solide communication de la part de mon locataire, à partir du jour où nous avons pris contact pour la première fois.

C'est à cela que sert votre contrat de location

L'une des principales raisons pour lesquelles vous devriez toujours avoir un contrat de location solide

avec vos locataires est pour que vous sachiez tous les deux à quoi vous attendre en cas de rupture de bail. La plupart des baux comportent une clause d'abandon qui décrit ce qui se passe lorsque le locataire part.

Dans la plupart des cas, le recours va vous permettre en tant que propriétaire d'être indemne (c'est-à-dire de récupérer auprès du locataire la perte de revenus locatifs). Ainsi, lorsque votre locataire vous fait savoir qu'il part plus tôt, vous devez immédiatement lui rappeler cette clause et lui dire que vous conserverez son dépôt de garantie jusqu'à ce que vous puissiez relouer le logement.

• Si vous pouvez le louer immédiatement, ils récupéreront leur dépôt moins les dommages ou autres frais décrits dans votre accord.
• S'il faut plus d'un mois pour relouer le logement, le dépôt de garantie (si un mois de loyer) est maintenant à vous et vous leur facturerez plus de loyer impayé.

Si le locataire vient de se lever et part et que vous finissez par subir une perte parce que vous ne pouvez pas relouer le logement, vous devrez alors poursuivre le paiement de votre ancien locataire. Voici un guide intelligent de SFGate pour vous aider dans cette situation.

Reculez un peu, quand vous êtes dans le processus de sélection des locataires vous devez le préciser au locataire potentiel. Vous devez également le communiquer clairement à la signature du bail. Cela aidera généralement à gérer les attentes des deux côtés.

Par exemple, mon locataire m'a fait savoir qu'il « essayait le quartier » et qu'il y avait une forte probabilité qu'il ne le fasse pas pendant les 24 mois. Il s'inquiétait de ce qui arriverait s'il rompait le bail. Je l'ai informé de la clause d'abandon et je lui ai donné une idée de la rapidité avec laquelle je pensais pouvoir céder la propriété.

Tout au long du bail, il m'a fait savoir à différents moments qu'il risquait de perdre son emploi ou de déménager. Le dernier avis officiel est arrivé en avril. Il m'a fait savoir qu'il déménageait début mai en raison d'un changement d'emploi.

L'importance d'un emplacement de location en demande

À aucun moment, la nécessité pour votre propriété d'être recherchée n'est plus évidente que lorsqu'un locataire rompt un bail. Il n'est pas si difficile de prédire la demande relative pour une propriété.

Bien sûr, certaines choses peuvent changer au fil des ans, mais si une zone a une tendance à la hausse en termes de demande, vous serez beaucoup mieux lorsque le bail sera rompu. Trouvez des propriétés dans des zones qui sont en hausse et en hausse.

Considérez les circonstances (y compris les avantages !)

Gardez à l'esprit que certains des meilleurs locataires au monde pourraient rompre un bail. Il y a des raisons parfaitement légitimes de partir tôt: changement d'emploi, chômage prolongé, divorce, etc. La vie arrive. Je suis convaincu que vous pouvez vivre des expériences de location très positives même en cas de rupture de bail. Et il faut s'attendre à des casses.

Lorsque mon locataire m'a fait part de son départ anticipé, j'ai été certainement déçu. Mais j'étais plus reconnaissant pour le bon moment que j'avais passé pendant 20 mois avec ce locataire. Il a gardé l'endroit propre, il a toujours payé à temps et a trop communiqué, et c'était une personne agréable et respectable avec qui travailler.

En plus de cela, et la grande victoire ici est que J'étais capable de augmenter le loyer quand il est parti! J'ai augmenté le loyer de 100 $ par mois. C'est 400 $ de plus que je gagnerai sur mon investissement immobilier cette année parce que mon locataire a rompu le bail. Je ne pourrais pas être plus heureux de cette partie pour dire le moins.

Exiger une sortie normale, même si tôt

Même si votre locataire part plus tôt, cela ne signifie pas que vous devez jeter le bébé avec l'eau du bain. Le reste du processus de rotation devrait se dérouler comme prévu. Votre locataire doit…

• être responsable du préavis de 30 jours,
• vous permettre de montrer le bien à des locataires potentiels ou de venir faire des réparations,
• nettoyer la propriété et la laisser en bon état de fonctionnement, et
• remettre toutes les clés, etc.

Fondamentalement, rien d'autre ne devrait être affecté par la rupture du bail. Agissez professionnellement et attendez-vous à ce que votre locataire fasse de même.

Commencez à vous préparer immédiatement pour un nouveau locataire

Enfin et surtout, commencez le processus d'intégration dès que possible. Dressez la liste de la propriété à louer, commencez à sélectionner les locataires, organisez des visites, inspectez la propriété (pas l'inspection finale - sauf pour le jour du déménagement) et coordonner les réparations. Faites tout votre possible pour que votre logement soit loué dès le départ de votre locataire actuel.

Comment j'ai montré la propriété: j'ai décidé de créer quelques journées « portes ouvertes » les deux week-ends du milieu d'avril. Grâce à un marché local fort et au début des mois de forte rotation (avril à juin), j'ai pu cerner mon locataire idéal et obtenir un dépôt de garantie après une seule visite. Cela m'a permis d'annuler la deuxième journée portes ouvertes. Waouh !

La ligne de fond

N'oubliez pas que ce n'est pas la fin du monde lorsque votre locataire déménage tôt. Au pire, vous devriez pouvoir être guéri en suivant l'accord. Au mieux, cela pourrait signifier une transition en douceur, un meilleur locataire et un loyer encore plus élevé.

Quels conseils donneriez-vous aux autres propriétaires concernant les ruptures de bail ?

À propos de Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, alias "PT", est CPA, blogueur, podcasteur, mari et père de trois enfants. PT est également le fondateur et PDG de la conférence et du salon professionnel de l'industrie des finances personnelles, FinCon.

Il a créé Part-Time Money® en 2007 pour partager ses conseils sur l'argent, se tenir responsable (tout en rembourser plus de 75 000 $ de dettes) et rencontrer d'autres passionnés par la transition vers la finance indépendance.