Comment j'ai augmenté le loyer de notre propriété locative

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Tsa dernière année, nous avons perdu un locataire de longue date. Triste.

Alors que nous étions déçus de les perdre. Le changement nous a donné l'opportunité d'augmenter le loyer et d'améliorer la trésorerie mensuelle.

Nous avons pu augmenter le loyer de notre immeuble locatif de 300 $ – de 1 875 $ à 2 175 $ par mois. C'est tout un saut. Mais il fallait faire face à la hausse des impôts fonciers et à la demande accrue pour l'unité.

C'est une bonne pratique d'augmenter le loyer, cela vous permet de couvrir vos coûts croissants, de suivre le marché et permet à votre locataire de s'attendre à des augmentations de loyer régulières. Des outils comme Rentometer vous permettent de comparer votre propriété à d'autres, ce qui signifie que vous savez toujours quel est le loyer du marché dans votre région.

Dans cet article, je vais expliquer pourquoi vous pourriez vouloir augmenter votre loyer, de combien augmenter le loyer par, les choses que vous pouvez faire pour justifier l'augmentation du loyer, et la légalité d'augmenter les loyers sur les locataires.

Ressource: Rentometer vous indique gratuitement en quelques secondes si vous facturez trop peu (ou trop) pour le loyer. Essayez Rentometer maintenant.

Quand devriez-vous augmenter le loyer

À quand remonte la dernière fois que vous avez examiné des loyers comparables dans votre région? Si vous ne l'avez pas fait depuis un moment, vous ne chargez peut-être pas assez.

Vous devriez augmenter le loyer lorsque le marché local du loyer augmente. Vous voudrez suivre le rythme des loyers dans votre communauté afin de ne pas perdre d'argent.

Souvent, le fait de ne pas connaître le taux de loyer en vigueur empêche les propriétaires d'augmenter le loyer. La meilleure façon de déterminer le montant à augmenter est de regarder les prix de loyer comparables autour de votre bien locatif.

En tant que propriétaire, c'est une erreur de ne pas rechercher et de ne pas rester au courant des prix des loyers locaux. Comprendre les prix de loyer moyens de votre quartier vous aide à éviter l'inoccupation en facturant un prix juste pour vous et vos locataires.

Il existe des outils et des ressources en ligne qui permettent de trouver rapidement et facilement des loyers comparables. De cette façon, vous savez si et quand vous devez augmenter le loyer. L'un de ces outils est Rentometer.

Rentomètre

examen du rentomètre

Rentomètre est un outil en ligne pour vous aider à déterminer les prix moyens de location pour votre région. Ils analysent les données actuelles de votre marché locatif local et estiment si le loyer que vous facturez est conforme à la médiane de la région. Il faut beaucoup de deviner sur le prix de votre loyer et les comparaisons.

L'utilisation de leur estimateur de loyer est gratuite, mais pour recevoir des comps, vous aurez besoin d'un compte Pro. Rentometer propose un essai gratuit de son plan pro qui vous donne des comps gratuits et cinq rapports de loyer pro gratuits. Rentometer Pro coûte 29 $ par mois ou si vous utilisez le code « SAVE », vous pouvez l'obtenir pour 99 $ par an.

Avec Rentometer Pro, vous avez accès à des outils et des ressources tels que :

  • Rapports de location PRO
  • Frais de loyer
  • Tendances des loyers
  • Rapports de propriété
  • Analyses de lots
  • Recherche de quartier
  • Recherche de code postal

En utilisant Rentomètre vous fait gagner du temps et de l'argent en trouvant rapidement des comparaisons de prix de loyer et en vous informant de la comparaison de votre loyer. Parce qu'ils extraient des données de location récentes, les informations que vous recevez sont à jour. Rentormeter est un outil précieux pour vous aider à fixer le juste prix de loyer et vous aider à prendre des décisions d'achat de propriété.

Raisons pour lesquelles vous pourriez vouloir augmenter le loyer

Pas que vous ayez besoin de convaincre. Eh bien, peut-être que vous le faites…

Les raisons d'augmenter le loyer sont nombreuses. Pas un seul parce que vous voulez être un propriétaire méchant et méchant. Ne vous sentez pas coupable. Augmenter le loyer est nécessaire pour plusieurs raisons. Décomposons-les :

1. Vos dépenses régulières ont augmenté

Vous devez absolument augmenter le loyer si vos dépenses mensuelles régulières ont augmenté. Il peut s'agir d'un certain nombre de dépenses: taxes foncières (comme moi dans mon exemple), assurances, cotisations HOA, frais de gestion immobilière ou même le paiement hypothécaire.

2. Vous avez rénové ou amélioré la propriété

Avez-vous dépensé de l'argent pour rénover ou améliorer la propriété d'une autre manière? Ou envisagez-vous d'apporter des améliorations majeures? Si tel est le cas, vous avez augmenté la valeur de la propriété et vous devez probablement augmenter le loyer.

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3. Le marché le soutient

Obtenez une estimation de loyer de Rentometer et regardez les loyers comparables. Voyez-vous des unités similaires louer pour beaucoup plus? Demandez à d'autres propriétaires de la région ce qu'ils facturent pour des logements similaires.

Si les loyers augmentent tout autour de vous, le marché essaie de vous dire qu'il est temps d'augmenter votre loyer.

4. Pour vous assurer que votre locataire s'y attend

Voici un bon conseil que j'ai retenu du Forums BiggerPockets–à la fin de votre bail, augmentez toujours le loyer d'au moins 25 $. Faites-le même s'il n'y a aucune autre raison pour justifier une augmentation de loyer.

Pourquoi? Simple. Ainsi, votre locataire s'y attendra et vous pourrez donc négocier à partir de là.

Si vous ne faites pas ce geste en premier, vous n'aurez aucune marge de manœuvre si votre locataire (que vous voulez garder heureux) mène les négociations en vous demandant de baisser le loyer pour bonne conduite. Puisque vous avez donné le premier coup de poing, vous avez maintenant une certaine marge de manœuvre une fois que le locataire commence à essayer de négocier un meilleur loyer.

Personne ne va trop s'inquiéter au-dessus de 25 $ - vous ne les perdrez pas. Et s'ils rechignent, discutez et négociez quelque chose de favorable pour vous deux.

5. Votre locataire part

Enfin, si votre locataire actuel est rupture du bail, c'est le moment où vous devez augmenter le loyer. Vous devez tester à nouveau le marché et commencer haut avec votre offre. Si vous vous retrouvez là où vous étiez, ce n'est pas grave. Au moins, tu n'as pas perdu de loyer. Et c'est votre seule et unique chance de réinitialiser le loyer. Aller en grand!

De combien augmenter le loyer

Alors de combien faut-il augmenter le loyer? Ça dépend. Je recommande de vérifier Rentometer pour se faire une idée approximative.

Vous voulez vous assurer que vous obtenez la meilleure valeur pour la propriété. Mais vous ne voulez pas non plus limiter le nombre de locataires potentiels. Voici quelques facteurs à prendre en compte :

1. Recherchez les loyers comparables

Laissez le marché libre être votre guide. Recherchez sur les marchés en ligne disponibles comme Zillow et Trulia pour trouver des propriétés similaires à louer. Renseignez-vous auprès d'autres propriétaires de la région. Si vous faites appel à une société de gestion immobilière, elle devrait avoir accès aux données qui seraient utiles.

Aussi, assurez-vous de voir Rentomètre. C'est un outil simple et rapide où vous pouvez trouver une estimation de loyer par adresse. Il vous suffit d'entrer l'adresse et le nombre de chambres de l'unité et Rentometer vous fournira les loyers moyens de votre région.

Il existe également une carte à code couleur indiquant où vous pouvez également voir comment les autres propriétés se comparent à la moyenne. En tant que gestionnaire immobilier, vous pouvez rapidement évaluer de combien vous pourriez augmenter votre taux actuel.

2. Tenez compte de vos dépenses et du rendement attendu

Cela devrait idéalement être fait avant d'acheter la propriété. Mais cela vaut la peine de revoir de temps en temps pour vous assurer que vous travaillez toujours avec un bon investissement immobilier.

La raison pour laquelle je fais une analyse annuelle de ma propriété (y compris une liste détaillée de toutes mes dépenses) est que je saurai s'il est temps d'augmenter les loyers. Et si vous n'obtenez pas le retour que vous souhaitez sur votre investissement, il est temps d'explorer une augmentation de loyer.

Si cela ne réussit pas, il est peut-être temps de vendre l'investissement ou d'envisager un refinancement en espèces.

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3. Allez grand pour quitter la salle de négociation

Une fois que vous connaissez vos loyers comparables et que vous comprenez vos finances, il est temps de publier un chiffre et de voir ce que le marché en fait. Vous ne pourrez pas négocier à la hausse, alors commencez haut afin d'avoir de la place pour réduire le prix si vous n'avez qu'un seul locataire potentiel qui veut un meilleur prix.

Comme je l'ai dit plus haut, j'ai récemment augmenté mon loyer de 300 $ et le marché m'a immédiatement dit que c'était un prix juste. Je l'ai loué dans la semaine.

Choses que vous pouvez faire pour justifier l'augmentation de votre loyer (alias valeur ajoutée)

En tant que propriétaire, le meilleur type d'augmentation de loyer que vous puissiez espérer est celui qui est basé sur une valeur ajoutée que vous avez apportée à l'arrangement. Après tout, d'autres augmentations vous sont généralement imposées par des facteurs externes.

1. Améliorer/remodeler la propriété

L'ajout de peinture, de tapis et d'accessoires neufs pourrait être tout ce dont vous avez besoin pour justifier une augmentation de loyer décente. Ces choses coûtent moins de 1 000 $ dans la plupart des propriétés et peuvent être effectuées rapidement entre les locataires ou peut-être même lorsque vous avez quelqu'un dedans.

Au-delà des réparations de base, une rénovation de salle de bain ou de cuisine peut certainement contribuer à améliorer les loyers. Mais ne faites pas de rénovations majeures avant d'avoir suffisamment compris votre marché pour savoir comment ces rénovations vous permettront de vous comparer à des unités comparables. Il n'est pas nécessairement payant d'avoir une salle de bain deux fois plus belle que n'importe quoi sur votre marché.

2. Reconfigurer la propriété

L'unité peut-elle être subdivisée en plusieurs unités? Une partie de l'unité peut-elle être louée en location temporaire (c'est-à-dire Airbnb)? Pouvez-vous ajouter une chambre ou une salle de bain supplémentaire ?

Ces questions sont, bien sûr, mieux posées avant d'acheter un bien locatif. Mais cela ne fait pas de mal d'essayer de regarder votre logement locatif sous un angle différent une fois que vous l'avez. Demandez toujours comment vous pouvez ajouter de la valeur.

3. Services et appareils complémentaires

Offrez de vous occuper de la télévision par câble, du service Internet, du téléphone fixe et d'autres services pour votre locataire. Ils pourraient être disposés à payer une prime pour éviter les tracas de plusieurs factures. Si vous avez plusieurs unités, vous pourriez potentiellement bénéficier d'une remise.

De plus, vous pourriez louer des appareils électroménagers (laveuse/sécheuse, télévision, etc.) à votre locataire pour une somme modique mensuelle.

Est-ce légal? Les lois sur le contrôle des loyers m'empêchent-elles d'augmenter le loyer ?

J'ai contacté un avocat local, Robert Newton pour commentaire. Il dit,

« tant qu'un propriétaire respecte les lois sur le logement équitable (non-discrimination des classes protégées), un propriétaire peut augmenter le loyer à la fin d'un bail. Au Texas, il n'y a pas de lois d'État concernant les plafonds d'augmentation des loyers, à part ce qui peut exister en tant que loi municipale ou programme gouvernemental. »

Landlordology.com a un grand guide état par état sur la légalité de l'augmentation du loyer, ainsi que quelques exemples de lettres pratiques que vous pouvez envoyer aux locataires concernant l'augmentation du loyer. Et si vous avez des questions auxquelles je n'ai pas répondu, pensez à Just Answer. Vous pouvez poser votre question et un avocat y répondra.

L'essentiel: augmenter le loyer n'est qu'une partie de la vie. N'ayez pas peur de le faire. Et cherchez toujours des moyens de rendre votre propriété plus précieuse pour justifier une augmentation de loyer.

Comment j'ai augmenté le loyer de notre propriété locative sans être un méchant propriétaire

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À propos de Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, alias "PT", est CPA, blogueur, podcasteur, mari et père de trois enfants. PT est également le fondateur et PDG de la conférence et du salon professionnel de l'industrie des finances personnelles, FinCon.

Il a créé Part-Time Money® en 2007 pour partager ses conseils sur l'argent, se tenir responsable (tout en rembourser plus de 75 000 $ de dettes) et rencontrer d'autres passionnés par la transition vers la finance indépendance.

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