Dois-je refinancer mon hypothèque?

FTous les taux hypothécaires sont un déclencheur courant pour les propriétaires qui envisagent de refinancer leur hypothèque. Après tout, l'un des arguments les plus solides en faveur du refinancement de votre prêt hypothécaire est de profiter d'un taux plus bas afin de payer moins cher votre prêt hypothécaire au fil du temps.

Mais le taux d'intérêt n'est pas le seul facteur que vous devrez considérer. Il y a un certain nombre de questions que vous voudrez peser contre la baisse potentielle du taux d'intérêt au moment de décider du bon moment pour refinancer votre prêt hypothécaire. Vous voudrez également analyser les chiffres pour vous assurer que vous prenez la bonne décision pour votre prêt hypothécaire et votre budget.

Voici tout ce que vous devez savoir pour décider du meilleur moment pour refinancer votre prêt hypothécaire :

Facteurs à considérer lorsque vous songez à refinancer votre prêt hypothécaire

Voici les principaux facteurs de refinancement que vous devrez prendre en compte, ainsi que quelques questions que vous devriez vous poser à propos de chacun.

Taux d'intérêt

Lorsque les taux d'intérêt baissent, il est naturel de commencer à penser à un refinancement pour bloquer le taux le plus bas. Un changement de taux de seulement 1% peut faire une énorme différence dans le montant de votre paiement, et plus important encore, le montant des intérêts que vous paierez pendant la durée du prêt. Mais assurez-vous de vous poser les questions suivantes avant de signer sur la ligne pointillée :

• Quel est votre taux d'intérêt actuel ?
• Que serait-il si vous refinancé?
• Y a-t-il une assez grande différence entre les deux ?
• Les taux devraient-ils augmenter à l'avenir?

La meilleure façon de vous assurer que vous faites un choix éclairé est de rechercher les taux d'intérêt hypothécaires actuels pour votre région et le type de prêt.

Lire la suite:Meilleurs taux hypothécaires pour les travailleurs autonomes

Type de prêt

Le type de prêt que vous avez actuellement et le type avec lequel vous allez refinancer peuvent faire une différence dans votre taux, vos coûts, la durée du terme et d'autres caractéristiques de votre prêt. C'est pourquoi c'est une bonne idée de vous poser les questions suivantes concernant votre refinancement potentiel :

• Vous passez d'un prêt immobilier à taux variable (ARM) à un prêt à taux fixe ?
• Envisagez-vous de déplacer la durée du prêt de 30 ans à 20 ou 15 ans

Voir également:Avantages et inconvénients de l'hypothèque à 15 ou 30 ans

Frais de clôture

Vous ne voulez pas que les frais de clôture soient une mauvaise surprise. Bien que certains frais de clôture puissent être négociés et que vous puissiez parfois inclure les frais de clôture dans le nouveau solde du prêt, ou les payer en utilisant un taux d'intérêt plus élevé, vous devrez tout de même vous préparer à cette dépense hypothécaire inévitable. Assurez-vous de réfléchir au montant d'argent que vous devrez payer en frais de clôture pour sécuriser votre refinancement avec ces questions :

• Combien cela vous coûtera-t-il de refinancer ?
• Avez-vous ce montant disponible dans votre épargne à court terme?
• Combien de temps vous faudra-t-il pour récupérer ces coûts ?
• Serez-vous à la maison aussi longtemps?

Votre cote de crédit

Ce n'est pas parce que les taux ont baissé en général que tout le monde a accès aux mêmes taux d'intérêt bas. Votre cote de crédit peut faire la différence entre un rythme cardiaque et un rythme douloureux. Assurez-vous de répondre à ces questions par vous-même :

• Votre cote de crédit a-t-elle récemment augmenté? Si tel est le cas, vous pourriez être admissible à un meilleur taux d'intérêt de refinancement maintenant, même si les taux ne sont pas historiquement bas.
• Vous attendez-vous à ce que votre cote de crédit baisse pour une raison quelconque? Si vous pensez que cela se produira, vous voudrez peut-être frapper alors que la cote de crédit est encore élevée.

Votre calendrier

Le refinancement hypothécaire est généralement une stratégie d'économie d'argent à long terme. Cela signifie que le refinancement doit s'inscrire dans votre calendrier personnel pour la maison pour qu'il ait un sens financier. Voici quelques questions à considérer concernant votre calendrier :

• Combien de temps prévoyez-vous rester dans la maison et conserver l'hypothèque?
• Serez-vous là assez longtemps pour récupérer les frais de clôture ?
• Vous cherchez à louer votre maison à l'avenir?
• Le paiement inférieur vous permettra-t-il de le louer plus facilement ?

Ton budget

Le refinancement peut parfois réduire votre paiement et vous permettre de mettre plus d'argent de côté pour épargner. Le refinancement peut également augmenter votre paiement si vous souhaitez vous débarrasser de votre prêt plus rapidement et payer moins d'intérêts.

Si vous envisagez un refinancement pour augmenter la place dans votre budget, assurez-vous que vous êtes en mesure de faire flotter le coût de la clôture pour obtenir des paiements mensuels réduits.

Principal que vous avez payé

Considérez combien vous avez déjà versé dans le prêt. Si vous avez payé 20 % de la valeur de votre maison, vous pourriez être admissible à une baisse de votre assurance hypothécaire privée (PMI) sans avoir besoin de refinancer. Mais si votre prêteur actuel ne le laisse pas tomber, envisagez un refinancement pour vous en débarrasser.

En rapport:Devrais tu payer ton hypothèque en avance? Ouais! Voici 6 stratégies pour réussir !

Ce dont vous aurez besoin pour remplir une calculatrice de refinancement hypothécaire

Une fois que vous vous êtes posé les questions ci-dessus, il est temps de commencer à calculer comment un refinancement hypothécaire pourrait affecter vos résultats.

Il existe une tonne de calculateurs de refinancement gratuits disponibles sur le Web, et ils peuvent tous vous aider à avoir une idée de ce à quoi s'attendre d'un refinancement. J'aime les fonctionnalités du calculateur de refinancement hypothécaire de Bankrate.com.

Voici les éléments dont vous aurez besoin pour effectuer le calcul du refinancement :

Montant actuel du prêt : Ici, vous entrez le montant que vous avez emprunté pour acheter votre maison. Par exemple, supposons que vous ayez acheté une maison de 200 000 $ avec 20 % d'acompte, le montant initial de votre prêt serait de 160 000 $.

Taux d'intérêt actuel (%) : Entrez simplement le taux d'intérêt actuel de votre prêt hypothécaire.

Durée (en années) : Entrez le nombre d'années pendant lesquelles votre hypothèque initiale était (c.-à-d. 30 ans vs 15 ans)

Solde hypothécaire actuel : C'est le montant que vous possédez actuellement sur votre prêt hypothécaire. Trouvez votre dernière facture et recherchez le solde.

Taux d'intérêt de refinancement (%): Ici, vous mettrez le taux d'intérêt qui vous a été proposé sur le nouveau prêt.

Durée (en années) : Quel est votre nouveau mandat? 30 ans? 15?

Pénalité pour paiement anticipé (%) : Devrez-vous payer une pénalité pour remboursement anticipé pour avoir remboursé un peu plus tôt le montant de votre ancien prêt? Si vous ne le savez pas, appelez votre prêteur actuel et découvrez-le. Cela doit être pris en compte dans votre décision.

Frais de clôture sur une nouvelle hypothèque :-Les frais de clôture comprennent souvent des frais de montage de prêt, des points, des frais d'évaluation, une recherche de titre et une assurance, une enquête, des taxes, des frais d'enregistrement d'acte, des frais de rapport de crédit et d'autres frais évalués lors du règlement. Les frais de clôture tournent généralement autour de 2% à 6% du total du nouveau prêt hypothécaire.

Nombre de points sur le nouveau prêt : Ce serait tout argent supplémentaire que vous payez pour obtenir un meilleur taux d'intérêt.

Cela en valait-il la peine lorsque j'ai refinancé mon hypothèque?

Pour un exemple de la façon dont le refinancement peut fonctionner, examinons mon refinancement hypothécaire. Ce fut un processus long et fastidieux, mais cela nous a permis d'obtenir un meilleur taux pour notre hypothèque de 30 ans (moins d'intérêts dus) et des paiements inférieurs (plus de flexibilité avec notre budget et la propriété).

Voici les détails (chiffres arrondis et parfois approximatifs) :

Hypothèque précédente :

• Acheté en octobre 2007
• 30 ans, taux hypothécaire fixe à 6,375%
• Acheté pour environ 207 000 $
• 42 000 $ (20 %) en baisse
• Hypothèque totale de 165 000 $
• Paiement mensuel 1 028 $
• 0 $ en frais de clôture après crédits vendeur de 5 000 $
• Payé 39 000 $ d'intérêts sur 3 ans et 10 mois
• J'étais prêt à payer 205 000 $ d'intérêts sur la durée du prêt.

Nouvelle hypothèque :

• Fermé en juillet 2011
• 30 ans, taux hypothécaire fixe à 4,875%
• Nouvelle hypothèque totale de 159 000 $
• Nouveau paiement mensuel de 842 $
• Frais de clôture de 1 000 $ après crédits prêteurs de 2 000 $
• Soyez prêt à payer 144 000 $ d'intérêts sur la durée du prêt.

Remarque: Les conditions actuelles du marché sont telles que nous « perdrions de l'argent » sur la vente de notre maison si nous essayions de vendre maintenant. Par conséquent, même si nous quittons la maison au cours de la prochaine année, nous la conserverons comme unité locative.

Économies d'intérêts et informations de paiement

En refinançant, nous avons réduit le montant des intérêts que nous paierons sur la durée de ces prêts de 22 000 $ (205 000 $ – 144 000 $ – 39 000 $), ce qui est bien. La façon dont je le vois, sur la base de ces économies d'intérêts, nous avons besoin de 17 mois pour récupérer les 1 000 $ de frais de clôture sur le re-fi.

Voici comment j'ai obtenu ce numéro :

Je répartis les économies d'intérêts sur toutes les périodes de paiement restantes. Avec un prêt sur 30 ans, nous avons 360 périodes de paiement.

22 000 $ / 360 paiements = 60 $.

Ensuite, j'ai divisé les frais de clôture de 1 000 $ par 60 $. Cela me donne 17, ce qui signifie qu'il faudra 17 périodes de paiement (ou mois) pour récupérer les 1 000 $ que nous avons payés en frais de clôture. Si j'avais vendu la maison de ville avant décembre 2012, cela aurait été du gaspillage.

Je sais que la règle empirique typique du « seuil de rentabilité » sur un refinancement consiste à diviser la différence entre les paiements (dans ce cas, 1028 $ – 842 $ = 186 $) dans les frais de clôture de 1 000 $, ce qui me donne un seuil de rentabilité de 5,38 mois (1 000 $/186 $ = 5,38), mais je ne pense pas que cela dise le vrai récit. Mes économies d'intérêts à long terme sont les économies les plus importantes, par rapport aux économies plus modestes de ma mensualité.

Voir également: Comment calculer votre versement hypothécaire pour un refinancement ou un achat

Pourquoi je suis heureux pour le paiement inférieur

Même si je crois fermement que les économies d'intérêts sont plus importantes, je suis toujours heureux que nous ayons obtenu un paiement mensuel inférieur avec ce refinancement. Voici pourquoi:

1. Nous avons augmenté notre budget mensuel de 186 $. ($1,028 – $842). Ce genre de flexibilité est important pour naviguer dans le travail indépendant.
2. Nous étions sur la bonne voie pour devenir trop grand pour la maison. Nous avons acheté la maison avec l'idée qu'elle pourrait devenir un immeuble de placement à l'avenir. Avec ce nouveau paiement, le terme « investissement » peut effectivement être utilisé. Si nous louions notre logement, nous pourrions obtenir au minimum 1 500 $ par mois. Un paiement hypothécaire de 842 $, des impôts fonciers de 350 $, des cotisations HOA de 175 $ et une assurance de 20 $, nous laisseraient avec une unité locative qui encaisse.

Lire la suite:Comment trouver des biens locatifs d'investissement: évaluer un bien immobilier à acheter

Où refinancer votre hypothèque

Bien qu'il n'y ait pas de pénurie de prêts de refinancement disponibles auprès de prêteurs traditionnels et non traditionnels, les choses peuvent devenir un peu plus difficiles si vous êtes un travailleur indépendant, comme moi. Les souscripteurs aiment voir les déclarations de revenus datant de deux ans de ceux d'entre nous qui n'ont pas de W-2. Obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire en utilisant le revenu d'un travail indépendant est difficile de nos jours. Même si vous n'êtes pas travailleur autonome, il est judicieux de rechercher le prêt de refinancement qui vous convient. Il y a deux prêteurs que je peux fortement recommander :

Prêts Quicken

Prêts Quicken était le prêteur qui s'est occupé de mon refinancement, et c'était à l'époque où j'étais encore un solopreneur relativement nouveau sans plusieurs années de déclarations de revenus élevées. Ils ont travaillé avec moi pour me donner une estimation de bonne foi de mon taux d'intérêt et de ma durée, et ils m'ont aidé à travers le processus de l'évaluation, de la vérification des revenus et des actifs, de la souscription et enfin de notre fermeture.

Lire la suite:Mon expérience de refinancement avec Quicken Loans [7 étapes simples]

Arbre de prêt

Ce site est une place de marché de prêt en ligne, où les emprunteurs peuvent remplir un seul formulaire afin de recevoir plusieurs offres personnalisées des prêteurs sur le Arbre de prêt réseau. L'emprunteur ne paie aucun frais pour utiliser LendingTree. Cependant, selon le prêteur que vous choisissez, vous devrez peut-être payer des frais de dossier, des frais de traitement et/ou des frais de clôture. Ce marché est une excellente option pour vous assurer d'obtenir le meilleur prêt de refinancement possible pour vos besoins.

Dernières pensées

Le refinancement de votre prêt hypothécaire peut être un moyen astucieux de réduire vos versements hypothécaires, de réduire le montant des intérêts que vous payez et de garantir un taux d'intérêt plus bas. Mais cela ne signifie pas qu'un refinancement est toujours le bon choix pour chaque propriétaire, ni que chaque refinancement est créé égal.

Il est important de vous assurer que vous connaissez tous vos facteurs personnels et financiers qui peuvent affecter vos conditions de refinancement. Et il est judicieux de calculer à quoi s'attendre d'un refinancement avant de commencer à contacter les prêteurs.

Quelle est votre expérience avec un refinancement hypothécaire? Parle-nous-en dans les commentaires!

Photo de Breno Assis sur Unsplash

À propos de Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, alias "PT", est CPA, blogueur, podcasteur, mari et père de trois enfants. PT est également le fondateur et PDG de la conférence et du salon professionnel de l'industrie des finances personnelles, FinCon.

Il a créé Part-Time Money® en 2007 pour partager ses conseils sur l'argent, se tenir responsable (tout en rembourser plus de 75 000 $ de dettes) et rencontrer d'autres passionnés par la transition vers la finance indépendance.