On dit souvent que l'immobilier est l'un des chemins les plus fiables vers la richesse.
Puis la crise des prêts hypothécaires à risque s'est produite, la bulle immobilière a éclaté et les données historiques ont montré que de 1890 à 1990, après ajustement pour l'inflation, les prix des maisons n'ont augmenté que de 0,2% par an.
Aïe. Ne se sent ni fiable ni chemin vers la richesse !
Cela étant dit, l'immobilier devrait jouer un rôle dans votre portefeuille d'investissement. La partie délicate de l'immobilier est que beaucoup d'entre nous n'ont pas les actifs d'investissement, ou le temps, pour investir dans l'immobilier.
Ce n'est pas comme un fonds indiciel où vous pouvez acheter n'importe quel fonds indiciel S&P 500 et gagner à peu près. Il n'y aura pas de différence significative entre un Fonds indiciel Vanguard et un fonds indiciel Fidelity.
On ne peut pas en dire autant de l'immobilier. Vous ne pouvez pas acheter n'importe quelle vieille maison. C'est ce qui rend l'immobilier si délicat. Si vous choisissez de le louer plutôt que de le retourner, vous devrez acquérir un tout nouvel ensemble de compétences.
Ce n'est pas nécessairement difficile en soi, mais cela vous demandera du temps. Et les cours peuvent coûter cher !
Il y a quelques années, j'ai rejoint un tout petit groupe d'investisseurs immobiliers (3 personnes) qui s'est essayé aux maisons unifamiliales dans la région de Kansas City. Il s'agissait d'unités d'environ 1 000 pieds carrés, 2 chambres et 2,5 salles de bain louées pour environ 600 à 750 $ par mois. La première année a été bonne, nous avons acquis quelques maisons, mais après cela, le quartier est devenu trop populaire et nous ne pouvions pas obtenir de maisons à un prix avec lequel nous nous sentions à l'aise. Tout récemment, nous avons eu un appel où nous avons décidé que parce que les choses stagnaient, nous allions vendre les actifs et passer à autre chose. Nous afficherons probablement un rendement d'environ 0,2 % au-dessus de l'inflation. 🙂
C'est là que le crowdfunding immobilier pouvait jouer un rôle.
Table des matières
- Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?
- Comment ça marche?
- Quels sont les meilleurs sites immobiliers de crowdfunding ?
- Collecte de fonds
- ImmobilierMogul
- S'agit-il d'une prise de participation ou d'une dette ?
- Faut-il le faire ?
Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Le financement participatif est l'endroit où beaucoup de gens investissent un peu (relativement) dans un seul projet – pensez à Kickstarter. Une foule finance un projet. Financement participatif.
Prosper et Lending Club sont souvent appelés prêts entre pairs, mais il s'agit en fait de financement participatif. prêts personnels. Beaucoup de gens investissent chacun un peu dans des prêts personnels et obtiennent un rendement.
Le crowdfunding immobilier en est simplement une version sauf que vous ne financez pas un prêt personnel, vous financez un projet immobilier. Les projets immobiliers, en particulier les plus petits, sont notoirement difficiles (et lents !) à financer de manière traditionnelle et, naturellement, un marché en ligne a émergé pour combler cette lacune.
Les investisseurs, à la recherche d'un rendement plus élevé, peuvent diversifier leur risque en investissant de petites sommes dans une variété de projets. Au lieu d'en mettre des dizaines de milliers dans des maisons à Kansas City, je peux en mettre quelques centaines à Kansas City, des propriétés commerciales à San Francisco, un centre commercial à Buffalo, etc. Différents marchés, différents types de projets, et tous de petits montants et, espérons-le, très faiblement corrélés.
Comment ça marche?
Vous ouvrez un compte sur la plateforme de financement participatif, vous recherchez et sélectionnez un projet dans lequel investir, puis vous investissez! Les étapes sont faciles à lister mais plus difficiles à exécuter.
Tout d'abord, pour investir dans des projets individuels, vous devez être un investisseur qualifié. Cela signifie que vous avez besoin d'un valeur nette d'au moins un million de dollars, à l'exclusion de la résidence principale, ou un revenu d'au moins 200 000 $ chaque année au cours des deux dernières années (300 000 $ si vous êtes marié) plus une espérance de gagner cela cette année.
Lorsque vous investissez dans un projet, souvent avec un investissement minimum de 5 000 $ par projet, vous devenez un commanditaire de l'investissement.
Si vous n'êtes pas un investisseur qualifié, il existe toujours des moyens pour vous d'investir dans l'immobilier financé par le crowdfunding. Ils sont structurés comme un fonds, semblable aux fiducies de placement immobilier que vous pouvez déjà acheter sur les marchés publics. Vous achetez des actions du fonds et le fonds effectue les investissements. Vous ne faites pas d'investissements individuels sur des projets individuels, supprimant ainsi l'exigence d'investisseur accrédité.
Quels sont les meilleurs sites immobiliers de crowdfunding ?
Nous plongeons dans le meilleurs sites immobiliers de financement participatif ici, mais mes deux favoris sont Fundrise et RealtyMogul :
Vous investissez dans un « eREIT » par opposition à un projet unique (ils ne sont plus à l'origine de transactions). L'eREIT investit dans des projets immobiliers, en dette ou en fonds propres, vous n'avez donc pas besoin d'être un investisseur qualifié. C'est comme investir dans n'importe quel FPI, sauf dans ce cas, vous achetez le eREIT directement auprès de Fundrise, vous évitez ainsi une grande partie des frais (seulement des frais de gestion d'actifs annuels de 1%). Il n'y a qu'un minimum de 1 000 $. Nous avons également un examen de Fundrise.
En savoir plus sur Fundrise
(Ceci est pour les investisseurs accrédités et non accrédités)
Vous pouvez choisir parmi une variété de types d'investissement (résidentiel, commercial, mixte, de détail, etc.) ou vous pouvez opter pour un MogulREIT, où ils investissent pour vous. Les frais des investisseurs varieront en fonction de la transaction. Vous pouvez lire notre examen approfondi de RealtyMOgul et faites-vous votre propre opinion.
En savoir plus sur RealtyMogul
(Ceci est uniquement pour les investisseurs accrédités et non accrédités)
S'agit-il d'une prise de participation ou d'une dette ?
Voici un autre point important à revoir… (merci beaucoup à Liz, qui n'est affiliée à aucune société de financement participatif immobilier) lorsque vous investissez, vous devez bien comprendre la position dans laquelle vous investissez.
Par exemple, certains des investissements sont en actions, en actions privilégiées et en mezzanine. Certaines sont des dettes senior. Le positionnement est important lorsque des défauts se produisent, ce qui se produira à mesure que ces entreprises prendront de l'ampleur et que vous commencerez à parler de milliards de personnes qui changent de mains.
Je ne connais pas tous ceux qui sont listés mais avec Fundrise et RealtyShares [qui ne fonctionne plus], je pense que vous avez manqué quelques distinctions importantes entre ceux-ci et Rue des pairs. Ces deux offres offrent des positions en actions, en actions privilégiées et en mezzanine ainsi qu'en « certaines » dettes senior.
Rue des pairs n'offre que des positions de dette senior. De plus, c'est ce qui sépare aussi Rue des pairs de Lending Club et Prosper, car il s'agit de dettes garanties au lieu de dettes de consommation non garanties.
Investir dans les investissements les plus exotiques peut sembler excitant et sexy, mais à mon avis, ils ne sont que « donner » aux promoteurs immobiliers des capitaux propres pour faire fonctionner leur transaction, ce qui fonctionne tant que les prix sont en augmentant.
Je me sens beaucoup plus à l'aise dans une position de dette de premier acte de fiducie sécurisée et partagée.
Pourquoi est-ce important ?
Je pense juste que beaucoup de gens ne savent pas dans quoi ils s'engagent lorsqu'ils investissent dans des positions privilégiées en actions ou mezzanine. Cela semble important, mais c'est beaucoup plus risqué et moins liquide qu'un Vanguard Index Fund. Pensez-y de cette façon - vous obtenez un avantage plafonné pour prendre des niveaux de risque très élevés. Dans un fonds indiciel, vous disposez d'un potentiel de hausse illimité pour un risque diversifié. Ce rendement à la hausse plafonné dans l'une de ces positions RealtyShares n'est PAS proportionnel au risque, à mon avis.
Comme tout investissement, faites vos devoirs !
Si vous avez besoin d'aide, mon ami Robert de The College Investor a ceci guide épique sur le financement participatif immobilier cela explique beaucoup de choses sur les différences nuancées entre chacune de ces plates-formes, sur la manière de mener une diligence raisonnable, et plus encore.
Faut-il le faire ?
Personne ne peut prédire l'avenir et lorsque l'on considère le succès et l'échec en termes de rendement, rien n'est certain.
Si vous voulez vous lancer dans l'immobilier et que vous voulez apprendre, achetez Le guide ultime du débutant en investissement immobilier et rejoindre Poches plus grandes.
Si vous voulez vous lancer dans l'immobilier et que vous voulez le pari le plus sûr, optez pour une FPI. Vanguard a un fonds indiciel (VGSLX) qui investit dans l'immobilier. Ratio de dépenses faible à 0,12 %, 3 000 $ minimum et fonctionne bien. Il investit dans de grandes sociétés immobilières ennuyeuses comme Simon Property Group (ils possèdent des centres commerciaux) et Public Storage (ils possèdent des installations de stockage).
Si vous voulez quelque chose de plus excitant, qui vous donne plus d'action et d'activité et dont il soit beaucoup plus intéressant de parler, optez pour l'investissement immobilier financé par le crowdfunding.
Il y a des années, lorsque l'engouement pour les prêts entre pairs a explosé, je ne pouvais pas participer car les résidents du Maryland n'étaient pas autorisés à financer des prêts. Cette fois-ci, je peux, alors peut-être que je vais barboter un peu pour voir comment c'est.
Vous êtes-vous lancé dans ce type d'investissement immobilier ?