Les multipropriétés en valent-elles la peine ?

Non!

Je suis prêt à parier que sur plus d'une vacances, quelqu'un est venu vers vous et vous a offert quelque chose de gratuit pour vous asseoir sur un argumentaire de vente en temps partagé.

Si vous vous êtes déjà demandé à quoi ressemblait cette expérience, aujourd'hui est votre jour de chance! Je me suis assis dans l'un d'eux quand je venais de sortir de l'université. Nous discuterons de ce qu'est un temps partagé, suivi d'une expérience de terrain que j'ai vécue en 2004, suivie de quelques calculs. Ensuite, nous le compléterons avec les réflexions d'un de mes amis qui aime son temps partagé et l'utilise souvent.

Qu'est-ce qu'une multipropriété ?

Les bases d'une multipropriété sont simples - c'est un accord où vous partagez les coûts d'utilisation d'une propriété.

C'est comme si vous et 51 de vos amis vous réunissiez pour acheter une propriété de vacances et choisissiez chacun une semaine au cours de laquelle vous pourriez l'utiliser. Vous payez un coût initial pour acheter la propriété, puis des frais annuels pour l'entretien, les réparations, l'entretien et les autres coûts. Vous devrez également ajouter des frais administratifs pour la planification et la gestion immobilière.

Sauf que vous êtes tous des étrangers.

L'essentiel de la multipropriété est assez simple, mais la façon dont elles sont structurées peut changer. Les multipropriétés se déclinent généralement en trois versions: droit d'utilisation, frais simple et système de points/club de vacances.

Avec un droit d'utilisation à temps partagé, vous n'êtes pas propriétaire de la propriété, mais au lieu de cela, vous avez un contrat de location avec la multipropriété pour utiliser la propriété pendant une période définie chaque année sur un nombre défini d'années. Pendant le temps que vous avez ce droit, vous payez tous les frais et vous pouvez louer (sous-louer) votre temps, le donner ou vendre le droit d'utiliser la propriété.

Avec une multipropriété à frais simples, vous achetez la propriété pour une période spécifique chaque année. Vous payez le prix d'achat et votre part des frais, ce qui comprend l'entretien mais aussi les taxes foncières et autres évaluations spéciales (améliorations des immobilisations, etc.).

Avec un système de points ou un club de vacances, vous achetez des points dans le club de vacances. Vous utilisez ensuite ces points pour acheter vos vacances, que vous pouvez utiliser dans d'autres propriétés du club et à d'autres moments de l'année.

(J'ai écrit une version de cet article il y a plus de dix ans et ce qui suit sont mes souvenirs à l'époque, pas maintenant en 2020)

À quoi ressemble un emplacement de multipropriété ?

Cela m'est arrivé lors de vacances à Las Vegas, NV, en 2004 à l'extérieur de Treasure Island. Le terrain était pour Polo Towers, qui est une propriété plus proche de l'extrémité Mandalay Bay du Strip que de l'extrémité TI. Étant de jeunes collégiens, nous avons accepté d'aller le faire en échange de huit billets pour les Folies Bergère au Tropicana, qui était un spectacle classique de troisième niveau à Las Vegas.

À l'époque, Polo Towers était sa propre entité, mais aujourd'hui, elle semble appartenir à Diamond Resorts International: une société de multipropriété avec près de 400 sites dans le monde.

Le terrain était trois heures d'un marketing commercial agressif des Polo Towers et de leur club/réseau de vacances. Le prix a commencé à environ 15 000 $ et a rapidement chuté à quelque part entre 3 000 et 4 000 $ à la troisième heure. Nous avions menti sur nos références (il fallait avoir 23 ans et plus et avoir un salaire supérieur à 40 000 $ - j'étais le seul à qualifié) parce que, sinon, je serais le seul à être qualifié puisque les autres étaient encore à l'école (mais ils ne vérifiaient pas ou ne s'en souciaient pas).

On nous a remis deux fois et différents argumentaires de vente ont été utilisés (mec sympa qui colporte une bonne affaire, un gars pas si gentil qui colportait beaucoup, une méchante dame qui était énervée parce que nous ne sautions pas sur un super affaire). Finalement, nous nous sommes libérés après qu'ils se soient rendu compte que nous n'allions pas subir de pression dans cet « accord ».

Après qu'ils nous aient donné nos billets, il y avait des vendeurs aux sorties offrant 200 $ pour nous quatre pour revenir le lendemain! Une fois que nous avons réalisé qu'il s'agissait d'une bataille de trois heures, nous avons refusé parce que nous avons évalué nos trois heures de trajet à plus de 50 $ par personne. Nous y sommes allés en pensant que cela ne nous coûterait qu'une heure!

Le ferais-je encore ? Peut-être quand j'avais la vingtaine, certainement pas aujourd'hui.

Si vous voulez le faire gratuitement, assurez-vous de pouvoir résister aux emplacements. N'acceptez le billet de faveur que si vous êtes prêt à dire non aux personnes qui deviendront de plus en plus agressives au fil des heures. Si vous ne pouvez pas arrêter vos achats impulsifs, Ne faites pas cela.

Quand je suis rentré du voyage, j'avais quelques questions et je les ai donc écrites, rassemblé les réponses, et les voici.

Quel est le problème avec les multipropriétés? Pourquoi les entreprises sont-elles prêtes à vous offrir toutes sortes de choses gratuites juste pour que vous puissiez vous asseoir et écouter une présentation en temps partagé ?
Ils le font parce qu'ils peuvent gagner une somme d'argent ridicule si seulement un petit pourcentage de personnes achète une multipropriété. Cette page est conçue pour répondre aux questions moins connues sur le fonctionnement de la multipropriété, pas nécessairement les parties les mieux comprises des types de multipropriété, de la négociation des droits de multipropriété, etc.

Je voulais savoir comment fonctionne le ventre mou. Comment peuvent-ils se permettre de donner autant de choses? Quelle est la valeur de revente des multipropriétés? Quelles sont les autres choses bizarres que vous ne saviez probablement pas et que vous ne saviez pas comment poser sur les multipropriétés ?

Les voici:

Combien coûte une multipropriété ?
Cela variera en fonction de l'emplacement de la multipropriété, du réseau dans lequel elle se trouve et des semaines que vous possédez.

L'American Resort Development Association (ARDA), qui est un groupe commercial de multipropriété, estime que la multipropriété coûte en moyenne 21 455 $ avec des frais d'entretien annuels moyens de 1 000 $ (de leur État de 2019 de l'industrie du temps partagé pour les vacances partagées: étude aux États-Unis).

Cela signifie que pour chaque semaine, l'intervalle typique, vous payez 142 $ par jour (frais de maintenance divisés par sept jours) en plus des 21 455 $ que vous avez déjà payés pour acquérir les droits !

Comment peuvent-ils se permettre de donner de si bonnes incitations à écouter ?
Le développeur crée une multipropriété en achetant un terrain et en développant un complexe, puis en vendant des unités à des personnes disposées à les acheter. Certains de ces développeurs sont louches et tricheurs (les premiers dans l'industrie étaient moins que scrupuleux opérateurs et c'est pourquoi les multipropriétés ont mauvaise réputation), mais certains sont bien connus comme Disney's Vacation Club.

Une fois la construction terminée, ils commencent leur programme de marketing pour vendre les unités aux acheteurs et dépenseront plus de 50% du prix de vente final d'une unité sur la seule commercialisation. Ils pourraient faire appel à une entreprise extérieure pour faire le marketing, mais finalement, lorsque vous payez 10 000 $ pour une multipropriété, environ 5 000 $ étaient consacrés au marketing.

Ils peuvent donner tellement de choses parce qu'ils facturent une tonne pour les multipropriétés. Ils peuvent gagner plus si vous décidez d'utiliser leur financement pour acheter la multipropriété.

Enfin, les multipropriétés ont également une composante de société de gestion immobilière où l'entreprise peut gagner encore plus en gérant la propriété. Cela est nécessaire car vous avez besoin de quelqu'un pour coordonner les réservations, entretenir la propriété, la réparer, etc.

Quelle est la valeur de revente des multipropriétés ?
Surtout horrible.

L'offre dépasse de loin la demande, comme en témoigne le fait que les développeurs originaux offrent d'énormes cadeaux juste pour que les gens écoutent les pitchs. Un individu ne peut pas rivaliser à ce niveau avec les développeurs! Ajoutez à cela le fait que vous ne pouvez pas facilement rechercher comment se vendent des unités similaires, comme vous le feriez dans l'immobilier traditionnel, et vous constaterez que vous êtes dans une très mauvaise situation. C'est le marché de l'acheteur parfait. Cela signifie que si vous voulez une multipropriété, achetez-la d'occasion !

Comment l'acheter d'occasion ?
S'ils perdent beaucoup de valeur et sont difficiles à vendre, ne pouvez-vous pas en profiter en les achetant sur le marché secondaire? Oui!

Le meilleur moyen est d'acheter des multipropriétés dans des stations balnéaires par des opérateurs bien gérés et de les acheter directement auprès des propriétaires. Cela élimine les intermédiaires et tous les frais et majorations associés. Vous pouvez généralement trouver des personnes qui souhaitent voir en ligne si vous les recherchez (essayez Semaine rouge ou alors eBay).

Les mêmes sites, comme Red Week, proposent également des locations, vous pouvez donc toujours le louer pendant une semaine pour confirmer que vous l'aimez !

Si vous savez où vous voulez le temps partagé, vous pouvez appeler le complexe directement. Ils peuvent avoir des listes d'unités qui cherchent à vendre. Il existe également des courtiers en revente spécialisés dans la multipropriété, sinon, faites simplement une recherche en ligne – il y a un million de courtiers.

Tirer! J'ai acheté et maintenant je n'en veux plus, aidez-moi! Comment annuler un achat en temps partagé ?
Habituellement, le contrat aura un délai de réflexion de moins de deux semaines. Vérifiez le contrat, et si vous avez encore le temps, annulez!

Passé ce temps? Craie jusqu'au remords de l'acheteur. Profitez des vacances car il vaut mieux prendre un hôtel à la dernière minute et payer une fortune. Les multipropriétés, en général, ne sont pas une mauvaise idée (sinon personne ne les aurait), mais jouer au jeu de l'attente est souvent la voie à suivre. Attendez toujours si vous hésitez car vous pouvez: 1) toujours obtenir plus de cadeaux pour écouter une présentation et 2) obtenir la prochaine offre de multipropriété.

Cette multipropriété est trop belle pour être vraie! Comment est-ce bon marché ?
Soit personne d'autre ne veut ce temps partagé, soit vous avez vraiment de la chance. En fait, il y a des frais annuels, des frais de maintenance, des frais d'utilisation, des frais de négociation (disons si vous échangez des complexes hôteliers) et d'autres frais divers auxquels vous ne pensez probablement pas.

Les multipropriétés sont une bonne affaire (si cela ne vous dérange pas d'être «forcé», dans certains cas, d'utiliser des vacances chaque année) pour certains, donc les frais sont surmontés.
Une autre pensée est que vous êtes peut-être victime d'une arnaque. Si cela semble trop beau pour être vrai, éloignez-vous.

Ils seront arrogants, mais marchez simplement. Après, faites une recherche sur Internet pour voir si cela s'affiche, car il y a de fortes chances que cela n'ait pas été essayé sur vous en premier et que quelqu'un d'autre ait sonné l'alarme. Pire cas? Vous n'obtenez pas de temps partagé et vous pouvez le faire une autre fois. Pas de grosse perte.

Pourquoi les multipropriétés en valent-elles la peine ?

La réalité avec n'importe quel produit est que cela n'en vaut pas la peine pour certains, mais cela en vaut la peine pour d'autres. Je connais quelqu'un qui a une multipropriété et même s'ils ne diraient pas que c'est une « bonne affaire », ils adorent ça.

Ce qui suit est une courtoisie de L'homme paresseux et l'argent:

Presque tous les gourous des finances personnelles vous diront qu'il est rarement judicieux d'acheter une multipropriété. Ils citent souvent des petits caractères effrayants, un manque de flexibilité de voyage et des difficultés à vendre le temps partagé. Ce sont des préoccupations légitimes. Ma femme et moi avons acheté une multipropriété Marriott à Aruba il y a plus de 15 ans. Les petits caractères et le manque de flexibilité de voyage étaient nos principales préoccupations. Nous avons pensé que vendre une multipropriété de marque premium (Marriott) dans un emplacement premium (Aruba) ne serait pas difficile.

Nous voyagions avec mon meilleur ami qui était un avocat spécialisé dans l'immobilier. Il avait acheté trois ans plus tôt, et cela nous a donné confiance que nous ne devrions pas nous soucier des petits caractères. Marriott a une saison de multipropriété flexible, donc nous n'étions pas enfermés dans une certaine semaine chaque année.

Enfin, nous n'avons jamais sérieusement envisagé de vendre la multipropriété. Le slogan d'Aruba est One Happy Island et, année après année, il tient cette promesse pour notre famille. Si jamais vous pensez aller à Aruba, voici quelques conseils pour économiser de l'argent.

Pourquoi les multipropriétés fonctionnent pour nous

• Les chiffres sont neutres – J'ai exécuté les nombres de nombreuses fois au fil des ans et j'ai obtenu le même résultat. Si nous prenions l'argent que nous avons dépensé pour l'acheter et le mettions dans des investissements gagnant 5 à 7 % par an, nous pourrions utiliser ces gains d'investissement pour acheter ce que nous avons maintenant. Le vendeur de temps partagé peut vous vendre sur le coût croissant des vacances avec l'inflation à l'avenir. Cependant, nous avons constaté que les frais de maintenance augmentent d'un montant similaire pour l'annuler. Si nous le vendons sur toute la ligne, nous devrions être en mesure de bien faire avec l'augmentation de la valeur.
• On a beaucoup du temps pour s'en aller – Il y a dix ans, nous pensions: « Ma femme obtient six semaines de vacances de son travail militaire. Je travaille à domicile. Nous savons que nous allons profiter de ces vacances. Tout se complique avec les enfants. Leurs vacances scolaires ne correspondent pas bien aux vols bon marché. On a moins de flexibilité maintenant que jamais auparavant, mais cela fonctionne toujours pour nous.
• On a beaucoup du temps pour s'en aller – Je ne le savais pas à l'époque, mais récemment, je me suis réconcilié avec mon trouble affectif saisonnier chronique (S.A.D.). Le meilleur remède pour cela est une semaine sur une île ensoleillée sans échéance.
• Cela nous oblige à prendre des vacances – Parfois, les gens se mettent en mode « travail, travail, travail » et ce n'est tout simplement pas sain. En ayant un temps partagé, nous sommes «obligés» de prendre des vacances chaque année, ce qui est une excuse suffisante pour nous faire planifier et sortir. Si vous êtes un accro au travail, pensez à ceci: vous serez plus productif lorsque vous reviendrez après une semaine de plaisir au soleil.
• Cela nous a motivé à voir le monde – Nous ne voyageons pas beaucoup. Le travail de ma femme est exigeant, et maintenant, nous avons deux enfants. Cependant, en 2009, nous avons eu l'occasion de visiter l'Australie et la Thaïlande à un prix abordable. Voyager en Thaïlande était bon marché et nous avons eu une opportunité que nous ne voulions pas laisser passer. Nous avons échangé la moitié de notre temps partagé (nous avons deux chambres) contre une suite digne d'un empereur. Ma femme a fait la roue dans la salle de bain! On peut toujours voyager dans des endroits différents, mais j'ai du mal à parier sur un inconnu alors que j'ai déjà trouvé mon bonheur.

Ces raisons font de posséder un droit à temps partagé pour nous. Cependant, cela ne signifie pas qu'il est bon pour vous.

Comme tout achat, un peu de recherche et quelques décisions d'achat judicieuses font beaucoup de chemin.

La façon intelligente d'acheter une multipropriété

• Acheter sur le marché de la revente – Vous pourrez peut-être économiser 30 % ou plus en recherchant des multipropriétés sur des sites comme eBay ou Red Week. Acheter directement auprès du constructeur signifie que vous payez pour tout le marketing et les cadeaux qu'ils offrent aux gens juste pour écouter leur argumentaire. On estime que 50 % du prix d'une multipropriété sert à couvrir les frais de marketing. C'est la seule grosse erreur que nous avons commise.
  Le seul hic possible avec cela est que la plupart des multipropriétés ont un premier droit de refus. Cela signifie que si vous trouvez une aubaine d'une multipropriété de 30 000 $ pour seulement 5 000 $, la société peut choisir de payer les mêmes 5 000 $ et vous le « voler ».
• Choisissez une propriété avec le pouvoir de rester – Vous voulez choisir un nom qui va être autour. Nous ne pensions pas que Marriott allait faire faillite de si tôt, nous avons donc fait confiance à la marque. Il y avait un vieux dicton selon lequel personne n'est jamais licencié pour avoir acheté IBM. Une logique similaire s'applique ici.
• Choisissez une propriété à temps partagé – Nous possédons le temps partagé Marriott à vie. Nous pouvons le transmettre à nos enfants et aux enfants de leurs enfants. Certaines multipropriétés ne sont que « droit d'utilisation » et expirent après un certain nombre d'années. Nous aimons le fait que nous propre propriété à Aruba.
• Choisissez-en un avec des semaines flexibles – Certaines multipropriétés concernent des semaines spécifiques de l'année et uniquement cette semaine-là. Si vous achetez la semaine 42 et que vous ne pouvez pas continuer cette semaine-là, vous devez l'échanger, la vendre ou la perdre. Avec notre temps partagé, nous pouvons choisir n'importe quelle semaine dans une fenêtre de six mois. Cette flexibilité est cruciale. On choisit quand on y va, pas l'inverse.

Que pensez-vous des multipropriétés? Bon rapport qualité-prix ou perte de temps et d'argent ?