FarmTogether Review: Investir dans les terres agricoles américaines

Êtes-vous préoccupé par la santé des marchés financiers en 2021? Êtes-vous intéressé par un véritable investissement alternatif, qui a non seulement un potentiel à long terme, mais aussi la capacité de prospérer lorsque les investissements plus conventionnels sont en difficulté?

Si c'est le cas, vous devriez envisager d'investir dans des terres agricoles. Et vous pouvez le faire rapidement et facilement via une plateforme de financement participatif immobilier, connue sous le nom de FermeEnsemble.

FarmTogether permet aux investisseurs accrédités d'acheter des actions dans les LLC de fermes individuelles, de gagner de l'argent grâce au loyer de la terre ainsi qu'à l'appréciation du prix lorsque la terre est vendue.

Certes, les terres agricoles n'apparaissent pas exactement comme un sujet dans la plupart des discussions sur l'investissement. Mais c’est peut-être pour cette raison que c’est un interprète si régulier depuis tant d’années. Après tout, toute la civilisation dépend des terres agricoles – en particulier des terres agricoles américaines – pour se nourrir. La nourriture ne passe pas par des cycles - elle est toujours nécessaire. Et ce besoin joue bien avec les terres agricoles.

Comme vous le verrez en lisant cette revue, les terres agricoles se sont avérées être un investissement durable dans les bons comme dans les mauvais moments. Une plateforme d'investissement comme FarmTogether peut faciliter l'ajout de terres agricoles à votre portefeuille existant pour une diversification la plus large possible.

Table des matières

1. À propos de FarmTogether
2. Les terres agricoles sont-elles l'investissement alternatif ultime ?
1. Autres raisons pour lesquelles les terres agricoles sont un bon investissement
3. Comment fonctionne FarmTogether
1. Exigence de l'investisseur accrédité
2. Caractéristiques et avantages de FarmTogether
4. FarmTogether Avantages et inconvénients
1. Avantages:
2. Les inconvénients:
5. Devriez-vous investir dans FarmTogether ?
6. Résumé

À propos de FarmTogether

FermeEnsemble est basée à San Francisco, en Californie, et est une plateforme de financement participatif immobilier spécialisée dans les investissements immobiliers agricoles depuis plus d'une décennie. Il est géré par une équipe de direction avec plus de 70 ans d'expérience en investissement agricole. La plate-forme vous permet d'acheter des tranches de petites fermes indépendantes dans plusieurs États du pays.

Tout comme investir dans des actions, vous investirez dans des actions de sociétés à responsabilité limitée (LLC) dédiées qui possèdent le terrain. Vous pourrez alors recevoir des parts au prorata des loyers perçus sur le terrain et des gains en capital lorsque la ferme sous-jacente sera finalement vendue.

FermeEnsemble n'est pas une fiducie de placement immobilier (FPI) et ne doit pas être confondue comme telle. Lorsque vous investissez dans une FPI, vous achetez un portefeuille prêt à l'emploi de biens immobiliers commerciaux. Au lieu de cela, FarmTogether fonctionne comme une plateforme de financement participatif immobilier, qui vous permet de sélectionner les propriétés individuelles dans lesquelles vous souhaitez investir.

FarmTogether prévoit des retours sur investissement très favorables par rapport à d'autres investissements, y compris les actions et l'immobilier commercial. La société se concentre sur les investissements dans les terres agricoles pour produire des rendements annuels moyens compris entre 7 % et 13 %, ainsi que des rendements monétaires annuels moyens compris entre 3 % et 9 %. De plus, vous pouvez continuer à gagner ces rendements, peu importe ce qui se passe sur les marchés financiers.

Il y a une mise en garde avec FarmTogether dont vous devez être conscient dès le début. Pour participer à la plateforme, vous devez être un investisseur qualifié. Cela signifie que vous devez avoir un revenu élevé, une valeur nette élevée ou les deux. Nous discuterons de cette exigence en détail.

En savoir plus sur FarmTogether

Les terres agricoles sont-elles l'investissement alternatif ultime ?

Avant d'approfondir les détails de l'investissement avec FarmTogether, abordons d'abord le sujet plus fondamental des terres agricoles en tant qu'investissement. C'est, après tout, tout le but d'envisager un investissement avec FarmTogether.

Commençons par la performance d'investissement à long terme des terres agricoles.

Il s'avère que les terres agricoles ont surclassé les autres classes d'actifs au cours de la majeure partie du dernier demi-siècle. La capture d'écran ci-dessous, publiée sur À la recherche de l'alpha, montre la performance des terres agricoles par rapport à toutes les autres grandes classes d'actifs entre 1972 et 2016:

Un investissement avec ce genre d'historique mérite l'attention des investisseurs.

Autres raisons pour lesquelles les terres agricoles sont un bon investissement

Bien que le rendement des investissements soit en quelque sorte l'étalon-or en matière d'investissement, il existe d'autres raisons d'investir dans des terres agricoles, y compris certaines de nature stratégique.

Protection contre l'inflation. Comme vous pouvez le voir sur la capture d'écran ci-dessus, les terres agricoles ont facilement surpassé non seulement le S&P 500, mais aussi les obligations, l'or et même les fiducies de placement immobilier.

Vous pouvez également voir que le rendement a dépassé l'inflation de plus de six points de pourcentage par an. Cela signifie qu'un investissement dans les terres agricoles a considérablement augmenté en termes réels, entre 1972 et 2016. Avec un rendement réel net de 6 % par an, les terres agricoles doublent en valeur réelle environ tous les 12 ans.

Les terres agricoles sont performantes alors que les autres investissements ne le sont pas. Selon l'indice NCREIF, les terres agricoles ont gagné 3,84 % du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020. Il s'agissait d'une période d'un an caractérisée par une instabilité extrême des marchés financiers en raison de COVID-19. Pourtant, les terres agricoles produisaient toujours un rendement positif.

Il convient également de noter que les terres agricoles ont surclassé d'autres actifs au cours d'une période comprenant plusieurs guerres, l'inflation, la désinflation et de multiples crises économiques et financières. En d'autres termes, les terres agricoles fonctionnent comme un véritable « investissement non corrélé ».

Les terres agricoles sont la source de la denrée la plus importante au monde – la nourriture. La demande de voitures, de maisons, de téléviseurs, de produits industriels et même d'énergie peut fluctuer avec le temps. Mais la demande de nourriture est relativement constante. En fait, à mesure que la population mondiale continue d'augmenter, la demande future de nourriture ne fera qu'augmenter.

Les terres agricoles sont un atout précieux. Lorsque vous investissez dans des terres agricoles, vous investissez dans des terres productives, qui sont à peu près aussi éloignées que possible des actifs papier. Si vous cherchez à vous diversifier dans les actifs durables, mais que vous n'êtes pas à l'aise avec les métaux précieux ou l'énergie, les terres agricoles sont une alternative certaine.

FarmTogether a calculé des chiffres pour montrer comment l'ajout d'une allocation de 15 % de terres agricoles dans votre portefeuille serait avez augmenté votre retour sur investissement de près d'un demi-point de pourcentage par an au cours des 30 dernières ans. Ce gain d'un demi-point de pourcentage peut faire une réelle différence dans votre portefeuille sur plusieurs décennies.

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Comment fonctionne FarmTogether

FermeEnsemble est une place de marché en ligne pour l'investissement dans les terres agricoles. C'est-à-dire qu'il s'agit d'une plate-forme sur laquelle vous pouvez choisir les propriétés dans lesquelles vous souhaitez investir. Vous posséderez des actions dans une LLC qui possède et gère la propriété.

Par exemple, si vous investissez 10 000 $ dans une propriété d'une valeur globale de 1 million de dollars, vous aurez droit à 1% des loyers perçus sur le terrain, ainsi qu'à 1% de la plus-value en capital lorsque le terrain est vendu.

L'équipe de professionnels de FarmTogether examine chaque propriété disponible. Ils se concentrent sur des fermes bien gérées avec des cultures en rangs et permanentes dans des régions de production de premier plan à travers les États-Unis. Les facteurs pris en considération comprennent la confirmation des droits et de la qualité de l'eau, la conformité environnementale, le titre, l'analyse du sol et la production agricole. La production est centrée sur les produits biologiques, les fruits, les légumes et les arbres à noix, qui sont tous des cultures à haute valeur ajoutée. Les propriétés agricoles se trouvent en Californie dans le nord-ouest du Pacifique.

Pour investir, vous devez être un investisseur qualifié (voir description ci-dessous).

Une distinction importante est que vous n'investissez pas dans des fermes, mais plutôt dans les terres qu'elles occupent. FarmTogether n'est pas engagé dans le domaine de la gestion agricole. Les SARL dans lesquelles vous investissez possèdent la terre, qui est louée à des agriculteurs qui gèrent la production réelle. L'agriculteur paie un loyer à la LLC, qui est répercuté sur les investisseurs. Les agriculteurs locataires sont généralement de grands exploitants agricoles, et non des agriculteurs indépendants.

Lorsque vous achetez des actions dans une LLC, comprenez qu'il s'agit d'un investissement à long terme. L'horizon temporel prévu de l'investissement peut aller de cinq à 15 ans. Il y a très peu de liquidités si vous souhaitez vendre vos actions avant la vente de la propriété. Pour cette raison, vous devez vous attendre à ce que votre investissement soit immobilisé pendant au moins le nombre d'années indiqué dans l'offre d'investissement initiale.

À la fin de cette période, la propriété devrait être vendue à profit. Une fois que c'est le cas, vous participerez également à l'appréciation du capital en fonction de votre part de propriété dans la LLC.

Voici des exemples d'investissements dans les terres agricoles actuellement disponibles sur FarmTogether :

Exigence de l'investisseur accrédité

Il existe certains risques inhérents à tout investissement à long terme, en particulier un investissement aussi illiquide que les terres agricoles. La première est que vous devez immobiliser votre investissement pendant de nombreuses années. Un autre est la possibilité que les terres agricoles sous-jacentes soient vendues à perte plutôt qu'à gain.

Pour cette raison, investir dans FarmTogether nécessite que vous soyez un investisseur qualifié. Exigences des investisseurs accrédités sont les suivants:

1. Vous devez avoir un revenu individuel supérieur à 200 000 $ au cours de chacune des deux années les plus récentes ou un revenu conjoint avec celui de cette personne. conjoint de plus de 300 000 $ au cours de chacune de ces années, avec une attente raisonnable d'atteindre le même niveau de revenu dans la période actuelle année, OU
2. Vous devez avoir une valeur nette individuelle ou une valeur nette commune avec le conjoint de cette personne, supérieure à 1 million de dollars sans compter votre résidence principale.

Comme vous pouvez probablement le constater d'après les exigences ci-dessus, le statut d'investisseur qualifié garantit qu'une personne qui investit dans les terres agricoles disposent de moyens financiers suffisants pour supporter une perte potentielle, sans compromettre leur situation financière à long terme Sécurité.

Veuillez noter que FarmTogether certifie le statut d'investisseur accrédité par le biais de services de vérification tiers, bien qu'ils acceptent les documents de revenu et de valeur nette soumis directement.

Caractéristiques et avantages de FarmTogether

Investissement initial minimum. 10 000 $ sur le bas de gamme, mais cela pourrait atteindre 50 000 $ ou plus, selon l'investissement spécifique.

Durée d'investissement. Peut être aussi court que cinq ans, mais 7 à 10 ans est plus courant. Il peut être encore plus long sur certains investissements.

Fréquence des distributions de loyers nets. Selon l'investissement spécifique, les loyers peuvent être payés trimestriellement, semestriellement ou annuellement.

Investisseurs éligibles. Vous pouvez investir en tant que particulier, LLC, société en commandite (LP) ou fiducie. Les investisseurs peuvent être soit des citoyens américains, soit des résidents permanents, soit des citoyens étrangers.

Comptes éligibles. Comptes de placement imposables, mais peuvent être détenus dans un compte IRA autogéré. FarmTogether s'associe à Alto IRA à cette fin.

Répartition des revenus. Les revenus provenant des paiements de loyer peuvent être effectués trimestriellement, semestriellement ou annuellement. Les distributions sont déposées directement dans un compte bancaire lié.

Déclaration fiscale de fin d'année. Avec la structure LLC des investissements individuels, les résultats de fin d'année seront déclarés sur le formulaire IRS K-1. Cela comprendra les revenus de location et les dépenses, qui seront imposables pour chaque année. Une fois la propriété vendue, tout gain sera imposable à des taux d'imposition plus favorables sur les gains en capital à long terme.

Frais FarmTogether. La structure de frais spécifique variera en fonction de l'investissement offert. Vous pouvez généralement vous attendre à payer des « frais d'admission » compris entre 0,5 % et 1,0 % de votre investissement initial. Vous devez également vous attendre à payer des frais de gestion annuels, qui représenteront généralement environ 1 % de la valeur de votre investissement. Cependant, aucuns frais ne sont facturés lors de la vente des terres agricoles sous-jacentes.

Service Clients. Le contact téléphonique est limité car vous devrez planifier un appel. La société est basée sur la côte ouest, les variations de fuseau horaire devront donc être prises en compte. Le contact téléphonique limité est typique dans l'espace de financement participatif immobilier.

FarmTogether Avantages et inconvénients

Avantages:

• Les terres agricoles ont été l'un des investissements les meilleurs et les plus fiables au cours des 50 dernières années, et même en période de récession et d'instabilité financière.
• Les terres agricoles se sont révélées être un investissement fiable même lorsque les actifs financiers sont en baisse, ce qui en fait un véritable investissement alternatif.
• FarmTogether investit ses propres fonds dans des LLC disponibles, ce qui leur donne une participation dans chaque investissement.
• Les investissements sont entièrement garantis par les terres agricoles sous-jacentes, ce qui est beaucoup plus sûr que les privilèges généraux sur la plupart des investissements papier.
• Les rendements annuels sont projetés entre 7 % et 13 %. Cela comprend à la fois le revenu de location annuel et l'appréciation du capital lors de la disposition de la propriété.
• Les investissements sont disponibles pour les comptes imposables et les IRA autogérés.
• L'investissement est ouvert aux résidents étrangers, ainsi qu'aux investisseurs américains.
• Investissement minimum aussi bas que 10 000 $.

Les inconvénients:

• Vous devez être un investisseur qualifié pour investir sur la plateforme.
• Liquidité limitée – les terres agricoles sont un investissement à très long terme qui nécessitera d'immobiliser votre capital pendant de nombreuses années. Il n'y a actuellement aucune possibilité de liquider vos actions, mais la société travaille à créer cette disponibilité.
• Un investissement pour un compte IRA doit se faire par l'intermédiaire d'un dépositaire IRA spécialisé.
• Service client limité – le contact téléphonique est disponible sur rendez-vous uniquement.

En savoir plus sur FarmTogether

Devriez-vous investir dans FarmTogether ?

Investir dans des terres agricoles est assez inhabituel. C'est pourquoi il est préférable de le limiter aux personnes à revenu élevé ou à valeur nette élevée. C'est la seule raison pour laquelle le statut d'investisseur qualifié est requis.

Au mieux, un investissement dans les terres agricoles devrait occuper un pourcentage minoritaire de votre portefeuille total. Ce n'est pas seulement en raison du potentiel de perte au cours d'une année donnée, ou même lors de la disposition des terres agricoles sous-jacentes, mais aussi parce qu'il s'agit d'un investissement à très long terme. Vous immobiliserez vos fonds pendant de nombreuses années, ce qui ne sera possible que si vous disposez d'autres investissements plus liquides.

Il ne fait aucun doute que les terres agricoles présentent des avantages d'investissement à long terme non offerts par des actifs plus traditionnels. Il s'est avéré être un acteur stable à long terme et résiste mieux aux bouleversements économiques et financiers que la plupart des classes d'actifs.

Mais vous devez être pleinement conscient des risques liés à l'investissement dans les terres agricoles. Bien que FarmTogether fasse tout son possible pour limiter le risque associé à une propriété particulière, un certain degré de risque est inhérent aux terres agricoles.

Par exemple, un risque géographique pourrait se développer si une propriété est située dans une partie du pays qui connaît des conditions météorologiques défavorables. Il peut également y avoir un risque pour les cultures, lorsque la récolte d'une culture particulière est mauvaise pendant un an ou plus. Les prix du marché pour les produits agricoles peuvent également affecter les rendements annuels, et même les perspectives à long terme de vente des terres agricoles.

En bref, investir dans des terres agricoles est un investissement classique à haut rendement/risque élevé qui ne devrait occuper qu'une partie de votre portefeuille global.

Résumé

Si vous décidez d'investir dans des terres agricoles, FarmTogether est l'un des meilleurs moyens de le faire. Ils peuvent rendre l'investissement dans les terres agricoles aussi simple que l'achat d'actions pour des fonds par l'intermédiaire d'un courtier. Et l'investissement devrait générer à la fois un revenu annuel sous forme de loyers nets, ainsi qu'une appréciation du capital lors de la vente de la propriété.

Pendant ce temps, vous n'avez besoin d'aucune connaissance spécifique sur l'agriculture, et vous n'aurez pas besoin d'être impliqué dans ce processus. Vous fonctionnerez effectivement en tant que propriétaire, et non en tant qu'agriculteur, même si vous bénéficierez des avantages d'un investissement dans les terres agricoles.

Vous pouvez ouvrir un compte et commencer à investir en visitant le FermeEnsemble website.