Combien d'argent vaut ma maison? Comment évaluer votre propre maison

Vous êtes-vous déjà demandé: « Combien vaut ma maison? »

Lorsque nous suivons notre valeur nette, l'un des éléments de la ligne est la valeur de notre maison. Nous le gardons en compensation de l'hypothèque, sinon notre valeur nette serait déséquilibrée.

L'un des défis avec les valeurs des maisons est qu'il est difficile de les marquer sur le marché. « Market to market » signifie simplement attribuer une valeur en fonction de ce que le marché a déterminé comme étant le prix réel. C'est facile lorsque vous avez des actions d'une société ouverte – elles sont négociées tout le temps tous les jours sur les marchés publics. Si vous voulez connaître le prix de l'action Apple, recherchez APPL.

Les maisons ne le sont pas. Vous avez des « comparables », ce que les gens inventent pour les évaluations parce que c'est mieux que rien, mais ceux-ci ne sont pas vraiment exacts. Même si vous vivez dans un condo avec des unités identiques, il y a suffisamment de variance pour que ce ne soit pas exact. Est-ce que 2 chambres et 1 salle de bain au premier étage sont identiques au même lit/baignoire au dernier étage? Combien vaut le dernier étage? Trop d'écart.

Ma solution à notre suivi est de définir la valeur de la maison au prix d'achat et de la laisser ainsi pour toujours. Je l'aime parce que c'est simple et que je ne me soucie pas de la valeur de la maison lorsqu'il s'agit de notre valeur nette (malheureusement, c'est assez rare puisque la majeure partie de la valeur nette des Américains est bloquée dans la valeur nette de leur maison).

Qu'est-ce qui affecte la valeur de la maison ?

Avant d'entrer dans les évaluations et les données, vous vous demandez peut-être quels facteurs pourraient avoir une incidence sur la valeur de votre maison. Je me suis tourné vers le Dr Michael E. Bitter, Rinker Professeur émérite de comptabilité à l'Université Stetson. Il a énuméré les éléments suivants comme principaux facteurs affectant la valeur de sa maison :

• Quartier/emplacement,
• Taille de la maison (par exemple, chambres et salles de bains),
• Zonage scolaire,
• Taux d'intérêt hypothécaire,
• Marchés du logement régionaux et nationaux

Et lors de la vente d'une maison, d'autres facteurs incluent l'attrait et le prix.

Il ajoute également :

Pour la plupart des jeunes professionnels, la maison sera, de loin, l'actif le plus important (et le plus illiquide) possédé. L'évaluation de votre maison a un impact sur votre valeur nette et votre capacité à emprunter contre la maison.

L'évaluation est également importante pour déterminer que la valeur de remplacement de votre police d'assurance habitation est adéquate. Cela dit, même s'il est bon d'avoir une idée raisonnable de la valeur de votre maison, ce n'est pas essentiel à moins que vous ne prévoyiez de la vendre.

Connaître la valeur d'une maison est-il important ?

Vous vous demandez peut-être… pourquoi est-il important de connaître la valeur de notre maison? Si nous ne vendons pas, est-ce vraiment important de garder une trace de ce genre de choses ?

Le professeur Robert Solomon, professeur clinicien de droit à la faculté de droit de l'UC Irvine, explique qu'il existe de nombreuses raisons pour lesquelles vous voulez savoir.

Si vous vendez, c'est très important. Si vous empruntez contre la valeur, c'est en quelque sorte important, mais la banque fera le travail d'évaluation pour vous et votre principale préoccupation est la capacité de remboursement. Si vous êtes proche de la retraite ou si vous déménagez, c'est très important.

Si vous êtes plus jeune, que vous élevez une famille et que vous prévoyez vivre dans la maison pendant plus de cinq ans, c'est moins significatif, et estimer la valeur future est agréable lorsque vous déterminez la richesse, mais tout est sur papier et pas ça important.

Quand je lui ai demandé s'il n'y avait pas trop d'emphase sur les valeurs de la maison, il m'a répondu :

Cela dépend de qui vous êtes et de votre situation financière globale. La valeur nette du logement et l'éducation restent les principaux moyens de créer de la richesse aux États-Unis. Si vous avez des enfants et que vous avez peu d'économies, vous pouvez vous attendre à emprunter sur la valeur nette de votre maison pour payer vos études.

Si vous n'avez pas d'enfants ou s'ils sont seuls, vous dépendez peut-être de la valeur nette de votre maison pour la retraite, mais ce n'est peut-être pas le cas. Si vous prévoyez déménager, vous vous contenterez peut-être de rembourser votre prêt hypothécaire et d'avoir suffisamment de fonds propres pour un acompte, mais vous ne voulez pas être sous l'eau.

Les circonstances changent et la valeur de la maison n'est qu'un facteur parmi d'autres.

Si vous avez une raison précise de savoir, comme un prêt sur valeur domiciliaire, il est important d'obtenir un chiffre précis. Cela peut valoir la peine de payer quelqu'un (et la banque peut vous y obliger) pour obtenir une évaluation précise.

Si vous voulez juste savoir pour vos propres besoins personnels, une évaluation gratuite est souvent suffisante.

Voyons quelles sont certaines de ces options…

Utiliser une évaluation réelle

Il peut arriver un moment où nous avons besoin d'un évaluation de la maison, peut-être pour un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit. Dans le cas où nous le ferions, je traiterai cela comme une évaluation précise de la maison et ajusterai la valeur de notre maison dans la feuille de calcul.

Pour ce que ça vaut, si nous obtenons une évaluation « professionnelle », j'ajusterais la valeur de notre maison aux résultats de cette évaluation.

Utiliser les évaluations fiscales

C'est ce que le fisc utilise pour évaluer les taxes foncières, il semble raisonnable de l'utiliser pour évaluer votre maison.

La partie délicate avec ce chiffre est que vous pouvez essayer de le diminuer, de réduire votre fardeau fiscal, et cela pourrait signifier que sa valeur est inférieure à ce pour quoi il se vendrait. Si vous êtes d'accord avec cet écart, cela semble être un bon moyen de simuler une « mark to market » toutes les quelques années.

Utiliser les taux de croissance médians historiques des prix des maisons

Données historiques du recensement américain a montré que les prix médians des maisons n'augmentent pas si rapidement.

En 1940, le prix médian d'une maison était de 2 938 $. (ces chiffres n'ont PAS été ajustés pour l'inflation)

En 2000, le prix médian d'une maison était de 119 600 $.

C'est un taux de croissance annuel d'environ 6,37 %. (si ajusté pour l'inflation, le taux de croissance n'est que de 2,3%)

Vous pourriez être plus précis au niveau de l'État – pour le Maryland, c'est un taux de croissance de 6,67 %. (c'est encore plus bas si vous regardez de 1990 à 2000, le taux de croissance n'est que de 2,28 %)

Réglez le taux de croissance à 6% par an, de sorte que vous ayez un peu de tampon, puis laissez-le tranquille.

Utiliser l'inflation

J'adore entendre des histoires de gens qui achètent des maisons en 1980 pour 30 000 $ et les revendent ensuite 20 ans plus tard pour une somme coquette. Les chiffres grossissent parce que tout grossit sur 20 ans. 30 000 $ en janvier 1980 équivaut à 65 000 $ en janvier 2000. (la façon exacte de penser est qu'au cours de ces 20 années, le pouvoir d'achat d'un dollar a été réduit de moitié)

Quel est le chiffre d'inflation que nous devrions utiliser? Je pense que l'IPC-U (inflation pour tous les consommateurs urbains, c'est tous les articles sauf la nourriture et l'énergie) est probablement le meilleur pari et vous pouvez obtenir le chiffres du BLS.

Les chiffres pour chaque mois ne sont pas l'inflation mensuelle, c'est l'inflation des 12 mois précédents jusqu'à ce mois. Ainsi, septembre 2017 affichant 1,7% indique que lorsque vous incluez septembre, l'inflation pour les 12 mois précédents était de 1,7%.

Si je devais l'utiliser, je regarderais le chiffre d'inflation pour décembre de chaque année, ajusterais la valeur de ma maison une fois par an et l'appellerais un jour.

Utilisez les outils de prix à domicile pour vérifier

Il existe une tonne d'outils que vous pouvez utiliser pour obtenir une évaluation gratuite de votre maison en ligne. Puisque vous faites cela à des fins de suivi, je ne gaspillerais pas d'argent pour cela.

Quant à la précision, c'est difficile à dire. Assurez-vous que les informations dont ils disposent sur votre maison sont exactes, y compris, mais sans s'y limiter, les pieds carrés, les chambres, les salles de bain et l'âge de la maison.

Nous avons acheté notre maison il y a quatre ans, donc la «précision» sera simplement un pourcentage de la valeur de notre maison. Curieusement, notre maison n'apparaissait pas dans beaucoup de ces outils, il n'y aura donc pas de chiffre de précision.

Voici quelques-uns des outils d'évaluation de maison gratuits les plus populaires que j'ai trouvés (avec quelques mises en garde et avertissements):

1. Zillow – C'est l'un des plus grands sites immobiliers et ils proposent un Zestimate, qui est une estimation de la valeur de votre maison. Vous pouvez créer un compte, revendiquer une maison et ils vous enverront des mises à jour par e-mail si leur Zestimate change. (Précision 2,4%)
2. thon rouge – Redfin est à la fois un site de recherche immobilière et une société de courtage, mais lorsque vous revendiquez votre maison, vous pouvez obtenir une estimation de la valeur de votre maison en fonction des caractéristiques de votre maison.
   (Précision -19,1%)
3. Realtor.com – Contrairement aux autres sites, qui sont orientés vers les maisons, realtor.com a la recherche de maison, les estimations, etc. mais aussi des articles et vidéos liés à l'immobilier. Ils ont un outil d'estimation de maison sur leur site, qui ne vous oblige pas à vous connecter ou à réclamer une maison pour voir une estimation de maison. Malheureusement, notre maison n'était pas répertoriée (ce qui est étrange, tous nos voisins sont répertoriés).
4. eepraisal.com – Ils extrairont des données de diverses sources, y compris le Zestimate de Zillow, pour prendre une décision. Leur outil montre les ventes voisines de manière pratique. Ils n'avaient pas d'estimation eppraisal.com pour notre maison.
5. Trulia – Trulia est similaire à Zillow dans sa conception et son objectif, mais il n'offre pas d'estimation de la valeur de la maison.
6. Estimateur de la valeur de la maison Chase – Entrez votre adresse, cliquez sur Obtenir une valeur et obtenez une estimation directement de Chase. Je ne peux pas dire quelles données alimentent cet outil, mais pour mon adresse, il n'y avait pas d'estimation. J'ai fait une estimation pour notre maison précédente et cela semblait dans une fourchette raisonnable.
7. ReMax – En tant que courtier, ReMax veut probablement vendre votre maison mais vous pouvez quand même utiliser leur outil. Malheureusement, notre adresse n'est pas répertoriée pour une raison quelconque. L'outil est facile à utiliser, comprend une belle carte Google. et vous pouvez voler dans votre quartier en jetant un coup d'œil dans les fenêtres financières de votre voisin.
8. AccueilGain (ne pas utiliser cet outil) - J'ai arrêté le processus d'obtention d'une estimation de la valeur d'une maison car cela nécessitait que mon nom, mon numéro de téléphone et mon adresse e-mail soient envoyé à AgentHomeValues.com - Je ne voulais pas qu'un "agent expert" me donne une "analyse de marché détaillée". je sauterais ces les gars.

Si je devais faire cela, je choisirais simplement Zillow et normaliserais le chiffre à mon prix d'achat la première année et effectuerais les ajustements. Donc, si j'achetais une maison pour 100 000 $ et que Zillow disait qu'elle valait 50 000 $ - je doublerais le Zestimate de Zillow d'ici à l'éternité.

Comment gérez-vous la valeur de votre maison dans le suivi de la valeur nette ?