Et si je vous disais qu'il existe un investissement avec un taux de rendement garanti mandaté par le gouvernement ?
Vous diriez probablement - "Merci Jim, mais je ne suis pas un mannequin et je connais les certificats de dépôt et ils sont super ennuyeux." (ils sont aussi super sûrs!)
Si vous pouviez lire le titre de cet article, vous connaissez probablement déjà la réponse: les privilèges fiscaux (et ils sont garantis par l'immobilier).
J'ai appris ces choses il y a de nombreuses années et j'ai même assisté à une vente aux enchères de privilège fiscal. Je n'ai rien acheté, je voulais juste profiter de l'expérience. Il y a près de dix ans, j'ai assisté à une vente aux enchères de privilège fiscal, également connue sous le nom de vente fiscale, qui s'est tenue sur les marches du palais de justice du comté de Howard.
La vente aux enchères n'a lieu qu'une fois par an ici, en mai ou juin, et celle à laquelle j'ai assisté était vraiment informelle. Je ne sais pas ce qu'ils vont faire avec 2020 car ceux prévus ont déjà été annulés. Je pensais que tout ce qui impliquait le gouvernement et les tribunaux aurait une forme de formalité. Il s'agissait d'un gars, littéralement, debout sur les marches, tenant un presse-papiers et criant des privilèges, acceptant des offres et griffonnant des enregistrements.
Les gens qui rôdaient étaient tout aussi informels. Ils savaient ce qu'ils voulaient, attendaient d'entendre le numéro de privilège et faisaient leurs offres. Certaines personnes étaient au téléphone, d'autres étaient là avec leur propre presse-papiers, et on avait l'impression que tout le monde se connaissait. C'était comme Storage Wars mais avec les maisons des gens.
Je suis parti en pensant que c'était un bon moyen d'investir mais probablement pas pour moi… mais j'ai appris une tonne.
Qu'est-ce que l'investissement avec privilège fiscal ?
Les gouvernements étatiques et locaux ont besoin de leurs impôts et lorsqu'ils ne sont pas payés, ils doivent les récupérer d'une autre manière. Les impôts fonciers sont une source de revenus principale pour la plupart des gouvernements locaux. Si un propriétaire ne paie pas la facture d'impôt foncier, le comté ou la ville locale met un privilège sur la propriété et vend aux enchères ce privilège aux investisseurs par le biais d'une vente aux enchères de privilège fiscal.
Cela peut varier, mais la plupart des services fiscaux locaux vendent aux enchères un privilège fiscal après deux à cinq ans d'impôts impayés. La période exacte dépend des lois de l'État.
Certains gouvernements locaux vendent des certificats de privilège fiscal où les investisseurs peuvent payer le montant de l'impôt en souffrance. Le gouvernement récupère son argent et l'investisseur peut percevoir des intérêts à mesure que le propriétaire rembourse ses impôts en souffrance.
Le propriétaire peut avoir jusqu'à un an pour rembourser le privilège. Une fois qu'ils ont remboursé le privilège, vous quittez l'investissement et ils sont à nouveau propriétaires de la propriété.
Si le propriétaire prend du retard, vous devrez saisir et prendre pleine possession de la propriété. Ensuite, vous devrez vendre la maison ou la transformer en propriété locative pour gagner un revenu de placement. En réalité, cela arrive rarement, la plupart des investisseurs reçoivent le taux d'intérêt exigé par la municipalité.
Privilège fiscal vs. Acte fiscal
L'enchère fiscale à laquelle vous assistez peut vendre privilèges fiscaux et actes fiscaux. Bien que ces deux termes se ressemblent, les actes fiscaux vous obligent à acheter la propriété entière à l'avance.
L'achat de maisons de forclusion au cours de la Grande Récession de 2008 pour se réhabiliter et renverser un profit est un exemple d'investissement dans un acte fiscal. Tous les investisseurs n'ont pas le temps ou le capital d'investir dans des actes fiscaux.
Les privilèges fiscaux vous obligent uniquement à investir dans les impôts en souffrance. Ne devoir investir que quelques milliers de dollars et ne pas réparer une maison saisie est plus faisable pour la plupart.
Environ 30 états laissez les villes et les comtés vendre aux enchères des privilèges fiscaux.
Les privilèges fiscaux sont similaires à un prêt bancaire pour un prêt automobile ou un prêt immobilier en ce sens qu'il s'agit d'un titre de créance. Le propriétaire ne peut ni vendre ni refinancer la propriété tant que le privilège n'est pas libéré. Dans ce cas, ils vous paient le montant du privilège plus les intérêts.
Comment gagner de l'argent en investissant dans des privilèges fiscaux
Il existe deux façons de gagner de l'argent en investissant dans des privilèges fiscaux :
- Percevoir les paiements d'intérêts simples du propriétaire
- Saisir la propriété et la vendre ou la louer
Chaque État a un plafond de taux d'intérêt différent pour les privilèges fiscaux. Vous pouvez vous attendre à gagner entre 5% et 18% d'intérêts sur le montant du privilège dans la plupart des États. Le comté de Howard fixe un taux d'intérêt de 18 %. Le taux d'intérêt réel (réel) que vous pouvez percevoir dépend de la compétitivité de l'enchère fiscale, car tout le monde enchérit sur le privilège.
La plupart des enchères attribuent à l'investisseur offrant le taux d'intérêt le plus bas. L'enchère commence au taux d'intérêt maximum et diminue à chaque nouvelle enchère. Par exemple, le taux d'intérêt d'ouverture peut être de 18 %, mais le taux de réussite ne peut être que de 5 %.
En théorie, les propriétés les moins risquées auront un taux d'intérêt plus bas et les propriétés les plus risquées seront plus proches du taux d'intérêt plus élevé. Ceci est similaire au prêt entre pairs ou investir dans des prêts commerciaux.
La plupart des investissements de privilège fiscal ne vous obligent pas à saisir la propriété, mais c'est une possibilité. Vous devez avant tout vous concentrer sur votre potentiel de retour sur investissement.
Investir dans des privilèges fiscaux: étape par étape
L'investissement de privilège fiscal nécessite BEAUCOUP de recherches pour deux raisons. Premièrement, vous préférez que le propriétaire rembourse le prêt et vous gagnez votre taux d'intérêt. Deuxièmement, s'ils ne le font pas, vous voulez vous assurer que vous pouvez vendre ou louer la propriété si vous devez saisir.
Le meilleur point de départ peut être votre marché immobilier local. Vous aurez besoin de connaître des informations telles que l'emplacement des quartiers et des districts scolaires de haute qualité. Les propriétaires de propriétés de haute qualité peuvent également être plus susceptibles de rembourser leur facture d'impôts.
Chaque ville et chaque comté ont des procédures différentes pour l'achat de privilèges fiscaux, la perception des intérêts et la saisie. Bien que vous ayez besoin d'apprendre les subtilités de votre marché d'investissement, le processus d'investissement est similaire. Étudiez ceci parce que vous ne voulez pas apprendre à la volée.
Demander une liste d'impôts en souffrance
Les listes d'impôts en souffrance sont disponibles auprès de la plupart des percepteurs d'impôts des villes et des comtés ou des bureaux du trésorier. Ces listes peuvent vous indiquer quelles propriétés sont mises aux enchères.
Selon la modernité du département, vous pourrez peut-être recevoir la liste par e-mail. Les départements plus anciens vous demandent de récupérer une liste en personne.
Vous devriez rechercher ces détails dans la liste des taxes :
- Adresse de la propriété
- Montant des impôts dus
- Nombre d'années d'impôts en souffrance
Ces trois facteurs vous aident à créer une liste de candidats potentiels de propriétés.
Pour éviter la concurrence, vous pouvez essayer de contacter le propriétaire pour voir s'il est intéressé à vendre. Cette tactique peut vous aider à éviter une guerre d'enchères si vous souhaitez finalement acheter l'acte fiscal.
Vous pourriez être en mesure de réduire vos coûts si une parcelle non aménagée a des taxes impayées - pensez les terres agricoles.
Les propriétés développées ont tendance à avoir des valeurs de propriété plus élevées et peuvent nécessiter des réparations importantes si vous finissez par saisir.
Propriétés potentielles de recherche
Après avoir découvert quelles propriétés sont mises aux enchères, dressez votre liste de candidats de propriétés potentielles dans votre fourchette d'achat.
Passez devant les propriétés pour voir quelle est votre première impression. Si vous aimez la propriété et ses environs, pensez à faire une offre.
Avant l'enchère, calculez votre offre de taux d'intérêt le plus bas. Toutes les guerres d'enchères ne valent pas la peine d'être gagnées si votre argent peut générer un rendement plus élevé ailleurs.
Assister à une vente aux enchères
Certaines enchères nécessitent que vous soyez présent en personne pour enchérir. De nombreux endroits vont maintenant aux enchères en ligne permettant aux investisseurs à longue distance d'entrer dans l'action.
Les deux méthodes d'enchères peuvent être concurrentielles. Vous devez connaître vos limites d'enchères à l'avance pour éviter de surenchérir.
L'enchérisseur gagnant paie ces frais d'avance pour acheter le privilège fiscal :
- Impôts impayés
- Pénalités
- Intérêt accru
Ce sont les taxes et les frais que le propriétaire doit au gouvernement. C'est donc le prix de vente minimum.
Encaisser le paiement
La plupart des États exigent que vous envoyiez un avis au propriétaire que vous possédez son privilège fiscal. Le propriétaire vous paiera mensuellement pendant la période de rachat.
La plupart des périodes de remboursement sont d'au moins un an mais peuvent être plus longues.
Si le propriétaire ne rembourse pas le privilège dans le délai légal de rachat, vous pouvez lancer le processus de forclusion. Il existe des procédures et des délais spécifiques que vous devez suivre pour bien saisir. Assurez-vous de revoir les lois si votre privilège fiscal se transforme en vente fiscale.
Qui devrait investir ?
Les privilèges fiscaux peuvent être un moyen cohérent de gagner un revenu à court terme sans avoir tout votre argent en bourse. Investisseurs accréditésavec une expérience en investissement immobilier peut également être un bon choix.
Les rendements potentiels se situent entre 12 % et 18 % selon le plafond des taux d'intérêt de l'État. Le montant que vous pouvez gagner dépend de l'état dans lequel vous investissez et du niveau de votre enchère.
En ce qui concerne le temps et le capital requis, l'investissement en privilège fiscal se situe quelque part entre l'achat d'un fonds indiciel immobilier (ou crowdfunding immobilier) et les maisons renversées.
Qui ne devrait pas investir dans des privilèges fiscaux ?
L'investissement de privilège fiscal n'est pas pour ceux qui veulent un approche d'investissement simple et sans intervention. Vous devrez passer des heures à examiner des propriétés potentielles, à assister à une vente aux enchères et à éventuellement interdire la propriété.
Les privilèges fiscaux ne sont pas l'endroit pour garer un l'argent dont vous avez besoin dans trois ans. Cependant, les privilèges fiscaux peuvent être un moyen intéressant de diversifier votre portefeuille si vous pouvez supporter le risque d'avoir le capital pour un horizon d'investissement à moyen terme.
Risques potentiels de l'investissement avec privilège fiscal
Cette idée d'investissement n'est pas sans risque car le propriétaire doit toujours payer les impôts en souffrance. Au lieu de les payer au gouvernement, c'est vous qui payez. Alors que l'investissement de privilège fiscal peut être moins risqué que chronométrer le marché boursier ou échanger des actions cotées en cents, vous devez faire preuve de diligence raisonnable.
Voici quelques-uns des risques que vous pouvez courir et qui réduisent votre revenu potentiel.
Faibles taux d'intérêt
Une guerre d'enchères signifie que vous ne pouvez pas gagner un taux d'intérêt souhaitable. L'investissement en privilège fiscal nécessite beaucoup d'efforts. Votre retour sur investissement potentiel peut être similaire à d'autres idées d'investissement qui nécessitent moins d'efforts.
Vous payez des taxes et des frais supplémentaires
Posséder le privilège fiscal signifie que vous pouvez être tenu responsable des futures taxes et pénalités impayées si le propriétaire ne paie pas. Vous devrez peut-être même payer des amendes imposées par la ville pour des incidents tels que le fait de ne pas tondre la pelouse.
Le propriétaire déclare faillite
Un juge peut légalement réduire le taux d'intérêt de votre privilège fiscal si le propriétaire déclare faillite. Considérez ce risque comme une baisse de rendement pour votre favori actions de dividende.
Les privilèges fiscaux expireront
Les privilèges fiscaux que vous gagnez aux enchères peuvent expirer après la fin de la période de rachat. Si vous ne prenez aucune mesure de suivi après la fin de la période, vous pouvez perdre votre chance de récupérer votre investissement initial.
Assurez-vous de vous familiariser avec les règles de forclusion locales. Vous devrez commencer le processus de forclusion avant une certaine date limite. Vous devrez également envoyer des notifications au propriétaire concernant les paiements manqués. Si vous ne suivez pas correctement une procédure, vous risquez de faire dérailler vos efforts.
La propriété est sans valeur
Vendre une forclusion n'est pas un moyen garanti de gagner de l'argent. La propriété peut ne pas être facile à vendre si la structure n'a pas été entretenue ou se trouve dans un mauvais quartier.
De plus, vous ne savez pas quels dommages le propriétaire fera lors du déménagement.
Vous pourriez être en mesure d'inspecter l'extérieur d'une propriété avant la vente aux enchères pour impôts, mais vous ne pourrez peut-être pas regarder à l'intérieur de la maison avant d'avoir saisi la propriété. Il peut s'écouler plusieurs années entre le gain de l'enchère et le moment où vous entrez dans la maison. Beaucoup de choses peuvent changer pendant ce temps.
Évitez les quartiers avec des taux de forclusion élevés ou une dépréciation de la valeur des propriétés. Éviter ces risques réduit les chances d'acheter une « propriété sous-marine » dont la valeur marchande est inférieure à vos coûts d'investissement.
Investir dans un privilège fiscal peut être un bon investissement, mais cela peut nécessiter beaucoup de travail. C'est une des raisons pour lesquelles je n'ai pas fini par le faire.
Une autre chose est que je n'aime vraiment pas l'idée de saisir quelqu'un et de le chasser de sa maison. Je me rends compte que cela arrive rarement mais je ne voudrais pas le faire une seule fois. Il existe d'autres moyens, moins chargés émotionnellement, de gagner sa vie.