RealtyMogul Review: Investir dans l'immobilier pour tous les investisseurs

L'investissement immobilier est souvent considéré comme l'un des moyens les plus fiables de développer et d'accumuler de la richesse, mais investir dans des propriétés individuelles n'a jamais été attrayant.

Il faut beaucoup de temps pour rechercher et vérifier les propriétés individuelles. Cela nécessite beaucoup d'expertise dans le domaine que je n'ai pas, comme comment évaluer les différentes parties d'une maison, et je n'ai pas la bande passante pour apprendre et intérioriser. De plus, l'immobilier commercial est ce qui m'intéresse le plus et bon nombre des meilleurs projets ne sont tout simplement pas disponibles pour les particuliers, à moins que vous n'ayez un grand capital à déployer…

… jusqu'à investissement immobilier en crowdfunding. 🙂

Je pense que le l'avenir de l'investissement immobilier est dans la voie du financement participatif et l'une des entreprises les plus remarquables de l'espace est RealtyMogul.

Table des matières

1. Qui est RealtyMogul ?
2. Types d'opportunités d'investissement
insta stories
3. Qu'est-ce que MogulREIT?
4. Processus d'inscription rapide
5. Examiner les opportunités ouvertes, financées et fermées
6. Structure des frais de RealtyMogul
7. Avantages et inconvénients de RealtyMogul

Qui est RealtyMogul ?

ImmobilierMogul a été fondée en 2012 par la PDG Jilliene Helman, alors qu'elle était vice-présidente de l'Union Bank à Los Angeles, CA, et lancée en 2013 après avoir recruté Justin Hughes, le CTO de RealtyMogul, et avoir levé une petite graine tour. Depuis lors, ils ont levé des fonds cinq fois de plus pour un total de 46,6 millions de dollars, y compris des investisseurs de premier plan tels que Canaan Partners et Sorenson Capital.

Ils ont inscrit plus de 150 000 membres et investi dans plus de 2 milliards de dollars de valeur immobilière, versant plus de 82 millions de dollars aux investisseurs. Ils y travaillent depuis un certain temps et ont eu un bon succès avec les accords qu'ils ont conclus. Ils se vantent de voir mille offres avant d'en approuver une qui répond à leurs normes.

Si le nom vous semble familier, vous avez peut-être entendu parler de leur contrat le plus célèbre – 1,5 million de dollars pour le Hard Rock Hotel de Palm Springs, en Californie. L'augmentation a eu lieu en 2014 et il s'agissait du premier accord hôtelier financé par le crowdfunding dans le pays. Le Hard Rock Hotel a dépensé des millions de dollars pour rénover l'ancien hôtel Zoso et a rouvert l'emplacement en octobre 2013. Si vous étiez l'un des investisseurs en actions, vous bénéficiez d'avantages spéciaux tels que 25 % de réduction sur les tarifs des chambres, 50 $ de crédits de nourriture et de boissons, l'utilisation de la luxueuse Cabane du propriétaire, ainsi que des surclassements et d'autres avantages VIP. (si vous êtes sur la plateforme, voici le page d'offre archivée)

Types d'opportunités d'investissement

ImmobilierMogul propose à la fois des actions et des opérations de dette/prêt pour les investisseurs accrédités ainsi qu'un investissement de type FPI, appelé MogulREIT.

Ils ont commencé par proposer des transactions sur actions, comme de nombreux autres sites d'investissement immobilier financés par le crowdfunding, mais ont rapidement ajouté des produits de dette et de prêt. Ils ne proposent que des offres commerciales - commerciales, industrielles, bureaux, hôtels, commerces de détail, ainsi que des propriétés multifamiliales comme des appartements. Ils proposaient des offres résidentielles, mais plus maintenant.

La structure de la transaction vous sera familière si vous avez déjà investi dans l'immobilier par financement participatif.

Qu'est-ce que MogulREIT?

MogulREIT est le produit REIT de RealtyMogul. MogulREIT I a été lancé en août 2016 et détient un mélange d'actifs de dette et de capitaux propres (55 % de dette, 45 % de capitaux propres) dans le secteur de l'immobilier commercial aux États-Unis. Il vise à distribuer 8,00 % par an, bien que les distributions soient effectuées sur une base mensuelle.

Vous n'avez pas besoin d'être un investisseur qualifié investir dans MogulREIT tant que votre investissement dans le fonds ne représente pas plus de 10 % de votre revenu annuel ou de votre valeur nette (selon le plus élevé des deux).

L'investissement minimum est de seulement 1 000 $ et il est géré par Fonds Opus Services, un administrateur de fonds basé dans l'Illinois. Vous pouvez investir dans MogulREIT I via un IRA autogéré, mais l'investissement initial minimum passe à 5 000 $.

MogulREIT II est leur deuxième fonds MogulREIT et la différence est qu'il cible les immeubles d'habitation multifamiliaux, plutôt que l'immobilier commercial, et distribue trimestriellement.

Processus d'inscription rapide

Le processus d'inscription a été rapide. Vous devez remplir un bref profil d'investisseur, qui commence par demander votre valeur nette et vos revenus pour cette année et les deux années précédentes. Il s'agit de déterminer si vous êtes un investisseur accrédité (valeur nette supérieure à 1 million de dollars hors résidence principale ou revenu d'au moins 200 000 $ pour cette année et les deux précédentes, 300 000 $ si vous êtes marié).

Ensuite, il passe à six questions sur le risque, telles que votre tolérance au risque, vos périodes de détention et votre expérience d'investissement. Tous assez standard. Après le processus d'inscription, ils vous appelleront (ou vous pouvez les appeler, ils envoient un e-mail avec un numéro à appeler) pour confirmer vos informations.

Jusqu'à ce que vous fassiez cela, les seules opportunités que vous verrez sont les MogulREITs.

Examiner les opportunités ouvertes, financées et fermées

Après un appel téléphonique rapide confirmant mon statut accrédité, mon compte a pu voir toutes leurs offres.

J'ai d'abord fouillé leurs offres passées. Ce qui est bien avec leur page "investissements passés", c'est qu'ils ont terminé et financé. Terminé signifie terminé à 100 % alors que financé signifie qu'ils sont financés et payés. C'est une bonne distinction.

Les offres passées comprenaient tous les types de propriétés (bureau, multifamiliale, self-stockage, industriel, etc.) éparpillés dans tout le pays (IL, GA, AZ, CA, NC, TX) avec des types d'investissement à la fois en actions et dette. Ils sont également assez courageux pour montrer le TRI réel (taux de rendement interne), quelque chose que vous savez parce qu'il est terminé. Le plus souvent, ils étaient supérieurs à l'Objectif TRI, un joli bonus.

Au moment d'écrire ces lignes, il y avait cinq opportunités d'investissement ouvertes, dont trois étaient 1031 éligibles.

Que signifie 1031 Éligible ? L'article 1031 est la partie du code des impôts qui dit que vous pouvez reporter les gains en capital si vous échangez des propriétés de même nature. Avec RealtyMogul, ces propriétés sont (passivement) détenues dans des fiducies statutaires du Delaware et si vous avez vendu une propriété existante éligible à 1031, cette DST est disponible pour complètement l'échange 1031. Les investisseurs 1031 existants peuvent avoir un minimum plus élevé que les investisseurs en espèces.

Structure des frais de RealtyMogul

La structure des frais dépend du type de transaction et ils sont clairement définis sous Frais dans l'onglet Données financières de chaque transaction.

Pour les investissements directs en actions, ils énumèrent tous les frais payés à toutes les entités impliquées.

Lorsque j'ai examiné une transaction visant l'achat d'un immeuble d'appartements, il y avait des frais uniques de 2 % pour la société immobilière et de 4 % pour le courtier. Ensuite, il y a des frais récurrents de 4% du revenu brut à la société de gestion immobilière et de 1% à RealtyMogul en tant que frais de gestion et d'administration. Vous devez vérifier la liste des frais car tous les types de transactions ne sont pas structurés de la même manière, certains ont plus de frais et d'autres moins.

Pour les FPI, les frais sont indiqués dans la circulaire d'offre et demandent un peu de recherche. Des frais de gestion d'actifs de 1 % sont versés au gestionnaire.

Avantages et inconvénients de RealtyMogul

Le plus grand avantage de RealtyMogul est la façon dont ils ont des options pour les investisseurs accrédités et non accrédités. Les MogulREITs sont des offres solides avec une différenciation claire (immobilier commercial ou multifamilial) et un taux et une fréquence de distribution décents. Vous devez creuser un peu plus dans les frais car ils sont plus chers que les autres FPI mais c'est un produit différent (FPI de Vanguard investit simplement dans des sociétés immobilières cotées en bourse, il ne recherche pas, ne contrôle pas et ne coordonne pas le financement de projets individuels).

Il existe une grande variété d'investissements directs et la possibilité de tirer parti du chapitre 1031 signifie que vous pouvez être plus efficace sur le plan fiscal dans vos investissements. Les minimums sur ces offres directes sont plus élevés que sur certaines autres plateformes (sur les cinq offres disponibles, le minimum était de 25 000 $) mais tous les autres aspects des transactions étaient similaires (temps de retenue, TRI projeté et rendements en espèces, etc).

Ce n'est pas un inconvénient sur la plate-forme mais pour le type d'investissement - c'est illiquide. Lorsque vous investissez dans une propriété, vous ne pouvez pas vendre votre part sur un marché secondaire. Avec les MogulREITs, vous pouvez racheter vos actions, mais c'est limité. C'est ainsi qu'il en est avec l'investissement immobilier réel, cela ne devrait donc pas surprendre, et la plupart des FPI ont des limitations sur le trading (ils ne sont pas destinés au trading, ils vous limitent donc sur les achats et rachats).

J'aime la façon dont ils ont partagé le TRI réel sur les transactions précédentes, mais ils ne montrent aucun des documents d'offre. Vous pouvez consulter les documents de l'accord financé, ce qui peut être amusant si vous les lisez dans les actualités et que vous êtes curieux de savoir comment ils ont été présentés, mais une fois qu'ils sont fermés, ils sont fermés. J'avais l'impression de tricher quand j'ai lu l'offre pour le Hard Rock Hotel et j'ai pu voir tous les avantages qu'ils offraient même s'il a fermé il y a quelque temps.

Cela dit, nous savons tous que l'investissement immobilier n'est pas sans risque. À la mi-avril 2018, le Hard Rock Hotel a annoncé qu'il était éteindre l'hôtel Hard Rock à Palm Springs. Donc… les avantages sont sympas mais pas si l'hôtel ferme. 🙂

Quoi qu'il en soit, jetez un coup d'œil si vous êtes intéressé et c'est gratuit pour vous inscrire.

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