Il n'a jamais été aussi facile de commencer à chercher des maisons sur le marché. De nos jours, il y a Zillow, Redfin et d'autres applications immobilières. Tapez simplement un code postal et vous obtiendrez une liste instantanée des maisons à vendre.
Mais si vous n'êtes pas un peu intimidé par le processus, vous devriez l'être. Il y a tellement de choses à savoir pour prendre une sage décision. Et les enjeux financiers sont élevés. L'achat d'une maison à 200 000 $ est complètement différent de l'achat d'un téléviseur intelligent à 1 000 $. Pour commencer, il n'y a pas de politique de remboursement !
Jetons donc un coup d'œil aux étapes nécessaires à l'achat de votre première maison.
Sachez combien de maison vous pouvez vous permettre
Tout d'abord. Avant de rechercher une maison, répondez à cette question: « Combien de maison puis-je me permettre? »
C'est bien plus excitant de regarder les maisons que de regarder vos finances. Mais ne vous préparez pas pour les montagnes russes émotionnelles de deviner ce que vous pouvez vous permettre – seulement pour être déçu que votre estimation soit loin.
Commencez votre processus d'achat de maison en rencontrant un prêteur hypothécaire. Jusqu'à ce que vous sachiez quelle fourchette de prix votre budget prend en charge, c'est une perte de temps de commencer à regarder les maisons.
Le prêteur hypothécaire détermine le montant que vous pouvez emprunter et le montant des intérêts qui vous seront facturés. Et cela est basé sur de nombreux facteurs, notamment votre cote de crédit, le montant de la mise de fonds que vous avez épargnée et votre revenu annuel.
Vous avez droit à un rapport de crédit gratuit des principales agences d'évaluation du crédit chaque année. Et il existe des services gratuits comme Credit Karma où vous pouvez trouver instantanément votre pointage de crédit. Avant de demander un prêt hypothécaire, vérifiez s'il y a des écarts sur votre rapport et où vous pouvez l'améliorer. Plus votre cote de crédit est bonne, plus votre taux hypothécaire est bas.
Vous êtes maintenant prêt à organiser une réunion avec un agent de crédit hypothécaire. Voici ce qu'il vous sera demandé d'apporter avec vous :
- Des copies de vos deux plus récents talons de paie.
- Des copies de vos déclarations de revenus fédérales et de vos W-2 des deux dernières années.
- Copies de vos relevés bancaires des deux derniers mois.
- Deux formes de pièce d'identité avec photo - le permis de conduire et le passeport sont préférables.
- Informations sur le propriétaire pour les trois dernières années.
Comment obtenir une lettre de préqualification
Avec ces informations (ainsi que votre pointage de crédit, que le prêteur extraira et vérifiera), vous pouvez quitter le bureau du prêteur avec une lettre de préqualification (ou « préqualification »). Cela indique que vous avez une forte probabilité d'obtenir l'approbation d'un prêt jusqu'à un prix d'achat spécifique. Vous en avez besoin avant de pouvoir faire une offre sur une maison – et avant que les agents immobiliers ne vous emmènent voir des maisons. C'est parce qu'il ne profite à personne impliquée dans le processus pour un acheteur non qualifié de regarder des maisons qu'il ne peut pas se permettre d'acheter.
Mieux encore, obtenez une pré-approbation. C'est un pas de plus que la lettre prévalente. L'approbation préalable est la confirmation que l'hypothèque financera effectivement un montant fixe pour une maison. Cela prendra probablement quelques jours, alors utilisez votre lettre pré-égale en attendant.
Comment l'agent de crédit arrive-t-il à votre prix d'achat préapprouvé? Deux calculs entrent en jeu: le ratio des dépenses de logement et le ratio dette/revenu.
Comment calculer votre ratio de dépenses de logement
La règle d'or du prêt est que vos dépenses de logement ne doivent pas dépasser 28%. Cela signifie que jusqu'à 28 % de votre salaire annuel brut peut être dépensé pour le logement (y compris les impôts fonciers et l'assurance habitation). Si votre salaire annuel est de 75 000 $, vous pouvez vous permettre de dépenser 21 000 $ par an, ou 1 750 $ par mois. Un prix d'achat de 250 000 $ avec une mise de fonds de 5 % sur un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans à 5 % d'intérêt serait d'environ 1 650 $ par mois.
Pour commencer, utilisez un simple calculateur de versement hypothécaire en ligne pour estimer le montant de la maison pour lequel votre versement mensuel et votre mise de fonds souhaités vous donneront droit. Il y a plein de gratuit calculatrices hypothécaires disponible en ligne si vous souhaitez saisir des chiffres différents pour estimer votre mensualité. Vous devrez obtenir une préapprobation pour un prêt hypothécaire d'au moins un prêteur. Mieux encore, obtenez au moins trois préapprobations afin de trouver le meilleur taux hypothécaire et les meilleures conditions.
Comment calculer votre ratio dette/revenu
Pour obtenir votre ratio d'endettement, il suffit d'additionner votre dette totale et divisez par votre revenu total. Comprendre des dettes telles que des prêts automobiles, des cartes de crédit, les prêts étudiants, les pensions alimentaires pour enfants et les pensions alimentaires, ainsi que les frais de logement tels que définis ci-dessus. Votre prêteur recherchera un ratio dette/revenu ne dépassant pas 36 %.
Supposons donc que vous ayez un paiement de voiture de 250 $ par mois, une dette de carte de crédit avec un paiement de 250 $ par mois et une dette de prêt étudiant de 100 $ par mois. Ajoutez à cela les 1650 $ par mois de frais de logement. Votre dette mensuelle totale est de 2 250 $ par mois, ou 27 000 $ par année. Votre ratio dette/revenu est de 36 (27 000 $ divisé par 75 000 $). Vous seriez très probablement admissible à la maison de 250 000 $, en supposant que vous ayez économisé la mise de fonds de 12 500 $ (5 %) et que vous ayez une cote de crédit décente.
Un agent hypothécaire connaît également les caractéristiques du prêt ainsi que les conditions et les qualifications nécessaires pour être approuvé. Il y a beaucoup de types de prêts hypothécaires choisir parmi, par exemple, FHA, conventionnel, taux fixe, taux variable, vétérans, 203(k) et plus.
Oui, les choix sont une bonne chose, mais il peut être difficile d'essayer de déterminer le type de prêt que vous devriez demander.
Choisissez un agent immobilier
Tout le monde connaît quelqu'un qui est agent immobilier, et les gens se sentent souvent obligés d'utiliser un parent ou un bon ami de la famille qui "a besoin de l'entreprise". Choisir un agent immobilier de cette façon peut être une grosse erreur qui vous fait perdre du temps et vous coûte argent.
Par tous les moyens, demandez une recommandation d'un ami qui a récemment acheté ou vendu une maison. Mais soyez précis sur les qualifications que vous recherchez. Un bon agent a une connaissance locale du marché dans lequel vous souhaitez acheter ou vendre une maison. Et il ou elle connaît le tenants et aboutissants des transactions immobilières. Un bon agent sera occupé. Nous nous améliorons tous avec l'expérience, et un agent occupé perfectionne ses compétences par la pratique. Un bon agent a des compétences de négociation de premier ordre et un haut niveau d'intégrité. Vous pouvez utiliser un service gratuit comme AccueilLumière, qui vous met en relation avec certains des meilleurs agents immobiliers de votre région.
Interrogez plusieurs agents avant de décider avec qui travailler. Posez beaucoup de questions. Demandez-leur de vous dire ce qui s'est mal passé et ce qui s'est bien passé dans leurs transactions les plus récentes. Parlez-leur de votre situation et évaluez s'ils sont concentrés et s'ils vous écoutent vraiment. Demandez les noms et numéros de téléphone de leurs trois derniers clients. Appelez ensuite ces clients pour obtenir des perspectives de clients réels.
Consultez cet article avec des conseils sur trouver un bon agent immobilier.
Commencez à chercher une maison !
Avec votre lettre ou votre approbation préalable en main, vous êtes prêt à visiter certaines propriétés. Vous aimerez peut-être l'idée de vivre dans un condo penthouse du centre-ville. Ou peut-être préférez-vous une maison unifamiliale avec une cour dans un quartier calme. En tant qu'acheteur, il n'y a aucune raison pour que vous fassiez cavalier seul. Les vendeurs assument le coût des agents immobiliers des deux côtés de la transaction, vous pouvez donc profiter de l'expertise et de l'expérience d'un agent stellaire sans frais pour vous.
Affinez vos choix en identifiant les quartiers (ou codes postaux) que vous préférez et le type de caractéristiques de la maison que vous recherchez. Tout aussi important, identifiez les types de propriétés et de fonctionnalités que vous ne voulez pas. Affinez votre recherche aux maisons qui correspondent à votre style et à votre emplacement préféré. Ne vous contentez pas de tout regarder dans votre gamme de prix. Cela fait gagner du temps et aide votre agent à cibler votre recherche.
Avant et pendant votre recherche de logement, économisez vos sous! Les coûts initiaux d'achat d'une maison sont plus élevés que ce à quoi s'attendent de nombreux acheteurs d'une première maison. Vous devrez économiser non seulement pour votre acompte, mais aussi pour les frais de clôture, les frais d'inspection et les frais de déménagement.
Dans le prochain volet de ce guide en deux parties, nous examinerons les étapes à suivre une fois que vous aurez trouvé la maison de vos rêves.