Qu'est-ce que la syndication immobilière ?

J'ai toujours entendu dire que l'immobilier est le chemin de la richesse. Vous avez probablement aussi.

Pour de nombreux Américains, cela signifie votre résidence principale. Vous l'achetez, vous effectuez vos versements hypothécaires, et ces « épargnes forcées » plus l'appréciation de la propriété se traduisent par des capitaux propres qui constituent souvent un grand pourcentage de votre valeur nette.

Pour d'autres, cela signifie investir dans l'immobilier à l'extérieur de votre maison. Dans certains cas, cela signifie s'impliquer dans opérations de syndication immobilière.

La syndication immobilière permet aux investisseurs réguliers, comme moi, de s'impliquer dans des transactions immobilières de plusieurs millions de dollars.

En fait, c'est ainsi que je me suis impliqué dans l'achat par une syndication immobilière d'une communauté d'appartements de 98 unités de 8,15 millions de dollars en Arizona avec un taux de rendement interne (TRI) projeté de 14 à 18 %.

La clé est de comprendre comment fonctionne la syndication immobilière, comment trouver un syndicat auquel vous pouvez vous joindre et comment les contrôler afin d'obtenir un rendement solide :

Table des matières

1. Qu'est-ce que la syndication immobilière ?
2. Comment sont structurés les syndicats immobiliers ?
3. En quoi les syndications diffèrent-elles des REIT ?
4. Les syndications immobilières sont-elles passives ?
5. Comment trouver un syndicat immobilier ?
6. Comment le financement participatif s'intègre-t-il dans l'image?

Qu'est-ce que la syndication immobilière ?

Un syndicat immobilier, c'est lorsqu'un groupe de Investisseurs mettre de l'argent dans une transaction immobilière réalisée par un Parrainer.

L'analogie la plus simple est si vous et quelques amis voulez gérer une laverie automatique. Les laveries sont chères au démarrage car il faut récupérer le bâtiment, avoir tout le matériel de nettoyage, etc. Ils sont cependant relativement faciles à exploiter par rapport à d'autres entreprises.

Ainsi, vous et une poignée d'amis (investisseurs) avez réuni de l'argent et un autre ami (sponsor) propose des offres. Le sponsor reçoit un salaire pour la gestion de la laverie, comme le ferait n'importe quel opérateur, et chacun reçoit une part des bénéfices.

Dans une transaction immobilière, c'est à peu près la même chose. Les investisseurs contribuent de l'argent à la transaction et le commanditaire met en sueur des capitaux propres et, souvent, un peu de son propre argent également. Les investisseurs contribuent souvent entre 80 et 95 % du capital total, le sponsor récupérant le reste.

Comment sont structurés les syndicats immobiliers ?

Ils sont structurés comme la plupart des autres transactions immobilières - généralement en tant que société à responsabilité limitée (LLC) mais parfois en tant que société en commandite (LP). Dans le cas d'un LP, le sponsor est le commandité/gestionnaire tandis que les investisseurs sont des commanditaires ou des investisseurs passifs.

Cela signifie que votre organisation aura des accords d'exploitation (LLC) ou un accord de partenariat (LP) - vous voudrez lire ceci attentivement car ils décrivent comment les distributions sont versées, comment les droits de vote sont établis, ainsi que tous les frais que le commanditaire reçoit avant répartitions. Tout ce qui est important sera capturé dans l'un de ces documents.

Les transactions de syndication immobilière ont de nombreuses structures différentes. Par exemple, je suis impliqué dans un accord de syndication où la « cascade de distribution » est :

• Premièrement, les membres de classe A (investisseurs) obtiennent 8 % sur nos cotisations (rendement préféré);
• Ensuite, nous recevons 70 % de l'encaisse distribuable restante;
• Ensuite, les membres de classe B (commanditaires) reçoivent 30 % de l'argent distribuable.

Sur les liquidités distribuables, les investisseurs recevront 8% sur leurs investissements en capital avant que les sponsors ne reçoivent une part du reste. Ceci, et bien plus encore, est décrit dans l'Accord d'exploitation.

Il y a quatre facteurs principaux à rechercher dans une distribution :

1. Remboursement du capital de l'investisseur – Comment votre argent vous sera-t-il remboursé. Souvent, les investisseurs sont remboursés avant les sponsors.
2. Retour préféré – Sur les distributions, le rendement préféré est le montant payé en premier aux investisseurs. Dans le cas ci-dessus, le rendement préféré est de 8 %.
3. Clause de rattrapage – S'il est présent, le sponsor perçoit 100% des distributions jusqu'à la clause de rattrapage avant report des intérêts. Dans le cas ci-dessus, il n'y a pas de clause de rattrapage.
4. « Intérêt porté » – Après tout, c'est ainsi que les bénéfices sont répartis entre les investisseurs et le sponsor. Dans le cas ci-dessus, la répartition est de 70/30.

Il y a aussi des frais, voici ceux à surveiller (liste non exhaustive) :

• Frais d'acquisition - Il s'agit des frais payés pour la clôture de la collecte de fonds et comprennent la recherche de l'accord, l'organisation et l'achat de la propriété.
• Frais de financement – S'il y a un financement, il s'agit de la commission d'obtention du prêt d'acquisition.
• Frais de gestion – C'est le montant que le sponsor est payé pour gérer les actifs de l'entreprise.
• Frais de gestion immobilière – C'est le montant que le sponsor est payé pour gérer la propriété.
• Frais de disposition – C'est le montant que le sponsor est payé lorsque la propriété est vendue.

Cela ne fait que saisir quelques-uns des grands traits de chaque transaction - vous devez examiner les documents d'abonnement et autres documents juridiques pour obtenir une image complète. C'est important parce que tous ces frais s'additionnent, surtout lorsqu'il s'agit des sommes d'argent requises pour une transaction immobilière de plusieurs millions de dollars.

En quoi les syndications diffèrent-elles des REIT ?

Une fiducie de placement immobilier (FPI) est un fonds qui investit dans l'immobilier. Certaines FPI sont cotées en bourse, d'autres (comme Collecte de fonds) ne sont pas.

Si vous regardez les 10 principaux avoirs du Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX), c'est une liste de sociétés cotées en bourse (sauf #1, qui est leur propre fonds):

1. Fonds indiciel Vanguard Real Estate II (VRTPX) – Le FPI institutionnel de Vanguard qui détient un ensemble similaire de sociétés
2. American Tower Corp.
3. Prologis inc.
4. Crown Castle International Corp.
5. Equinix inc.
6. Stockage public
7. Fiducie immobilière Dgital Inc.
8. Groupe Immobilier Simon inc.
9. SBA Communications Corp.
10. Welltower Inc.

Si vous recherchez ces entreprises, vous avez une grande variété de types de biens immobiliers. American Tower Corp possède une infrastructure de communication sans fil et de diffusion. Simon Property Group possède des biens immobiliers commerciaux et le plus grand opérateur de centres commerciaux. Public Storage est, eh bien, la société de stockage public orange.

C'est la diversification immobilière en une seule transaction.

Et si vous regardez les pourcentages en fonction du type d'immobilier, c'est à peu près la même chose.

Voir? Un peu de tout. En tant qu'investisseur immobilier, vous ne pouvez pas battre la simplicité.

Voici quelques différences clés entre les syndications et les FPI :

Vous achetez une seule propriété. Avec une FPI, vous pouvez investir dans une variété de propriétés. Avec une syndication immobilière, vous achetez généralement dans un seul. C'est peut-être un grand, comme un complexe d'appartements, mais c'est toujours une propriété unique.

Vous devez être un investisseur qualifié pour la syndication immobilière. Une syndication immobilière est vraiment un placement privé (vente privée d'actions dans la LLC/LP qui détiendra la propriété) et cela signifie que vous devez être un investisseur qualifié participer. Une FPI est cotée en bourse et n'a pas de telles restrictions.

Des montants d'investissement minimum beaucoup plus élevés. Les sponsors ne veulent pas beaucoup d'investisseurs. En fait, pour rester conformes, ils doivent garder un petit nombre. Cela signifie que les investissements minimums seront souvent de 25 000 $ ou plus. Si vous voulez lever 2,5 millions de dollars, alors même à 25 000 $, vous aurez besoin d'une centaine d'investisseurs. C'est beaucoup trop. Vous pouvez acheter une action du FNB immobilier de Vanguard (VNQ) pour moins de cent dollars.

Il s'agit d'une transaction privée non publique. Lorsque vous investissez, vous êtes souvent obligé de conserver jusqu'à la fin. Si vous souhaitez liquider votre position, vous devrez vérifier votre accord d'exploitation pour voir comment cela se fait. Ce n'est pas aussi simple que d'appuyer sur « Vendre/Racheter » sur vos actions dans une FPI. A ce titre, votre capital est bloqué et plus illiquide qu'avec un fonds.

Si les choses tournent mal, vous êtes seul. Comme toute transaction, les syndications sont basées sur la confiance. Si votre sponsor cherche à vous tromper, vous et les autres investisseurs, en gonflant les coûts (et en empochant eux) ou se dérober à leurs devoirs, il n'y a pas grand-chose que vous puissiez faire à moins d'être là au jour le jour base. Il est moins probable que cela se produise avec les sociétés cotées en bourse dans une FPI.

Vous pouvez obtenir de meilleurs rendements, mais vous aurez certainement des frais plus élevés. FNB de FPI de Vanguard (VNQ) ne facture que 0,12 %, une somme dérisoire car il s'agit d'un fonds si important. Vous paierez probablement plus dans n'importe quelle syndication simplement parce que vous n'avez pas les économies d'échelle. Cela dit, le FPI de Vanguard a un rendement d'environ 8,5% depuis 2004 - j'espère que vous pouvez faire mieux.

Les syndications immobilières sont-elles passives ?

Revenu passif est merveilleux.

Malheureusement, les syndications immobilières semblent être passives, mais en réalité elles ne le sont pas. En tant qu'investisseur, vous n'êtes pas obligé d'exploiter la propriété, mais vous ne pouvez pas vous asseoir comme vous le feriez avec une FPI. Vous devez analyser l'opportunité, faire preuve de diligence raisonnable et prendre des décisions.

Étant donné qu'une grande partie de vos œufs seront dans ce même panier, vous devrez également examiner les états financiers, comme les comptes de résultat et les bilans, pour s'assurer que tout fonctionne toujours dans le projections. Vous devez le faire parce que vous ne pouvez pas être sûr que quelqu'un d'autre le soit.

C’est donc passif dans le sens où vous n’avez pas à trouver de locataires, à percevoir les loyers, à expulser les locataires impayés… mais ce n’est pas complètement passif.

Comment trouver un syndicat immobilier ?

Trouver des personnes qui ont besoin de financement pour conclure des transactions immobilières n'est pas difficile - il y aura toujours des transactions immobilières et des opérateurs qui ont besoin de financement mais ne peuvent pas l'obtenir pour leur transaction. Il se peut qu'ils aient des antécédents limités, qu'ils n'aient pas de garantie, que la transaction soit trop petite pour une banque ou d'autres facteurs de risque.

Le moyen le plus simple est de travailler avec une plateforme de financement participatif, plus d'informations ci-dessous, mais si vous voulez éviter ceux-ci… il vous suffit de rencontrer d'autres investisseurs ou opérateurs immobiliers. J'ai appris les deux syndications dans lesquelles je suis impliqué par le bouche à oreille. Lorsque vous commencez à investir, vous commencez à discuter avec d'autres investisseurs de la manière dont les transactions sont structurées, de ce qui est typique et de la manière de vérifier les conditions. Ils commenceront également à vous proposer des offres pour obtenir un deuxième avis et c'est ainsi que vous les découvrirez.

Je n'avais aucune expérience pratique en investissement immobilier avant de me lancer dans ces deux syndications immobilières, mais j'ai compris l'investissement. Je connaissais le taux de rendement interne dont j'aurais besoin pour être attiré par une opération plus risquée et relativement illiquide (par rapport au marché boursier).

Comment le financement participatif s'intègre-t-il dans l'image?

Les plateformes de financement participatif facilitent la recherche d'offres de syndication. Si une plate-forme propose un investissement dans des propriétés individuelles, vous envisagez vraiment un accord de syndication.

Comme c'est le cas pour tout investissement privé, le plus grand défi est le flux des transactions. Pour trouver les bonnes affaires, il faut voir beaucoup d'offres, les analyser et n'investir que dans celles qui correspondent à vos critères. Si vous ne voyez pas beaucoup d'offres, vous pourriez être tenté par des offres inférieures à la moyenne, des opérateurs plus faibles et d'autres problèmes négatifs simplement pour investir.

Sites immobiliers financés par le crowdfunding agir comme un aimant pour les offres. Si vous êtes un sponsor et que vous ne disposez pas d'un pool d'investisseurs prêts, il peut être difficile de trouver des investisseurs. Ainsi, les sites agissent comme un aimant pour les sponsors et les investisseurs, facilitant la vie de chacun tout en prenant une petite part (un pourcentage lorsque la transaction est conclue plus un pourcentage des distributions).

Avant le financement participatif, il était plus difficile de trouver des offres de syndication. Vous deviez déjà connaître des investisseurs immobiliers, parcourir des forums en ligne ou d'autres groupes, et vous deviez faire vous-même la due diligence sans filtre.

Une chose que vous apprendrez très rapidement si vous décidez d'investir en dehors du marché boursier, c'est que vous devez filtrer beaucoup de mauvais investissements. Avec le financement participatif, à tout le moins, vous disposez d'un filtre approximatif qui élimine les très mauvaises affaires avant même de les voir. (et je dirais que échec de RealtyShares montre qu'il est difficile de le faire à grande échelle)

Si vous êtes un investisseur qualifié qui souhaite trouver des propriétés individuelles, je consulterais les offres sur ImmobilierMogul et ÉquitéMultiple.

Si vous n'êtes pas ou préférez fonds immobiliers à financement participatif, jeter un coup d'œil à Magnat de l'immobilier ou alors Collecte de fonds. Avec les fonds, vous n'avez pas besoin d'être un investisseur qualifié. Avec des fonds, vous n'avez même pas besoin de faire preuve de diligence raisonnable sur les transactions individuelles. Vous pouvez investir dans leurs fonds, qui ont souvent des critères d'investissement très précis, et percevoir simplement des distributions. L'avantage d'un fonds est que vous obtenez une diversification sur de nombreuses propriétés, plutôt que d'être soumis à la fortune d'une seule.

Avez-vous pensé à la syndication immobilière ?