Examen des oncles riches: investissez dans l'immobilier avec seulement 5 $

Avez-vous déjà entendu dire que le véritable chemin vers la richesse passe par l'immobilier ?

Pour de nombreux Américains, l'immobilier représente un pourcentage énorme de leur valeur nette. L'achat d'une maison est le rêve américain et les versements hypothécaires mensuels permettent d'accroître la valeur nette. C'est toujours une création de richesse, mais comme un sous-produit du besoin d'un endroit où vivre.

Si vous souhaitez vous diversifier et investir dans une classe d'actifs avec de solides antécédents, l'immobilier est un moyen historiquement fiable.

Mais il est difficile de trouver de bonnes affaires, surtout si vous vous limitez à votre marché local. Il est difficile d'acheter en dehors de votre marché sans système de support. Et enfin, il est difficile de gérer les propriétés, surtout si vous espérez évoluer.

Il y a toute une récolte de plateformes immobilières à financement participatif qui vous permettra de investir dans l'immobilier sans acheter de propriétés individuelles.

L'un des nouveaux entrants est une société appelée Rich Uncles.

Qu'est-ce que les oncles riches ?

Rich Uncles est une plateforme d'investissement immobilier qui propose aux FPI des stratégies d'investissement uniques. Ces stratégies sont disponibles auprès de grandes maisons de courtage comme Vanguard et Fidelity.

Qui sont les oncles riches ?

Les « oncles » sont Ray Wirta, investisseur fondateur, et Harold Hofer, président-directeur général. Ray Wirta est le Président du Groupe CBRE (NYSE: CBG), une société cotée en bourse Fortune 500 qui est la plus grande société d'investissement et de services immobiliers commerciaux au monde. Vous pouvez reconnaître le logo sous de nombreux panneaux d'affichage routier, mais ils sont énormes. Ils comptent 80 000 employés et une capitalisation boursière de près de 17 milliards de dollars !

Harold Hofer est le PDG de Rich Uncles. C'est un expert immobilier expérimenté qui possède 2 milliards de dollars d'expérience transactionnelle. Au cours des trente dernières années, il a parrainé de nombreuses transactions immobilières dans diverses situations et configurations.

Fondée en 2012, le nom officiel de la société est BrixInvest, LLC (ils ont le dba "Rich Uncles"). L'objectif affiché est de rendre l'immobilier commercial plus accessible aux particuliers. Ils le font en proposant des FPI avec des minimums bas. Un fonds a un minimum de 500 $ tandis que le Student Housing REIT a un investissement minimum de seulement 5 $. Vous n'avez pas besoin d'être un investisseur accrédité.

Les deux plus grands fonds sont le RW Holdings NNN REIT avec environ 145 millions de dollars d'actifs et le Rich Uncles Real Estate Investment Trust I avec environ 147 millions de dollars d'actifs.

Stratégies d'investissement immobilier

Oncles riches a deux fonds – le Rich Uncles NNN REIT et le Rich Uncles Student Housing REIT. Les noms résument leurs approches.

Le Rich Oncles NNN REIT se spécialise dans l'investissement dans des propriétés commerciales qui tirent parti d'une structure de bail NNN (« triple net »), avec une durée de bail moyenne restante de 8 ans. Ils limitent la dette d'achat à 50 % du portefeuille et se concentrent sur les propriétés à locataire unique louées par des locataires solvables.

Ils répertorient les propriétés détenues dans chaque FPI. Cela peut vous donner une bonne idée de leur stratégie d'investissement. Ils possèdent des propriétés comme un centre de remise en forme 24 heures sur 24 à Las Vegas et un établissement 3M à DeKalb, dans l'Illinois. Ce sont de grands espaces commerciaux loués à des entreprises dont vous avez déjà entendu parler. Le fonds national se concentre sur les baux Triple Net (d'où le NNN) et acquiert les propriétés avec plus de 50 % d'acompte.

Le Rich Uncles Student Housing REIT spécialisé dans le logement étudiant. Il s'agit d'un minimum de 150 lits, avec des taux d'occupation de 90 % à moins d'un kilomètre et demi d'une université de la division I de la NCAA comptant au moins 15 000 étudiants inscrits. L'un de leurs derniers investissements était le Stadium View Suites près de l'État de l'Iowa. Il s'agit d'un logement de 518 lits avec un taux d'occupation de 99%.

Il est difficile à trouver sur le site, mais la FPI NNN a généré un rendement annualisé de 7 %. Le FPI de logement étudiant a généré un rendement annualisé de 6 % à ce jour. Les deux ont effectué leurs distributions mensuelles dans les délais et n'ont pas encore manqué de paiement. Cela dit, les performances passées ne préjugent pas des rendements futurs. 🙂

Leur niveau de divulgation sur les avoirs du fonds est correct. Chaque liste se lira comme une mini-brochure et sera légère sur les détails, mais elle donne un aperçu. Cela vous donne cependant un bon aperçu de ce que fait le fonds.

Processus d'inscription

Certaines autres plateformes immobilières financées par le crowdfunding vous permettent de regarder des investissements sans vous inscrire. Rich Uncles vous oblige à vous inscrire, bien que ce soit entièrement gratuit.

Lorsque vous vous inscrivez, une liste déroulante vous demande votre objectif d'investissement. Vous pouvez choisir parmi la planification de la retraite, les flux de trésorerie, la diversification du portefeuille ou l'investissement dans l'immobilier commercial. À partir de là, vous remplissez les informations d'enregistrement typiques (nom, e-mail, numéro de téléphone, mot de passe, pays et état).

À partir de là, vous sélectionnez un type de propriété de compte. Une fois cette étape terminée, vous avez un compte ouvert et pouvez commencer à regarder les propriétés qu'ils détiennent.

Si vous continuez, vous commencez le processus d'inscription pour investir - individuel, conjoint, fiducie, entité ou retraite - et ils fournissent des explications pour chacun. Si vous souhaitez investir dans le cadre d'un régime de retraite, vous devrez créer un compte de retraite autogéré séparément. J'ai choisi Individuel.

À partir de là, vous pouvez choisir les deux investissements disponibles :

Bien qu'il n'y ait aucune exigence pour les investisseurs qualifiés, il existe des exigences en matière de revenu et de valeur nette. Je ne sais pas pourquoi ils existent, mais ils le font.

Pour le fonds Rich Uncles NNN REIT - si vous avez moins de 70 000 $ de revenu annuel total, vous avez besoin d'une valeur nette de plus de 250 000 $. Si vous souhaitez investir dans le fonds Logement étudiant, vous devez attester que votre investissement ne représente pas plus de 10 % de votre patrimoine net.

J'ai choisi le Fonds étudiant avec son minimum de 5 $.

Vous pouvez investir avec aussi peu que cinq dollars, ce qui vous rapporte une seule action et opter pour des investissements automatiques. Vous pouvez percevoir des dividendes en espèces ou choisir de les réinvestir. Après cela, vous devez fournir des informations sur le compte, y compris l'identité et le SSN, ainsi que les sources de financement pour obtenir votre argent. En quelques minutes, vous avez terminé !

Honoraires des oncles riches

Rich Uncles ne facture aucuns frais de transaction ni aucune commission lorsque vous achetez des actions de leurs REIT. De nombreuses FPI cotées en bourse, comme celles de Vanguard, ne facturent pas de frais de transaction ou commissions/charges. De nombreuses plateformes immobilières financées par le crowdfunding ne facturent pas non plus de frais de transaction.

Lorsque vous vendez les actions, des frais sont facturés en fonction de la durée de détention des actions :

• Possédé depuis moins d'un an – 3% de frais administratifs
• Possédé 1 – 2 ans – 2% de frais administratifs
• Possédé 2 – 3 ans – 1% de frais administratifs
• Possédé depuis plus de 3 ans – pas de frais administratifs

Ce n'est pas rare et de nombreuses autres plateformes ne vous permettront même pas de vendre avant la fin de l'offre (pour les offres individuelles).

Bien qu'il n'y ait pas de frais de transaction, il y a des frais que les FPI paieront qui réduiront vos rendements. Pour connaître le montant de tous ces frais, vous devez consulter la notice d'offre de cette FPI en particulier.

Par exemple, dans le Brix Student Housing REIT, les frais sont à la page 18 de la circulaire (il s'agissait d'une augmentation maximale de 50 000 000 $):

• Frais d'organisation et d'offre – Jusqu'à 3% du produit brut remboursé au parrain.
• Frais d'acquisition – 3 % au conseiller pour chaque acquisition réalisée par le FPI.
• Frais de gestion d'actifs – 0,1% de frais mensuels de la valeur totale d'investissement des actifs (valeur comptable).
• Frais de coordination du financement – Tout financement hors crédit immobilier, les frais de coordination sont de 1% du financement.
• Dépenses d'exploitation – Ils couvrent les dépenses d'exploitation liées aux services rendus au FPI, tels que le loyer, les frais de personnel, les services publics et l'informatique; ne pas dépasser 2% de l'actif moyen investi ou 25% du revenu net (cela devient un peu compliqué alors lisez la circulaire si vous voulez connaître tous les détails).
• Rémunération des administrateurs indépendants – les administrateurs indépendants reçoivent 1 000 actions ordinaires pour chaque réunion du conseil ou du comité auquel ils assistent, 200 actions pour chaque examen et approbation de propriété.
• Frais de disposition – 3 % au conseiller pour chaque actif vendu par la FPI.
• Frais de participation subordonnés – Il s'agit d'une commission de performance un peu trop compliquée à expliquer en un seul point, l'idée de base est que si les rendements sont supérieurs à un certain montant, le conseiller perçoit des honoraires qui partagent ce à l'envers.
• Frais de liquidation – Le conseiller obtient 30% de l'augmentation de la valeur résultante par action par rapport à la valeur liquidative antérieure la plus élevée par action (cela est similaire aux frais de participation, mais se déclenche lors d'une vente ou d'une fusion).

Ouf!

Alors, comment cela se compare-t-il aux autres?

À première vue, cela ressemble à beaucoup de frais. Mais s'agit-il d'un cas où les oncles riches vous montrent comment la saucisse est fabriquée ?

Chaque fois que quelqu'un achète ou vend une propriété, il y a des frais. Tout le monde les paie. Vanguard les paie. Public Storage les paie. Collecte de fonds les paie. Les oncles riches les énumèrent eux-mêmes.

Frais vs. Avant-garde

Ce n'est pas une comparaison de pommes à pommes, mais voyons quand même.

Lorsque vous passez en revue le prospectus du Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX), il y a des frais annuels de 0,26 %. Les honoraires de Vanguard sont si bas car ils n'acquièrent pas la propriété. Vanguard achète d'autres sociétés qui achètent des sociétés. Ces coûts similaires sont intégrés dans les retours afin que vous ne les voyiez jamais.

Les frais annuels de 0,26 % de Vanguard sont bon marché par rapport à environ 1,27 % (0,1 % composés mensuellement pendant 12 mois) car le fonds de Vanguard est énorme.

Frais vs. Collecte de fonds

Collecte de fonds est une meilleure comparaison et en examinant le circulaire d'offre pour un eFund national de 50 000 000 $, j'ai trouvé des dépenses nommées similaires :

• Coûts d'organisation et d'offre – Environ 500 000 $ (1 %) remboursés au promoteur.
• Frais de gestion d'actifs – une commission annualisée de 0,85% à 1,0% de la valeur totale d'investissement des actifs (VNI) payée trimestriellement.
• Frais de disposition – 1,5 % au conseiller pour chaque actif que le FPI vend lorsque le gestionnaire agit en tant que développeur ou participe à la vente.
• Frais de développement trimestriels – 5 % au gestionnaire de l'ensemble des frais de développement, hors immobilier (similaire à un droit d'acquisition).

Les oncles riches semblent avoir plus de parties nommées impliquées – conseiller vs. gestionnaire - mais Collecte de fonds a des frais légèrement inférieurs.

À propos des FPI publiques non cotées

Rich Uncles propose des FPI publiques non négociées - elles sont accessibles au public mais elles ne sont négociées sur aucune bourse. Vous devez traiter les investissements comme ceux-ci sont illiquides parce qu'il n'y a pas de marché où vous pouvez les vendre. Si vous souhaitez vendre (racheter) vos actions, vous ne pouvez le faire qu'avec Rich Uncles.

Si vous possédez les actions depuis moins de trois ans, des frais administratifs de 1 à 3 % seront associés à la vente.

De plus, le calcul de la valeur liquidative d'un fonds dont les actifs sous-jacents sont des biens immobiliers est délicat. Si, par exemple, vous achetez des actions d'une FPI non négociée à 5 $ l'action et que la valeur liquidative est inférieure, vous payez une prime. Cette prime est en fait des frais parce que vous payez 5 $ pour quelque chose d'une valeur inférieure à 5 $.

C'est moins opaque que les autres options et donc La FINRA a rédigé cette fiche d'information sur les REIT non cotées que vous devriez revoir.

Quelque chose à savoir.

Alternatives aux oncles riches

Jusqu'à ce que Rich Uncles rouvre, je recommande ces alternatives disponibles à tous les investisseurs (pas seulement ceux accrédités):

Collecte de fonds

Collecte de fonds est l'une des plus anciennes plateformes d'investissement immobilier de crowdfunding pour les investisseurs non accrédités. Ils ont un eREIT qui regroupe leurs investissements, mais ils n'ont pas un objectif aussi étroit que les oncles riches. Ils ont une stratégie, décrite dans leurs documents d'offre, et un simple minimum de 1 000 $. Nous avons un examen complet de Fundrise.

En savoir plus sur Fundrise

Streitwise

Streitwise est une alternative qui se concentre sur l'immobilier commercial. Ils sont relativement nouveaux, mais ils ont de solides antécédents dans ce court laps de temps et prévoient de verser des dividendes de 8 à 9 % en 2021. Ils ont également un minimum de 5 000 $ et sont accessibles à tous les niveaux d'investisseurs.

Vous pouvez voir notre critique complète de Streitwise ici.

En savoir plus sur Streitwise

Résumé

Je trouve leur stratégie d'investissement fascinante. Elle est hyper focalisée et offre un taux de retour comparable aux autres plateformes.

Alors qu'une plateforme comme ImmobilierMogul vous permettra d'investir dans des propriétés individuelles, il vous oblige à être un investisseur qualifié. Vous achetez dans un fonds sur Rich Uncles, vous n'avez donc pas besoin d'être un investisseur qualifié.

Collecte de fonds est comparable, mais leur offre n'est pas aussi axée sur le laser. Le Rich Uncles Student Housing REIT se concentre au laser sur ce qu'ils veulent - il doit être à un kilomètre et demi d'un campus étudiant de plus de 15 000 avec au moins 150 lits. C'est précis et j'aime ça.

Ils valent le détour si vous souhaitez vous lancer dans l'immobilier avec cette stratégie d'investissement.

Oncles riches

9

Globalement

9.0/10

Forces

• FPI hyperfocalisées
• Frais raisonnables
• Pas besoin d'être un investisseur qualifié

Faiblesses

• Seulement deux stratégies d'investissement - NNN ou Student Housing