Si vous gardez un œil sur les annonces immobilières, vous avez peut-être vu plus de propriétés saisies à vendre à un prix réduit.
Avec des niveaux record de chômage et de sous-emploi, de nombreux propriétaires prennent encore plus de retard sur leurs prêts hypothécaires. Actuellement, il existe un moratoire fédéral sur les programmes hypothécaires les plus courants jusqu'au 31 décembre 2020. À moins que d'autres protections des propriétaires ne soient en place, le marché des saisies connaîtra une hausse malheureuse.
En fait, selon la société d'analyse hypothécaire et immobilière Chevalier noir, 2,3 millions de propriétaires sont déjà sérieusement en retard sur leurs prêts hypothécaires.
Aussi dévastateur que cela puisse être d'avoir plus de maisons en cours de saisie, cela signifie également que les potentiels les acheteurs de maison, dont le prix d'achat d'une maison était autrement payé, pourraient avoir un meilleur accès à l'accession à la propriété. Voici ce que vous devez savoir si vous songez à acheter une maison saisie.
L'achat d'une maison saisie peut être une situation gagnant-gagnant. Vous obtenez un bon prix et (généralement) vous pouvez facilement réparer la propriété.
Acheter une maison saisie
Il existe de nombreuses façons de acheter une maison saisie, en fonction de l'étape du processus dans laquelle se trouve la forclusion :
- Pré-forclusion. De nombreux propriétaires sont prêts à vendre avant d'avoir été officiellement saisis. Selon le montant de leurs capitaux propres, ils pourraient avoir besoin de faire une vente à découvert.
- Vente flash. Les propriétaires peuvent demander l'approbation de leurs prêteurs pour vous vendre la maison pour moins que ce qu'ils doivent sur l'hypothèque. La banque recevra moins que ce qui lui est dû, mais elle approuve encore souvent les ventes à découvert car elles coûtent généralement moins cher qu'une saisie.
- Enchères. Une fois qu'une maison est saisie, elle sera souvent vendue aux enchères par la banque. Mais vous aurez besoin de liquidités pour cela, et ce n'est pas une option pour la plupart des gens qui ont besoin d'un financement hypothécaire.
- Propriétés immobilières (REO). Alternativement, les banques peuvent simplement vendre la maison saisie sur des marchés plus traditionnels, tout comme une maison normale.
Il est généralement plus facile d'acheter la maison saisie une fois que la banque prend le relais et qu'elle devient une propriété REO. C’est parce que vous pouvez prendre votre temps et suivre le processus de souscription hypothécaire. Vous pouvez également travailler avec un agent immobilier et, surtout, rédiger des clauses d'urgence dans le contrat qui vous permettent de vous retirer de l'affaire si une inspection de la maison révèle plus de réparations que prévu.
7 mises en garde à l'achat d'une maison saisie
Acheter une maison saisie n'est pas exactement la même chose que d'en acheter une directement auprès du propriétaire. Vous achetez potentiellement une maison d'une banque qui a pris le relais après que les propriétaires précédents n'avaient plus les moyens de payer la maison. Cela introduit quelques rebondissements dans le processus d'achat d'une maison pour vous.
1. Vous aurez besoin d'un agent immobilier spécialisé dans les maisons saisies
Le monde est plein d'agents immobiliers, y compris votre oncle Bob et votre cousine Carolyn. Mais tout le monde n'est pas équipé pour gérer les nuances de l'achat d'une maison saisie. De nombreux problèmes peuvent survenir: dommages matériels imprévus, squatters, propriétaires qui règlent la facture et tentent de récupérer la propriété, etc.
Si vous envisagez sérieusement d'acheter une maison saisie, recherchez un agent immobilier ayant une expérience supplémentaire dans ce domaine. Il existe même des désignations spéciales que certains agents immobiliers peuvent obtenir, telles que Ressource de vente à découvert et de forclusion (SFR) ou alors Expert Certifié en Dommages en Détresse (CDPE).
2. Les maisons sont vendues « telles quelles »
Avec une vente de maison typique, vous avez la possibilité de faire inspecter la propriété par un professionnel avant de signer sur la ligne pointillée. Il n'est pas rare que de nouveaux problèmes surviennent, et dans une transaction d'achat de maison normale, vous pouvez souvent négocier avec les vendeurs pour réparer les dommages ou réduire le prix.
Ce n'est pas le cas lorsque vous achetez une maison saisie. Si une inspection de la maison révèle des dommages inattendus, comme la nécessité d'un toit complet ou le remplacement d'une fosse septique, les banques ne sont souvent pas disposées à négocier. C'est une vente à prendre ou à laisser.
3. Attendez-vous à travailler
Le point ci-dessus est particulièrement important étant donné que la plupart des maisons saisies ont, en fait, besoin de beaucoup de réparations.
Pensez-y: les anciens propriétaires ont perdu la maison parce qu'ils n'avaient pas les moyens de payer l'hypothèque. Il y a de fortes chances qu'ils n'aient pas non plus été en mesure de suivre l'entretien de routine. De leur point de vue, même s'ils avaient de l'argent, à quoi bon dépenser de l'argent pour des réparations, s'ils savent qu'ils perdront la maison dans quelques mois ?
Vous pouvez économiser de l'argent en investissant des capitaux propres (HGTV, n'importe qui?), Mais même dans ce cas, vous aurez besoin d'argent pour payer les matériaux. Cela signifie également que la maison pourrait ne pas être prête à emménager. Si vous emménagez, vous devrez peut-être supporter des débris de construction pendant un certain temps. Du côté positif, cependant, cela vous donne une chance d'améliorer la maison selon votre propre esthétique.
4. Vous pourriez avoir besoin d'un financement créatif
Cela soulève une autre question: comment faire vous payez pour ces rénovations? En règle générale, vous ne pouvez pas simplement demander une hypothèque plus importante pour couvrir les réparations nécessaires. La plupart des prêteurs ne vous prêteront que le montant actuel évaluation de la maison vaut, moins votre acompte.
Vous avez cependant quelques options. Vous pouvez retenir de l'argent de votre épargne pour le payer en espèces, mais cela signifie que vous aurez un acompte plus petit. Une alternative consiste à obtenir un prêt auprès d'un autre prêteur, comme un prêt personnel, une carte de crédit à 0 % TAP, ou même un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit si vous avez la chance de commencer à partir d'un poste avec équité.
Enfin, il existe des « prêts hypothécaires de rénovation » spéciaux disponibles via Fannie Mae et autres prêteurs. Ces hypothèques en fait faire vous permettent de contracter une hypothèque plus importante afin de pouvoir payer les rénovations. Cependant, vous devrez peut-être fournir un acompte plus élevé ou avoir une cote de crédit plus élevée pour être admissible.
5. Surveillez les privilèges sur les maisons saisies aux enchères
Si vous avez un gros pot d'argent et que vous pouvez payer une maison le même jour, une vente aux enchères pourrait être votre meilleur pari. Mais alors vous devez vous soucier d'un nouveau facteur: les privilèges.
Si la propriété avait des privilèges attachés à elle (comme des propriétaires précédents qui ne paient pas leurs impôts, ou un jugement de dette impayée), vous hériterez également de cette facture.
Ce n'est généralement le cas que pour les maisons vendues aux enchères. Si vous achetez une maison saisie dans le cadre d'une vente REO, la banque rembourse généralement tous les privilèges attachés à la propriété. Néanmoins, il peut être utile de vérifier si vous êtes intéressé par une propriété spécifique.
6. Soyez prêt à agir rapidement
Vous n'êtes pas le seul à avoir l'idée brillante d'obtenir une maison saisie à bas prix. Il y a de fortes chances qu'il y ait quelques autres acheteurs intéressés par la propriété, ce qui augmente la concurrence. Même si la maison est inscrite à un rabais important, cette concurrence peut toujours faire grimper les prix. Vous devrez peut-être être prêt à agir rapidement, comme sur tout marché immobilier en vogue.
7. Soyez prêt à attendre
D'un autre côté, il y a beaucoup de bureaucratie supplémentaire impliquée dans l'achat d'une maison saisie une fois que le vendeur accepte votre offre. Il y a souvent des documents supplémentaires à remplir ou d'autres complications.
Par exemple, l'évaluation de la maison peut revenir plus bas que prévu, ce qui peut rendre plus difficile l'obtention d'un financement suffisant pour le prix d'achat convenu. S'il s'agit d'une vente à découvert, la banque peut également mettre plus de temps à approuver le prix de vente inférieur de la maison, en fonction de la valeur actuelle de l'hypothèque du propriétaire.
Avantages et inconvénients des maisons saisies
Acheter une maison saisie n'est pas nécessairement une bonne ou une mauvaise idée en soi. Tout dépend de vos propres objectifs. Par exemple, êtes-vous prêt à trouver un financement pour les réparations afin d'obtenir un accord sur le prix d'achat de la maison? Considérez également à quel point il est important pour vous d'avoir une maison « prête à emménager » sans tracas.
Pesez soigneusement ces avantages et inconvénients, et ce qui est le plus important pour vous lors de l'achat d'une maison.
| Avantages | Les inconvénients |
| Peut obtenir un accord inférieur au prix du marché | La propriété est vendue « en l'état » et peut ne pas être prête à emménager |
| Peut personnaliser la maison selon vos spécifications avec des réparations et des mises à niveau | A probablement besoin de beaucoup de réparations et de mises à niveau |
| Nécessite un financement créatif pour les réparations et les mises à niveau | |
| Le processus de forclusion est long et peut échouer |
La ligne de fond
L'achat d'une maison saisie peut être une situation gagnant-gagnant. Vous obtenez une maison à un bon prix et (généralement) vous pouvez remettre la propriété en bon état de fonctionnement en la réparant. Tant que vous concluez la transaction en sachant que ce n'est pas la même expérience qu'un achat de maison typique, l'achat d'une maison saisie est un excellent moyen de vous lancer dans l'accession à la propriété ou l'investissement immobilier.