Comment je gagne plus de 250 000 $ par an en investissement immobilier

Ce qui suit est un article d'invité de mon ami Eric Moorman, qui a fait une tuerie dans les investissements immobiliers dans les petites villes.

Je suis investisseur immobilier à temps plein depuis de nombreuses années maintenant. J'ai commencé avec un mélange de besoins désespérés (une maîtrise, pas de travail et pas d'argent) et la promesse de profits énormes sans expérience ni argent de démarrage nécessaire.

Je n'avais jamais pris de cours d'immobilier et je ne savais pas comment réparer n'importe quoi. Je n'avais même pas ou ne savais comment investir avec 1000 $! Le seul avantage que j'avais était un père qui était un mentor incroyable, l'entrepreneur par excellence.

Bien sûr, il existe maintenant des moyens bien plus simples de commencer investir dans l'immobilier. Les sites d'investissement immobilier en ligne comme Collecte de fonds vous permettent d'investir une petite somme d'argent pour obtenir une exposition aux investissements immobiliers à travers le pays. L'investissement immobilier en ligne est désormais un excellent moyen de gagner de l'argent dans l'immobilier et de créer une richesse passive à long terme.

Mais quand vous entendez que vous pouvez acheter des maisons sans argent, croyez-le. Aujourd'hui, je veux partager les quatre meilleures façons de gagner de l'argent dans l'immobilier, avec les points positifs et négatifs de chacune.

4 façons de gagner de l'argent dans l'investissement immobilier

1. Sites d'investissement immobilier en ligne
2. Bail avec option d'achat
3. Option une propriété
4. Vendre en gros

Avant de commencer, permettez-moi de dire que je vais seulement donner une explication extrêmement basique de ces idées.

Je pourrais facilement écrire un livre sur chacun d'eux seul, mais voici les bases pour investir sans argent ni crédit. Voici une autre excellente lecture de Jeff sur le meilleurs placements à court terme là-bas, alors vérifiez-le aussi!

1. Sites d'investissement immobilier en ligne

Les sites d'investissement en ligne ont changé la donne ces dernières années. Avec ces sites, vous pouvez posséder des fractions d'actions de projets immobiliers. Cela signifie que vous pouvez obtenir une exposition à l'immobilier, mais vous n'avez pas besoin de trouver d'énormes sommes de capital ou de traiter avec des locataires. Il s'agit d'une stricte stratégie de revenu passif.

Collecte de fonds est mon premier choix dans cette catégorie car vous pouvez commencer avec très peu d'argent et vous n'avez pas besoin d'être un investisseur qualifié. Pour les autres sites, vous devez certifier que vous avez une valeur nette supérieure à un certain montant ou que vous gagnez un certain montant d'argent par an.

Voici un lien vers notre intégralité Examen de la levée de fonds.

Comment ça fonctionne

Avec Fundrise, vous pouvez commencer avec aussi peu que 500 $. Vous ouvrez un compte et choisissez parmi un certain nombre d'options de portefeuille. Fundrise facture des frais de gestion d'environ 1% par an, ce qui est assez faible par rapport aux autres options, et le rendement annualisé 2019 était de 9,47%.

Ce que vous gagnez

En investissant de cette façon, vous gagnez une tonne de liberté et vous obtenez une exposition à la classe d'actifs immobiliers avec très peu d'argent ou d'effort.

Ce que vous risquez

Vous n'utilisez pas vraiment l'expertise locale que vous pourriez avoir, et vous n'obtenez pas nécessairement la fierté qui vient de visiter un projet immobilier que vous possédez entièrement, améliorez et pouvez voir facilement. Pour certaines personnes, c'est un gros attrait pour investir à l'ancienne !

2. Bail avec option d'achat

La deuxième façon je gagner de l'argent dans l'immobilier que je souhaite décomposer pour vous est l'acquisition d'une propriété en utilisant un « bail avec option d'achat ».”

Comment ça fonctionne

C'est là que vous louez une propriété à un vendeur pour un montant fixe chaque mois, avec le droit exclusif d'acheter la propriété dans un certain délai.

Il n'y a pas de clôture au début de cette transaction, simplement un contrat précisant l'accord.

Maintenant que vous avez un contrat avec votre vendeur, vous trouvez un « locataire acheteur » pour emménager dans la propriété. Vous signez un bail avec une option d'achat avec eux, et par conséquent, vous avez une option de location sandwich.

Votre acheteur locataire vous versera un acompte non remboursable pour son droit exclusif d'option sur la propriété à un prix fixe pour une durée fixe et vous payer un loyer mensuel pendant qu'ils vivent dans la propriété.

En passant, je ne signe jamais rien ni n'effectue de transactions immobilières sans que mon avocat n'examine les documents. ça vaut le coup l'argent supplémentaire, fais-moi confiance. Nous parlerons davantage de l'importance des avocats dans un autre article.

Comme je l'ai dit, il y a beaucoup plus à faire dans le cadre d'une transaction d'option de location, mais c'est essentiellement ainsi que cela fonctionne. Il y a plusieurs points positifs et négatifs à ce type de transaction. Prenons une minute pour en examiner quelques-uns. Voyons d'abord le positif.

Ce que vous gagnez

Vous avez acquis une propriété sans argent et avez gagné de l'argent auprès de votre acheteur locataire avec son acompte non remboursable, ainsi que leur paiement mensuel (Vous devriez toujours gagner de l'argent sur l'écart mensuel entre votre acheteur et votre vendeur.)

Conseil de pro : J'ai une règle d'au moins 200 $ de flux de trésorerie positifs par mois et par propriété. J'en ai jusqu'à 600 $, mais en règle générale, j'aime avoir au moins 200 $ par maison chaque mois. En théorie, votre acheteur locataire ira à un moment donné dans une banque et vous encaissera, et vous gagnerez une grosse somme d'argent quand il/elle le fera !

Ce que vous risquez

Voici la réalité, et quelque chose que vous n'entendrez pas dans la majorité des séminaires sur l'investissement immobilier, où la personne qui parle essaie de vous vendre son programme.

Quatre-vingt-dix pour cent du temps, vos acheteurs locataires sont des acheteurs de crédit B&C. Ils sont attirés par votre programme « Rent to Own » parce qu'aucune banque ne leur prêterait JAMAIS de l'argent.

Dans cette économie et ce marché, ces acheteurs sont partout.

La réalité est que peu d'entre eux (seulement 10% d'après mon expérience) assainissent leur crédit et finissent par acheter la maison. En outre, vous aurez un nombre énorme que vous serez obligé d'expulser qui déchirera la propriété. Je dis cela non pas pour vous effrayer, mais pour vous préparer si c'est le véhicule immobilier que vous choisissez de poursuivre.

Si vous faites cela, assurez-vous d'obtenir un énorme dépôt d'option pour couvrir la perte de loyer, les frais d'avocat et les dommages causés à la propriété.

Est-ce que ça vaut le coup?

Y a-t-il de l'argent à gagner avec les options de location? Oui.

Si vous trouvez le bon acheteur locataire, peu importe s'il achète la maison, vous gagnerez de l'argent sur le dépôt d'option et la répartition du loyer mensuel. Si vous n'êtes pas obligé d'expulser cette personne et qu'elle ne déchire pas la maison quand elle part, considérez-vous chanceuse.

Investir dans l'immobilier avec les options de location est-il facile? Certainement pas. J'ai eu plus de maux de tête avec les options de location que tout autre type de transaction.

D'un côté, vous avez un vendeur qui vous crie de vendre sa maison et d'obtenir le prêt de son nom; quel que soit le temps dont vous disposez pour le faire. D'un autre côté, vous avez un acheteur de crédit B/C qui est loin d'être motivé pour faire ce dont il a besoin pour financer réellement la maison.

Si vous vous engagez dans ce type de transaction, vous DEVEZ avoir la peau épaisse et être prêt à faire face à des poursuites, des maux de tête et loin du potentiel de profit qui vous a été promis par les « gourous ».

J'ai plus de vingt options de location en cours en ce moment même. Je les poursuis toujours, mais je suis très prudent et à moitié réticent à en poursuivre davantage. La raison principale? Il y a de l'argent plus facile à gagner dans l'immobilier, et je vais vous montrer non seulement ce que c'est, mais comment le faire….. le droit chemin.

3. Option une propriété

Une troisième façon de gagner de l'argent en investissant dans l'immobilier sans argent ni crédit consiste à « option » une propriété.

Comment ça fonctionne

Ce type de transaction est similaire à une option de location, mais également très différent. Considérez-le comme un cousin de Lease Option, qui est beaucoup plus chaud et plus amusant.

Voici la simple différence entre les deux :

• Option de location: le vendeur s'est engagé à effectuer un paiement mensuel pour une durée déterminée, avec un prix d'achat fixé à venir à un moment donné dans le futur. Je n'accepte pas moins de 5 ans pour ces transactions et j'essaie d'obtenir dix ans.
• Option d'achat : le vendeur n'accepte pas les paiements mensuels. Ils vous ont simplement donné le droit exclusif d'acheter une propriété à un certain prix pendant une certaine période.

Pourquoi un vendeur choisirait-il l'un plutôt que l'autre ?

Examinons quelques circonstances et raisons qui peuvent persuader un vendeur de décider d'une manière ou d'une autre.

• Avec une option, le vendeur peut continuer à vivre dans la maison. Dans le même temps, il continuera à effectuer le paiement mensuel et s'occupera de tous les entretiens et réparations. Le vendeur peut ne pas vouloir accepter les paiements mensuels, avec l'idée que quelqu'un d'autre vit dans sa maison. Bien qu'ils puissent être motivés à vendre, l'idée que quelqu'un d'autre dîne et se promène nu là où ils ont élevé leurs enfants peut être trop difficile à gérer pour eux.
• Ils peuvent ne pas avoir le temps requis pour une option de location. Si un vendeur a dix mois de retard sur ses paiements avec forclusion frappe à la porte et que vous (l'investisseur) ne voulez pas pour compenser ces paiements, mais il y a encore une tonne d'équité dans la maison, une option peut être votre seul choix, à moins de payer en espèces.
• Avec une "Option" directe, le vendeur n'a rien à perdre. Vous disposez d'un délai déterminé pour acheter leur maison, ce que vous ne ferez que si et quand vous trouverez un acheteur à un prix plus élevé que celui pour lequel vous avez une option. Dans ce type de transaction, votre public cible n'est pas l'acheteur de crédit B/C, mais plutôt la personne ayant de l'argent ou la possibilité de se rendre dans une banque et d'obtenir un prêt.

Pourquoi vous devriez (ou ne devriez pas) investir

Les points positifs pour vous l'investisseur, sont les suivants: Vous n'avez pas affaire à des acheteurs locataires, des réparations laissées par acheteurs locataires, vendeurs en colère, expulsions, procès, mensualités sans acheteur locataire…… la liste est longue et sur.

Les points négatifs sont que vous ne gagnez pas du tout d'argent à moins que vous ne réussissiez à trouver un acheteur qualifié dans le délai imparti dans votre option d'achat. Le vendeur en profite car il ne paie aucune commission immobilière et il a le privilège de vivre dans la maison pendant que vous essayez de la vendre.

4. Vendre en gros

Une quatrième façon de gagner de l'argent dans l'immobilier peut exiger que l'investisseur ait de l'argent, bien que ce ne soit pas obligatoire.

Cette technique est de loin le moyen le meilleur et le plus simple pour les nouveaux investisseurs inexpérimentés de gagner de l'argent «rapidement» dans l'immobilier. En fait, c'est de loin le moyen le meilleur et le plus simple pour les investisseurs chevronnés et chevronnés de gagner de l'argent «rapidement» dans l'immobilier.

Le commerce de gros est le art, et j'utilise ce mot à dessein, d'être en mesure d'évaluer avec précision la valeur potentielle d'une propriété et achetez-le si bas que vous pouvez le vendre rapidement contre de l'argent à un autre réhabilitateur ou à un utilisateur final qui le fabriquera leur maison de rêve, sans JAMAIS réparer quoi que ce soit, quel que soit le bon ou le mauvais état de la propriété.

Maintenant, vous pouvez dire, je n'ai pas besoin d'argent pour cette stratégie. Je peux simplement opter pour la propriété à un prix de gros, puis la vendre à un rehabber ou à un utilisateur final. Vous avez tout à fait raison, mais il est rare qu'un propriétaire accepte un prix de gros.

Vous ferez 100 offres de gros aux propriétaires avant qu'une ne soit acceptée.

Là où vous aurez beaucoup plus de chance, c'est d'acheter des saisies auprès des banques.

Bien qu'une majorité de vos offres initiales soient toujours rejetées par les banques, elles sont beaucoup plus susceptibles d'accepter une offre de gros. De plus, ils ne vous permettront jamais d'optionner la propriété. Ils n'acceptent que les espèces et vous demanderont même d'avoir une preuve de fonds avant même d'examiner votre offre.

Quelle est la meilleure façon de gagner de l'argent dans l'immobilier?

Si vous pouvez supporter de ne pas entendre plusieurs fois par jour et maintenir un dossier de suivi constant avec tous offres de gros faites, vous gagnerez plus d'argent dans l'immobilier que la plupart des « palmes maison » que vous voyez sur LA TÉLÉ.

L'argent peut être fait dans l'immobilier de plusieurs manières différentes. Je ne prétendrai jamais qu'une technique particulière n'est pas digne de votre temps. Ils fonctionnent tous, certains juste mieux que d'autres.

Les investisseurs les plus intelligents et les meilleurs ne consacrent pas leur temps uniquement à la location ou à la réadaptation, et ils ne frappent jamais un marteau ou ne font jamais de travaux de réadaptation eux-mêmes.

Les investisseurs immobiliers les meilleurs et les plus prospères sont ceux qui se concentrent sur le fait d'être des ingénieurs de transaction et devenir maîtres de la négociation, des relations avec les autres investisseurs et accepter le fait que l'argent réel est fabriqué en pousser du papier, pas marteler des clous.

Au fur et à mesure que vous progressez dans votre carrière d'investisseur immobilier, vous voudrez toujours un portefeuille constant de différents types de transactions en cours en même temps. Certains investisseurs se concentrent sur une stratégie particulière et gagnent beaucoup d'argent.

Cependant, je préférerais avoir les connaissances nécessaires pour accepter tout accord qui se présente à moi et le transformer en espèces. J'ai constamment un flux constant de ventes en gros, d'options de location, de réhabilitations, de nouvelles constructions et de tout ce sur quoi je peux mettre la main.

Comme indiqué précédemment; toutes ces stratégies (et bien d'autres que je n'ai pas mentionnées dans cet article) ont leur place et peuvent gagner de l'argent rapidement. Cependant, pour le nouvel investisseur, prêt à mettre les millions de dollars promis par les «gourous», se concentrer sur les options et les transactions de gros.

Résultat final

Avoir de l'argent n'est pas nécessaire pour gagner de l'argent dans l'investissement immobilier, mais cela facilite le processus.

Au fur et à mesure que vous avancez dans votre carrière, vous voudrez trouver un moyen d'acquérir de l'argent, que ce soit auprès de prêteurs privés ou de banques.

Les transactions sont plus propres et avec l'expérience, votre confiance pour gérer correctement une transaction et l'argent à risque augmentera. Mais pour l'instant, faites un gâchis avec le moins de risques possible et gardez la foi qu'il y a un contrôle au bout du tunnel.

Pour moi, le premier chèque que j'ai gagné était petit, mais cela m'a donné la confiance nécessaire pour continuer. C'était agréable de voir les plus gros chèques emboîter le pas. Je vous promets qu'ils n'étaient pas faciles à trouver, mais avec une formation appropriée, un travail acharné et un peu de chance, cela peut facilement être votre nom sur ces chèques.

Laissez-moi vous montrer comment y arriver.