Se ei ole yllätys; kiinteistömarkkinoilla on tällä hetkellä PALJON sulkemisia.
Ei myöskään ole yllätys, että näitä taloja voi ostaa jyrkillä alennuksilla.
Itse asiassa Foreclosures on mielestäni kuuminta kiinteistösijoittamisessa.
Markkinat ovat niitä täynnä, ja pankit pidättävät tuhansia, jotta ne eivät tulvisi markkinoita entisestään. Kuten useimmat teistä tietävät, pankit eivät ole kiinteistöalalla. He harjoittavat lainaamista.
Kun pankki saa sulkemisen, se on myrkyllinen omaisuus pankkikirjoissa. Nyt, enemmän kuin missään muussa vaiheessa historiassa, pankit polkevat myrkyllisiä varoja penniäkään dollariin.
Ennen kuin lopetat päivätyön ja päätät rikastua ostamalla ja myymällä Foreclosures -sopimuksia, tiedä tämä:
Sana sulkeminen tarkoittaa useita eri asioita ja sillä on useita eri vaiheita. Riippuen siitä, missä vaiheessa sulkeutuminen talo on, riippuu riskin määrästä, jonka otat. Katsotaan markkinoiden sulkemisen eri vaiheita sekä positiivisia ja negatiivisia ostoja jokaisessa vaiheessa.
Ennen kuin jatkat lukemista, ymmärrä, että jokainen valtio käsittelee Foreclosures -sopimuksia eri tavalla. Aikataulut ja esimerkit, jotka annan alla, eivät välttämättä ole standardi asuinalueellesi.
Esisulkeminen
Sulkemisprosessin ensimmäinen vaihe tunnetaan nimellä Pre-Foreclosure. Tämä tarkoittaa, että henkilö, joka omistaa asuntolainan, on maksujensa jälkeen. Pankista riippuen maksut voivat jäädä 3-12 kuukauden jälkeen. Kyllä, jotkut pankit eivät aloita sulkemista edeltävää ajanjaksoa 12 kuukauteen!
Tässä vaiheessa omistaja asuu edelleen talossa. Lainasta kertyy korkoja ja sakkoja, mutta ainoa asia, joka todella tapahtuu, on heidän luottotietonsa laskevat (nopeasti) ja he saavat paljon kirjeitä postitse pankki. Pankki ei ole vielä päättänyt mennä täysimittaiseen sulkemiseen, koska he yrittävät sopia kodin omistajan kanssa ja säästää itsensä sulkemisprosessin erittäin korkeilta kustannuksilta.
Positiivista ostaa tässä sulkeutumisprosessin vaiheessa on, että sinulla on ilmeisesti motivoitunut myyjä. Tilanteestaan riippuen he saattavat olla valmiita myymään talonsa erittäin halvalla välttääkseen markkinoiden sulkemisen ja säästämällä luotonsa.
Negatiivinen on, että heillä ei ehkä ole paljon omaa pääomaa talossa, ja siksi heidän motivaationsa ei välttämättä ole tekijä. Sijoittajalle ei ole mitään hyötyä ostaa asuntoa, jos se on myyjän velkaa sen arvoista (tai kuten monien kiinteistöjen kohdalla näillä markkinoilla, talo ei ole sen arvoinen kuin myyjä on velkaa).
Etsit motivaatiota, mutta teet ostoja pääomasta.
Syytämättä liian syvälle sijoitusstrategiaan, tiedä, että joissakin tapauksissa saattaa olla syytä tehdä maksamattomia maksuja ja ostaa talo luovalla rahoituksella. Emme keskustele siitä tässä viestissä, mutta tiedämme, että se on toteuttamiskelpoinen vaihtoehto ja josta keskustelemme tulevissa viesteissä.
Lyhyt myynti
Sulkemisprosessin seuraava vaihe on, kun voit ostaa talon lyhytaikaisena. Lyhyt myynti on silloin, kun pankki on valmis ottamaan talosta vähemmän kuin mitä tällä hetkellä on kiinteistölle velkaa. Ei ole asetettua ajanjaksoa, jona talo siirtyy sulkemista edeltävästä tilasta siihen, että pankki on valmis myymään sen lyhyeksi.
Kun pankki on päättänyt, että se myy lyhyen myynnin, se on periaatteessa tullut siihen tulokseen nykyinen asunnonomistaja ei pysty suorittamaan takaisinmaksujaan ja jatkamaan kiinnitys. Ainoa syy, miksi pankki hyväksyy lyhytaikaisen myynnin, on luopua pitkästä prosessista ja korkeista kustannuksista Foreclose -lainojen rikkomisesta.
Tässä sulkeutumisvaiheessa on muutamia positiivisia ja LOT -negatiivisia ostoja. Jotkut sijoittajat rakastavat ostaa tässä vaiheessa, mutta kuten huomaat, se on paljon työtä, vie erittäin paljon aikaa ja tuottaa harvoin kauppaa.
Positiivinen asunnon ostaminen lyhyeksi myyntiksi on tämä, voit saada erittäin jyrkän alennuksen…. Siitä on kyse!
Negatiivit ovat seuraavat: Nykyisen asunnonomistajan on haettava lyhytaikaista myyntiä ja lähetettävä paljon taloudelliset tiedot vakuuttavat pankin, joka ei ole enää kykenevä maksamaan kiinnitys.
Tämä kestää ikuisuuden!
Kun talo on hyväksytty lyhytaikaiseen myyntiin, nykyisen omistajan on hyväksyttävä hinta ja lähetettävä se sitten pankille hyväksyttäväksi. Tämä prosessi kestää myös ikuisesti (useita kuukausia). Lyhytmyynti voi kestää helposti 6-9 kuukautta, ja olen nähnyt tapauksia, joissa se kesti yli vuoden.
Tässä on lyhytmyynnin pelottava todellisuus, se voi olla aivan loppuun asti ja luulet, että kauppa, jonka parissa olet työskennellyt kuukausia, on pian toteutumassa ja BOOM, pankki hylkää sen. Lyhyessä myynnissä on rahaa, mutta se ei todellakaan ole tapa perustaa sijoitustoimintaa.
Huutokauppaan menossa
Sulkemisprosessin kolmas vaihe on, kun kiinteistö huutokaupataan oikeustalon portaissa. Tämä on vaarallisin aika ostaa, ja vain kokeneiden sijoittajien tulisi yrittää ostaa oikeustalohuutokaupasta!
Tässä vaiheessa pankki on käynyt läpi sulkemisprosessin laillisuudet ja talo menee huutokauppaan. Pankki lähettää edustajansa tarjoamaan vähintään sen, mikä on kiinteistölle velkaa, ja kaikki, jotka ovat valmiita maksamaan enemmän, voivat ostaa talon.
Tämän positiivisia puolia ovat, että jos talossa on paljon omaa pääomaa, saatat saada mahdollisuuden saada hyvä kauppa. Tässä ovat negatiivit. Yksilöt voivat usein olla talossa tässä vaiheessa! Vaikka ostat sen, he voivat viedä sen roskiin lähtiessään. Siksi sinulla ei ole mitään keinoa laskea, mitä korjauksiasi talossa tehdään.
Lisäksi tässä vaiheessa pankki EI välttämättä poista kaikkia pantteja omaisuudesta. Voit ostaa talon ja huomata, että siellä on mekaniikan panttioikeus, kaupungin panttioikeus tai monia muita pantteja, jotka olet nyt perinyt.
Lisäksi jokaisella osavaltiolla on aika, jolloin edellinen asunnonomistaja voi lunastaa kiinnityksen ja kaikki maksut huutokaupan jälkeen.
Tämä on tietysti erittäin epätodennäköistä, mutta se on otettava huomioon. Lisäksi oikeustalon portaissa ostajan on asetettava suuri summa rahaa talletuksena, ja hyvin pieni ikkuna saa jäljellä olevan saldon.
Jos et ole käteinen ostaja, sinun on erittäin vaikea ostaa näitä kiinteistöjä. Jälleen kerran on rahaa ansaita ostamalla asuntoja oikeustalohuutokaupasta, mutta se on erittäin vaarallista, ja siellä on useita asioita, joita saatat huomata, kun ostat kiinteistön ja jotka muuttavat täysin talouden näkymiä sopimus.
Jos lause "Ostaja varokaa" oli koskaan sopiva, se on ostaessaan oikeustalon portaissa!
REO… Speedwagon? Ei aivan
Sulkemisprosessin viimeinen vaihe on suosikkini. Tässä vaiheessa talosta tulee "REO". Kun oikeustalon vaiheiden huutokauppa on suoritettu ja kukaan ei tee enempää kuin pankin tarjous, kiinteistö palaa pankille ja siitä tulee REO tai "Kiinteistön omistama”Omaisuutta.
Tässä vaiheessa pankki on käsitellyt tätä myrkyllistä omaisuutta jo jonkin aikaa, eikä rahaa tule sisään ja vain rahaa menee ulos! Sinun on ymmärrettävä pankin kulut ja ymmärrettävä, miksi he ovat erittäin motivoituneita myymään näitä kiinteistöjä.
Kuten aiemmin todettiin, pankilla on ollut tämä järjestämätön omaisuus kirjanpidossaan jo pitkään. He ovat käyttäneet rahaa asianajajan palkkioihin, omaisuuden säilyttämiseen, vakuutuksiin jne. Useimmilla suurilla pankeilla on tuhansia näitä järjestämättömiä varoja, ja he tarvitsevat niitä kipeästi kirjanpidosta.
Ostamisen positiiviset puolet tässä vaiheessa ovat monet. Ensinnäkin, kun kiinteistö on REO, kun pankki myy kiinteistön, heidän on toimitettava puhdas omistusoikeus ja poistettava kaikki pantit. Näin ollen sinulla ei ole yllätyksiä, kun olet ostanut talon.
Lisäksi kukaan ei asu talossa tässä vaiheessa. Pankki on nähnyt, että aiemmat omistajat ovat vapauttaneet kiinteistön ilman mahdollisuutta lunastaa lainaansa. Tässä vaiheessa ostamisen negatiiviset puolet ovat, että aiemmat omistajat poistuvat talosta usein huonossa kunnossa. Riippuen siitä, miten katsot sitä, tämä ei välttämättä ole ollenkaan negatiivinen. Mitä huonommassa kunnossa kiinteistö on, sitä parempi alennus. Kun olet hyvä arvioimaan korjauksia, tämä on yksinkertaisesti tekijä, joka tulee sinun tarjoukseesi.
Tämä saattaa yllättää sinut, mutta sijoittajina talolla ei ole juurikaan merkitystä sekin saamisessa.
En sano, että kiinteistön kunnolla ei ole mitään merkitystä päätettäessä investoinnista, mutta talon kunto ei ole tärkein tekijä.
Tarkoitukseni on, että älä eksy taloista, jotka haisevat kissanpissalta tai ovat huonossa kunnossa, siellä on rahaa! Monet markkinoilla olevista taloista eivät ole rahoitettavissa pankin kautta niiden kunnon vuoksi. Tämä toimii vain bonuksena sinulle, sijoittaja!
Tätä kirjoitettaessa Fannie Mae, Freddie Mac ja FHA (Federal Housing Administration) omistavat yksinään lähes 250 000 REO -kotia. Sijoittajana sulkemismarkkinat ovat ehdottomasti jotain, johon sinun pitäisi kiinnittää huomiota myös.
Vaikka markkinoiden sulkemisessa on useita vaiheita ja jokaisessa vaiheessa on erilainen riski, jokainen vaihe mahdollistaa myös mahdollisuuden luoda valtava määrä vaurautta. Vaikka on olemassa useita tapoja keskittyä, kun yritetään ansaita rahaa kiinteistövälityksellä, näillä markkinoilla harvat pääsevät lähelle valtaa hyödyntää omaa pääomaa pankkien ahdingossa olevista REO: sta.
Keskity koulutukseesi ja opi sulkemisprosessi ja mene sitten ansaitsemaan rahaa!
Haluatko tietää enemmän siitä, miten ansaita rahaa kiinteistöillä?
Tilaa ilmainen uutiskirjeemme, jotta saat tiedon heti, kun se ilmestyy.