Tämä on Brandon Turnerin vieraileva viesti BiggerPockets.com -sivustolta
Ttässä on monia tapoja jäädä eläkkeelle varakas.
Osakkeet, sijoitusrahastot, rakennusliikkeet ja lukuisat muut "sijoitusvälineet", joiden avulla voit päästä rentouttavaan ja varakkaaseen eläkkeelle.
Kuitenkin, vaikka useimmat ammattilaiset ymmärtävät, että säästät hyvän osan palkastasi ja sijoittamalla sen osakemarkkinoille voi auttaa sinua pääsemään sinne, monet eivät ymmärrä, kuinka lisätä kiinteistöjä tähän salkkuun päätymättä väsyneeseen, kiireiseen vuokranantajaan, jolla on enemmän ongelmia kuin aika.
Tästä syystä haluan jakaa ajatukseni kanssasi tänään siitä, miten voit lisää kiinteistöihin sijoittamista salkkuusi nopeuttaa säästöjäsi, lisätä nettovarallisuuttasi ja jäädä eläkkeelle suuremmalla sijoitussalkulla.
Kiinteistösijoittamisen perusteet
Ennen kuin sukellan liian syvälle kiinteistösijoittamisen "erityispiirteisiin", sallikaa minun antaa teille nopeasti lyhyt yleiskatsaus siitä, miten ihmiset ansaitsevat rahaa kiinteistöihin.
Perusmielessä useimmat sijoittajat ostavat kiinteistöä etsimällä kahta asiaa:
- Kassavirta - lisätulot, jotka jäävät jäljelle kaikkien kulujen maksamisen jälkeen;
- Arvostus - kiinteistöjen arvo nousee ja/tai laina maksetaan takaisin.
On ilmeisesti muitakin etuja, kuten veroetuja vaihtoehtoja osakemarkkinoille sijoittamiselletai henkilökohtaiset tarpeet (kuten vanhemman vanhemman hoito), mutta ensisijainen, kassavirta ja arvostus ovat kaksi hyvän kiinteistösijoituksen takana. Jotkut sijoittajat keskittyvät voimakkaammin maksimaalisen kassavirran saavuttamiseen, kun taas toiset pyrkivät ensisijaisesti arvonnousuun.
Vaikka nämä kaksi termiä eivät aina ole ristiriidassa keskenään, huomaat yleensä, että kiinteistöillä, joilla on enemmän kassavirtaa, on pienemmät arvostusmahdollisuudet, koska ne sijaitsevat "hallinto -intensiivisimmissä" paikoissa, joiden arvo ei nouse nopeasti.
Siten potentiaalisena sijoittajana se, millainen kiinteistösijoitus haluat päästä, riippuu suuresti strategiastasi, persoonallisuudestasi ja aikataulustasi.
Henkilökohtaisesti uskon ostamisen perustuvan yksinomaan kassavirtaan, MUTTA ostan alueilla, joilla arvostaminen on mahdollista.
En halua kiinteistöä, jossa olen huolissani siitä, että minut ammutaan pelkästään ajamista varten, mutta myös vakaan sijoitetun pääoman tuottaminen joka kuukausi on minulle tärkeää.
Loppujen lopuksi päätät, millainen sijoitus sinulla on - mutta suosittelen vahvasti (ainakin alussa), että suunnittelet rahavirtaa ja arvostamaan "kuorrutusta kakulla". Näin varmistat kannattavan investoinnin minimaalisesti riski.
Kiinteistösijoitusten tyypit:
Tiedät varmasti jonkun, joka omistaa tai ehkä omistat jo yhden perheen vuokra-asunnon.
Loistava! Älä kuitenkaan sekoita ajatusta omistaa omakotitalo ainoana toimijana kiinteistösijoitustilassa.
On todella monia eri tapoja, joilla voit sijoittaa kiinteistöihin, joilla on erilaiset vaikeus-, riski-, palkkio- ja aikavaatimukset.
Ja muista, että lähes kaikki vaihtoehdot täältä voidaan ostaa normaalina listana, lyhyenä myyntinä tai sulkeminen.
Katsotaan nyt muutamia niistä:
Yhden perheen talot
Kuten edellä mainittiin, tämä on yleisin kiinteistötyyppi, jonka useimmat ihmiset tuntevat. Yhden perheen asunnot ovat mukavia, koska ne on helppo (ish) ostaa, helppo myydä, helppo rahoittaa ja helppo vuokrata. Ihmisillä on aina tarve asua jossain, joten omakotitalot voivat tarjota turvallisuutta ja kunnollisia arvostusmahdollisuuksia.
Pientalot eivät kuitenkaan aina tuota suurinta sijoitetun pääoman tuottoa (arvostus vs. kassavirta), huonot vuokralaiset voivat helposti tuhota ne, ja kiinteistömarkkinoiden kiristyneen kilpailun vuoksi niitä voi olla vaikea löytää kriteerejäsi vastaavia kiinteistöjä.
Pienet moniperheominaisuudet
Näihin ominaisuuksiin kuuluisivat dupleksit, tripleksit tai 4-pleksit, ja niitä löytyy lähes jokaisesta Amerikan yhteisöstä-joissakin lähiöissä paljon voimakkaammin kuin toisissa.
Näiden kiinteistöjen etuna on se, että niitä on helppo ostaa, rahoittaa ja myydä kuin yhden perheen kiinteistöjä, mutta vähemmän kilpailu (useimmat asunnon ostajat eivät etsi tätä tyyppiä) ja "mittakaavaetuus", joka liittyy useamman kuin yhden hankkimiseen yksikkö.
Nämä kiinteistöt voivat olla ”hallinnollisempia” kuin omakotitalot, mutta jos ne ostetaan oikein, ne voivat tarjota hyvän kassavirran ja vakaan sijoitetun pääoman tuoton.
Suuret moniperheominaisuudet
Nämä ovat suuria huoneistokomplekseja, joita näet 5 yksiköstä satoihin. Nämä kiinteistöt rahoitetaan täysin eri pankkidivisioonalla (kaupallinen kuin asuntolainaus) ja voi vaatia suuria käsirahoja, lyhyempiä pitkiä aikoja ja korkeampia korkoja hinnat.
Näitä kiinteistöjä hallinnoi yleensä ammattitaitoinen kiinteistönhoitaja (tai asuva isännöitsijä, kuten oman 24-asunnon kerrostalokokonaisuuteni), mikä tarjoaa enemmän "käytännönläheistä" sijoitusta.
Kaupalliset investoinnit
Kaupallisia kiinteistöjä ovat ostoskeskukset, lähikaupat, ravintolat ja paljon muuta. Kun rahoitusta tarjotaan suurille moniperheomisteille, 20–40% on tyypillisiä käsirahavaatimuksia, ja jälleen kaupallinen osasto on se, jonka kanssa haluat keskustella pankissa.
Liikekiinteistöjen etuna on pidemmän aikavälin vuokrasopimukset, mutta avoimet työpaikat voivat usein vaihdella kuukausista vuosiin.
Verovelkakirjalainat
Kun kiinteistön omistaja kieltäytyy maksamasta verojaan, kunnan kunta voi asettaa panttioikeuden myydä kyseisen panttioikeuden sijoittajalle, ja sitten sijoittaja voi saada korkoa korosta velkaa. Tämä järjestelmä voi todella olla "ei WC" -menetelmä kiinteistösijoittamiselle, mutta oikeanlaisen veronpalautuksen löytäminen voi olla itsessään taidetta.
Huomautuksia
Toinen tapa sijoittaa olematta "omistaja" - kiinteistötodistus luodaan, kun lainanantaja rahoittaa kiinteistösopimusta ja saa korkoa lainasta. Nämä muistiinpanot voidaan tehdä, ostaa tai myydä aivan kuin kiinteistö.
Tällainen sijoittaminen voi olla lähes kokonaan "passiivista", mutta se voi vaarantaa lainanottajan laiminlyönnin, mikä edellyttää kalliita sulkemisia.
Asuntolainojen ostaminen ja myyminen on hyvin samanlaista kuin sijoittaminen vertaislainaukseen yrityksen tykkäysten kanssa Lainausklubi ja Menestyä.
Kiinteistösijoittamisen vipuvaikutus
Hyödyntää tai olla käyttämättä, se on kysymys.
Kiinteistösijoittaminen tarjoaa ainutlaatuisen edun useimpiin muihin sijoituslajeihin verrattuna - ja se on vipuvaikutus. Toki, osakkeilla voit ostaa katetta ja lisätä vipuvaikutusta, mutta vain kiinteistöt mahdollistavat sen osta vain 20%: n alennuksella (10% joillakin ohjelmilla ja 3,5%, jos aiot asua kiinteistössä.)
Tämä tarkoittaa, että sinulla on mahdollisuus saada 100% arvostuksesta, mutta sinun on maksettava vain 20% kiinteistöstä. Se tarkoittaa kuitenkin myös sitä, että sinulla on mahdollisuus menettää 100% arvon laskusta, jos hinnat laskevat, pyyhkimällä käsirahasi kokonaan.
Henkilörahoitusyhteisössä on edelleen laaja keskustelu siitä, käytetäänkö velkaa vipuvaikutuksena, esimerkiksi sijoituskiinteistön 20 prosentin laskeminen alas ja rahoittaminen, on hyvä idea ei. Älykkään velan käytön kannattajat katsovat matematiikkaa ja huomauttavat, että jos voit lainata, sanotaan 5% ja tee 15% - tulet eteenpäin. Lisäksi hyödyntämällä rahojasi ja löytämällä uskomaton tarjous, joka tarjoaa hyvän kassavirran - sijoitetun pääoman tuotto voi olla valtava.
Kuitenkin velan ja vipuvaikutuksen vastustajat katsovat velkojen ongelmaa useimpiin kuluttajiin ja huomauttavat että kuten Dave Ramsey sanoo mielellään: ”100% sulkemisista viime vuonna tapahtui ihmisille, joilla on kiinnitys."
Valinta käyttää vipuvaikutusta tai olla käyttämättä on ehdottoman henkilökohtainen ja se on sinun, perheesi ja henkilökohtaisen taloudellisen asemasi välillä tehtävä päätös. Halusitpa sitten käyttää velkaa tai et, suosittelen, että opit kaiken mahdollisen sijoituskadustasi ennen kuin upotat rahaa - jotta maksimoit mahdollisuutesi menestykseen ja voittoon.
Suunnitelman tekeminen
Kun olet löytänyt kiinteistösijoittamiseen liittyvän markkinaraon ja päättänyt, miten aiot rahoittaa kauppasi, seuraava askel on tehdä suunnitelma. Kuten yleensä sanon, et aja Kanadasta Peruun tietäen vain, että se on etelään - tarvitset tiekartan, suunnitelman. Kartta pitää sinut oikealla tiellä kaukana umpikujoista ja auttaa sinua näkemään helposti seuraavan pysäkin sijainnin.
Kun päätät sijoittaa kiinteistöihin, suunnitelma on yhtä tärkeä. Sinun on päätettävä, millaista kiinteistösijoitusta haluat jatkaa (kuten edellä keskustelimme) ja miten aiot rahoittaa että investointi (myös mainittu edellä.) Seuraavaksi - on tärkeää määritellä suunnitelmassasi kyseisen investoinnin taloudelliset vaatimukset hyvin.
Laskelmaa, jota haluan käyttää mahdollisia kiinteistösijoituksia tutkiessa, kutsutaan ”50%: n sääntönä”. Tämä nyrkkisääntö toteaa, että kiinteistöinvestointien kulut ovat yleensä noin 50% kokonaistuloista ilman velkaa maksu. Tämä tarkoittaa, että jos 4-plex tuo tuloja 2000 dollaria kuukaudessa, voit olettaa, että 1000 dollaria kuukaudessa menee kulut, jättäen sinulle 1000 dollaria joko kassavirtana (jos kiinnitystä ei otettu) tai maksamaan kiinnitys. Jos velkamaksu oli 600 dollaria kuukaudessa, voit kohtuudella odottaa 400 dollaria kuukaudessa kassavirrassa.
Käyttämällä tätä nyrkkisääntöä (ja muista, että se on vain nyrkkisääntö, ei evankeliumin totuus, joten muista aina käyttää tarkkoja lukuja mistä tahansa analysoimasta kiinteistöstä) voit selvittää sijoitetun pääoman tuoton ja päättää, onko kiinteistö sen arvoinen jahtaa. Yllä olevassa esimerkissä, jos olisin maksanut 20 000 dollaria ennakkomaksusta kiinteistöstä, joka toimitti 400 dollaria kuukaudessa kassavirtaa (4800 dollaria vuodessa) Tarkastelen 24%: n käteisrahan tuottoa kyseisen kiinteistön investoinneista, lukuun ottamatta tulevaa voittoa arvostusta.
Määrittelemällä taloudelliset kriteerit voit nopeasti selata läpi 90% kiinteistötarjonnasta ole hyviä tarjouksia, ja keskity vain niihin, jotka tarjoavat sinulle etsimäsi sijoitustuoton varten.
Itsehallinto vs. Omaisuudenhallinta
Lopuksi sinun on päätettävä, haluatko hoitaa omaisuuttasi itse.
Jos haluat ostaa yhden perheen kodin kerrallaan ja sinulla on paljon vapaa -aikaa, se ei ole liian vaikeaa tehdä. Jos kuitenkin aiot ostaa useita kiinteistöjä ja kasvattaa sijoitussalkkuasi - tai yksinkertaisesti sinulla ei ole paljon aikaa, muista suunnitella hyvä kiinteistöhallinto ja budjetti asianmukaisesti.
Muista, että useimmat ostamani kiinteistöt ovat olleet pankkien repoja, jotka ostin sen jälkeen, kun vuokranantaja menetti omaisuutensa pankille. Tämä osoittaa, ettei ole aina helppoa olla vuokranantaja ja että on helppo päästä pään yli. Ellei sinulla ole kärsivällisyyttä käsitellä vaikeita vuokralaistilanteita ja tietoa käsitelläksesi nämä tilanteet oikein - suosittelen lämpimästi pätevän kiinteistönhoitajan hankkimista.
Jos aiot hallita itseäsi, varmista, että seulot vuokralaiset oikein ja huomaat sen Parempi odottaa oikeaa vuokralaista kuin sijoittaa huono vuokralainen, joka myöhemmin aiheuttaa valtavia taloudellisia kustannuksia ongelmia. Jos haluat lisätietoja vuokralaisten seulonnasta, tutustu toiseksi pisimpään postaukseen, jonka olen koskaan kirjoittanut, "Vuokralaisen seulonta: Lopullinen opas.”
Minne mennä täältä
Riippumatta siitä, millaiseen kiinteistösijoittamiseen aiot ryhtyä, suosittelen, että tutustut parhaasi mukaan hyvään sijoittajaan ennen kuin pudotat rahaa siihen. Kiinteistösijoittaminen ei ole yhtä passiivista kuin muut sijoitusvälineet, mutta tuotot voivat räjäyttää useimmat muut investointeja vedestä, kun ne tehdään oikein ja kun sinulla on vankka suunnitelma ja olet investoimassa älykkyys. Kiinteistöiltä saamasi kassavirta voi nopeasti lisätä tuhansia säästötilillesi ilman, että sinun tarvitsee tehdä päivätyötä sen puolesta. Tämä voi auttaa sinua jäämään eläkkeelle nopeammin tai ainakin eläkkeelle enemmän tuloja, enemmän omaisuutta ja enemmän kokemusta.
Siellä on monia kirjoja, podcasteja, foorumeita, blogeja, kiinteistökerhoja ja muita suuren koulutuksen lähteitä, ja suurin osa siitä on ilmaista. Tiedot on demokratisoitu, joten hyödynnä verkossa olevat suuret resurssit. Sinun ei tarvitse tulla asiantuntijaksi, mutta kun olet valinnut tietyn kiinteistösijoituspolun - tutustu ainakin kyseiseen markkinarakoon. Kaivaudu sisään, kysy kysymyksiä (kuten kommenttiosioissa tämänkaltaisten eeppisten postausten alapuolella... vihje vihje ...) ja tutustu paikallisiin sijoittajiin, jotka voivat auttaa sinua pääsemään siitä, missä olet nyt ja missä haluat olla.
Eläkkeesi on sinun, jotta voit tehdä sen mitä haluat. Älä pelkää lisätä uutta ajoneuvoa salkkuusi, ja toivottavasti olen tehnyt niin, että kiinteistöjen pitäisi olla se ajoneuvo.
Kerro minulle alla olevissa kommenteissa, jos sijoitat johonkin kiinteistöön - miksi tai miksi - ja muihin mahdollisiin kysymyksiin tai kommentteihin.
Brandon Turner on aktiivinen kiinteistösijoittaja ja BiggerPockets.comin, kiinteistöihin sijoittavan sosiaalisen verkoston vanhempi toimittaja. Brandon kirjoittaa mielellään kaltaisiaan eeppisiä pitkiä blogikirjoituksia Rocket Lawyer.comin arvostelu tai uber-suosittu ilmainen online-e-kirja Perimmäinen aloittelijan opas kiinteistösijoittamiseen.