4 ensisijaista asuntolainatyyppiä

Asuntolainakeskusteluissa keskitytään yleensä lainoihin yhtenä tyyppinä. Mutta mikään ei voi olla kauempana totuudesta. Ei ole vain erilaisia ​​asuntolainatyyppejä, vaan on myös erilaisia ​​asuntolainaohjelmia, puhumattakaan asuntolainanantajat.

Aiomme keskustella sekä erilaisista asuntolainatyypeistä että erilaisista niitä tarjoavista ohjelmista. Tämä on kuitenkin yleinen keskustelu suosituimmista lainatyypeistä, koska on vähemmän suosittuja lainatyyppejä ja jopa liikkeeseenlaskijoita.

Erityyppiset asuntolainaohjelmat

Saatavilla on neljä ensisijaista asuntolainaohjelmaa:

Perinteinen

Yleisesti ottaen tavanomaiset asuntolainat viittaavat lainoihin, joita rahoittavat Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) ja Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac). Ne ovat tyypillisesti pankkien, luotto-osuuskuntien, asuntolainapankkien, asuntolainayhtiöiden ja muiden lainanantajien alunperin, minkä jälkeen ne myydään jollekin kahdesta suurimmasta asuntolainatoimistosta.

Nämä lainat ovat myös tyypillisiä ns

noudattavat lainalimiittejä. Toisin sanoen perinteisen ohjelman puitteissa lainattavissa olevalle summalle on rajallinen määrä. Se raja on yleensä 548 250 $ vuodelle 2021. Perinteiset lainat voivat kuitenkin olla korkeammat kahden-neljän perheen asunnoissa ja myös kalliiksi määritellyillä alueilla sijaitseviin kiinteistöihin. (Nämä ovat kalliimmat asuntomarkkinat, jotka sijaitsevat yleensä itä- ja länsirannikolla, mukaan lukien New York City, Boston, Washington DC, San Francisco ja Los Angeles.)

Perinteiset asuntolainat eroavat FHA- ja VA-lainoista myös asuntolainavakuutusvaatimuksen perusteella. Yleisesti kutsutaan nimellä yksityinen asuntolainavakuutus, tai PMI, se on eräänlainen vakuutussuoja, joka maksaa asuntolainanantajalle osan lainasaldosta, jos laiminlyö lainan.

Jotkut tavanomaisten asuntolainojen tärkeimmistä ominaisuuksista ovat seuraavat:

• Pienin käsiraha on 5 %, mutta he tarjoavat lainoja vain 3 % alennuksella ensiasunnon ostajille sekä pieni- ja kohtalatuloisille kotitalouksille.
• Toisin kuin FHA- ja VA-asuntolainat, PMI maksetaan vain kuukausittain osana lainan maksua. Asuntolainavakuutusta ei vaadita etukäteen.
• Perinteisten lainojen vähimmäisluottopistemäärä on 620, mutta saat sitä paremman koron, mitä korkeampi luottopisteesi on.
• Perinteisellä lainalla voi ostaa ensiasunnon lisäksi kakkosasuntoja ja sijoituskiinteistöjä.
• Lainoja on saatavilla sekä kiinteäkorkoisena että ARM-lainana.

FHA

FHA-lainat toimivat pitkälti samalla tavalla kuin perinteiset lainat, mutta parametrit ovat yksinkertaisempia. Esimerkiksi vähimmäis käsirahavaatimus on 3,50 %, vaikka ensiasunnon ostajat.

Mutta FHA-lainojen kaksi pääpiirrettä, jotka erottavat ne eniten tavanomaisista asuntolainoista, ovat:

Asuntolainavakuutus. FHA-lainojen PMI: tä kutsutaan yleisesti asuntolainavakuutusmaksuksi tai yksinkertaisesti MIP: ksi. Sana yksityinen ei päde, koska asuntolainavakuutuksen tarjoaa Yhdysvaltain hallitus Federal Housing Administrationin kautta.

Asuntolainavakuutuksia kerätään kahdella tavalla. Perinteisten lainojen tapaan asuntomaksuun lisätään kuukausimaksu. Mutta lainasaldoosi lisätään myös etukäteislainavakuutusmaksu (UFMIP), vaikka se voidaan maksaa taskusta lainan sulkemishetkellä.

Luottonäkökohdat. FHA-asuntolainojen suosioon ei todennäköisesti ole suurempaa syytä kuin se, että ne ovat rennompia luottostandardien suhteen. Esimerkiksi vaikka perinteiset lainat vaativat vähintään 620 luottopisteen, FHA-lainat hyväksyvät niinkin alhaiset pisteet kuin 580. Mutta ne menevät niinkin alas kuin 500, kun käsiraha on vähintään 10 %. Tämä on ehdottomasti lainaohjelma, joka kannattaa harkita, jos sinulla on hyvä tai huono luotto.

Muita FHA-lainojen ominaisuuksia, jotka sinun on tiedettävä, ovat:

• Vaikka pienin käsiraha on 3,5 %, FHA-lainoja käytetään yleisesti käsiraha-apuohjelmien yhteydessä, joiden avulla ostajat voivat ostaa asuntoja ilman käsirahaa.
• Vaikka FHA on mukautuvampi luottopisteiden alentamiseen, ohjelmaa ei pitäisi pitää subprime-asuntolainana. Et voi saada lainaa, jos olet ollut konkurssissa kuusi kuukautta tai jos sinulla on viime aikoina ollut merkittäviä maksuviivästyksiä.
• FHA-lainat ovat saatavilla vain omistusasunnoissa, ensisijaisissa asunnoissa. Niillä ei voi rahoittaa sijoituskiinteistöjä tai kakkosasuntoja.
• Lainoja on saatavilla sekä kiinteäkorkoisena että ARM-lainana.

VA Lainat

VA lainat niillä on paljon enemmän yhteistä FHA-lainojen kanssa kuin perinteisten lainojen kanssa. Tämä johtuu siitä, että aivan kuten FHA-lainoissa, VA-lainoissa on valtion viraston (Veteraanien hallinto) tarjoama asuntolainavakuutus. Asuntolainavakuutus veloitetaan kertaluonteisena etukäteismaksuna, eikä asuntomaksuun lisätä kuukausimaksua.

Lainoja tarjoavat osallistuvat lainanantajat, joihin voivat kuulua pankit, luotto-osuudet ja muut asuntolainanantajat. Ne ovat vain kelvollisten veteraanien ja Yhdysvaltain armeijan nykyisten jäsenten saatavilla.

VA-lainojen suuri etu on kuitenkin, että ne tarjoavat 100 %:n rahoituksen. Tämä tarkoittaa, että kelpoinen veteraani voi ostaa kodin ilman rahaa. Ja vaikka asuntolainavakuutusmaksu veloitetaan etukäteen, se lisätään lainan määrään, joten etukäteiskuluja ei ole.

100 % lainavaraus koskee vastaavaa lainarajaa. Mutta VA-lainoja on saatavilla myös kalliimpiin kiinteistöihin tarvittaessa. Lainaajan on kuitenkin esitettävä käsiraha, joka on 25 % määrästä, joka ylittää lainarajan.

Jos laina esimerkiksi ylittää rajan 100 000 dollarilla, lainanottaja on oikeutettu 100 prosentin rahoitukseen 548 250 dollariin asti, mutta hänen on maksettava 25 000–25 prosenttia ylimääräisestä summasta.

VA-lainojen perusominaisuudet ovat seuraavat:

• Lainat ovat saatavilla vain tukikelpoisille nykyisille ja entisille Yhdysvaltain armeijan jäsenille ja heidän perheilleen.
• Vaikka lainoihin sisältyy ennakkovakuutusmaksu, kuukausittaista vakuutusmaksua ei vaadita.
• Lainat ovat saatavilla vain omistusasuntojen rahoitukseen. Kuten FHA-lainat, niitä ei ole saatavana sijoituskiinteistöihin tai kakkosasuntoihin.
• VA: lla ei ole vahvistettua vähimmäisluottopistettä, mutta lainanottajien odotetaan osoittavan vastuullista luotonhallintaa.

Jumbo lainat

Kuten nimestä voi päätellä, Jumbo-lainat ovat suurempia lainoja, jotka ylittävät lainarajat. Sellaisenaan niitä käytetään tyypillisesti kalliimpien kiinteistöjen ostamiseen tai uudelleenrahoittamiseen. Lainasummat voivat olla jopa useita miljoonia dollareita.

Jumbo-lainoilla on enemmän yhteistä perinteisten lainojen kanssa kuin FHA- ja VA-lainojen kanssa. Mutta toisin kuin perinteiset lainat, joita rahoittavat Fannie Mae ja Freddie Mac, Jumbo-lainoja tarjoavat riippumattomat lainanantajat, kuten pankit. Koska ne ovat, lainanantoohjeet ovat vähemmän standardoituja kuin muissa lainaohjelmissa. Yleensä heillä on tiukemmat lainavaatimukset.

Jumbo-lainojen perusominaisuudet ovat seuraavat:

• Lainasummat voivat vaihdella hieman yli soveltuvan lainarajan jopa useisiin miljooniin dollareihin.
• Lainaa voi saada kakkosasuntoihin ja sijoituskiinteistöihin, mutta lainanantaja voi myös rajoittaa ne vain omistusasuntoihin.
• He tarvitsevat yleensä hyvän tai erinomaisen luottokelpoisuuden. Luottopisteiden vähimmäismäärä voi olla missä tahansa 650:stä yli 700:aan.
• Tyypillinen käsirahavaatimus on vähintään 20 %. Ja voit odottaa, että tämä prosenttiosuus kasvaa suuremmilla lainamäärillä.
• Koska ne ovat suurempia lainasummia, Jumbo-kiinnityslainojen korot ovat yleensä korkeammat kuin muiden lainatyyppien korot.

Kiinteä korko vs. Säädettäväkorkoiset asuntolainat (ARM)

Kiinteäkorkoiset ja ARM-lainat ovat kaksi ensisijaista asuntolainatyyppiä, joita tarjotaan neljän pääasiallisen asuntolainaohjelman (perinteinen, FHA, VA ja Jumbo) puitteissa. Vaikka niitä molempia tarjoavat FHA ja VA, useimmat lainanottajat, jotka valitsevat jonkin näistä lainaohjelmista, valitsevat kiinteäkorkoisen lainan.

Sama ei kuitenkaan päde sekä perinteisiin että Jumbo-lainoihin. ARM-lainat ovat jonkin verran suositumpia kaikkien näiden lainatyyppien kanssa. Tämä pätee erityisesti Jumbo-lainoihin, jotka palvelevat korkeatuloisia lainaajia, jotka ovat usein kiinnostuneita saamaan mahdollisimman alhaista korkoa.

Kaiken kaikkiaan ARM-lainat ovat kuitenkin nykyään melko harvinaisia. Bankraten vuonna 2020 julkaisemien tietojen mukaan ARM-lainat muodostavat alle 3 % vuonna 2020 tehdyistä kiinnityksistä. Tämä johtuu viimeaikaisesta ilmiöstä, jossa ARM-lainat ovat vain hieman alhaisemmat kuin kiinteäkorkoiset. Lisäksi, kun kiinteät korot ovat ennätyksellisen alhaisia, useimpien lainanottajien on järkevää lukita nämä korot sen sijaan, että ottaisivat riskin vieläkin alhaisemmilla koroilla ARM: ien kanssa.

Kiinteäkorkoinen laina on nimensä mukainen. Sekä korko että kuukausierä on kiinteä laina-ajan. Laina-ajat vaihtelevat 10-30 vuoden välillä.

Laina-ajan päätyttyä lainan pääoma maksetaan kokonaisuudessaan takaisin. Tämä pätee sekä kiinteäkorkoisen lainan että ARM-lainan tapauksessa.

ARMs

ARM: t tarjoavat kiinteän koron tietyn ajan. Tyypilliset alkukaudet ovat kolme vuotta, viisi vuotta, seitsemän vuotta ja 10 vuotta. Alkuperäisen kiinteäkorkoisen laina-ajan jälkeen laina muuttuu vuodeksi säädettäväksi koron vaihtuessa lähes vuosittain.

ARM-korot perustuvat yhteiseen indeksiin, kuten yhden vuoden US Treasury bill tai kuuden kuukauden LIBOR. Lainanantaja lisää sitten marginaalin (prosenttipisteet) indeksiin tuottaakseen koron, johon tulevat koronmuutokset perustuvat.

Jos esimerkiksi Yhdysvaltain yhden vuoden valtion velkasitoumusten tuotto on oikaisuhetkellä 1,00 % ja marginaali 1,50 %, korkotasosi nollataan 2,5 %:iin. Tämä korko on hyvä yhden vuoden ja se tarkistetaan käyttämällä samaa kaavaa kuin seuraavan oikaisun päivämäärä.

ARM-korkorajoitukset

Onneksi ARM: illa on korkokatoja, jotka rajoittavat sen, kuinka korkeaksi korko voi nousta yksittäisessä muutoksessa tai jopa lainan voimassaoloaikana.

Yleinen korkkirakenne on 5/2/5. Jokainen luku edustaa enimmäisprosenttia, jolla täysin indeksoitu korko (indeksi plus marginaali) voi mukautua säätöhetkellä.

Ensimmäinen numero tarkoittaa, että korko ei voi nousta enempää kuin 5 % alkuperäisen korkotason yläpuolelle. Jos alkuperäinen korko on 2,50 %, lainanantaja voi nostaa sitä korkeintaan 7,50 %.

Toinen luku (2 tai 2 %) on suurin, jonka kurssi voi muuttua myöhemmissä säätöissä. Jos alkuperäinen korko on 2,50 % ja se nousee 3,50 %:iin ensimmäisellä säädöllä, mutta hyppää sitten 7,5 %:iin toisella säädöllä, korkein maksamasi korko on 5,50 %. Se on 3,50 prosentin korko plus 2 prosenttia.

Sarjan kolmas numero edustaa eniten korkoa, joka voi nousta lainan voimassaoloaikana. Yllä olevassa esimerkissä se on 5 %. Tämä tarkoittaa, että jos alkukorko on 2,50 %, korkein korko, joka sinulta voidaan veloittaa lainan voimassaoloaikana, on 7,50 % riippumatta siitä, kuinka korkeat korot ovat.

Jos olet kiinnostunut ottamaan ARM: n, muista tutustua lainaan liittyviin korkokatoihin. Lainanantajan on ilmoitettava tämä sinulle hakemuksen yhteydessä, mutta se sisällytetään myös päätösasiakirjoihin. Ennen kuin allekirjoitat paperit, pyydä asiakirjoja, jotka osoittavat erityisesti ARM: n korkkijärjestelyn. Lainan sulkemisen jälkeen ylärajarakennetta ei voi muuttaa.

Milloin kannattaa käyttää kiinteäkorkoista asuntolainaa muiden tyyppien sijaan?

Kiinteäkorkoiset lainat ovat tyypillisesti parempi valinta, kun aiot asua kotona useita vuosia. Jos odotat nykyisen kodin olevan "ikuinen kotisi" tai aiot olla siellä vähintään 10 vuotta, kiinteäkorkoinen asuntolaina on yleensä paras vaihtoehto. Se tarjoaa korko- ja maksusuojan riippumatta siitä, mitä korkotasolle tapahtuu. Ja jos korot laskevat lainan ottamisen jälkeen, voit aina uudelleenrahoittaa saadaksesi edun alhaisemmasta korosta.

Kiinteäkorkoinen asuntolaina on myös erittäin suositeltavaa, jos haluat minimoida asunnon riskin. ARM-laitteiden luontainen haitta on, että hinnat voivat nousta, ehkä tarpeeksi uhkaamaan kykyäsi pysyä kotona. Jos tämä huolestuttaa sinua, valitse kiinteäkorkoinen asuntolaina.

Samoin kiinteäkorkoiset asuntolainat ovat yleensä parempi valinta ensiasunnon ostajille. Ne tarjoavat paremman ennustettavuuden ja eliminoivat ARM: ien mukana tulevan mahdollisen korkosokin.

Koska korot ovat kuitenkin tällä hetkellä historiallisen alhaalla, on järkevää lukita kiinteä korko nyt. Vaikka on aina mahdollista, että korot laskevat vieläkin alhaisemmaksi tulevaisuudessa, se tuskin on taattua. Ja aina kun jokin on historiallisen alhaalla, lisälaskujen todennäköisyys on paljon pienempi.

Milloin sinun pitäisi käyttää ARMia?

ARM on parasta käyttää, kun aiot asua kotonasi enintään kiinteäkorkoisen laina-ajan. Jos esimerkiksi aiot asua kodissa seuraavat viisi vuotta, saatat olla tyytyväinen 5 vuoden ARM: ään. Muutat todennäköisesti pois kotoa ennen kuin ensimmäinen koronmuutos osuu.

Tietenkin suurin yksittäinen syy ARM: n ottamiseen on korkoetu. Jos esimerkiksi ARM: n korko oli kaksi prosenttiyksikköä kiinteäkorkoisen lainan korkoa alhaisempi, alkuvuosien säästöt saattavat oikeuttaa koron muuttamisen riskin.

Valitettavasti ARM-lainojen ja kiinteäkorkoisten asuntolainojen välinen korkoero ei ole lähelläkään niin korkea. Tämä selittää suurelta osin sen, miksi ARM: t edustavat nyt hyvin pientä prosenttiosuutta kaikista otetuista asuntolainoista.

Mistä saada oikea asuntolainatyyppi

On monia laitoksia, joista voit saada asuntolainan, olipa kyseessä perinteinen, FHA, VA tai Jumbo. Mutta jos sinulla ei ole suosikkipankkia tai luottoliittoa, suuret kansalliset asuntolainayhtiöt ovat erinomainen valinta.

Rakettilaina on Quicken Loansin online-kasvot, joka on maan suurin asuntolainayhtiö. Ne tarjoavat kaikenlaisia ​​asuntolainaja, mutta ne toimivat täysin verkossa, mikä virtaviivaistaa ja nopeuttaa hakuprosessia.

lainaDepot on myös valtakunnallinen lainanantaja, joka tarjoaa tavanomaisia, Jumbo-, FHA- ja VA-lainoja. Samoin kuin Rocket Mortgage, ne tarjoavat täysin online-hakemuksen nopeuttaakseen lainahakemusprosessia.

Veteraanit United on paras valinta veteraaneille ja aktiivisessa palveluksessa olevalle sotilashenkilöstölle, joka etsii VA-asuntolainaa. Maan suurimpana VA-asuntolainanantajana he ovat erikoistuneet lainatyyppiin ja tarjoavat jopa VA-ystävällisten kiinteistönvälittäjien verkoston, joka auttaa sinua löytämään kodin ja navigoimaan sulkemisprosessissa.

Uskottava on online-asuntolainamarkkinapaikka, joka tarjoaa mahdollisuuden saada korkotarjouksia useilta lainanantajilta. Täytät muutamassa minuutissa lyhyen verkkohakemuksen ja saat useita tarjouksia, joista valita. Tämä poistaa tarpeen saada tarjouksia yksittäisiltä lainanantajilta yksi kerrallaan.