Käänteisten asuntolainojen suosio on kasvanut viime vuosina useiden tekijöiden yhdistelmän vuoksi. Kiinteistöjen arvon nousun ja asumiskustannusten nousun lisäksi miljoonat kiinteätuloiset eläkeläiset haluavat jäädä koteihinsa.
Kymmenet lainanantajat osallistuvat käänteisiin asuntolainaohjelmiin, joita usein mainostetaan televisiossa, radiossa ja verkossa. Mutta mikä on käänteinen asuntolaina, miten käänteinen asuntolaina toimii ja sopiiko käänteinen asuntolaina sinulle?
Sisällysluettelo
- Mikä on käänteinen asuntolaina ja miten se toimii?
- Lainaajan vaatimukset
- Omaisuusvaatimukset
- Ikävaatimukset
- Tuottojen jakaminen
- Käänteisen asuntolainan edut
- Käänteiset asuntolainat eliminoivat kuukausittaisen pääoman ja koronmaksusi
- Käänteiset asuntolainat voivat tarjota ylimääräistä rahaa tai lisätuloja
- Käänteisillä asuntolainaosuuksilla ei ole veroseuraamuksia
- Se saattaa olla paras tapa asua kotonasi
- Et menetä kotiasi, jos arvo laskee
- Käänteisen asuntolainan haitat
- Kotipääoman vähennys
- Lainasummaa rajoittaa asuntosi pääoma
- Käänteisillä asuntolainoilla on korkeat sulkemiskustannukset
- Sinun on silti maksettava kiinteistöverot, vakuutuskorjaukset ja huolto
- Käänteisillä asuntolainoilla on ikävaatimus
- Pitäisikö sinun ottaa käänteinen asuntolaina?
Mikä on käänteinen asuntolaina ja miten se toimii?
Käänteinen asuntolaina on erityinen ohjelma, jonka tarjoaa Federal Housing Administration (FHA). Käänteisen asuntolainan tekninen termi on Asuntolainat tai lyhyesti HECM. Ne on suunniteltu auttamaan iäkkäitä asunnonomistajia pääsemään kodeissaan pääomaan ilman vastaavaa kuukausimaksua.
Termi "käänteinen" liittyy itse maksuun. Sen sijaan, että lainanottaja maksaisi lainasta kuukausittaisia maksuja, hän voi saada kuukausimaksuja lainanantajalta. Tämä antaa vanhemmille asunnonomistajille mahdollisuuden saada kotinsa pääomaa ilman perinteistä asuntolainaa ja sen takaisinmaksuehtoja.
Lainaajan vaatimukset
Käänteisen asuntolainan saamiseksi sinun on täytettävä tietyt hyvin erityisiä ohjelmavaatimuksia:
Sinun on oltava vähintään 62-vuotias.
Koti, jonka vakuutena käänteinen asuntolaina on, on omistusasunto pääasiallisena asuntosi.
Sinulla on oltava huomattava omavaraisuus kotona; mitä enemmän sinulla on pääomaa, sitä enemmän käteistä sinulla on käytettävissäsi.
Et voi olla laiminlyönyt liittovaltion hallitukselle velkaa.
Kun olet ottanut lainan, sinun on pystyttävä hoitamaan kiinteistöveron, vakuutuksen, apurahojen sekä korjausten ja ylläpidon maksut.
Sinun on osallistuttava FHA: n hyväksymän neuvonantajan järjestämään kuluttajatiedotustilaisuuteen.
Omaisuusvaatimukset
Kiinteistön on oltava 1-4 perheen omakotitalo tai FHA: n hyväksymä osakehuoneisto tai valmistettu koti. Lainojen enimmäismäärät vahvistaa ja päivittää Federal Housing Finance Agency (FHFA). Vuonna 2021 enimmäissumma voi vaihdella 548 250 ja 822 375 dollarin välillä. Tarkka summa riippuu siitä, missä läänissä koti sijaitsee, sekä sen sisältämien asuntojen lukumäärästä.
Mutta kuinka paljon voit lainata, riippuu myös kodissasi olevasta pääomasta ja iästäsi hakemushetkellä.
Oma pääomasi määräytyy asunnon arvioidun arvon perusteella, josta on vähennetty sen olemassa oleva velka.
Ikävaatimukset
FHA ei julkaise erityisiä ikään liittyviä pääomaprosentteja lainamäärille. Mutta mitä vanhempi olet, sitä suuremman prosenttiosuuden pääomasta pääset käsiksi kotoa käsin. Saatat esimerkiksi päästä käsiksi 50 %:iin kotisi osakepääomasta 62-vuotiaana, ja jopa 80 % voi olla käytettävissä, jos olet 80-vuotias tai vanhempi.
Tuottojen jakaminen
Kun käänteinen asuntolaina on hyväksytty, sinulla on mahdollisuus perustaa luottoraja, jota voit käyttää tarpeen mukaan, tai saada kuukausittaisia säännöllisiä kuukausimaksuja.
Kuukausimaksut voivat olla joko tietyltä ajalta tai samansuuruisina kuukausierinä. Vähintään yhden lainanottajan tulee jatkaa asumista kodissa pääasunnona.
Käänteisen asuntolainan edut
Käänteiset asuntolainat eliminoivat kuukausittaisen pääoman ja koronmaksusi
Jälleen kerran tämä on käänteisen asuntolainauksen peruskäsite. Sen sijaan, että lainanottaja maksaisi kuukausittaisia maksuja lainanantajalle, hän saa kuukausittaisia maksuja (tai pääsyn luottorajaan asuntoa vastaan) tietyn ajan.
Olet edelleen vastuussa muista kotisi ylläpitoon ja ylläpitoon liittyvistä kuluista. Mutta et ole velvollinen maksamaan kuukausittaista pääomaa ja korkoja lainanantajalle samalla tavalla kuin jos tekisit perinteisen jälleenrahoituksen.
Jos sinulla on tällä hetkellä pääoma- ja korkomaksut olemassa olevasta ensimmäisestä asuntolainastasi, ota päinvastainen asuntolaina voi saada tämän maksun poistumaan, jos käänteisen asuntolainasumma ylittää nykyisen saldon kiinnitys.
Käänteiset asuntolainat voivat tarjota ylimääräistä rahaa tai lisätuloja
Yksi tärkeimmistä syistä, miksi vanhemmat asunnonomistajat valitsevat käänteisen asuntolainan, on pääsy omaisuuteen. Perinteisellä asuntolainan jälleenrahoituksella on se haittapuoli, että syntyy uusi ja korkeampi kuukausimaksu. Tämä ei päde käänteisen asuntolainaan.
Voit käyttää lainan tuottoa oman pääoman ehtoisen luottorajan kautta ja sinulla on varat valmiina ja saatavilla aina, kun tarvitset niitä.
Vaihtoehtoisesti voit halutessasi nostaa tuotot kuukausittaisina maksuina. Tällä tavalla luot ylimääräisen tulovirran kodistasi.
Tämän lisätulon ansiosta eläkeläiset voivat usein jatkaa asumista kodissaan, vaikka kuukausitulot eivät kattaisi täysin elinkustannuksia.
Käänteisillä asuntolainaosuuksilla ei ole veroseuraamuksia
Käänteisen asuntolainan käteisellä voi tulla verovapaan tulon lähde. Koska lainatuotot ovat asuntopääoman ennakkoa, niitä ei pidetä tuloina, joten niitä ei veroteta.
Tämä eroaa muista tulonhankinnan tai käteisen saamisen strategioista. Jos esimerkiksi myyt verotettavalla tilillä olevia osakkeita, sinun on maksettava veroa kaikista myyntivoitoista.
Vastaavasti, jos otat osinkoja verosuojatusta eläkejärjestelystä, nämä voitot voivat olla veronalaisia tavanomaisina tuloina. Suuren summan nostaminen voi jopa asettaa sinut korkeampaan veroluokkaan.
Käänteinen asuntolaina tarjoaa saman käteisen ilman, että tuottoa vähennetään veroilla.
Se saattaa olla paras tapa asua kotonasi
Jos sinulla on kiinteät tulot kuten monet eläkeläiset, se ei ehkä pysy elinkustannusten tasalla. Käänteisen asuntolainan lisätulot voivat antaa sinun pysyä kotonasi, jopa kiinteällä tulolla.
Et menetä kotiasi, jos arvo laskee
Käänteisellä asuntolainalla ei ole uhkaa menettää kotiasi, jos kiinteistön arvo putoaa asuntolainasaldon alapuolelle. Voit jatkaa asumista talossa loppuelämäsi.
Lainanantaja ei myöskään voi pakottaa sinua maksamaan lainaa takaisin ennenaikaisesti.
Voi jopa olla mahdollista uudelleenrahoittaa olemassa oleva käänteinen asuntolaina. Jos kiinteistön arvo nousee huomattavasti, saat suuremman osuuden kodin omasta pääomasta.
Muut skenaariot, joissa saatat olla oikeutettu käänteiseen asuntolainan jälleenrahoitukseen: korot ovat laskeneet merkittävästi; suurin sallittu asuntolainan määrä nousee; aiot muuttaa säädettäväkorkoisen asuntolainan kiinteäkorkoiseksi tai jos sinun on vaihdettava lainanottajaa.
Käänteisen asuntolainan haitat
Kotipääoman vähennys
Käänteinen asuntolaina antaa sinulle pääsyn kotiisi pääomaan, aivan kuten perinteinen asuntolainarahoitus. Huono puoli on, että sinulla on vähemmän omaa pääomaa tulevaisuudessa, jos tarvitset sitä muihin tarkoituksiin.
Oletetaan esimerkiksi, että päätät muuttaa myöhemmin toiseen kotiin. Vähentynyt asuntopääoman määrä tarkoittaa vähemmän vaihtoehtoja muuttaa uuteen kotiin tai toiseen paikkaan.
Lainasummaa rajoittaa asuntosi pääoma
Asunnossasi oleva pääoma on merkittävä tekijä määritettäessä, kuinka paljon voit lainata. Oman pääoman puute tarkoittaa joko tuottojen vähenemistä tai jopa lainan hylkäämistä.
Oletetaan esimerkiksi, että olet 62-vuotias, kotisi arvo on 400 000 dollaria ja nykyinen asuntolainasi on 250 000 dollaria. Kun lainasumma on enintään 200 000 dollaria, et voi suorittaa uudelleenrahoitusta. Tässä tilanteessa nykyisen asuntolainasi saldo ylittää suurimman sallitun käänteisen asuntolainasumman 62-vuotiaana.
Seuraavassa esimerkissä käänteisen asuntolainan tuotto saattaa olla riittämätön, vaikka saatat täyttää kelpoisuuden.
Oletetaan, että olet velkaa 150 000 dollaria 400 000 dollarin asunnostasi. Voit lainata 50 % tai 200 000 dollaria. Mutta nettotuotto on vain 50 000 dollaria (200 000 dollaria vähemmän kuin 150 000 dollaria nykyisen asuntolainaan).
Käänteisen asuntolainan tarkoituksesta riippuen 50 000 dollaria ei välttämättä riitä.
Käänteisillä asuntolainoilla on korkeat sulkemiskustannukset
Aina kun otat uuden ensimmäisen asuntolainan kotiasi vastaan, sinulle aiheutuu sulkemiskustannuksia. Nämä sulkemiskustannukset vähentävät uudesta lainasta saamiasi tuloja. Mutta käänteisten asuntolainojen ainutlaatuisen luonteen vuoksi nämä sulkemiskustannukset ovat korkeammat kuin perinteisillä jälleenrahoituksella.
Perinteisen asuntolainarahoituksen sulkemiskustannukset vaihtelevat 2–3 prosentin välillä lainan määrästä. Käänteisen asuntolainan sulkemiskustannukset ylittävät helposti 4 %, alkaen FHA: n asuntolainavakuutusmaksusta tai MIP: stä. MIP on maksu, jonka maksat FHA: lle vakuutuksen antamisesta lainanantajalle lainan myöntämistä varten.
Sinun on maksettava ennakkomaksu 2 % uudesta asuntolainasta. Lisäksi on myös vuotuinen vähimmäishinta, joka on 0,50 % lainan jäljellä olevasta saldosta. Jos lainasummasi on 200 000 dollaria, vuosimaksu on 1 000 dollaria (200 000 x 0,50 %). Tässä skenaariossa se lisää noin 83 dollaria kuukaudessa lainakustannuksiin, mikä vähentää kuukausittaisia lainatulojasi.
Siellä on myös aloitusmaksu. Lainanantajat voivat veloittaa suuremman seuraavista: 2 500 dollaria tai 2 % ensimmäisestä 200 000 dollarista kodin arvosta plus 1 % yli 200 000 dollarin arvosta. Tämä tarkoittaa, että lainanantaja voi veloittaa jopa 4 000 dollaria (2 %) 200 000 dollarin lainasummasta.
Lainan myöntämiseen osallistuville osapuolille maksetaan lisämaksuja. Näitä ovat muun muassa omistusmaksut, arviointi-, tallennus- ja tutkimusmaksut.
Sinun on silti maksettava kiinteistöverot, vakuutuskorjaukset ja huolto
Vaikka käänteisessä asuntolainassa ei ole kuukausimaksuja, sinun on silti katettava muut asunnon kulut. Se sisältää kiinteistöveron, kotivakuutuksen, apurahat sekä kiinteistön korjaus- ja ylläpitokulut.
Vaikka sinulla on käänteinen asuntolaina, voit menettää asunnon kiinteistöveron maksamatta jättämisen vuoksi.
Käänteisillä asuntolainoilla on ikävaatimus
Käänteiset asuntolainat ovat saatavilla vain 62-vuotiaille ja sitä vanhemmille asunnonomistajille. Jos et ole vielä saavuttanut tätä ikää, käänteinen asuntolaina ei ole vaihtoehto.
Vaikka olisitkin oikeutettu, lainaamasi summa perustuu ikäsi hakemushetkellä. Mitä nuorempi olet, sitä pienemmän pääoman prosenttiosuuden voit lainata asuntoa vastaan.
Tästä syystä käänteiset asuntolainat toimivat yleensä parhaiten 70- tai 80-vuotiaille lainanottajille. Tuossa iässä voit saada enemmän omaa pääomaa, mikä tekee siitä todennäköisemmän, että laina vastaa rahoitustarpeesi.
Pitäisikö sinun ottaa käänteinen asuntolaina?
Käänteinen asuntolaina on monimutkaista useiden ehtojen vuoksi, jotka sinun on oltava tietoisia ennen hakemuksen jättämistä.
Sinun tulee aloittaa arvioimalla, mitä odotat käänteisen asuntolainan tekevän sinulle. Onko se ensisijaisesti kotisi käteisen saaminen vai jatkuvan tulovirran tarjoaminen? Kummassakin tapauksessa, onko sinulla kotona riittävästi pääomaa tuon tarpeen tyydyttämiseksi?
Sinun on myös otettava huomioon pitkän aikavälin vaikutukset. Saatat esimerkiksi haluta muuttaa tulevaisuudessa, ehkä asuaksesi lähempänä lapsiasi. Siinä tapauksessa käänteinen asuntolaina voi vähentää kotipääomaasi niin paljon, että muutto on epäkäytännöllistä.
Ennen kuin otat käänteisen asuntolainan, varmista, että olet tietoinen kaikesta, mikä siihen liittyy. Ja kun olet, sinun tulee vakavasti harkita ehdotuksesta keskustelemista asianajajan, CPA: n tai rahoitussuunnittelijan kanssa. Koska he käsittelevät käänteisiä asuntolainoja, he voivat neuvoa sinua parhaan toimintatavan suhteen.