Vuokranantajat, älä unohda poistojen takaisinvetoa

"Kerää aarteesi taivaaseen, missä ei ole alennusta." -Tuntematon

Ensimmäisellä kerralla, kun ostin talon, minulla oli tämä suurenmoinen ajatus olla räpylä.

Tämä oli kauan ennen kuin televisiokanavat, kuten HGTV, pystyivät vakuuttamaan teidät siitä, että voitte olla kiinteistömoguli.

minulla oli on imetty sisään osti kurssin kiinteistösijoittaminen kirjoittanut Russ Whitney, ja minun oli helppo saada rikkauteni pois kiinteistöistä.

Löysin VA: n sulkemisen hyvästä osasta kaupunkia, tein tarjouksen, sain lainan ja voila (no, muutamalla muulla askelia), omistin talon, joka oli hieman aliarvostettu, tarvitsi muutamia korjauksia ja olisi valmis mennä. Hyödyin epälikvidistä ja tehottomasta markkinasta, ja aioin merkitä kiinteistön, myydä sen ja nauraa aina pankkiin asti.

Valitettavasti se toimii vain infomateriaaleissa. Kiinteistö oli markkinoilla neljä kuukautta. Olin menossa lakikouluun, joka oli toisessa osavaltiossa, enkä varmasti tarvinnut asuntolainaa voidakseni ottaa huomioon rikkoutuneen lakikoulun opiskelijana.

Joten kysyin kiinteistönvälittäjältäni, voisiko hän vuokrata sen. Onneksi talo oli sotilaskaupungissa, ja vuokralaisia ​​oli helppo löytää, joten kun hän laittoi sen vuokralle, se vuokrattiin nopeasti. Vuosi kului, kun vuokrasekki tuli asuntolainan maksua varten.

Tein veroni ja sain tämän miellyttävän yllätyksen, kun huomasin, että voin vähentää tuloja poistojen avulla. Pienemmät verot FTW!

Mainitsinko, etten tiennyt mitä ihmettä olin tekemässä, kun tulin vuokra -asuntoon? Kaikki mitä tiesin kiinteistöistä, olin tuolloin oppinut Russ Whitneyltä. Voit arvata kiinteistötietoni summan.

Poistot ja kiinteistöt

Anna hetki selittää tämä poiston käsite. Poistot ovat ajatus siitä, että ajan myötä ostamasi esineet saavuttavat käyttöiän.

Koska kun ilmoitat verosi, et voi heti maksaa näitä eriä - toisin sanoen et voi alentaa tulojasi välittömästi tuotteesta maksamallasi summalla (saat siitä loppujen lopuksi arvoa) - IRS vastaa tuotteen elinajanodotteesta kohde. Sen avulla voit pienentää tulojasi sen kohteen odotetun elinajan määrällä, joka kului kuluneen vuoden aikana.

Tämä koskee vain tavaroita, jotka ostat liiketoimintatulojen luomiseksi: toimistokalusteet, ohjelmistot, rakennukset ja vastaavat. Valitettavasti se ei toimi miesluolisi 183 tuuman taulutelevisiolla.

Asuinkiinteistöjen - rakennuksen, ei maan - elinajanodote on 27,5 vuotta. Maa ei koskaan poistua, koska sitä ei voida käyttää (lukuun ottamatta kaivoksia, louhoksia ja vastaavia kiinteistöjä, mutta tämä ei kuulu tämän artikkelin soveltamisalaan).

Tämä tarkoittaa sitä, että joka vuosi, kun sinulla on vuokra -asunto, saat 1/27,5: n osan kiinteistöstäsi vähennykseksi kyseisen kiinteistön tuloista.

Poistot mahdollistavat yleensä kassavirran positiivisuuden kiinteistössä ja raportoivat kuitenkin verotappiosta. Tässä on esimerkki.

Yksinkertainen esimerkki kiinteistöjen poistosta

Ostan vuokra -asunnon 1. tammikuuta 100 000 dollarilla. Tontin arvo on 20 000 dollaria ja talon arvo on 80 000 dollaria. Vuokraan sen sitten. Kun annan veroja kyseiseltä vuodelta, voin ottaa 1/27,5 X 80 000 dollaria poistokustannuksina, mikä vähentää verotettavaa tuloa kyseisestä kiinteistöstä 2 909,09 dollarilla.

Jos vuokrasin talon 500 dollarilla kuukaudessa eikä minulla olisi muita kuluja (kyllä, tämä on ESIMERKKI… ymmärrän tämän ei tapahdu tosielämässä), minulla olisi 6 000 dollarin tulot, mutta minun on maksettava veroja vain 3 090,91 dollarista poistot.

Voin tehdä sen 27,5 vuoden ajan, kunnes olen poistanut kiinteistön kokonaan. Tämä ei tarkoita, että talo itsessään olisi arvoton, yksinkertaisesti se, että IRS: n silmissä se on.

Takaisin tarinaan.

Päätin pahentaa koulutuksellista kurjuuttani lisäämällä koulutukseeni MBA -tutkinnon ja hyödyntämällä Sallie Mae -ankkuriini toisen vuoden opintolainaa. Lisäksi vuokralaiset muuttivat toiselle työasemalle, ja kiinteistöpäällikkömme (olin naimisissa tähän mennessä) arvioi, että toisen vuokralaisen saaminen kestää kuukauden tai kaksi.

Vaimoni ja minä emme pitäneet tuijottamasta tynnyriä kaikista asuntolainan maksuista, joita ei vuokrattu, joten kysyimme kiinteistönhoitajalta cum Realtorilta, voisiko hän myydä sen nopeasti. Hän voisi! Ja hän voisi myydä sen hieman enemmän kuin me maksoimme siitä. Donald Trump, täältä minä tulen! Odotin hieman myyntivoittoveroa kyseisen vuoden veroilmoituksessa, mutta olin järkyttynyt nähdessäni tämän paljon suuremman vero -osuman kyseisen vuoden veroista. Mitä oli tapahtunut?

Poistot takaisin - IRS antaa ja vie pois

Jos pystyit poistamaan omaisuuden, tee siitä vähennys ja myy kiinteistösi ja ota vain myyntivoittoja ikään kuin et koskaan Jos olet poistanut kiinteistön, olet kaksinkertainen, mikä olisi hienoa sinulle, mutta merkitsisi vähemmän tuloja IRS: lle - mikä harvinaista tapahtua. Tämän estämiseksi IRS käyttää menetelmää, jota kutsutaan poistojen takaisinottamiseksi, saadakseen kilonsa takaisin sinulta.

Poistojen takaisinperintäveroprosentti

Suuri "huijaus" poistojen takaisinsaannissa, jota useimmat kiinteistösijoittajat eivät ymmärrä, on se, että sitä verotetaan normaalisti tuloverot, enintään 25% plus tarvittaessa 3,8%: n nettotulovero, ei myyntivoittoasteella. Jos olet alhaisessa veroluokassa, tämä ei ole iso asia, ja siitä voi olla jopa hyötyä, mutta jos olet korkeampi, se on mittava lisäys.

Esimerkki poistojen takaisinperinnästä

Tehdään esimerkki, olettaen, että sinulla on 28% tavallinen tuloveroaste ja 20% pitkän aikavälin myyntivoittoaste (vuoden 2013 korko). Ostit vuokra -asunnon 1. tammikuuta 2008 100 000 dollarilla. Talo oli 80 000 dollaria ja maa 20 000 dollaria. IRS: n mukaan vuotuinen poistosi on 2 909,09 dollaria (80 000 dollaria / 27,5). Myyt vuokra -asunnon 31. joulukuuta 2013 hintaan 125 000 dollaria (sinä menet!). Omaisuutesi kiinteistöön myyntihetkelläsi on 85 454,55 dollaria. Voitot ovat siis seuraavat:

1. Poistojen takaisinperintä (25% veroaste): $17,454.55. Olet velkaa tästä summasta 4 363,64 dollaria veroa (25% X 17 454,55 dollaria).
2. Pitkäaikainen myyntivoitto (20% veroprosentti): $25,000. Olet velkaa tästä summasta 5 000 dollaria (20% x 25 000 dollaria).
3. Verot yhteensä: $9,363.64

Monet kiinteistösijoittajat unohtavat sen ylimääräisen 4 363,64 dollarin, jonka he olisivat velkaa IRS: lle, kunnes veronvalmistaja (tai IRS) muistuttaa heitä tästä ylimääräisestä ilopaketista veroilmoituksessa.

Poistot otetaan takaisin vain, kun kiinteistö myydään. Jos et koskaan myy omaisuutta ja luovuta sitä perillisillesi, he saavat tehostetun perustan käypään markkina -arvoon valkosipulin kuorintahetkellä ja poistot poistuvat. Se on yksi kerta, kun IRS ei saa erääntymistään.

Saatat ajatella itsellesi: "Itse, en vain aio ottaa poistoja. Näin vältän poistojen takaisinsaannin!”

Vaikka tämä voi olla teoriassa hyvä, se ei ole hyvä käytännössä. Verohallinto sanoo, että he voivat vaatia poistojen takaisin ottamista mistä tahansa sallittu poistot riippumatta siitä, otitko poistot vai et.

Joten jos et ota poistoja, sinun on silti maksettava veroa poistojen takaisinperinnästä. Saatat myös hyötyä poistoista, jos joudut maksamaan poistojen talteenotosta.

Edistyneet strategiat poistojen takaisinsaamiseksi

Vuokra-kiinteistöihin liittyy joukko strategioita, jotka voivat vaikuttaa tapahtumiin, kuten tulojen ajoitus, osion 1031 vaihto, kiinteistösuunnittelu ja jopa itseohjattu IRA-suunnittelu.

Jos haluat todella perehtyä strategioihin, kannattaa luultavasti parin tunnin taloussuunnittelija tai CPA -aika varmistaa, että sinulla on hyökkäyssuunnitelma heti ennen aloittamista. Mitä tahansa teetkin, älä mene käyttämään kaikkia voittoja, kun myyt vuokra -asuntosi. Muista, veromies tulee!

Jos haluat lukea lisää tästä aiheesta, tutustu IRS -julkaisuun 544, "Omaisuuden myynti ja muu luovutus"(Asuntoja pidetään osion 1250 omaisuutena) ja IRS -julkaisu 527,"Asuntovuokraus.”

Onko sinulla ajatuksia tai kysymyksiä poistojen takaisinsaannista? Jos on, jätä ne alla oleviin kommentteihin.