Ensimmäinen vuokra -asuntoni: Ei suuri investointi

Päivittää: Kuten käy ilmi, tämä vuokra -asunto on todella hyvä sijoitus. Avoimet työpaikat ovat olleet zilch, vuokra nostettu 100 dollarilla, ja korjauksiin ja ylläpitoon liittyvät kulut ovat olleet vähäisiä. Katso nykyinen kassavirta -analyysini tässä tuotto noin 10% (vaikka päämaksut sisältyvät).

Etsitkö ensimmäistä vuokra -asuntoasi? Tutustu meidän Kuinka löytää vuokra -asuntoja opas tai aloita kiinteistöhaku osoitteessa Roofstock.

Edellinen päivitys: Jotkut ovat ehdottaneet, että poistan pääoman tästä kustannuksesta, koska se palautuu minulle oman pääoman muodossa. Päämies on keskimäärin 207 dollaria kuukaudessa vuonna 2012, mikä tekee vuosikustannuksistani 17 940 - 2484 dollaria = 15 456 dollaria. Tämä tuottaisi 10%: n tuoton ja 0%: n vajaakäyttöasteen. Onko tämä sopiva tapa laskea tuotto?

Oletko kiinnostunut luomaan vuokra -asuntoa ylimääräistä kassavirtaa?

No, seuraa minua kanssasi seuraavien viikkojen ja kuukausien aikana ja katso kuinka teen kaikki aloittelijavirheet puolestasi.

Olen virallisesti vuokra -asunnon omistaja. Tässä ovat vuokra -asuntoni tilastot:

• 2182 neliön jalka rivitalo
• 3 makuuhuonetta ja 2,5 kylpyhuonetta
• Rakennettu vuonna 2007
• Erinomainen koulupiiri

Tässä kiinteistössä on paljon asioita: hyvät koulut, vähäinen rikollisuus, paljon työpaikkoja, nopea pääsy ostoksille, koulutus ja kaupunki. Se on myös kaupunkitalo, joten huolto olisi vain sisäpuolella.

Ostos

Ei liian jännittävää vuokramme ostamisessa. Se on itse asiassa vanha kotimme. Ostimme juuri uuden paikan ja päätimme pidä tämä kiinteistö vuokrattavana. Ostimme tämän vuokra -asunnon vuonna 2007 205 000, laskee 20%. Me jälleenrahoitettu elokuussa 2011 takaisin 30 vuoteen uudella 4,875 prosentin korolla. Nykyinen voiton määrä on 156 004,31. Zillow.com arvioi kiinteistön 197 800 dollariin. Siksi voit sanoa, että tällä hetkellä olen sijoittanut tähän kiinteistöön 41 796 dollaria.

1% -säännön epäonnistuminen

Hyvä nyrkkisääntö ensimmäistä vuokra -asuntoa arvioitaessa on tarkistaa, täyttääkö se 1%: n säännön. Eli onko hinta, jonka voit vuokrata kiinteistön kuukausittain, vähintään 1% kiinteistön ostohinnasta. Monille kiinteistöalan ammattilaisille tämä on tapa nopeasti tietää, pystyykö kiinteistö tuottamaan positiivinen kassavirta vuosittain.

Tämän säännön avulla yksikköni ostettiin 205 000 dollarilla, ja sen pitäisi pystyä vuokraamaan 2050 dollaria kuukaudessa. Valitettavasti en voi vuokrata sitä niin paljon. Minun pitäisi saada 1750 dollaria kuukaudessa eli 0,85%. Tämä ei ole huono, mutta se kertoo minulle, että se saattaa leikata sen lähelle, saanko tämän kiinteistön kassavirran. Jotkut ovat ehdottaneet, että 0,7% on ehdoton raja-arvo, kun arvioidaan ominaisuuksia.

Entä paluu?

Mitä tulee odotettuun tuottoon, ensin kiinteistösijoitus aikoo leikata sen läheltä. Kiinteistön pitäisi vuokrata 1750 dollaria sen perusteella, mitä näen vastaavien yksiköiden kanssa naapurustossa.

Bruttovuokratuotot

Vuokra - 1750 dollaria

• x 10,5 kuukautta (10% tyhjäkäynti) = 18 375 dollaria

Vaihtoehtoiset vajaakäyttöasteet

• x 11 kuukautta (7,5% vajaakäyttö) = 19 250 dollaria
• x 12 kuukautta (0% avointa työpaikkaa) = 21 000 dollaria

Kulut

• Asuntolaina - 842 dollaria
• Kiinteistövero - 353 dollaria
• HOA - 175 dollaria
• Vakuutus 25 dollaria
• Korjaus ja huolto 100 dollaria*

• Yhteensä = 1495 dollaria

• x 12 kuukautta = 17 940 dollaria

*HOA -maksut sisältävät nurmikonhoidon ja ulkoiset rakenteelliset korjaukset.

Nettovuokratuotot

Vähennetään nyt menot bruttotuloista ja määritetään nettotulomme ja mahdollinen sijoitetun pääoman tuotto.

Vuosittaiset nettovuokratuotot = 18 375 dollaria - 17 940 dollaria = 435 dollaria

• Sijoitetun pääoman tuotto = 435 dollaria / 41 796 dollaria (vuokraan sijoitettu raha) = 1,04%

Vaihtoehtoiset vajaakäyttöasteet

• Palautus 7,5%: n vajaakäytöllä = 1310 dollaria / 41 796 dollaria = 3,13%
• Palautus 0%: n vajaakäytöllä = 2060 dollaria / 41 796 dollaria = 4,93%

Näiden lukujen perusteella näyttää siltä, ​​että voisin ansaita 400–2000 dollaria ensimmäisen vuoden aikana. Tuotot voivat olla huonompia, mutta ne ovat melko huonoja, kun otetaan huomioon siihen sidotut rahat, velat, joita minulla on, ja aika, jonka käytän sen hallintaan. Tuotot eivät ole lähellä Jim Randelin kirjassaan ehdottamaa 10%: a sijoituskiinteistöt.

Vaihtoehtoisesti voisin ottaa 41 796 dollaria ja ansaita 1,25% FDIC -vakuutetulla online -säästötilillä juuri nyt. Voisin myös ottaa sen ja sijoittaa sen markkinoille ja saada paljon suuremman tuoton ilman vaivaa.

Tärkeintä on, että vaikka tämä kiinteistö toimii parhaalla mahdollisella tavalla (eli ei suuria korjauksia eikä pitkiä avoimia työpaikkoja), se ei silti ole niin suuri tuotto rahoilleni. Minulla on mahdollisuus arvostaa, että odotan jonain päivänä, mutta se voi olla unelma.

Luulen, että voisin nostaa vuokrahinnan 1800 dollariin, mutta se lisäisi vain 500 dollaria ja lisäisi todennäköisesti tyhjää työaikaani.

Mitä ajatuksia olette, kaverit ja tytöt? Pitäisikö minun säilyttää omaisuus tällaista palautusta varten? Puuttuuko jotain? Voinko jotenkin lisätä kiinteistön tuottoa (joko lisäämällä arvoa tai lisäämällä vipuvaikutusta)?

Vuokra -kokoelma	Ilmainen ACH 2,99 dollaria Express Pay	2 dollarin ACH -maksu 3,5% maksu luotto- tai maksukortista	0,050 euron EFT -maksut 2,75%: n maksu luottokortista
Talletusaika	4-5 päivää ACH 3 päivän Express	3 päivää	1-2 päivää
Rajoita osamaksuja	Vuokrasopimuksen päättyminen	Joo	Joo
Useita talletustilejä	Joo	Joo	Kyllä, lisämaksusta
Automaattiset myöhästymismaksut	Kiinteä	Kiinteä tai %	Kiinteä
Taustatarkistus	$24.99-$39.99	$18.95-$34.95	Perusseulonta: 15 dollaria Premium: 18 dollaria
Luottotietojen tarkistus	$24.99-$39.99	$35	Osa seulontaa (yllä)
Digitaalinen vuokrasopimus	Ei	Osa maksullisia suunnitelmia	Saatavilla
Vuokraajan vakuutus	Saatavilla	Saatavilla	Saatavilla
Aloita Cozyn käyttö	Luo tili ilmaiseksi	Aloita ilmainen kokeilu Buildiumilla

Tietoja Philip Taylorista, CPA

Philip Taylor, alias "PT", on CPA, bloggaaja, podcaster, aviomies ja kolmen lapsen isä. PT on myös henkilökohtaisen rahoitusalan konferenssin ja messujen perustaja ja toimitusjohtaja, FinCon.

Hän loi Part-Time Money® -yrityksen vuonna 2007 jakamaan neuvojaan rahasta ja pitämään itseään vastuullisena (vaikka maksaa takaisin yli 75 000 dollarin velkaa) ja tavata muita, jotka ovat intohimoisia siirtymään kohti taloudellista itsenäisyys.