Kiinteistösijoittaminen tarjoaa useita veroetuja. Poistot ovat se, josta useimmat sijoittajat ovat kuulleet. Se on myös yksi väärinymmärretyimmistä. Tässä artikkelissa annan sinulle perustiedot siitä, mitä se on, ja näytän, kuinka se voi auttaa sinua vuokra -asuntosijoittajana.
Ominaisuudet huononevat käytön ja ajan myötä. Tästä syystä IRS sallii omistajille verohelpotuksen joka vuosi. Tämä korvaa heidän omaisuutensa poistot. Tämä tarkoittaa sitä, että voit ottaa osan kiinteistösijoituksesi kustannuksista vuosittain IRS: n määrittämän elinkaaren ajan.
Rakennukset heikkenevät, mutta maa ei kulu
Poistot perustuvat arvon parannuksia maahan - ei itse maahan. Tällä perusteella IRS tarkoittaa tyypillisesti taloa. Jos kotisi palaa, maa on edelleen siellä. Maalla on arvoa, joka ei vähene.
Sinun on tiedettävä maan arvo ja parannusten arvo. Nämä arvot ovat enimmäkseen maakunnan määrittämiä ja ne on kuvattu kiinteistöverotuksessa. Voit etsiä ne maakuntasi hallituksen verkkosivuilta, koska tämä on julkista tietoa. Erotus on usein myös kiinteistöä ostettaessa saatavissa päätösasiakirjoissa.
Usein 15–25% asuinkiinteistöjen verotetusta arvosta annetaan tontille ja 75–85% menee parannuksiin. Oletetaan, että omistat vuokra -asunnon, jonka arvo on 100 000 dollaria. Riko se ja saatat saada 80 000 dollaria parannuksia ja 20 000 dollaria maan arvoa. Joten 80 000 dollaria on poistettavissa - ei koko 100 000 dollaria.
Kuinka se toimii
Asuinrakennusten osalta IRS on sanonut, että käyttöikä on 27,5 vuotta. Voit vähentää veroa kiinteistön kustannuksiin asti tuona aikana.
Otetaan esimerkki, jossa kodin arvo on 80 000 dollaria. Otat pois vuosittain 2 909 dollarin veron (80 000 dollaria - 27,5 vuotta). Oletetaan, että vuotuiset vuokratulot ovat 8 300 dollaria. Verotettavat vuokratuotot pienenevät 5 391 dollariin.
Poistojen verohelpotukset eivät koske vain kiinteistöjä. Yritysten ostamat ja käyttämät omaisuuserät voivat myös laskea IRS: n määrittelemässä käyttöiässä. Voit esimerkiksi ostaa uuden tulostimen yrityksellesi ja alentaa sen arvoa viiden vuoden aikana. Otat vähennyksen joka vuosi, kun tulostimesi vanhenee ja menettää arvon.
Kiinteistöjen poistojen ainutlaatuinen kohta on se, että kyse on omaisuudesta, joka ei usein menetä arvoaan. Itse asiassa kiinteistöjen arvot nousevat ajan myötä. Tämä tarkoittaa, että saat verohyvityksen omaisuuserän hinnasta, jonka arvo saattaa nousta, ei laskea.
Lisäksi poistot ovat verohyvitys, joka lisätään kiinteistöjen ylläpitoon ja muihin kustannuksiin, jotka voit ottaa pois saamistasi vuokratuotoista. Kun otat sen, se tarjoaa verovähennyksen, joka alentaa verovelvollisuuttasi. Tämä tarkoittaa enemmän rahaa, jolla voit ostaa lisää kiinteistöjä, maksaa lainan takaisin, jos otit sellaisen, maksaa ylläpidosta tai muusta, mihin haluat käyttää sen.
Varoitus: "Käytä sitä" tai "Häviä"
Tällä veron alennuksella on seurauksia. Kun myyt kiinteistön, IRS ottaa takaisin veron, jonka olisit maksanut vuosien aikana ilman, että saattaisit saada poistoja.
Myynnistä saadut tuotot on "poistettava takaisin". Tämä osa tuloistasi verotetaan tavanomaisella tuloverokannalla. Ei myyntivoittoaste.
Myyntivoittovero on kiinteä 15%. Se auttaa useimpia ihmisiä maksamaan myyntivoittoveroa tuloveron sijaan. Takaisinottoverokanta on enemmän kuin myyntivoittoveroprosentti.
Joten saatat ajatella, ettet ota poistoverohelpotuksia. Verohallinnolla on sääntö tämän estämiseksi. Kun henkilö myy vuokra -asunnon, poistojen määrä voisi on laskettu. Se tarkoittaa, että on järkevää pitää tauko joka vuosi.
Poistoilla on toinenkin etu
Poistoissa on vielä yksi hyvä asia. Se voi muuttaa käteispositiivisen vuokran paperitappioksi. Tämä menetys voi vähentää muita verotettavia tulojasi.
Ota sama esimerkki kuin ennenkin. Vuokra -asuntosi poistot ovat 80 000 dollaria. Kiinteistösi tuo vuokraa 11 000 dollaria vuodessa. Vuosikulut ovat 6000 dollarin lainakorot, läänin kiinteistöverot 1800 dollaria, vakuutuskulut 300 dollaria ja ylläpitokustannukset 600 dollaria. Kustannukset ovat 8700 dollaria vuodessa.
Poistovähennys on 2990 dollaria (80 000 dollaria - 27,5 vuotta). Sinulla on siis 11 000 dollarin vuokra ja 11 609 dollarin kustannukset (8700 dollaria todellisissa kuluissa plus 2 909 dollarin verovähennys). Tämä aiheuttaa kiinteistölle 609 dollarin "menetyksen". Tämä menetys voidaan ottaa pois ansaitsemistasi tuloista, kuten työstäsi.
Säännöt on esitetty IRS -julkaisu 527. Takaisinottosäännöt ovat voimassa IRS -julkaisu 946.
Kuten mikä tahansa muu verostrategia, sinun on oltava varovainen noudattamaan kaikkia sääntöjä. Voit esimerkiksi vähentää poistot vain kiinteistösi vuokratarkoituksiin. Jos ostat duplex -asunnon ja vuokraat toisen puolen ja asut toisella puolella, voit vähentää poistoja vain vuokraamastasi yksiköstä. Ei se, jossa asut.
Se auttaa neuvomaan kirjanpitäjää. Näin varmistat, että olet sääntöjen mukainen. Se auttaa myös tietämään, mikä poistolaskennan tapa on sinulle paras. Valitse kirjanpitäjä, joka toimii kiinteistösijoittajien kanssa. Saatat saada hienoja veroneuvoja tilanteeseesi.