Pitäisikö minun jälleenrahoittaa asuntolainani?

FAsuntolainojen yhdistäminen on yleinen laukaisu asunnonomistajille, jotka ajattelevat asuntolainojensa jälleenrahoitusta. Loppujen lopuksi yksi vahvimmista argumentteista asuntolainasi jälleenrahoitukselle on alemman koron hyödyntäminen, joten maksat vähemmän asuntolainaasi ajan myötä.

Mutta korko ei ole ainoa tekijä, joka sinun on otettava huomioon. On olemassa useita kysymyksiä, joita haluat punnita mahdollisen alemman koron kanssa, kun päätät oikeasta ajasta asuntolainasi jälleenrahoittamiseen. Haluat myös murskata numerot varmistaaksesi, että teet oikean päätöksen asuntolainasi ja budjettisi suhteen.

Tässä on kaikki mitä sinun tarvitsee tietää päättääksesi parhaan ajankohdan asuntolainasi jälleenrahoittamiseen:

Tekijät, jotka on otettava huomioon, kun harkitset asuntolainasi jälleenrahoitusta

Tässä ovat tärkeimmät jälleenrahoitustekijät, jotka sinun on otettava huomioon, sekä joitakin kysymyksiä, joita sinun pitäisi kysyä jokaisesta.

Korko

Kun korot laskevat, on luonnollista alkaa ajatella jälleenrahoitusta alemman koron lukitsemiseksi. Vain yhden prosentin koronmuutos voi vaikuttaa suuresti maksusi määrään ja mikä tärkeintä, koron määrään, jonka maksat laina -ajalta. Muista kuitenkin kysyä itseltäsi seuraavat kysymykset ennen allekirjoittamista katkoviivalla:

• Mikä on nykyinen korkosi?
• Mitä se olisi, jos rahoittaisit uudelleen?
• Onko näiden kahden välillä tarpeeksi suuri ero?
• Onko korkojen odotettavissa nousevan tulevaisuudessa?

Paras tapa varmistaa, että teet tietoisen valinnan, on tutkia alueesi ja lainatyypin nykyiset asuntolainojen korot.

Lue lisää:Parhaat asuntolainat itsenäisille ammatinharjoittajille

Lainan tyyppi

Se, minkä tyyppinen laina sinulla on tällä hetkellä ja minkä tyyppinen laina uudelleenrahoitat, voi vaikuttaa korkoosi, kustannuksiisi, laina -aikaan ja muihin lainaominaisuuksiin. Siksi on hyvä kysyä itseltäsi seuraavat kysymykset mahdollisesta jälleenrahoituksestasi:

• Oletko siirtymässä säädettävästä asuntolainasta (ARM) kiinteäkorkoiseen lainaan?
• Harkitsetko lainaehtojen siirtämistä 30 vuodesta 20 tai 15 vuoteen

Katso myös:Hyödyt ja haitat 15 vs 30 vuoden asuntolainasta

Sulkemiskustannukset

Et halua, että kustannusten sulkeminen on epämiellyttävä yllätys. Vaikka joistakin sulkemiskustannuksista voidaan neuvotella, ja voit joskus sisällyttää sulkemiskustannukset uuteen lainasaldoon, tai maksaa niistä korkeammalla korolla, sinun on silti valmistauduttava tähän väistämättömään asuntolainakustannukseen. Varmista, että harkitset rahasummaa, joka sinun on maksettava sulkukustannuksina varmistaaksesi jälleenrahoituksen näillä kysymyksillä:

• Paljonko maksaa jälleenrahoitus?
• Onko sinulla tämä määrä käytettävissä lyhytaikaisissa säästöissäsi?
• Kuinka kauan kestää näiden kustannusten takaisin saaminen?
• Ootko kotona niin kauan?

Luottoluokitus

Se, että korot ovat yleensä laskeneet, ei tarkoita, että kaikilla olisi samat alhaiset korot. Luottoluokitus voi olla ero rakkaan koron ja tuskallisen välillä. Varmista, että vastaat itse näihin kysymyksiin:

• Onko luottoluokitus noussut äskettäin? Jos on, saatat saada paremman jälleenrahoituskoron nyt, vaikka korot eivät ole historiallisesti alhaisia.
• Odotatko luottoluokituksesi laskevan jostain syystä? Jos luulet tämän tapahtuvan, saatat haluta iskeä, kun luottoluokitus on edelleen korkea.

Aikajanasi

Asuntolainojen jälleenrahoitus on yleensä pitkän aikavälin rahaa säästävä strategia. Tämä tarkoittaa, että jälleenrahoituksen on sovittava henkilökohtaiseen aikatauluusi kodin kannalta, jotta se olisi taloudellisesti järkevää. Aikataulua koskevia kysymyksiä kannattaa harkita:

• Kuinka kauan aiot olla kotona ja pitää asuntolainasi?
• Oletko siellä tarpeeksi kauan kattaaksesi sulkemiskustannukset?
• Haluatko vuokrata asuntosi tulevaisuudessa?
• Antaako pienempi maksu sinulle mahdollisuuden vuokrata sen helpommin?

Budjettisi

Jälleenrahoitus voi joskus alentaa maksua ja antaa sinulle enemmän rahaa säästöön. Jälleenrahoitus voi myös lisätä maksua, jos haluat päästä eroon lainastasi nopeammin ja maksaa vähemmän korkoja.

Jos harkitset jälleenrahoitusta lisätäksesi budjettiasi, varmista, että pystyt laskemaan sulkemiskustannukset, jotta saat alennetut kuukausimaksut.

Rehtori Olet maksanut

Mieti, kuinka paljon olet jo maksanut lainan. Jos olet maksanut 20% asuntosi arvosta, saatat saada punaisen yksityisen asuntolainavakuutuksesi (PMI) ilman uudelleenrahoitusta. Mutta jos nykyinen lainanantajasi ei pudota sitä, harkitse jälleenrahoitusta päästäksesi eroon siitä.

Aiheeseen liittyviä:Pitäisikö sinun maksaa laina takaisin aikaisin? Joo! Tässä on 6 strategiaa sen poistamiseksi!

Mitä tarvitset asuntolainojen jälleenrahoituslaskurin suorittamiseen

Kun olet esittänyt itsellesi yllä olevat kysymykset, on aika alkaa laskea, kuinka asuntolainojen jälleenrahoitus voisi vaikuttaa tulokseen.

Verkossa on saatavilla paljon ilmaisia ​​jälleenrahoituslaskureita, ja ne kaikki voivat auttaa sinua saamaan käsityksen siitä, mitä jälleenrahoitukselta odottaa. Pidän Bankrate.comin asuntolainojen jälleenrahoituslaskurin ominaisuuksista.

Tässä on kohteet, joita tarvitset jälleenrahoituslaskennan suorittamiseen:

Nykyinen lainasumma: Kirjoita tähän summa, jonka lainasit asuntosi ostamiseen. Oletetaan esimerkiksi, että ostit 200 000 dollarin asunnon 20% alennuksella, alkuperäinen lainasummasi olisi 160 000 dollaria.

Nykyinen korko (%): Syötä vain asuntolainasi nykyinen korko.

Kesto (vuosina): Anna vuosien määrä, jonka alkuperäinen asuntolaina oli (eli 30 vuotta vs 15 vuotta)

Asuntolainojen nykyinen saldo: Näin paljon omistat tällä hetkellä asuntolainasi. Etsi uusin laskusi ja etsi saldo.

Jälleenrahoituskorko (%): Tässä lainaat lainasi lainatun koron.

Kesto (vuosina): Mikä on uusi termisi? 30 vuotta? 15?

Ennakkomaksu (%): Oletko velkaa ennakkomaksun, kun maksat vanhan lainasummasi hieman aikaisemmin? Jos et tiedä, soita nykyiselle lainanantajalle ja ota selvää. Tämä on otettava huomioon päätöksessäsi.

Uuden kiinnityksen sulkemiskustannukset:-Sulkemiskustannukset sisältävät usein lainan myöntämismaksun, pisteet, arviointimaksun, omistushaun ja vakuutuksen, selvityksen, verot, asiakirjojen kirjaamismaksun, luottotietojen maksun ja muut selvityskustannukset. Sulkemiskustannukset ovat tyypillisesti noin 2-6% uusista asuntolainoista.

Uuden lainan pisteiden määrä: Tämä olisi ylimääräistä rahaa, jonka maksat paremman koron saavuttamiseksi.

Oliko se sen arvoista, kun rahoitin asuntolainani uudelleen?

Esimerkki siitä, miten jälleenrahoitus voi toimia, katsotaanpa asuntolainojen jälleenrahoitusta. Se oli pitkä ja pitkä prosessi, mutta saimme paremman koron 30 vuoden asuntolainallemme (vähemmän korkoa) ja pienemmät maksut (enemmän joustavuutta budjetillemme ja kiinteistölle).

Tässä on yksityiskohdat (numerot pyöristetty ja arvioitu ajoittain):

Edellinen asuntolaina:

• Ostettu lokakuussa 2007
• 30 vuoden kiinteä asuntolainakorko 6,375%
• Ostettu noin 207 000 dollarilla
• 42 000 dollaria (20%) alas
• Asuntolaina yhteensä 165 000 dollaria
• Kuukausimaksu 1028 dollaria
• 0 dollaria sulkemiskustannuksia 5000 dollarin myyjäluottojen jälkeen
• Maksoi 39 000 dollaria korkoa 3 vuoden ja 10 kuukauden aikana
• Maksoi korkoa 205 000 dollaria koko laina -ajan.

Uusi asuntolaina:

• Suljettu heinäkuussa 2011
• 30 vuoden kiinteä kiinnityskorko 4,875%
• Uusi asuntolaina yhteensä 159 000 dollaria
• Uusi kuukausimaksu 842 dollaria
• Päätöskulut 1 000 dollaria 2 000 dollarin luottojen jälkeen
• Maksaa 144 000 dollaria korkoa laina -ajan.

Huomaa: Nykyiset markkinaolosuhteet ovat sellaiset, että menetämme rahaa asuntomme myynnistä, jos yritämme myydä juuri nyt. Siksi, vaikka poistumme kotoa seuraavan vuoden aikana, pidämme sen vuokra -yksikönä.

Koron säästö- ja maksutiedot

Jälleenrahoituksella vähensimme korkojen määrää, jonka maksamme lainojen elinkaaren aikana, 22 000 dollarilla (205 000–144 000–39 000 dollaria), mikä on mukavaa. Näen sen tämän korkosäästön perusteella tarvitsemme 17 kuukautta saadaksemme takaisin 1000 dollarin sulkemiskustannukset uudelleen.

Näin sain numeron:

Jaon korkosäästöt kaikille jäljellä oleville maksuajoille. 30 vuoden lainalla meillä on 360 maksuaikaa.

22 000 dollaria / 360 maksua = 60 dollaria.

Sitten jaoin 1000 dollarin sulkemiskustannukset 60 dollarilla. Tämä antaa minulle 17, mikä tarkoittaa, että kestää 17 maksuaikaa (tai kuukautta) saadaksemme takaisin 1000 dollaria, jotka maksoimme sulkemiskustannuksissa. Jos olisin myynyt kaupungin kodin ennen joulukuuta 2012, tämä olisi ollut hukkaa.

Tiedän, että jälleenrahoituksen tyypillinen ”katkeamaton” peukalosääntö on ottaa erotus maksuista (tässä tapauksessa 1028–842 dollaria = 186 dollaria) jaettuna 1000 dollarin sulkukustannuksiin, mikä antaa minulle 5,38 kuukauden tasapisteen (1000 dollaria/186 dollaria = 5,38), mutta en usko, että se kertoo totuuden tarina. Pitkän aikavälin korkosäästöt ovat tärkeämpiä säästöjä verrattuna kuukausimaksun vaatimattomampiin säästöihin.

Katso myös: Kuinka laskea kiinnitysmaksusi jälleenrahoitukseen tai ostokseen

Miksi olen iloinen alemmasta maksusta

Vaikka uskon vakaasti, että korkosäästöt ovat tärkeämpiä, olen silti iloinen, että saimme pienemmän kuukausimaksun tällä jälleenrahoituksella. Tässä syy:

1. Korotimme kuukausibudjettiamme 186 dollarilla. ($1,028 – $842). Tällainen joustavuus on tärkeää itsenäisen ammatinharjoittamisen kannalta.
2. Olimme matkalla kasvattaa taloa. Ostimme talon ajatuksella, että siitä voisi tulla sijoituskiinteistö tulevaisuudessa. Tämän uuden maksun yhteydessä termiä "investointi" voidaan todella käyttää. Jos vuokrasimme paikkamme, saisimme vähintään 1500 dollaria kuukaudessa. Asuntolainojen maksu 842 dollaria, kiinteistöverot 350 dollaria, HOA -maksut 175 dollaria ja vakuutukset 20 dollaria jättäisivät meille kassavirtojen vuokrayksikön.

Lue lisää:Sijoituskiinteistöjen löytäminen: Kiinteistöjen arviointi ostettavaksi

Mistä jälleenrahoittaa asuntolainasi

Vaikka sekä perinteisiltä että ei-perinteisiltä lainanantajilta ei ole saatavilla jälleenrahoituslainoja, asiat voivat muuttua hieman vaikeammiksi, jos olet itsenäinen ammatinharjoittaja, kuten minä. Vakuutuksenantajat haluavat nähdä veroilmoitukset, jotka ovat peräisin kahdelta vuodelta niistä, joilla ei ole W-2: tä. Asuntolainan hyväksyminen itsenäisten ammatinharjoittajien tulojen avulla on nykyään vaikeaa. Vaikka et olisikaan itsenäinen ammatinharjoittaja, kannattaa ostaa itsellesi sopiva jälleenrahoituslaina. Kahta lainaajaa voin suositella lämpimästi:

Quicken -lainat

Quicken -lainat oli lainanantaja, joka huolehti jälleenrahoituksestani, ja se oli silloin, kun olin vielä melko uusi itsenäinen yrittäjä ilman usean vuoden korkean tuloveron palautusta. He työskentelivät kanssani antaakseni minulle vilpittömän arvion korostani ja termistäni, ja he auttoivat minua arviointiprosessin, tulojen ja omaisuuden todentamisen, vakuutuksen ja lopulta meidän prosessimme kautta sulkeminen.

Lue lisää:Rahoituskokemukseni Quicken -lainoilla [7 yksinkertaista vaihetta]

Lainauspuu

Tämä sivusto on online -laina -markkinapaikka, jossa lainanottajat voivat täyttää yhden lomakkeen saadakseen useita räätälöityjä tarjouksia lainanantajilta Lainauspuu verkkoon. Lainanottaja ei maksa mitään maksuja käyttääkseen LendingTreea. Valitsemastasi lainanantajasta riippuen saatat kuitenkin joutua maksamaan hakemusmaksun, käsittelymaksun ja/tai sulkemiskustannukset. Tämä markkinapaikka on erinomainen vaihtoehto varmistaaksesi, että saat parhaan mahdollisen jälleenrahoituslainan tarpeisiisi.

Lopulliset ajatukset

Asuntolainasi jälleenrahoittaminen voi olla taitava tapa alentaa asuntolainan maksua, vähentää korkomaksua ja lukita alempi korko. Mutta tämä ei tarkoita sitä, että jälleenrahoitus on aina oikea valinta jokaiselle asunnonomistajalle - eikä se tarkoita sitä, että jokainen jälleenrahoitus luodaan tasavertaiseksi.

On tärkeää varmistaa, että tiedät kaikki henkilökohtaiset ja taloudelliset tekijät, jotka voivat vaikuttaa jälleenrahoitusehtoihisi. Ja on järkevää tehdä laskelmia siitä, mitä odottaa jälleenrahoitukselta, ennen kuin alat ottaa yhteyttä lainanantajiin.

Millaisia ​​kokemuksia sinulla on asuntolainojen jälleenrahoituksesta? Kerro meille siitä kommenteissa!

Kuva: Breno Assis Unsplashissa

Tietoja Philip Taylorista, CPA

Philip Taylor, alias "PT", on CPA, bloggaaja, podcaster, aviomies ja kolmen lapsen isä. PT on myös henkilökohtaisen rahoitusalan konferenssin ja messujen perustaja ja toimitusjohtaja, FinCon.

Hän loi Part-Time Money® -yrityksen vuonna 2007 jakamaan neuvojaan rahasta ja pitämään itseään vastuullisena (vaikka maksaa yli 75 000 dollarin velkaa) ja tavata muita, jotka ovat intohimoisia siirtymään kohti taloudellista itsenäisyys.