Vuokra -asunnon kassavirran laskeminen

Rkiinteistösijoittaminen voi tarjota sinulle lisää tulovirtaa, mikä auttaa sinua rakentamaan vaurautta ja saavuttamaan taloudelliset tavoitteesi entistä nopeammin.

Yksi suosituimmista tavoista investoida kiinteistöihin on vuokra -asunnon omistaminen.

Olitpa uusi sijoittaja, joka harkitsee kiinteistöjä, tai vuokranantaja, joka yrittää päättää seuraavasta vaiheestasi, jokaisella kiinteistösijoittajalla on muutamia yhteisiä tavoitteita.

Jotta voit selvittää, onko vuokra-asuntoihin sijoittaminen hyödyllinen passiivisten tulojen lähde, sinun on harkittava näitä tavoitteita ja punnittava tosielämän etuja ja haittoja.

Tavoitteet passiivisten tulojen luomiseksi vuokra -asunnoilla

Haluatko hyödyntää vuokra -asuntosijoittamista parhaalla mahdollisella tavalla?

Vaikka henkilökohtaiset tavoitteesi kiinteistösijoittamisessa voivat poiketa jonkun muun tavoitteista, tässä on joitain yleisiä näkökohtia, joiden avulla voit löytää menestystä.

Ymmärrä passiivisen tulon määritelmä

Määritelmän mukaan passiiviset tulot ovat rahaa, jonka ansaitset hankkeella, jonka vauhdittaminen ei vie lainkaan aikaa tai vaivaa.

Todella passiivisten tulojen avulla voit käyttää vähiten tunteja ja saada eniten rahaa ulos.

Vaikka vuokra -asuntoihin sijoittaminen on tuottoisaa ja sisältää monia etuja, se voi vaatia myös aikaa, rahaa ja vaivaa.

Toisin sanoen se on aktiivinen. Mutta jos ymmärrät kustannukset ja sinulla on varaa näistä resursseista, se voi olla aikansa arvoista.

Ja mitä pidemmälle pääset, sitä vähemmän voit olla käytännönläheinen, jos valitset.

Tee tutkimuksesi

Sinun ei pitäisi mennä sokeasti kiinteistösijoittamiseen. Ennen kuin ostat kiinteistön, sinun on tehtävä melko laaja tutkimus.

Tämä voi sisältää:

1. Tutkitaan paikallisia asuntomarkkinoita
2. Lue lisää oikeudesta yksityisyyteen, syrjivään asumiseen ja häätölakeihin

Vuokranantajia ja vuokralaisia ​​koskevat lait voivat vaihdella osavaltioittain, joten on tärkeää perehtyä alueesi politiikkaan.

Näiden lakien rikkominen voi johtaa siihen, että vuokralainen ryhtyy vakaviin oikeustoimiin sinua vastaan.

On olemassa runsaasti online -resursseja ja kursseja, jotka voivat opettaa sinulle näitä lakeja ja auttaa sinua päättämään, onko kiinteistösijoittaminen sinulle.

Osta oikeaan aikaan

Kokeneet sijoittajat voivat sijoittaa kiinteistöihin samalla kun he kantavat velkaa osana sijoitusstrategiaansa, mutta sinun pitäisi?

Jos olet uudempi sijoituskohde ja haluat upottaa varpaasi muutamaan passiiviseen tulovirtaan, saatat haluta maksaa velkasi pois ennen sijoittamista vuokra -asuntoon.

Vaikka sinun ei välttämättä tarvitse olla täysin velaton vuokra-asunnon ostamiseen, tämäntyyppinen investointi ei ole hyvä puhe, kun opiskelijan velka, lääketieteelliset laskut tai laaja luotto rasittavat sinua kortin velka.

Keskity suurten velkojen maksamiseen ja hätärahaston rakentamiseen ennen kuin aloitat vuokra -investoinnin. Pyri myös säästämään mahdollisimman paljon käsirahaa varten.

Harkitse Kustannukset

On olemassa muutamia kuluja, joita voit odottaa maksavasi, kun omistat vuokra -asunnon.

Muista ottaa nämä huomioon arvioidessasi sijoitetun pääoman tuottoprosenttia:

• Kiinteistövero: Vuosittaiset kiinteistöverot ovat tiettyjä riippumatta siitä, asutko omaisuudellasi vai et. Voit arvioida kiinteistön verokannan läänin verovelvollisen verkkosivustolla tai verkkotyökaluilla.
• Vuokranantajan vakuutus: Tämän tyyppinen vakuutus suojaa sinua taloudellisilta tappioilta omaisuus- ja vastuuvakuutuksella. Vaikka sitä ei ehkä vaadita lain mukaan, on lähes aina hyvä idea ostaa vakuutus.
• HOA -maksut: Riippuen ostamasi kiinteistön tyypistä saatat myös olla vastuussa kuukausittain tai vuosittain asunnonomistajien yhdistysmaksuista.
• Huolto: Sinun on varmistettava, että vuokra-asuntosi on huippukunnossa. Älä unohda ottaa ylläpito- ja ylläpitokustannukset huomioon kuluissasi.
• Kiinnitys: Jos et osta vuokra -asuntoa suoraan, sinun on otettava huomioon kuukausittaisten asuntolainojen maksut ja varmistettava, että voit hallita niitä helposti. Asuntolainalaskuri voi auttaa.

Huomaa, että kiinnitysvaatimukset ovat vuokra -asuntoja tiukemmat kuin ensisijaiset asunnot.

Näin ollen sinun on suoritettava vähintään 20-30% käsiraha.

Ajan tekijä

Rahan lisäksi sinun on myös harkittava investointiaikaa.

Vuokra -asunnon omistaminen vie aikaa kiinteistösijoittamisen perusteiden oppimisesta kiinteistön hallintaan ja asioimiseen vuokralaisten kanssa.

Yksi tapa vapauttaa aikaa ja tehdä kiinteistösijoittamisesta passiivisempaa on käyttää Roofstockin kaltaista alustaa.

Voit ostaa ja hallinnoida kiinteistöjä itse tai ostaa avaimet käteen -periaatteella varustetun kodin, johon kuuluu sertifioitu kiinteistöhallinta, jonka avulla voit poistua päivittäisistä hallinnollisista tehtävistä.

Opi laskemaan kassavirta 

Jotta voit selvittää, kuinka kannattavaa sijoituksesi todella on, sinun on laskettava NOI eli nettotuotot.

Vuotuiset nettotuotot = Vuokratut vuokrat - vuosikulut

Kiinteistön kassavirran tunteminen voi auttaa sinua tekemään tärkeitä päätöksiä, kuten ostamaan lisää kiinteistöjä tai ei. jälleenrahoittaa asuntolainaatai maksa se pois.

Jos NOI ei ole aivan niin korkea kuin odotettiin, voit myös päättää myydä kiinteistön.

Sen lisäksi, että voit tarkistaa nykyiset sijoituksesi, voit myös laskea NOI: n kiinnostuksestasi.

Jos olet analysoida vuokra -asuntoa ostettavaksi, sinun on arvioitava vuokratulot ja -kulut.

Konservatiivisen ennusteen mukaan oletetaan, että vajaakäyttöaste on 10%. Sinun tulee myös ottaa huomioon kiinteistön ikä ja kunto arvioidaksesi korjauskustannuksia.

Tutustu alueesi vertailukelpoisiin kiinteistöihin ja kysyntään ja tarjontaan, jotta voit määrittää vuokrat.

On olemassa useita online -resursseja, joiden avulla voit arvioida kiinteistön ja arvioida sen mahdolliset vuokratuotot.

Valitse oikea kiinteistö

Yksi suurimmista menestyksen avaimista kiinteistösijoittamisessa on oikean ostettavan kiinteistön valitseminen.

Jos aiot hoitaa kiinteistön itse, on ihanteellinen valita asunto omalta alueeltasi. Muussa tapauksessa voit laajentaa hakua.

Seuraavassa on muutamia muita tekijöitä, jotka sinun tulee ottaa huomioon selatessasi ominaisuuksia:

1. Alue: Valitse koti halutulla alueella, jonka kiinteistöjen arvo kasvaa. Voit myös ottaa huomioon rikollisuuden määrän, kuljetusmahdollisuudet, työmarkkinat, mukavuudet ja koulujen läheisyyden.
2. Kodin tila: Kiinnityspäälliset sopivat erinomaisesti kääntämiseen ja myyntiin, mutta sinun pitäisi todennäköisesti ostaa vuokra-asunto, joka on lähellä muuttovalmiutta, ellet pysty kunnostamaan sitä edullisesti ja nopeasti.
3. Kustannus: Mitä kalliimpi koti, sitä kalliimpaa sen ylläpito tulee. Jos olet uusi vuokrasijoittamisessa, osta vaatimaton koti hyvältä alueelta ja valitse keskitie eikä kadun mukavin tai typerin talo. Ja älä unohda ottaa huomioon kiinteistöveroa.

Kiinteistösijoittamisen hyvät ja huonot puolet

Vuokra -asuntoihin sijoittaminen voi olla erittäin palkitsevaa, mutta on myös otettava huomioon joitakin haittoja.

Tässä on joitain tosielämän etuja ja haittoja vuokra-asuntoihin sijoittamisesta passiivisten tulojen ansaitsemiseksi.

Plussat

• Arvostus: Jos valitset kiinteistön viisaasti, sen pitäisi tulla arvokkaammaksi ajan myötä. Se on konkreettinen voimavara, jota voit parantaa.
• Inflaatiosuoja: Kiinteistöjen arvo kasvaa inflaation myötä. Kiinteistön arvon kasvaessa asuntolainojen korot eivät kasva, jolloin kassavirtasi voi kasvaa.
• Veroedut: IRS ei verota vuokra-tuloista itsenäisen ammatinharjoittajan veroa, ja vuokra-asunnot sisältävät verovähennyskelpoisia kuluja.
• Johdonmukainen kassavirta: Vuokraaminen voi tarjota sinulle tasaisen jonkin verran passiivisen tulon, varsinkin jos sinulla on pitkäaikaisia ​​vuokralaisia.
• Oma pääoma: Jokainen kerätty vuokra maksaa sinusta vauraamman. Saat pääomaa, kun taas vuokralaiset maksavat asuntolainasi puolestasi.
• Vipuvaikutus: Vuokra -asuntojen avulla voit käyttää lainattua rahaa suuren omaisuuden omistamiseen ja vaurauden rakentamiseen, kun sinun tarvitsee vain sijoittaa käsiraha.

Haittoja

• Kustannukset rahaa: Vuokra -asuntoihin sijoittaminen maksaa rahaa etukäteen asuntolaina- ja sulkemiskustannuksista sekä ylläpidosta, veroista ja vakuutuksista.
• Maksuvalmius: Vuokrasijoittaminen on pitkäaikainen sijoitus. Sinulla on pääsy kassavirtaan joka kuukausi, mutta ei ole takeita siitä, että pystyt myymään nopeasti, jos joudut selvittämään.
• Oppimiskäyrä: Ennen kuin voit aloittaa sijoittamisen vuokra -asuntoihin, sinun on opittava vuokranantajalaeista, paikallisista asuntomarkkinoista, kiinteistöjen hallinnasta ja kassavirran laskemisesta.
• Vuokranantajan tehtävät: Ellet käytä kiinteistönhoitoyhtiötä, olet koukussa vaikeiden vuokralaisten käsittelyyn, vuokran keräämiseen ja kiinteistön ylläpitämiseen.
• Ei todella passiivinen: Vaikka vuokrainvestointi on palkitsevaa ja voit luovuttaa paljon tehtäviä kiinteistönhoitotiimille, se ei ole passiivisin tulomuoto.

Vuokra -asunnon kassavirran tai NOI: n laskeminen

Kun ymmärrät paremmin, mitä tapahtuu onnistunut kiinteistösijoittaminen ja hyvät ja huonot puolet, tässä katsaus todelliseen kassavirta -analyysiin.

Alla oleva yhteenveto on ensimmäisestä kodistamme, kaupunkiasunnosta, jonka muutimme vuokra -asunnoksi vuonna 2012.

Hallitsen kaiken yhden Chase -tarkastustilin kautta, jonka avulla voin ladata kaikki edellisen vuoden tiedot laskentataulukkoon.

Jos sinulla on useita ominaisuuksia, saattaa olla hyödyllistä käyttää kehittyneempää kulujenseurantatyökalua. Suosittelen työkaluja pitkäaikaiselta kumppaniltamme Kodikas.

Tässä on tarkkoja lukujani viime vuodelta.

Kassavirran (aka NOI) analyysi

Vuokra kerätty

• 2200,00 dollaria tammikuun vuokra
• 2200,00 dollaria helmikuun vuokra
• 2200,00 dollaria maaliskuun vuokra
• 2200,00 dollaria huhtikuun vuokra
• 2200,00 dollaria toukokuun vuokra
• 2200,00 dollaria kesäkuun vuokra
• 2200,00 dollaria heinäkuun vuokra
• 2200,00 dollaria elokuun vuokra
• 2200,00 dollaria syyskuun vuokra
• 2200,00 dollaria lokakuun vuokra
• 2200,00 dollaria marraskuun vuokra
• 2200,00 dollaria joulukuun vuokra

Vuokrat yhteensä 26 400,00 dollaria sekillä

Tämä oli paras vuokravuosi, jota olemme keränneet. Me nosti vuokraa hieman viime vuonna ja on mukava nähdä koko vuoden kokoelmia uudella vauhdilla.

Olemme siunattu erinomaisella vuokralaisella, joka maksaa ajoissa sekillä joka kuukausi. Toisin kuin edellisenä vuonna, meillä ei ollut keskeytyksiä suurten tapahtumien vuoksi, jotka pakottivat vuokran menettämään.

Kulut maksettu

Riippumatta siitä, kuinka paljon vuokraa keräät, vuokra -omaisuutesi on vain yhtä hyvä kuin sen todellinen kassavirta (kulujen jälkeen).

Meillä oli edelleen asuntolaina kiinteistölle, joten näet pääoman ja korot alla. HOA -maksut ovat suhteellisen korkeat, koska se on kaupunkiasunto ja maksut kattavat ulkohuollon ja katon.

Muistutuksena ostimme/rakensimme tämän kaupunkiasunnon uutena vuonna 2007 (se oli ensimmäinen kotimme), joten huolto on historiallisesti ollut erittäin vähäistä.

Me maksamme omat veromme suoraan vuoden lopussa ja säilytä nämä säästöt a korkean koron säästötili.

1. 10 108,44 dollaria asuntolainojen maksut 12 kuukaudeksi
2. 6891,72 Kiinteistöverot vuodelle 2019 (442 dollaria vähemmän kuin vuonna 2018)
3. 2520,00 HOA -maksua 12 kuukaudeksi (420 dollaria enemmän kuin vuonna 2018)
4. 865.00 Vakuutus (Statefarm Condo Policy)
5. 14,00 dollaria joululahja vuokralaiselle
6. 0.00 Korjaukset ja huolto!

Kulut yhteensä maksettu 20 399,16 dollaria

Yllä olevasta kaupunkiasunnon vuokra -asunnon omistamisen haitoista näet, kun HOA nosti maksua 420 dollarilla.

HOA -korotuksen lisäksi kulut olivat alhaiset. Vakuutusmaksut laskivat hieman, kiinteistöverot laskivat, eikä meillä ollut ainoatakaan korjausta.

Kassavirta tai nettotuotot yhteensä = 6 000,84 dollaria

Tulojen ennätyksellisten vuokrien ja kaikkien aikojen alhaisimpien kulujen seurauksena saavutimme suurimman kirjatun kassavirran kiinteistön historiassa. 6 000 dollaria kassavirtaa!

Tässä on kassavirtamme/nettotuotot vuosien varrella:

• 2019: $6,000.84
• 2018: $4,318.35
• 2017: $5,929.24
• 2016: $1,933.72
• 2015: $3,158.47
• 2014: $2,104.44
• 2013: $4,256.41
• 2012: $(53.93)

Mitä vuokra -asunnollemme seuraavaksi?

Toistaiseksi meillä ei ole ollut haitallisia vaikutuksia COVID-19-kriisistä.

Seuraavassa on kaksi suurta asiaa, jotka aion käsitellä:

1. Vuokrasopimuksen uusiminen. Nykyisen vuokralaisen vuokrasopimus päättyy pian. Siksi meidän on laadittava uusi vuokrasopimus. Todennäköisesti lisään vuokraan 25 dollaria (vähimmäiskorotus).
2. Asuntolainan maksaminen. Maksoimme äskettäin asuntolainan, jolla on valtava vaikutus tulevaan kassavirtaamme.

Muuten aion sijoittaa lisää rahaa PeerStreet, joukkorahoitusalusta, josta voit lukea lisää koko arvosteluni.

Etsitkö ensimmäistä vuokra -asuntoasi?

Tutustu meidän Kuinka löytää vuokra -asuntoja opas tai aloita kiinteistöhaku avaimet käteen -periaatteella sijaitsevan vuokra-asuntoyhteistyökumppanimme Roofstockin kanssa.

Onko sinulla vuokra -asuntoa? Jos on, niin miten teillä meni tänä vuonna? Jos et, oletko koskaan harkinnut sitä? Antaako tulokseni sinulle luottamusta vai taukoa?

Kuva: Isaac Smith Unsplashissa

Jos haluat nähdä edellisen vuoden napsautusshow'n

[/spoileri]

Tietoja Philip Taylorista, CPA

Philip Taylor, alias "PT", on CPA, bloggaaja, podcaster, aviomies ja kolmen lapsen isä. PT on myös henkilökohtaisen rahoitusalan konferenssin ja messujen perustaja ja toimitusjohtaja, FinCon.

Hän loi Part-Time Money® -yhtiön vuonna 2007 jakamaan neuvojaan rahasta ja pitämään itseään vastuullisena (vaikka maksaa yli 75 000 dollarin velkaa) ja tavata muita, jotka ovat intohimoisia siirtymään kohti taloudellista itsenäisyys.