DiversyFund Review: Investointi moniperheisiin kiinteistöihin

Kiinteistöjen osalta vanha sanonta on "sijainti, sijainti, sijainti".

Kiinteistösijoitusalustojen nousun myötä salkun maantieteellinen hajauttaminen on nyt helpompaa.

Hieman vaikeampaa on monipuolistaa sitä omaisuusluokan perusteella. Julkisesti kaupankäynnin kohteena olevien REIT: ien avulla saat usein huomattavan määrän kaupallista omaisuutta-ostoskeskuksia, varastotiloja, terveyspuistoja jne. American Tower (NYSE: AMT), yksi suurimmista REIT: istä, on keskittynyt kaupallisiin sivustoihin (matkapuhelintornit). Prologis (NYSE: PLD) omistaa logistiikkalaitoksia maailmanlaajuisen toimitusketjun helpottamiseksi.

Mitä jos haluat mennä toiseen päähän? Asunto?

Tuollainen yritys DiversyFund tulee sisään. He ovat tunnistaneet puutteellisen markkinaraon - usean perheen kiinteistöt.

Sisällysluettelo

1. Kuka on DiversyFund?
2. Miten DiversyFund toimii?
1. Mikä on ensisijainen palautus?
2. Kuinka myydä osakkeesi
3. DiversyFund -maksut
4. DiversyFund -verot
5. DiversyFundin riskit
1. Arvonlisäyksen investointisykli
2. Paikallinen kiinteistömarkkinariski
3. Epälikvidi sijoitusaika
4. Monipuolisuuden puute
insta stories
6. DiversyFund vs. Varainhankinta
7. DiversyFund vs. RealtyMogul 
8. Kenen kannattaa sijoittaa DiversyFundiin?
9. Onko DiversyFund sinulle?
1. Korkeat investointimaksut
2. Haluttu palautus
10. DiversyFund Hyödyt ja haitat
1. Plussat
2. Haittoja
11. Yhteenveto

Kuka on DiversyFund?

DiversyFundin perusti vuonna 2016 Craig Cecilio ja Alan Lewis, kaksi kokenutta kiinteistösijoittamista Ammattilaiset ja alkoivat tarjota kiinteistösijoitusluottamusta SEC: n pätevyyden vuoksi marraskuussa 2018.

Ne tarjoavat yhden rahaston, Growth REIT, ja se sijoittaa moniperheisiin kiinteistöihin (kerrostaloihin), joiden koko on vähintään sata Yhdysvalloissa. Niiden tavoitteena on saada 10–20%: n sisäinen tuottoaste noin viiden vuoden arvonlisäysjaksolla.

Strategia ei ole uusi. Olen henkilökohtaisesti sijoittanut yksityiseen REIT -yhtiöön, joka sijoittaa kerrostaloihin samalla strategialla. Vuokrasopimusten päättyessä operaattori uudistaa ne ja veloittaa korkeammat vuokrat uusilta vuokralaisilta. Kun kompleksi muuttuu, kiinteistö paranee, vuokrat nousevat ja investoinnin arvo kasvaa.

Ne ovat myös vertikaalisesti integroituja, mikä tarkoittaa, että he tekevät kaiken itse. Tämä tulee voimaan myöhemmin, kun puhumme maksuista.

Miten DiversyFund toimii?

DiversyFund on melko yksinkertainen - sinulla on yksi vaihtoehto (Growth REIT). Ei valintoja, vain yksi rahasto, melko yksinkertainen.

DiversyFundilla on vähintään 500 dollarin tili, eikä sinun tarvitse olla akkreditoitu sijoittaja sijoittaa, koska sijoitat rahastoon etkä yksittäiseen omaisuuteen.

Voit sijoittaa yksilönä, yhteisenä, kokonaisuutena tai säätiön kautta. Yksilönä sinun on oltava 18 -vuotias tai vanhempi, sinulla on oltava sosiaaliturvatunnus, laillinen Yhdysvaltain asuinosoite ja Yhdysvaltain kansalainen, vakituinen asukas tai sinulla on oltava voimassa oleva Yhdysvaltain viisumi. Melko tavallista tavaraa.

Tuotot perustuvat siihen, milloin kiinteistöt myydään, ja niiden arvioidaan olevan lähellä vuoden 2023 loppua. Kun he myyvät kiinteistöt, saat pääinvestointisi takaisin ja 7%: n ensisijaisen tuoton. Tämä tuotto maksetaan ennen kuin yritys ansaitsee mitään. Loput voitot (jos niitä on) maksetaan aikataulussa. Sijoittajat saavat 65% voitoista, kunnes ne saavuttavat 12%: n vuotuisen tuoton, ja loput voitot jaetaan 50/50 sijoittajien ja yrityksen kesken.

Mikä on ensisijainen palautus?

Suosittu tuotto liittyy järjestykseen, jossa rahat jaetaan sijoittajille.

DiversyFund Growth REIT tarjoaa edullisen 7% tuoton sijoitetusta pääomasta liiketoiminnan kassavirrasta. Tämä tarkoittaa, että ensimmäinen maksettu raha on sijoittajille, kunnes he saavat 7% tuoton.

Sen jälkeen sijoittajat voivat kerätä 65% jäljellä olevasta kassavirrasta sen jälkeen, kun REIT-sponsori on kerännyt kiinniottomaksun. Sijoittajat voivat ansaita jopa 12 prosentin vuotuisen tuoton.

Vaikka haluttua tuottoa ei taata huonon sijoitusvuoden aikana, sijoittajat voivat laskea pitkän aikavälin sijoitustuotot.

Lue lisää DiversyFundista

Kuinka myydä osakkeesi

Yksi ero joukkorahoitetun kiinteistö-REIT: n ja julkisesti noteeratun REIT: n välillä, jotka käyvät kauppaa osakemarkkinoilla, on likviditeetti. Sijoittajat voivat käydä kauppaa julkisilla REIT-rahastoilla ostamalla tänään ja myymällä huomenna rangaistuksetta.

DiversyFund -osakkeiden lunastaminen voi kuitenkin viedä useita vuosia. Useimmat sijoittajat joutuvat odottamaan, kunnes REIT -rahastonhoitaja päättää sulkea rahaston ja purkaa osakkeet. Arvioitu selvityspäivä on vuoden 2023 lopussa.

Sijoittajat voivat myös myydä osuutensa aikaisin, mutta kaupan tekemistä ei taata. Sijoittajien on ilmoitettava rahastonhoitajalle halustaan ​​myydä osakkeita. Rahastonhoitajalla on ensimmäinen kieltäytymisoikeus. Sijoittajat voivat myös siirtää osakkeita toiselle sijoittajalle.

Jos moniperheiset kiinteistömarkkinat romahtavat tai monet sijoittajat haluavat myydä, DiversyFund voi kieltäytyä ostamasta osakkeita. Päättymättömän sijoitushorisontin vuoksi on viisasta sijoittaa vain rahaa, jota et tarvitse vasta useita vuosia.

DiversyFund -maksut

DiversyFund sanoo, että se ei peri sinulta maksuja, mikä on totta, mutta ei koko kuvaa. He eivät peri rahaston hallinnointipalkkioita.

Aina kun sinulla on useita yhteisöjä, palkkiot lasketaan eri vaiheissa. Kiinteistöjen kanssa sinulla on erilaisia ​​yhteisöjä, kuten rahasto, kehittäjä ja sponsori. Kuten odotit, kaikille on maksettava, joten kehittäjä, kiinteistönhoitaja jne. Voivat veloittaa rahastoa. Koska DiversyFund on vertikaalisesti integroitu, rahasto maksaa tietyssä mielessä "itse".

Rahasto ei voi veloittaa sijoittajilta rahastonhoitomaksua, mutta rahasto maksaa kuukausittain/vuosittain sekä tapahtumapohjaisia ​​palkkioita. Joten välillisesti on maksuja (maksuja on aina).

Jos tarkistat Kasvu REIT kiertokirje, näet, että maksuja käsittelevä osio on melko laaja. Se sisältää omaisuudenhoitomaksun sekä huomattavan kehittäjämaksun. Joka kuukausi pieni prosenttiosuus maksetaan palkanhallinnalle.

Tällaiset maksut ovat yleisiä. Kysymys kuuluu, uskotko niiden olevan liian korkeita (tai alhaisia) - että sinun on päätettävä itse.

DiversyFund -verot

Koska olet sijoittanut rahastoon, saat vuoden lopussa lomakkeen 1099-DIV. Jos ja milloin he lopettavat REIT: n, saat silti 1099, mutta sitä käsitellään myyntivoitona.

Tämä korostaa rahastojen yhtä hyötyä vs. yksityisomistus. Kun ostin murto -osan kiinteistöstä RealtySharesin kautta (nyt lakkautettu), minusta tuli osakaskumppani kiinteistön omistavassa yhtiössä. Sain joka vuosi lomakkeen K-1. Sinänsä, ei iso juttu. Mutta tämä tarkoitti myös sitä, että minun piti tehdä veroja toisessa osavaltiossa. Marylandin asukkaana en yleensä tee Pohjois-Carolinan veroilmoitusta… ennen kuin sain K-1-kumppanin Pohjois-Carolinasta. 🙂

Toinen lomake 1099-DIV ei ole iso juttu, se ei muuta tapaa, jolla ilmoitat verosi.

DiversyFundin riskit

Mahdollisen sijoituksen sijoitusriskien arviointi on osa due diligence -työsi suorittamista. Vaikka voit ansaita rahaa DiversyFundilla, tämä alusta ei ole juuri a matalan riskin sijoitus.

Arvonlisäyksen investointisykli

On mahdollista ansaita enemmän sijoittamalla DiversyFundiin kuin vastaavia REIT -tuotteita, joita voit ostaa online -välittäjäsi kautta. Mutta heidän palveluidensa vertikaalinen integrointi on hieman huolestuttavaa.

Sijoitusprosessissa on useita vaiheita:

1. Pääomankorotus: Avoin rahoituskierros pääoman keräämiseksi ja kiinteistöjen ostamiseksi
2. Hankinta: Osta kelpoisia sijoituskiinteistöjä
3. Remontti: Korjaa ja paranna olemassa olevia kiinteistöjä lisäarvon lisäämiseksi
4. Arvostus: Anna omaisuuden arvon nousta kunnostustöiden jälkeen
5. Käyttö: Myy kiinteistöjä ja jaa voittoa sijoittajille

Tarjouskierros käynnisti Growth REITin alun perin "sokeana poolina" ilman minkäänlaisia ​​etuja tai tunnistettuja hankkeita. Nyt on useita esillä olevia hankkeita, jotka antavat sijoittajille käsityksen siitä, mihin rahasto sijoittaa.

Aluksi investointien vuosituotto voi olla odotettua pienempi hankinta- ja korjauskustannusten vuoksi. Sijoitusten tuotot voivat kuitenkin kasvaa, jos kiinteistönhoitajat voivat korottaa vuokraa ja myydä kiinteistön voittoa vastaan.

Kiinteistön arvostukseen luottaminen ei ehkä ole ihanteellista, jos haluat a vakaat osinkotuotot. Sijoittajat voivat saada ne vuokralaisten kuukausimaksujen kautta. Sijoitusten mahdollisen kokonaistuoton arvioiminen voi myös olla vaikeaa.

Koska vähimmäissijoitusaika on viisi vuotta, kiinteistöjen arvoja voi olla hieman vaikea ennustaa. Paikallisille kiinteistömarkkinoille voi tapahtua paljon puolen vuosikymmenen aikana. Voitto ei ole takuu. Joskus kiinteistön parantaminen ja myyntivoiton odottaminen kestää odotettua kauemmin tai ei tapahdu ollenkaan.

Lue lisää DiversyFundista

Paikallinen kiinteistömarkkinariski

Omaisuusluokana moniperhekiinteistö voi olla loistava pitkän aikavälin investointi vaurauden rakentamiseen. Mutta on epäonnistumisia investoinneissa. DiversyFund palkitsee sijoittajat voitolla jakamalla osinkoja kuukausivuokratuotoista ja myymällä kiinteistöjä voittoa varten.

Useat tekijät voivat kuitenkin alentaa kiinteistöjen arvoja:

• Muutokset paikallisessa taloudessa ja kiinteistömarkkinoilla
• Kilpailu olemassa olevista kiinteistöistä ja uudisrakentamisesta
• Aluelakia muutetaan
• Tulipalot, tulvat ja muut uhrit
• Vakuuttamattomat tappiot

DiversyFund pyrkii pienentämään riskejä investoimalla markkinoille, joilla on voimakas työpaikkojen kasvu, väestönkasvu ja keskimääräistä vajaakäyttöaste.

Kustannusten ylitykset, odottamattomat korjaukset ja tuleva lainaaminen voivat myös lisätä investointikustannuksia. Sijoittajat menettävät todennäköisesti rahaa, jos kiinteistö myydään tappiolla - tai epäonnistuu.

Toisin kuin FDIC-vakuutetut säästötilit ja talletustodistukset, sijoittajat eivät voi saada takaisin menetettyä sijoitussaldoaan.

Epälikvidi sijoitusaika

DiversyFund Growth REIT on julkinen kaupankäynnin kohteena oleva REIT, jolla ei ole jälkimarkkinoita. Et voi myydä DiversyFund -osakkeita, kuten osakkeita ja ETF -rahastoja, kerätäksesi rahaa nopeasti.

Sijoitusaika on monivuotinen ja DiversyFund selvittää osakkeet REIT: n selvitystilassa. Selvityspäivä on määräaikainen ja sijoittajat voivat joko sijoittaa osakkeet toiseen tarjoukseen tai nostaa rahaa.

Jotkut ensimmäisistä sijoittajista, jotka ostivat osakkeita vuonna 2018, kun REIT käynnistettiin, sijoittavat noin viideksi vuodeksi. Nykyinen suunniteltu selvitystila on vuoden 2023 lopussa.

Sijoittajat voivat tarjota myydä osakkeensa hoitajalle. Johtaja voi kuitenkin kieltäytyä ostamasta osakkeita. Osakkeet, jotka myydään kuusi kuukautta ostopäivän jälkeen, myyvät 90% käyvästä markkina -arvosta. Osakkeiden siirtäminen toiselle ostajalle on mahdollista tietyissä olosuhteissa.

Monipuolisuuden puute

DiversyFund Growth REIT tarjoaa kiertokirjeen, jonka mukaan suurin osa sijoituskiinteistöistä tulee todennäköisesti Etelä -Kalifornian markkinoille. Sponsori tuntee parhaiten nämä paikalliset markkinat, jotka voivat vähentää sijoitusriskiä.

Kasvureitti ei kuitenkaan välttämättä ole hyvä vaihtoehto, jos et halua altistua Kalifornian kiinteistöille. REIT: t, joilla on valtakunnallinen salkku, monipuolistuvat luonnollisemmin.

Lue lisää DiversyFundista

DiversyFund vs. Varainhankinta

DiversyFundin lähin kilpailija on Varainhankinta, joka tarjoaa kolme tilitasoa - Starter (vähintään 10 dollaria), Core (1000 dollaria min), Advanced (10 000 dollaria min) ja Premium (100 000 dollaria min).

Starterin avulla pääset eREITiin.

Core-toiminnolla voit valita haluamasi sijoitukset (tasapainoinen sijoittaminen, lisätulot, pitkän aikavälin kasvu), ja auto-investoinnit sisältyvät hintaan.

Kun siirryt suunnitelmiin, voit aloittaa yksittäisten kiinteistöjen lisäämisen ja saada lisävaroja.

Fundrise veloittaa 0,15%: n vuotuisen sijoitusneuvontapalkkion (josta voidaan luopua tietyissä olosuhteissa, kuten kun kutsut toisen sijoittajan), ja se on vastaavasti epälikvidi.

Voit lukea meidän koko Fundrise -katsaus lisää.

DiversyFund vs. RealtyMogul 

RealtyMogul on toinen paras vaihtoehto DiversyFundille ja voi olla parempi vaihtoehto akkreditoiduille sijoittajille. Korkean nettovarallisuuden omaava sijoittaja voi sijoittaa yksittäisiin "Private Placement" -tarjouksiin ja 1031 vaihtoon. Valittuihin tarjouksiin sijoittaminen tarjoaa paremman hallinnan sijoitusprosessissa ja sillä voi olla suurempia mahdollisia tuloja.

Ei-akkreditoidut sijoittajat voivat sijoittaa kahteen eri REIT-järjestelmään. Jokaisella REIT: llä on vähintään 5 000 dollarin investointi, mutta sillä on erilainen sijoitusstrategia.

MogulREIT I voi olla riskialttiimpi ja keskittyy velkatarjouksiin ansaitakseen kuukausittain osinkoja kaupallisten kiinteistöjen vuokratuotoista. Vuosittainen palkkioiden jälkeinen jakokate on 6,0% APY.

MogulREIT II on samanlainen kuin DiversyFund Growth REIT investoimalla moniperheisiin kiinteistöihin. Yksi ero on se, että RealtyMogul -salkulla voi olla laajempi valtakunnallinen jalanjälki. Suurin osa kiinteistöistä sijaitsee Yhdysvaltojen etelä- ja itäosissa. Tällä REIT: llä on vuosittain 4,5%: n vuotuinen tuotto, ja se voi ansaita enemmän, kun kiinteistöt myyvät voittoa.

Omaisuudenhoitomaksut voivat olla enintään 1,25% oman pääoman arvosta. Tämä jatkuva maksu voi olla korkeampi kuin mitä DiversyFund veloittaa. Mutta sinun on myös verrattava muita satunnaisia ​​maksuja, kuten kiinteistöjen hankinta- tai myyntikustannuksia.

Kenen kannattaa sijoittaa DiversyFundiin?

Sijoittajien, jotka haluavat altistua usean perheen kiinteistöille Etelä-Kaliforniassa viiden vuoden sijoitusajalla, tulisi harkita DiversyFundia. On mahdollista ansaita vuosituottoja, jotka kilpailevat S&P 500: n historiallisen keskimääräisen vuotuisen tuoton kanssa.

DiversyFund ei ole riskitön, mutta sijoitustulojen ansaitseminen voi olla epävakaampaa kuin kiinteistöihin sijoittaminen. 500 dollarin sijoitusminimi ja ei-akkreditoitujen sijoittajien mahdollisuus sijoittaa helpottavat kenen tahansa sijoittamista suoraan kiinteistöihin.

Onko DiversyFund sinulle?

Jos olet halunnut sijoittaa usean perheen kiinteistöihin, tämä on yksi parhaista vaihtoehdoista. Koska ne tarjoavat vain yhden sijoitusvaihtoehdon, kysymys on siitä, oletko tyytyväinen heidän maksurakenteeseesi.

Korkeat investointimaksut

Verratessani sitä yksityiseen sijoitukseeni DiversyFund -korot näyttivät korkeilta. Yksityinen investointini veloittaa 2% kiinteistönhoitomaksun, mutta se arvioitiin kerättyjen vuokrien perusteella. Tämä on samanlainen kuin SEC -hakemuksessa lueteltu kuukausimaksu (vaikka lukemani perusteella tämä maksu arvioidaan sijoittajan pääomatilillä). Tämä arvostelu Motley Fool ei ollut DiversyFundin fani johtuen rajallisesta saavutuksestaan, keskimääräistä korkeammista maksuista ja useista muista kohteista.

Haluttu palautus

Yksi vähemmän ilmeinen alue, johon Motley Fool otti osaa, oli paluurakenne. DiversyFund tarjoaa 7% edullisemman ja sen jälkeen 65/35 jaon voitosta jopa 12% vuosittain. Tarjolla on myös kiinniottaminen korotetun koron kautta. Motley Fool sanoi, että 80/20 tai 75/25 (ilman kiinni) on tyypillisempää.

Yksityisessä sopimuksessani sain 8%: n ensisijaisen tuoton, jonka jako oli 70/30, ilman kiinniottamista tai mitään askelta alaspäin jakautumisessa tuoton perusteella.

Vaihtoehtoisesti, jos haluat yksinkertaisesti päästä kiinteistöön ja sinua ei myydä moniperheenä omaisuusluokana, on paljon muita tapoja investoida kiinteistöihin. Voit käyttää kiinteistöjen joukkorahoitusalustoja tai pitää sen yksinkertaisena ja valita julkisesti noteeratun REIT: n.

Lue lisää DiversyFundista

DiversyFund Plussat miinukset

Yhteenveto

DiversyFund helpottaa sijoittajien sijoittamista moniperheisiin kiinteistöihin. Vähintään 500 dollarin sijoituksella monilla sijoittajilla on varaa avata pieni positio ja monipuolistaa salkkuaan. Jos haluat sijoittaa vaihtoehtoiset varat, DiversyFund voi olla palkitseva pitkän aikavälin idea, jos olet tyytyväinen joukkorahoitettuihin kiinteistöjen REIT-arvoihin.