Mitä jos kertoisin sinulle, että kyseessä oli investointi, jonka valtion taattu tuottoaste on?
Luultavasti sanoisit - "Kiitos Jim, mutta en ole nukke ja tiedän talletuksista ja ne ovat erittäin tylsää." (ne ovat myös erittäin turvallisia!)
Jos voisit lukea tämän viestin otsikon, tiedät todennäköisesti jo vastauksen: verotukseen liittyvät pantit (ja ne on suojattu kiinteistöillä).
Opin näistä asioista monta vuotta sitten ja osallistuin jopa verolainojen huutokauppaan. En ostanut mitään, halusin vain nauttia kokemuksesta. Lähes kymmenen vuotta sitten osallistuin Howard Countyn oikeustalon portailla pidettyyn veron panttiohjelmaan, joka tunnetaan myös nimellä veromyynti.
Huutokauppa järjestetään täällä vain kerran vuodessa, touko- tai kesäkuussa, ja se, johon osallistuin, oli todella epävirallinen. En ole varma, mitä he tekevät vuodelle 2020, koska aikataulut ovat jo peruutettu. Luulin, että kaikella, mikä liittyy hallitukseen ja tuomioistuimiin, olisi jonkinlainen muodollisuus. Se koostui kaverista kirjaimellisesti seisomalla portailla pitämällä leikepöytää ja huutamalla pantteja, ottamalla tarjouksia ja kirjoittamalla tietueita.
Ihmiset, jotka hieroivat, olivat myös epävirallisia. He tiesivät mitä halusivat, odottivat kuulevansa panttioikeuden numeron ja tekivät tarjouksensa. Jotkut ihmiset puhuivat puhelimella, toiset omilla leikepöydillään, ja tuntui siltä, että kaikki tunsivat toisensa. Se oli kuin Storage Wars, mutta ihmisten kodeissa.
Lähdin ajatellen, että tämä oli hyvä tapa sijoittaa, mutta luultavasti ei minulle... mutta opin paljon.
Mikä on Tax Lien Investing?
Valtio ja paikallishallinto tarvitsevat verojaan, ja kun niitä ei makseta, niiden on perittävä verot muulla tavalla. Kiinteistöverot ovat ensisijainen tulovirta useimmille paikallishallinnoille. Jos omistaja ei maksa kiinteistöverolaskua, paikallinen lääni tai kaupunki asettaa kiinteistöön panttioikeuden ja huutokaupat, jotka pantataan sijoittajille verolainojen huutokaupan avulla.
Se voi vaihdella, mutta suurin osa paikallisista verohallinnoista huutokauppaa verotuksen pantin kahden tai viiden vuoden maksamattomien verojen jälkeen. Tarkka aika riippuu osavaltion laeista.
Jotkut kunnat myyvät verotustodistuksia, joissa sijoittajat voivat maksaa rikollisen veron. Valtio saa rahansa, ja sijoittaja voi kerätä korkoa, kun kiinteistön omistaja maksaa takaisin maksamansa verot.
Kiinteistön omistajalla voi olla enintään vuosi aikaa palauttaa panttioikeus. Kun he maksavat takaisin panttioikeuden, poistut sijoituksesta ja he omistavat kiinteistön kokonaan uudelleen.
Jos omistaja jää jälkeen, sinun on suljettava ja otettava omaisuus kokonaan haltuun. Sitten sinun on myytävä talo tai muutettava se vuokra -asunnoksi ansaitaksesi sijoitustuottoja. Todellisuudessa näin tapahtuu harvoin, useimmille sijoittajille maksetaan kunnan määräämää korkoa.
Veronkorotus vs. Verolaki
Osallistumasi verohuutokauppa saattaa myydä verotukseen liittyvät pantit ja veroteot. Vaikka nämä kaksi termiä kuulostavat samalta, verosopimukset edellyttävät, että ostat koko kiinteistön etukäteen.
Sulkemiskotien ostaminen vuoden 2008 suuren taantuman aikana kuntoutusta ja kääntämistä varten voittoa varten on yksi esimerkki investoinnista verotukseen. Kaikilla sijoittajilla ei ole aikaa tai pääomaa investoida verotoimiin.
Verovelkakirjalainat edellyttävät vain investointeja rikollisiin veroihin. Useimpien on mahdollista toteuttaa vain muutaman tuhannen dollarin investointi ja suljetun kodin korjaamatta jättäminen.
Noin 30 osavaltiota anna kaupunkien ja läänien huutokaupata verovelkoja.
Veropanot ovat samanlaisia kuin pankkilaina autolainalle tai asuntolainalle, koska se on velkavelvollisuus. Omistaja ei voi myydä tai jälleenrahoittaa kiinteistöä ennen kuin panttioikeus on vapautettu. Tässä tapauksessa he maksavat sinulle panttioikeuden ja korot.
Kuinka voit ansaita rahaa sijoittamalla verovelkoihin
On kaksi tapaa ansaita rahaa sijoittamalla verovelkoihin:
- Kerää yksinkertaiset korot kiinteistön omistajalta
- Sulje kiinteistö ja myy tai vuokraa se
Jokaisessa osavaltiossa on erilainen korkokatto verotuksessa. Voit odottaa ansaitsevasi 5–18% korkoa panttioikeudesta useimmissa osavaltioissa. Howardin piirikunta asettaa 18 prosentin koron. Todellinen (todellinen) korko, jonka voit kerätä, riippuu siitä, kuinka kilpailukykyinen verohuutokauppa on, koska kaikki tekevät tarjouksen panttioikeudesta.
Useimmat huutokaupat palkitaan alimman koron tarjoavalle sijoittajalle. Huutokauppa alkaa maksimikorolla ja pienenee jokaisen uuden tarjouksen yhteydessä. Esimerkiksi avauskorko voi olla 18%, mutta voittokorko voi olla vain 5%.
Teoriassa vähemmän riskialttiilla kiinteistöillä on alhaisempi korko ja riskialttiimmilla kiinteistöillä lähempänä korkeampaa korkoa. Tämä on samanlaista kuin vertaislainaus tai investoimalla kaupallisiin lainoihin.
Useimmat verolainat eivät vaadi kiinteistön sulkemista, mutta se on mahdollista. Sinun tulisi ensisijaisesti keskittyä investointisi mahdolliseen tuottoon.
Verosaamisiin sijoittaminen: askel askeleelta
Veropankkisijoitukset vaativat paljon tutkimusta kahdesta syystä. Ensinnäkin mieluummin omistaja maksaa lainan takaisin ja ansaitset korkosi. Toiseksi, jos he eivät tee niin, haluat varmistaa, että voit myydä tai vuokrata kiinteistön, jos joudut sulkemaan.
Paras lähtökohta voi olla paikalliset kiinteistömarkkinat. Sinun on tiedettävä tietoja, kuten korkealaatuisten lähiöiden ja koulupiirien sijainti. Laadukkaiden kiinteistöjen omistajat voivat myös todennäköisemmin maksaa veronsa takaisin.
Jokaisella kaupungilla ja läänillä on erilaiset menettelyt verovelkojen ostamiseen, korkojen keräämiseen ja sulkemiseen. Vaikka sinun on opittava sijoitusmarkkinoiden hienovaraisuudet, sijoitusprosessi on samanlainen. Tutki tätä, koska et halua oppia lennossa.
Pyydä rikollista veroluetteloa
Maksuttomat veroluettelot ovat saatavilla useimmista kaupungin ja läänin veronkantajista tai rahastonhoitajista. Nämä luettelot voivat kertoa, mitkä kiinteistöt ovat huutokaupattavissa.
Osaston nykyaikaisuudesta riippuen saatat ehkä saada luettelon sähköpostitse. Vanhentuneilla osastoilla voit hakea tiedot henkilökohtaisesti.
Sinun pitäisi tutkia veroluettelosta näitä tietoja:
- Kiinteistön katuosoite
- Maksettavien verojen määrä
- Maksamattomien verojen vuosiluku
Nämä kolme tekijää auttavat sinua luomaan ehdokasluettelon mahdollisista kiinteistöistä.
Kilpailun välttämiseksi voit yrittää ottaa yhteyttä kiinteistön omistajaan selvittääksesi, onko hän kiinnostunut myymään. Tämä taktiikka voi auttaa sinua välttämään tarjouskilpailua, jos haluat lopulta ostaa verokirjan.
Saatat pystyä pitämään kustannuksesi alhaisina, jos kehittymättömässä paketissa on maksamattomia veroja - ajattele viljelysmaata.
Kehittyneillä kiinteistöillä on yleensä korkeammat kiinteistöarvot ja ne voivat vaatia laajoja korjauksia, jos suljet sulkemisen.
Tutki mahdollisia ominaisuuksia
Kun olet selvittänyt, mitkä kiinteistöt ovat huutokaupattavissa, tee ehdokasluettelo mahdollisista kiinteistöistä ostoalueellasi.
Aja omaisuutesi läpi nähdäksesi, mikä on ensimmäinen vaikutelmasi. Jos pidät kiinteistöstä ja ympäröivästä alueesta, harkitse tarjouksen tekemistä.
Laske ennen huutokauppaa alin korkotarjouksesi. Kaikki tarjouskilpailut eivät ole voiton arvoisia, jos rahasi voi ansaita paremman tuoton muualla.
Osallistu huutokauppaan
Jotkut huutokaupat edellyttävät, että osallistut henkilökohtaisesti tarjouksen tekemiseen. Monissa paikoissa järjestetään nyt verkkohuutokauppoja, joissa kaukosijoittajat pääsevät mukaan toimintaan.
Kumpikin huutokauppatapa voi olla kilpailukykyinen. Sinun tulee tietää hintatarjousrajasi etukäteen välttääksesi ylitarjonnan.
Voittanut tarjoaja maksaa nämä kustannukset etukäteen verovelkakirjan ostamiseksi:
- Maksamattomat verot
- Seuraamukset
- Kertynyt korko
Nämä ovat veroja ja maksuja, jotka kiinteistön omistaja on velkaa hallitukselle. Tämä on siis vähimmäismyyntihinta.
Kerää maksu
Useimmat osavaltiot vaativat sinua lähettämään ilmoituksen kiinteistönomistajalle, että omistat heidän verotuksensa. Kiinteistön omistaja maksaa sinulle kuukausittain lunastusjakson aikana.
Useimmat lunastusajat ovat vähintään vuoden, mutta voivat olla pidempiä.
Jos omistaja ei maksa takaisin panttioikeutta laillisen lunastusajan kuluessa, voit aloittaa sulkemisprosessin. On olemassa erityisiä menettelyjä ja aikatauluja, joita sinun on noudatettava sulkeaksesi asianmukaisesti. Varmista, että tutustut lakeihin, jos verotuksesta tulee veromyynti.
Kenen pitäisi sijoittaa?
Veropanokset voivat olla johdonmukainen tapa ansaita lyhytaikaisia tuloja ilman, että kaikki rahasi ovat osakemarkkinoilla. Akkreditoidut sijoittajatkiinteistösijoituskokemus voi myös olla hyvä valinta.
Mahdolliset tuotot ovat 12–18% valtion korkokatosta riippuen. Kuinka paljon voit ansaita, riippuu siitä, mihin osavaltioon sijoitat ja kuinka alhaisen hintatarjouksen teet.
Ajan ja vaaditun pääoman osalta verosidonnainen sijoittaminen on jossain kiinteistöindeksirahaston (tai joukkorahoitus kiinteistöjä) ja talojen kääntäminen.
Kenen ei pitäisi sijoittaa verovelkoihin?
Veropankkisijoitukset eivät ole niille, jotka haluavat a käytännöllinen yksinkertainen sijoitusmenetelmä. Sinun on käytettävä tuntikausia mahdollisten kiinteistöjen seulomiseen, huutokauppaan osallistumiseen ja mahdollisesti kiinteistön sulkemiseen.
Verovakot eivät ole pysäköintipaikka rahaa, jota tarvitset kolmessa vuodessa. Veropanokset voivat kuitenkin olla jännittävä tapa monipuolistaa salkkuasi, jos pystyt kantamaan riskin saada pääomaa keskipitkän aikavälin sijoitushorisontille.
Mahdolliset riskit verosaatavasijoituksiin
Tämä sijoitusidea ei ole riskitön, koska kiinteistön omistajan on silti maksettava erääntyneet verot. Sen sijaan, että maksaisit ne hallitukselle, olet sen sijaan koukussa. Vaikka verolainojen sijoittaminen voi olla vähemmän riskialtista kuin osakemarkkinoiden ajoitus tai kauppaa penniäkään osakkeilla, sinun on suoritettava due diligence.
Tässä on joitain riskejä, joita saatat kohdata ja jotka vähentävät mahdollisia tulojasi.
Alhaiset korot
Tarjouskilpailu tarkoittaa, että et välttämättä ansaitse toivottua korkoa. Verosopimuksiin sijoittaminen vaatii paljon vaivaa. Mahdollinen sijoitetun pääoman tuotto voi olla samanlainen kuin muut sijoitusideat, jotka vaativat vähemmän työtä.
Maksat lisäveroja ja -maksuja
Veron panttioikeuden omistaminen tarkoittaa, että voit olla vastuussa tulevista maksamattomista veroista ja seuraamuksista, jos omistaja ei maksa. Saatat joutua maksamaan jopa kaupungin määräämiä sakkoja tapahtumista, kuten nurmikon leikkaamisesta.
Kiinteistön omistaja julistaa konkurssin
Tuomari voi laillisesti alentaa verokiinteistösi korkoa, jos kiinteistön omistaja julistaa konkurssin. Ajattele tätä riskiä suosikkisi tuottovähennykseksi osinkokanta.
Verovapautukset vanhenevat
Huutokaupassa voittamasi verotukset voivat päättyä lunastusajan päätyttyä. Jos et ryhdy jatkotoimiin kauden päättymisen jälkeen, voit menettää mahdollisuutesi saada takaisin alkuperäinen sijoituksesi.
Varmista, että olet tutustunut paikallisiin sulkemissääntöihin. Sinun on aloitettava sulkemisprosessi tiettyyn määräaikaan mennessä. Sinun on myös lähetettävä omistajalle ilmoitukset maksamatta jätetyistä maksuista. Menettelyn virheellinen noudattaminen voi pilata ponnistelusi.
Kiinteistö on arvoton
Sulkemisen myyminen ei ole taattu tapa ansaita rahaa. Kiinteistöä ei ehkä ole helppo myydä, jos rakennetta ei ole huollettu tai se on huonolla alueella.
Lisäksi et tiedä, mitä vahinkoa kiinteistön omistaja tekee muuttaessaan.
Saatat pystyä tarkastelemaan kiinteistön ulkopuolta ennen veromyyntihuutokauppaa, mutta et ehkä voi katsoa talon sisään vasta sen jälkeen, kun olet sulkenut kiinteistön. Tarjouksen voittamisesta siihen, että astut kotiin, voi kulua monen vuoden ero. Paljon voi muuttua tuossa ajassa.
Vältä asuinalueita, joilla on korkea sulkemisaste tai kiinteistöjen arvon aleneminen. Näiden riskien välttäminen vähentää mahdollisuutta ostaa "vedenalainen kiinteistö", jonka markkina -arvo on pienempi kuin investointikustannuksesi.
Veropankkisijoittaminen voi olla hyvä sijoitus, mutta se voi vaatia paljon työtä. Tämä on yksi syy siihen, miksi en päässyt tekemään sitä.
Toinen asia on, että en todellakaan pidä ajatuksesta sulkea joku pois ja potkaista hänet pois kotoaan. Ymmärrän, että näin tapahtuu harvoin, mutta en haluaisi tehdä sitä edes kerran. On olemassa muita, vähemmän emotionaalisesti raskaita tapoja ansaita elantonsa.