RealtyMogul Review: Kiinteistösijoittaminen kaikille sijoittajille

Kiinteistösijoittamista pidetään usein yhtenä luotettavimmista tavoista kasvattaa ja kerätä vaurautta, mutta yksittäisiin kiinteistöihin sijoittaminen ei ole koskaan ollut houkuttelevaa.

Yksittäisten ominaisuuksien tutkiminen ja tarkastaminen vie paljon aikaa. Se vaatii paljon alaosaamista, jota minulla ei ole, kuten kuinka arvioida talon eri osia, eikä minulla ole kaistanleveyttä oppia ja sisäistää. Myös liikekiinteistöt kiinnostavat minua eniten, ja monet parhaista projekteista eivät yksinkertaisesti ole yksityishenkilöiden saatavilla, ellei sinulla ole paljon sijoitettavaa pääomaa…

… siihen asti kun joukkorahoitettu kiinteistösijoitus. 🙂

Minä luulen kiinteistösijoittamisen tulevaisuus on joukkorahoitusreitillä ja yksi alan merkittävimmistä yrityksistä on RealtyMogul.

Sisällysluettelo

1. Kuka on RealtyMogul?
2. Sijoitusmahdollisuuksien tyypit
3. Mikä on MogulREIT?
4. Nopea rekisteröitymisprosessi
5. Tarkista avoimet, rahoitetut ja suljetut mahdollisuudet
6. RealtyMogul -maksurakenne
7. RealtyMogulin edut ja haitat

Kuka on RealtyMogul?

RealtyMogul perusti toimitusjohtaja Jilliene Helman vuonna 2012, kun hän oli Union Bankin johtaja Los Angelesissa, CA ja aloitti toimintansa vuonna 2013 rekrytoidessaan RealtyMogulin teknologiajohtaja Justin Hughesin ja kasvattaen pienen siemenen pyöristää. Sen jälkeen he ovat keränneet rahaa vielä viisi kertaa yhteensä 46,6 miljoonalla dollarilla, mukaan lukien johtavat sijoittajat, kuten Canaan Partners ja Sorenson Capital.

He ovat rekisteröineet yli 150 000 jäsentä ja investoineet yli 2 miljardin dollarin kiinteistöarvoon ja maksaneet sijoittajille yli 82 miljoonaa dollaria. He ovat olleet tässä jo jonkin aikaa ja menestyneet hyvin tekemillään kaupoilla. He ylpeilevät, että he näkevät tuhat kauppaa ennen kuin he hyväksyvät sellaisen, joka täyttää heidän standardinsa.

Jos nimi kuulostaa tutulta, olet ehkä kuullut heidän kuuluisimmasta sopimuksestaan ​​- 1,5 miljoonaa dollaria Hard Rock -hotellista Palm Springsissä, Kaliforniassa. Korotus tapahtui vuonna 2014 ja se oli ensimmäinen joukkorahoitettu hotellitarjous maassa. Hard Rock Hotel käytti miljoonia dollareita entisen Hotel Zoso -hotellin kunnostamiseen ja avasi paikan uudelleen lokakuussa 2013. Jos olit yksi pääomasijoittajista, saat erityisiä etuja, kuten 25%: n alennuksen huonehinta -alennuksista, 50 dollarin ruoka- ja juomahyvitykset, ylellisen omistajan Cabanan käytön sekä päivitykset ja muut VIP -edut. (jos olet alustalla, tässä on arkistoitu tarjoussivu)

Sijoitusmahdollisuuksien tyypit

RealtyMogul tarjoaa sekä osake- että velka-/lainasopimuksia akkreditoiduille sijoittajille sekä REIT-tyylisen sijoituksen, nimeltään MogulREIT.

He aloittivat tarjoamalla osakesopimuksia, kuten monet muut joukkorahoitteiset kiinteistösijoitussivustot, mutta lisäsivät nopeasti velka- ja lainatuotteita. Ne tarjoavat vain kaupallisia tarjouksia - kaupallisia, teollisia, toimisto-, hotelleja, vähittäiskauppoja sekä moniperheomistuksia, kuten asuntoja. He tarjosivat asuntotarjouksia, mutta eivät enää.

Kaupparakenne on tuttu, jos olet aiemmin tehnyt joukkorahoitettuja kiinteistösijoituksia.

Mikä on MogulREIT?

MogulREIT on RealtyMogulin REIT -tuote. MogulREIT I lanseerattiin elokuussa 2016. Sen tavoitteena on jakaa 8,00% vuosittain, vaikka jakautumiset tehdään kuukausittain.

Sinun ei tarvitse olla akkreditoitu sijoittaja sijoittaa MogulREITiin niin kauan kuin sijoituksesi rahastoon ei ylitä 10% vuositulostasi tai nettovarallisuudestasi (sen mukaan, kumpi on suurempi).

Minimisinvestointi on vain 1000 dollaria ja sitä hallinnoidaan Opus -rahaston palvelut, rahastojen ylläpitäjä Illinoisissa. Voit sijoittaa MogulREIT I: hen itseohjautuvan IRA: n kautta, mutta alkuinvestointi nousee 5000 dollariin.

MogulREIT II on heidän toinen MogulREIT -rahasto, ja ero on siinä, että se on tarkoitettu monikerroksisiin kerrostaloihin kaupallisten kiinteistöjen sijasta ja jakelee neljännesvuosittain.

Nopea rekisteröitymisprosessi

Rekisteröitymisprosessi oli nopea. Sinun on täytettävä lyhyt sijoittajaprofiili, joka alkaa kysymällä nettovarallisuuttasi ja tämän vuoden ja kahden edellisen vuoden tulojasi. Tämä määrittää sen, oletko akkreditoitu sijoittaja (nettovarallisuus on yli 1 miljardi dollaria ilman asuinpaikkaa tai vähintään 200 000 dollarin tulot tänä vuonna ja kaksi edellistä, 300 000 dollaria, jos olet naimisissa).

Sitten se siirtyy kuuteen riskiä koskevaan kysymykseen, kuten riskinsietokykyyn, pitoaikoihin ja sijoituskokemukseen. Kaikki aika standardeja. Rekisteröitymisen jälkeen he soittavat sinulle (tai voit soittaa heille, he lähettävät sähköpostiviestin, jossa on soitettava numero) vahvistaaksesi tietosi.

Ennen kuin teet tämän, ainoat mahdollisuudet, joita näet, ovat MogulREITit.

Tarkista avoimet, rahoitetut ja suljetut mahdollisuudet

Nopean puhelun jälkeen, joka vahvisti akkreditointini, tilini näki kaikki heidän tarjouksensa.

Katselin ensin heidän aiempia tarjontaansa. Heidän "menneet investoinnit" -sivullaan on hienoa, että he ovat suorittaneet ja rahoittaneet. Valmis tarkoittaa 100% suoritettua, kun taas rahoitettu tarkoittaa, että ne rahoitetaan ja maksetaan. Se on hyvä ero.

Aiempi tarjonta sisälsi kaikenlaisia ​​kiinteistöjä (toimisto-, moniperhe-, itsevarasto-, teollisuus-, jne.), jotka on ripoteltu ympäri maata (IL, GA, AZ, CA, NC, TX) sekä oman pääoman että velkaa. He ovat myös tarpeeksi rohkeita osoittamaan todellista IRR: ää (sisäinen tuottoaste), minkä tiedät, koska se on valmis. Useimmiten ne olivat korkeampia kuin IRR -tavoite, mukava bonus.

Tätä kirjoitettaessa oli viisi avointa sijoitusmahdollisuutta, joista kolme oli 1031 tukikelpoista.

Mitä 1031 kelvollinen tarkoittaa? Kohta 1031 on verokoodin osa, jonka mukaan voit lykätä myyntivoittoja, jos vaihdat samankaltaisia ​​kiinteistöjä. RealtyMogulilla nämä kiinteistöt ovat (passiivisesti) Delawaren lakisääteisissä rahastoissa ja jos olet myynyt olemassa olevan kiinteistön, joka on 1031 kelvollinen, tämä DST on saatavana kokonaan 1031 -pörssiin. Nykyisillä 1031 sijoittajalla voi olla korkeampi minimi kuin käteissijoittajilla.

RealtyMogul -maksurakenne

Maksurakenne riippuu sopimuksen tyypistä, ja ne on ilmoitettu selkeästi kunkin kaupan Rahoitus -välilehden Maksut -kohdassa.

Suorat osakesijoitukset luettelevat kaikki palkkiot, jotka on maksettu kaikille asianomaisille yhteisöille.

Kun tarkistin kerrostalon ostosopimusta, kiinteistöyhtiölle maksettiin kertamaksuja 2% ja välittäjäkauppiaalle 4%. Tämän jälkeen kiinteistönhoitoyhtiölle maksetaan toistuvasti 4% bruttotuloista ja 1% RealtyMogulille hallinnointi- ja hallintomaksuna. Sinun on tarkistettava maksuluettelo, koska kaikki kauppatyypit eivät ole rakenteeltaan samalla tavalla, toisilla on enemmän maksuja ja joillakin vähemmän.

REIT -järjestelmien maksut on lueteltu tarjouskierroksessa ja ne vaativat hieman kaivamista. Ylläpitäjälle maksetaan 1% omaisuudenhoitomaksu.

RealtyMogulin edut ja haitat

RealtyMogulin suurin ammattilainen on se, miten heillä on vaihtoehtoja sekä akkreditoiduille että ei-akkreditoiduille sijoittajille. MogulREITit ovat vankka tarjonta, jossa on selkeä ero (kaupallinen kiinteistö tai moniperhe) ja kohtuullinen jakelu ja tiheys. Sinun on kaivettava hiukan syvemmälle maksuja, koska ne ovat kalliimpia kuin muut REITit, mutta se on eri tuote (Vanguardin REIT sijoittaa vain julkisesti noteerattuihin kiinteistöyhtiöihin, se ei hanki, tarkasta ja koordinoi yksittäisten hankkeiden rahoitusta).

Suoria sijoituksia on laaja valikoima ja kyky hyödyntää osion 1031 etuja tarkoittaa, että voit olla sijoituksissasi tehokkaampi verotuksessa. Näiden suorien kauppojen vähimmäismäärät ovat korkeammat kuin joillakin muilla alustoilla (viidestä saatavilla olevasta kaupasta vähintään oli 25 000 dollaria), mutta kaikki muut sopimusten näkökohdat olivat samankaltaisia ​​(pitoaika, ennakoitu IRR ja käteisrahan palautus, jne).

Tämä ei ole alustan haittapuoli, vaan investointityypin kannalta - se on epälikvidiä. Kun sijoitat kiinteistöön, et voi myydä osuuttasi jälkimarkkinoilla. MogulREITsillä voit lunastaa osuuksiasi, mutta se on rajallinen. Näin on todellisessa kiinteistösijoittamisessa, joten sen ei pitäisi olla yllätys, ja useimmat REITit niillä on rajoituksia kaupankäynnille (niitä ei ole tarkoitettu kaupankäyntiin, joten ne rajoittavat ostamista ja lunastukset).

Pidän siitä, miten he jakivat todellisen IRR: n aiemmissa kaupoissa, mutta he eivät näytä mitään tarjousasiakirjoja. Voit tarkistaa rahoitetut sopimusasiakirjat, mikä voi olla hauskaa, jos luet niistä uutisista ja olet utelias, miten ne esitettiin, mutta kun ne suljetaan, ne suljetaan. Tuntui kuin olisin pettänyt, kun luin Hard Rock -hotellin tarjouksen ja näin kaikki heidän tarjoamansa edut, vaikka se suljettiin jonkin aikaa sitten.

Siitä huolimatta me kaikki tiedämme, että kiinteistösijoittaminen ei ole riskitöntä. Huhtikuun puolivälissä 2018 Hard Rock Hotel ilmoitti sen olevan sammutetaan Hard Rock -hotelli Palm Springsissä. Joten… edut ovat mukavia, mutta eivät, jos hotelli sammuu. 🙂

Joka tapauksessa, katso se, jos olet kiinnostunut, ja voit rekisteröityä ilmaiseksi.

Rekisteröidy ilmaiseksi RealtyMoguliin