Kun osakemarkkinoilla menee hyvin, liian monet eivät puhu kiinteistösijoittamisesta.
Se on kuitenkin järkevää - osakemarkkinat ovat helpompia.
Ostat osakkeita, myyt joitain osakkeita ja kirjaat voitot ja tappiot tuottoosi. Se on vieläkin helpompaa, jos pidät kiinni a kolmen rahaston salkku tai sijoittaa eläketilille - paljon vähemmän paperityötä!
Kiinteistöt ovat hieman hankalampia. Kiinteistön ostaminen ja myyminen vaatii välittäjiä ja kestää enemmän kuin muutaman sekunnin, joka kestää osakekaupassa.
Entä jos olet sijoittanut liikaa osakemarkkinoille tai haluat vain toisen omaisuusluokan? Entä jos luulet markkinoiden olevan yliarvostettuja ja haluat suojautua? Ja jos ei suojaus, vain toinen vaihtoehto?
Kiinteistö on a loistava vaihtoehtoinen sijoitus, joka ei ole outoa (kuten hautausmaat, jotka ovat myös teknisesti kiinteistöjä!).
Mutta fyysiseen omaisuuteen pääseminen voi olla haaste ja hyvin pelottava. Vaikka menetkin FHA -reitti ja pudota vain 3%, se on vielä suhteellisen suuri pääomakustannus päästä alkuun. Ja siihen liittyy melkoista kiirettä ja jalkatyötä pääoman sitomisen lisäksi.
Mutta on olemassa tapoja saada jalkasi oveen ilman suuria rahainvestointeja.
Katsotaanpa.
Sisällysluettelo
- Kiinteistöjen tukkumyynti
- Verovelkakirjalainat
- Joukkorahoitettu kiinteistö
- Kiinteistösijoitusrahastot (REIT)
- Lainaa kovalla rahalla
Kiinteistöjen tukkumyynti
Opin ensin kiinteistöjen tukkumyynnistä Alex Martinez Opt Out Life -podcastissa. Podcast on kiehtova kuunnella hänen lyhyttä urakaartaan, mutta Alex Martinez sai alkunsa tukkumyynnistä. Silloin saat kiinteistön sopimuksen perusteella ja myyt sitten oikeudet toiselle sijoittajalle, joka ottaa sen haltuunsa. Sijoittaja tekee korjaukset ja myy tai vuokraa ne rahavirran vuoksi. Saat palkkaa sopimuksesta. Hänen ensimmäinen tukkukauppa maksoi hänelle 22 000 dollaria noin 8 tunnin työstä.
8 tuntia on hieman petollinen, koska siihen liittyy paljon enemmän työtä. Kiinteistöjen etsimiseen, verkostoitumiseen sijoittajien kanssa, kohteiden löytämiseen, jotka eivät toimi, neuvotellaan sopimuksista, jotka eivät toimi, käytetään paljon aikaa. Joten siihen liittyy hieman yleiskustannuksia, joita ei välttämättä oteta huomioon, mutta taloudellisia yleiskustannuksia ei ole paljon.
Taloudelliset kustannukset olisivat mitä tahansa sopimukseen vaadittavaa todellista rahaa. Kun allekirjoitat, suostut ostamaan kiinteistön tulevaisuudessa. Voit joskus välttää tämän, jos suojaat sijoittajan muutaman päivän kuluessa, mutta se on osavaltiokohtaista. Haluat luultavasti sijoittajien riviin ja tietää, mitä he tarvitsevat kaupassa.
(tätä kutsutaan joskus myös kiinteistön lintukoiraksi tai että olet kiinteistön lintukoira - tämä viesti BiggerPocketsissa menee yksityiskohtaisemmin)
Tämän todellinen vetoomus on ponnahduslauta. Voit oppia paljon kiinteistöliiketoiminnasta ryhtymällä tukkumyyjäksi tai lintukoiraksi. Poistat suuren osan hankintatöihin liittyvistä jalkatöistä, joten sijoittajat todennäköisesti yrittävät auttaa sinua oppimaan lisää yrityksestä. Mitä paremmin arvioit kunnostuskustannuksia, sitä parempi olet sijoittajalle. Jos haluat tehdä tämän, suosittelen todella, että sijoitat tunnin tai enemmän podcastin kuunteluun, koska Nate ja Dana (isännät) ovat myös kiinteistösijoittajia (jossain määrin) ja he pyytävät hyvää kysymyksiä.
Verovelkakirjalainat
Kuten Ben Franklin kerran sanoi: "... mutta tässä maailmassa mitään ei voida sanoa varmaksi, paitsi kuolema ja verot."
Kiinteistöjen osalta on yksi varmuus - kiinteistöverot. Joissakin osavaltioissa ei ole tuloveroa, joissakin valtioissa ei ole myyntiveroa, mutta en tiedä yhtäkään valtiota, jossa ei ole kiinteistöveroa.
Ja kun ihmiset eivät maksa kiinteistöveroaan, osavaltio tai lääninhallitus asettaa kiinteistölle verotuksen. Sitten, kuten hallitukset yleensä tekevät, huutokaupat pois kyseisestä pantista, koska se tarvitsee verotuloa. Kiinniottoa ostavalle henkilölle taataan kyseisen sijoituksen korko paikallisten ja valtion lakien perusteella.
Jos kiinteistönomistaja ei maksa maksua annetussa ajassa, veron panttioikeuden haltija voi sulkea kiinteistön ja olla jonossa kaikkien edessä, mukaan lukien kiinnitykset. Monissa tapauksissa pankit maksavat panttioikeuden takaisin, koska he eivät halua menettää taloa.
Menin a veron panttioikeus huutokauppa kerran ja se oli melko arkinen asia. Vain joukko ihmisiä, jotka jyrsivät läänin oikeustalon etuportaiden ympärillä. Useimmat olivat puhelimessa sijoittajiensa kanssa, mutta se oli melko satunnainen hinnoitteluprosessi, joka ei ollut yhtä jännittävä kuin yksi niistä vaiheittaisista varastointihuutokaupoista, joita näet televisiossa.
Olen peittänyt sijoittaminen verovelkoihin ennen, kun puhutaan myös pieniriskisistä lyhytaikaisista sijoituksista, jos haluat lukea lisää.
Joukkorahoitettu kiinteistö
Joukkorahoitettu kiinteistö on suhteellisen uusi vaihtoehto, jonka JOBS -laki tarjoaa. JOBS -laki (Jumpstart Our Business Startups Act) mahdollistaa yritysten kerätä varoja joukkorahoituksen avulla. Kiinteistöjen tapauksessa tämä tarkoittaa, että yritys voi kerätä varoja kauppaan joukkorahoitettujen alustojen ja yksittäisten sijoittajien, kuten sinä ja minä, kautta. Joitakin sääntöjä on noudatettava, kuten osakkeenomistajien lukumäärä, mutta tämä lisää sitä, kuinka monta ihmistä voi osallistua ja miten heitä voidaan pyytää.
Jos olet akkreditoitu sijoittaja, voit sijoittaa yksittäisiin kiinteistöihin. Näiden vähimmäismäärä on usein yli 1000 dollaria, mutta monet ovat käytettävissä, jos voit sitoutua vähintään 5 000 dollariin kauppaa kohden. Jaan a luettelo parhaista joukkorahoitetuista kiinteistöalustoista.
Jos et ole akkreditoitu sijoittaja, voit sijoittaa ”eREIT” -palveluun, joka valitsee yksittäiset kiinteistöt sijoitettavaksi. Tässä on luettelo parhaista CRE-alustoista ei-akkreditoiduille sijoittajille, joista suosikkini ovat Fundrise ja stREITwise (koko arvostelu täältä). Lisää näistä kahdesta alla, kun keskustelen REIT: istä.
Kiinteistösijoitusrahastot (REIT)
Tämä on luultavasti tylsin tapa investoida kiinteistöihin. 🙂
Se on sijoittaa REIT- tai REIT -rahastoon, kuten Vanguard REIT (VGSLX). Sijoitat yrityksiin, jotka sijoittavat kiinteistöihin. Monet REIT -investoinnit sijoittavat julkiseen varastointiin tai kaupalliseen kiinteistöön, kuten yrityspuistoihin, joten investointisi keskittyvät suuresti tiettyyn kiinteistöomaisuusluokkaan.
Voit myös kääntyä joihinkin yksityisiin REIT -tietokantoihin, jotka ovat saatavilla alustoilla, kuten Varainhankinta ja STREITwise. Ne tarjoavat hieman enemmän vaihtelua kiinteistöomaisuusluokassa.
Esimerkiksi päälle STREITwise voit sijoittaa kaupalliseen kiinteistöön vain 5 000 dollarin minimillä. Heillä on läpinäkyvä palkkarakenne ja ne ovat maksaneet 8-9% osinkoa alusta lähtien. Heidän tarjouksensa ovat hyvin keskittyneitä ja tiedät tarkalleen, mihin olet ryhtymässä. Tämä on kaikkien sijoittajien käytettävissä.
Lainaa kovalla rahalla
Kova rahalaina on laina, jonka annat kiinteistösijoittajalle ja jonka vakuutena on omaisuus. Se on rakennettu muistiinpanoksi, mikä tarkoittaa, että sijoittaja on itse asiassa lainanottaja eikä sinua ole "sijoitettu" kiinteistöön sinänsä. Sinä ja lainanottaja hyväksyt lainaehdot (korko, velkakirjan pituus, maksut jne.).
Olen tehnyt tämän vain kerran, jonkun tuntemani ja luotetun henkilön kanssa, ja toistaiseksi se on toiminut hyvin. Korot ovat tyypillisesti 11–12% (korkeampi, jos riskialttiimpi, alempi on turvallisempi), mutta en ole paras henkilö, jolta kysytään tarjousten tarkistamisesta ja niiden löytämisestä. Haluan sisällyttää tämän vaihtoehdon, koska se on käytettävissä.
Muista, ettet investoi kiinteistöihin, vaan lainaat rahaa sijoittajalle, joka maksaa sinulle kiinteän tuoton. Se on kuitenkin jonkin verran altistumista kiinteistölle.
Kun saat muutamia näistä tarjouksista vyösi alle, sinulla voi olla tarpeeksi aloittamista kiinteistön jakelutarjouksia. Siellä olet osa ryhmää, joka tekee sijoituksen. Pääomavaatimukset ovat korkeammat, ei niin pienet kuin joukkorahoituspaikat, mutta houkuttelevampia tarjouksia on.