Kun vertaislainausalustat, kuten Prosper ja Lending Club, ilmestyivät ensimmäisen kerran, ihmiset tulivat hulluksi heidän puolestaan. Se oli uusi voimavara sijoittaa, ja ihmiset analysoivat niitä löytääkseen edun.
"Sijoittaminen" vakuudettomiin henkilökohtaisiin lainoihin kuulostaa riskialttiilta, mutta koska se on niin uutta, kukaan ei tiennyt tarkalleen kuinka riskialtista. Vasta myöhemmin monet näistä investoinneista olivat vain saatavilla korkean nettovarallisuuden akkreditoidut sijoittajat.
Alustojen analyytikot ja vakuutusmatemaatikot yrittivät suunnitella maksukyvyttömyysasteita ja hinnoitella lainat vastaavasti... mutta kukaan ei tiedä.
Pienet investointien vähimmäismäärät, usein 5 tai 10 dollaria, tarkoittivat, että voit jakaa sijoituksesi useille lainoille ja jakaa riskisi. 100 dollarin laina yhdelle lainanottajalle on epävakaampi kuin 5 dollarin laina 20 lainanottajalle.
Ongelmana oli, että näiden lainojen maksukyvyttömyysaste oli vain arvaus. Henkilökohtaiset lainat ovat tunnetusti epävakaita. Ajattele sitä - jos asiat etenevät etelään, aiotko maksaa
sähkölasku, luottokorttilasku, pankkisi vakuudeton laina tai vakuudeton laina vertaislainausympäristössä? Vastaus on melko selvä.Ja kun nämä oletusarvon arvaukset eivät ole tarkkoja ja asiat menevät raiteilta, kuten näimme vuosina 2007 ja 2008 (suuri taantuma), tapahtuu pahoja asioita. 5%: n oletusarvojen sijaan näet 10%+ oletukset.
Onneksi minulla ei ollut lupaa sijoittaa noihin seteleihin Marylandin asukkaana ja jäin kaipaamaan maksukyvyttömyyden nousua. Nykyään voin sijoittaa joukkorahoitettuun kiinteistösijoittamiseen ja toivon, että ymmärtämällä maksukyvyttömyysasteet voin välttää mahdolliset tappiot.
Valitettavasti kiinteistösijoittamisessa on maksukyvyttömyysriski (kirjaimellisesti) osa yhtälöä. Mutta se ei ole aina hauskin keskustelun aihe. Tuossa on järkeä; Loppujen lopuksi kuka haluaa puhua synkkyydestä, kun rahan ansaitseminen on todellinen tavoite?
Kokemukseni joukkorahoitetusta kiinteistöstä
Laitan tämän artikkelin asiayhteyteen ja autan sinua kertomaan, miten olen ajatellut maksukyvyttömyysriskiä (mitä pidän näiden kauppojen merkittävimpänä riskinä), halusin lyhyesti kertoa, miten voin mukana.
Mitä tulee tähän kirjoitukseen, olen sitoutunut 15 000 dollaria kahteen RealtyShares -kauppaan (joka on sittemmin lopettanut uusien sijoittajien ottamisen ja uusien sopimusten tekemisen). RealtySharesin avulla sijoitat yksittäisiin kiinteistöihin, eivät rahastot, jotka ostavat kiinteistön. En voi puhua kunkin sopimuksen erityispiirteistä, se on palveluehtojen vastaista ja ei ole erityisen relevanttia, mutta ensimmäinen oli yhteinen osakesopimus, jonka voimassaoloaika oli 5 vuotta. Toinen on vielä auki, vaikka olen sitoutunut sopimukseen.
Ensimmäisellä sopimuksella on ollut neljännesvuosittaiset käteistuotot ennusteiden mukaisesti, joten olen ollut tyytyväinen siihen, ja neljännesvuosittaiset päivitykset ovat olleet ajankohtaisia ja kattavia. Se on lähes 160 000 neliömetriä. vähittäiskaupan tilaa (nauhat -ostoskeskusta kutsumme sitä kasvamaan New Yorkissa) ja ne tarjoavat kaiken yksityiskohtia, joita voisin ajatella haluavani, mukaan lukien täydelliset tilinpäätökset, tase ja kassavirta lausuntoja. Tunnen olevani tietoinen.
Mitä sinun on tiedettävä oletusriskistä
Ilman oikein säädettyjä riskiprofiileja saatat päätyä tutustumaan maksukyvyttömyyskäsitteeseen paremmin kuin haluat. Käytä tätä tilaisuutta saadaksesi lisätietoja oletuksista ja niiden välttämisestä.
Ensinnäkin, mikä on oletusaste? Joskus sitä kutsutaan ”kohortin maksukyvyttömyysasteeksi”, se on prosenttiosuus lainoista, jotka lainanantajat kirjaavat tappioiksi useiden maksamatta jääneiden maksujen jälkeen. Kun lainat on poistettu, ne siirretään yleensä virastolle perittäväksi. Joissakin tapauksissa viivästyskorkoa voidaan soveltaa, ja tämä on korkeampi korko, jota peritään lainanottajalta, joka on jättänyt maksamatta tietyn määrän maksuja.
Vaikka yksittäiset yritykset ja rahastot eivät yleensä julkista maksukyvyttömyysasteitaan, Federal Reserve raportoi, että vuonna 2017 oli 0,74 prosentin rikkomusaste kaupallisille kiinteistölainoille varattu Yhdysvaltain pankeista. Toisin sanoen: yhdellä jokaista Yhdysvaltain pankkien käsittelemää 135 CRE -lainaa oli vähintään yksi maksamatta jäänyt maksu viime vuonna.
Miksi lainanottajat olettavat? Syitä on monia. Se voi olla yhtä yksinkertaista kuin henkilökohtaiset taloudelliset ongelmat-kuten olet pään yläpuolella tai liikaa velkaa. Kaupallisten kiinteistöjen avulla useimmille lainanottajille voidaan luottaa, että heillä on resursseja kattaa käteisvajeet tällaisissa tapahtumissa (kuten 0,74 prosentin rikkomusaste osoittaa).
Et kuitenkaan halua pitää enemmän kuin kohtuullinen osuutesi näistä 0,74%: n kaupoista. 🙂
Tämän välttämiseksi sinun on huolehdittava huolellisesti kiinteistösponsorista, joka hallitsee lainaajayhteisöä - ja hankkeen budjettia - ennen allekirjoittamista katkoviivalla.
Miten arvioin oletusriskiä?
Sillä aikaa ei ole varmaa tapaa suojata salkkuasi sijoituksilta lainoihin, jotka päättyvät maksukyvyttömyyteen, järkevät sijoittajat toteuttavat useita toimia suojautuakseen. Ensimmäinen ja tärkein askel on huolellinen due diligence.
Tässä on aluksi muutama tärkeä seikka, jotka on otettava huomioon:
- Sponsorointi. Uskonko tähän liiketoimintasuunnitelmaan ja sponsorin kykyyn toteuttaa se taitavasti? Onko sponsori aiemmin toteuttanut tämän strategian tälle omaisuuserätyypille? Vai näillä markkinoilla? Kuinka monen vuoden kokemus sponsoriryhmällä on?
- Fyysinen omaisuus. Milloin kiinteistö rakennettiin? Milloin se on viimeksi remontoitu? Milloin katto, pysäköintialue, hissi tai mekaaninen järjestelmä on viimeksi vaihdettu? Mikä on todennäköisyys, että kiinteistö tarvitsee lyhytaikaisia tai pitkäaikaisia investointeja?
- Vipuvaikutus. Vipuvaikutus voi vaihdella 50 prosentista lainaan vakiintuneeseen arvoon (LTV) aina 80 prosenttiin tai enemmän. Joissakin tapauksissa voi olla jopa järkevää ylittää 80%. Yleisesti ottaen moniperheprojektien tulisi olla korkeintaan 80% etuoikeuslainasta ja muiden vakiintuneiden kaupallisten varojen 70% tai vähemmän. Liiallinen vipuvaikutus voi johtaa rikoksiin, mikä voi johtaa maksukyvyttömyyteen, mikä voi johtaa sulkemiseen.
- Velkaehdot. Käyttääkö sponsori lompakkoaan tässä projektissa? Heijastavatko velkasäännöt hankkeen ja lainanottajan tärkeimmät vahvuudet ja heikkoudet? Ja onko laina -aika sopiva? Jälleenrahoitusriski kasvaa merkittävästi, jos velka erääntyy pehmenemismarkkinoilla ja kiinteistön arvo on laskenut.
- Vuokralaiset. Aiotko lopettaa pussin pitämisen, jos vuokralaiset muuttavat tai laiminlyövät vuokran maksamisen kilpailuvoimien tai muiden odottamattomien suuntausten vuoksi?
- Korko. Kuinka kilpailukykyinen nykyinen markkina on? Näkyvätkö ylärajojen korot (kiinteistöjen arvot suhteessa liiketuloksiin) nousupaineita, eli näyttävätkö kiinteistöjen arvot laskevan? Onko korot nousussa? Kuinka perusteltu on poistumisrajan korkoolettama eli myyntihinnan tavoite? Onko tämä lähtöhinnan oletus järkevä?
- Markkinat ja sijainti. Onko markkinasykli suotuisa omaisuudelle? Lisäksi se sijaitsee alimarkkinoilla, joilla on positiivinen vuokra, käyttöaste, väestö, väestötiedot ja työpaikkojen kasvutrendit?
- Rakentaminen. Voiko rakentaminen, olipa kyseessä sitten uudisrakennus tai lisäarvoa parantava parannus olemassa olevaan kiinteistöön, aiheuttaa kustannusten ylittymistä tai viivästyksiä? Jos kyllä, miten tätä riskiä pienennetään?
- Leasing. Onko sponsori kohdentanut riittävästi markkinoinnin, vuokralaisen parantamisen ja/tai vuokranvälityspalkkion varatakseen kiinteistön vuokralle?
Luettelo on tarkoitettu johdantona, sanastona siitä, mitä etsiä, mutta ei kattavaa. Mikä tahansa näistä aiheista ansaitsisi oman postauksen!
Riskiprofiilit sijoitustyypeittäin
Kun otetaan huomioon se, mitä tiedämme oletuksista ja maksukyvyttömyysasteista, millaisia rakenteellisia riskejä sijoituksellasi on?
Nykyään on kolme päätapaa sijoittaa kiinteistöihin:
- Joukkorahoitus - Jos ostat pienen osan kaupasta, kuten RealtySharesin ja muiden kautta joukkorahoitus kiinteistösivustoille.
- Rahastosijoittaminen -Jos sijoitat REIT: iin (ETF-rahastoihin tai sijoitusrahastoihin) tai pienempien REIT-tyyppisten yritysten kautta (monet akkreditoimattomat joukkorahoitussivustot on rakennettu tällä tavalla)
- Suora kiinteistöomistus - Jos ostat kiinteistöä suoraan tai syndikaattien kautta
Joukkorahoitus yksityisiä osakkeita kiinteistöhankkeissa antaa yksittäisille sijoittajille mahdollisuuden sijoittaa rahaa oikeushenkilöön (LLC), joka sijoittaa kiinteistöhankkeeseen tai lainaa rahaa kyseiselle hankkeelle. Yleisesti ottaen joukkorahoitussivustot tarjoavat alhaisempia maksuja kuin useimmat REIT -sivustot. Lisäksi koska nämä ovat yksityisiä sijoituskohteisiin, sijoituskehitys on suhteellisesti vähemmän korrelaatiota S&P 500: n ja muiden likvidien markkinoiden kanssa indikaattoreita. Sellaisena se voi olla houkutteleva tapa monipuolistaa salkkuasi sekä maantieteellisten markkinoiden, omaisuuden että sijoitustyypin mukaan.
Se, että tiettyyn investointiin on liitetty vain yksi kiinteistö, tarkoittaa sitä, että on vain vähän varaa, jos hanke alituottuu. Oletusarvot ovat kuitenkin pienempi riskiprofiili, koska kiinteistö takaa lainan ja toimii siten vakuutuksena. Lisäksi sulkuhuutokaupat ovat vaihtoehto, jos sponsori tai kiinteistön omistaja laiminlyö ne.
Julkisesti noteeratut kiinteistösijoitusrahastot (REIT) ovat ammattimaisesti hoidettuja monipuolisten kiinteistöjen salkkuja; Useimmat rahastot sijoittavat kaupallisiin, yritys- tai vuokra -omaisuuksiin. Vaikka julkisesti kaupankäynnin kohteena olevat REIT: t ovat suhteellisen helppoja käydä kauppaa sisään ja ulos, niihin voi liittyä lisääntynyt lyhytaikainen volatiliteettiriski, koska niiden suorituskyky korreloi enemmän osakemarkkinoiden kanssa. Jos poistut taantuman aikana (kuten monet houkuttelevat), tuotot voivat vahingoittua.
Rahastoihin sijoittaminen tarjoaa erilaisen riskiprofiilin kuin suorat sijoitukset. Koska rahasto on kiinteistöjen ja projektien kori, se pyrkii usein tarkemmin kohortin maksukyvyttömyysasteisiin ja yleiseen markkinoiden kehitykseen. Mutta se tarjoaa vähemmän valvontaa ja mukauttamista, koska sijoittajat eivät voi valita, mihin yksittäisiin hankkeisiin he haluavat sijoittaa. Nämä sijoitustyypit tarjoavat kuitenkin myös likviditeettiä, mikä tarkoittaa, että voit käydä kauppaa osakkeillasi oston jälkeen.
Suora kiinteistöomistus kun omistat yksittäisiä kiinteistöjä suoraan, itse. Jos olet kiinnostunut tästä sijoitusmuodosta, voit odottaa kiinnittävänsä paljon aikaa kiinteistösijoituksiisi ja ole hyvin käytännönläheinen ja osallisena kaikissa näiden kiinteistöjen yksityiskohdissa. Voit hallita itseäsi ja voit olla niin konservatiivinen tai riskialtis kuin haluat.
Tällainen vastuu voi olla houkutteleva, mutta on tärkeää olla realistinen sen suhteen, että kun kyse on kiinteistön omistamisesta suoraan, ensisijainen riski olet sinä. Luitko markkinat oikein? Rakensitko toteutettavan liiketoimintasuunnitelman? Pystytkö näkemään sen läpi?
Päivittäisen kiinteistönhoidon vaivat ovat suuri syy siihen, miksi monet sijoittajat haluavat käyttää muiden aikaa ja asiantuntemusta. Ammattimaiset kiinteistösijoittajat kuratoiduilla kauppapaikoilla omistavat usein koko uransa tietyn markkinatyypin oppimiseen. Passiivinen kiinteistösijoittaminen antaa sinulle mahdollisuuden hyötyä tästä ammattitaidosta - samalla kun jatkat arkeasi häiriöttömästi.
Kuinka käsitellä oletuksia sijoitustyypeittäin
Mitä tapahtuu, kun eri omaisuuslajeissa on oletuksia?
Joukkorahoitetun kiinteistön avulla sijoitat laina- tai osakesopimukseen sponsorin kanssa. Jos asiat menevät suunnitelmien mukaan, luotat alustan tehdä asiat oikein (tai niin kuin pitää mahdollista), ja siksi osa huolellisuudestasi on oltava siinä, miten yritys aikoo käsitellä näitä väistämättömiä asioita tilanteissa.
REIT: n avulla rahasto hallinnoi erilaisia oletuksia ja pyrkii antamaan sinulle yhdistetyn tuoton, joka täyttää tarpeesi. Ne voivat luvata 10% (esimerkkinä), mutta ne voivat sisältää kauppoja, joissa he saavat 15% auttaakseen torjumaan sopimuksia, jotka voivat olla maksukyvyttömiä (tai myöhästyä maksuista jne.). Se on sinulle näkymätön osa sijoitusta ja näkyy vain rahaston tuotossa.
Jos omistat kiinteistön suoraan, olet "sponsori" (käyttää joukkorahoitettuja termejä), joten oletusarvoisesti se on sinun, joten se ei todellakaan kuulu tämän viestin soveltamisalaan. 🙂
Loppujen lopuksi, olitpa riskinsietokykyinen, riskiä karttava tai jossakin spektrin alueella, salkun monipuolistamisella on potentiaalia parantaa tuottoa ja kiinteistö on tehokas tapa tehdä se.
Näiden uusien joukkorahoitusalustojen avulla on edelleen tärkeää ymmärtää, että maksukyvyttömyysriski on vakava huolenaihe. Älä tule vietetyksi kaksinumeroisen palautuksen lupauksista, koska kaikki sopimukset eivät onnistu. Tiedä, miten oletuksia käsitellään, koska ne tapahtuvat, ja haluat tietää, millä alustalla, johon sijoitat, on selkäsi eikä piiloteta tältä harvinaiselta väistämättömyydeltä.