Korot ovat alimmillaan pitkään aikaan. Säästäjille ja osinkosijoittajille alhaiset lyhyet korot tarkoittavat pienempiä voittoja. Monet sijoittajat, jotka etsivät korkean tuoton osinkoja, ovat siirtyneet asuntolainojen REIT-lainoihin. Mitä ne ovat ja kannattaako sijoittaa mREIT: iin?
Tässä oppaassa:
Mitä ovat kiinnityskiinteistöjen sijoitusrahastot (mREIT)?
Asuntolainojen sijoitusrahastot (mREIT) ovat eräänlainen rahoituskanta. Nämä rahastot sijoittavat asuntomarkkinoille. Ne alkavat ja ostavat kiinnitysvakuudellisia arvopapereita ja niihin liittyviä kiinteistöjä. Useimmat mREITit on rekisteröity Yhdysvaltain arvopaperimarkkinakomissio (SEC). Ja SEC vaatii niitä julkaisemaan tilinpäätöksen sijoittajien ja analyytikkojen tarkistettavaksi.
REIT: nä näiden yhteisöjen on täytettävä tiukat kriteerit. Näihin kuuluu sijoittaa vähintään 75 prosenttia omaisuudestaan kiinteistöihin, joista enintään 50 prosenttia on viiden osakkeenomistajan omistuksessa, ja maksaa vähintään 90 prosenttia heidän verotettavista tuloistaan osakkeenomistajille.
Mihin mREIT sijoittaa?
Asuntolainojen REIT -yhtiöt eivät omista kiinteistöjä, kuten pääomalainat. Ne tuottavat tuloja vuokratuotoista. Mutta mREIT investoi kiinnityksiin ja kiinnitysvakuudellisiin arvopapereihin. He hyötyvät lyhytaikaisten lainakorkojen ja pitkäaikaisten asuntolainojen korkojen erotuksesta.
Oletetaan esimerkiksi, että mREIT on kerännyt 3 miljardia dollaria sijoittajapääomaa. Ja se lainaa vielä 5 miljardia dollaria 2% korolla. Tällä 8 miljardilla dollarilla se ostaa asuntolainoja, joiden korko on 3,5%. Lainatun määrän ja saatujen tulojen välinen erotus (ero) on 1,5%.
Toimisto vs. Ei-toimisto ja asunto vs. Kaupallinen - Mikä ero on?
On olemassa useita mREIT -tyyppejä ja erilaisia tapoja sijoittaa niihin. Kaksi päätyyppiä ovat asuin- ja kaupalliset, luokiteltu REIT: n hallussa olevien kiinnitysten takaavien kiinteistöomaisuustyyppien mukaan.
Näissä tyypeissä useimmat mREIT: t investoivat joko virastoon tai muuhun toimistoon tai näiden yhdistelmään.
- Virastojen kiinnitykset ovat liittohallituksen tukemia (esim. FHA- ja VA -lainat) ja niillä on minimaalinen maksukyvyttömyysriski.
- Ei-asuntolainat (esim. tavanomaiset ja jumbo -asuntolainat), joita tukevat lainanottajien henkilökohtaiset varat (luotto ja tulot), ja ne voivat sisältää enemmän riskiä. Tarvitset kuitenkin yleensä korkeampia luottotietoja ja tuloja saadaksesi tällaisia lainoja, joten maksamatta jättämisen riski saattaa olla myös pieni näissä lainoissa, jotka eivät ole virastoja.
Voit sijoittaa mREIT: iin ostaa REIT: n osakkeita itse tai ostaa pörssilistattu rahasto (ETF), jolla on REIT-rahastoja.
Lisätietoja:ETF -sijoitus 101
mREIT Sijoitusriskit
Kaksi suurta riskiä, jotka vaikuttavat mREIT -sijoittajien voittoihin, ovat korkojen epävakaus ja asuntolainanottajien lainojen ennakkomaksut.
1. Korkoriski
Korkojen vaihtelut ovat suuri riski kaikille REIT -sijoittajille. Tyypillisesti, kuten korot nouse, REIT -hinnat laskevat. Tämä vaikutus on erityisen liioiteltu mREIT: ien kanssa. He ansaitsevat rahaa lyhyen ja pitkän koron välisestä erotuksesta. Ja kun lyhytaikainen korko nousee, mREIT tekee vähemmän rahaa spreadista.
Jos esimerkiksi pitkäaikainen kiinteä korko on 3,5% ja lyhytaikainen lainakorko nousee 2%: sta 2,5%: iin, spread laskee 1,5%: sta 1%: iin. Tämä merkitsee mREIT: n valtavaa voiton laskua.
Myös tuleva rahoitus tulee kalliimmaksi korkojen noustessa. Tämä vähentää REIT: n kirjanpidossa jo olevien lainojen arvoa.
2. Ennakkomaksiriski
Mutta an korko pudota voi olla tuhoisaa asuinalueille. Kun korot laskevat, monet asunnon jälleenrahoittavat lainansa. Asuntojen mREIT-sopimukset perustuvat tyypillisesti siihen, että asuntolainojen haltijat maksavat lainan takaisin kiinteällä korolla asuntolainan koko 15 tai 30 vuoden ajan. Kun asunnon jälleenrahoittaa, he maksavat lainan takaisin ennenaikaisesti ja korkomaksut lakkaavat virtaamasta mREITiin.
Kaupallisiin mREIT -lainoihin vaikuttaa vähemmän ennakkomaksuriski, kun korot laskevat. Itse asiassa koron lasku hyödyttää kaupallisia mREIT -sopimuksia, koska ne on yleensä turvattu vaihtuvakorkoisilla lainoilla. Korot nousevat korkojen noustessa. Kaupalliset mREIT: t tuottavat myös tyypillisesti korkeampaa tuottoa kuin asuinrakentamisen mREIT: t. Tämä johtuu siitä, että kaupallisten lainojen lainanottajat ovat yleensä korkeampi luottoriski kuin asuntojen omistajat.
Tyypillisesti mREIT -johtajilla on kehittyneet suojausstrategiat korkojen vaihtelun ja ennakkomaksun riskin lieventämiseksi.
Mitkä ovat parhaat mREIT -investoinnit?
Tällä hetkellä niitä on yli 40. Ja osinkotuotot vaihtelevat 1,9% - 13,36% välillä. Kolme parasta kääpiöt kaikki muut kooltaan.
- Annaly Capital Management Inc. (NLY) on iso-cap mREIT ja markkina -arvo (markkina -arvo) 12 miljardia dollaria ja a hinta/voittosuhde (P/E) 2.77 alkaen 29. heinäkuuta 2021. Annaly sijoittaa pääasiassa matalan riskin toimistojen asuntolainavakuudellisiin arvopapereihin, jotka ovat liittovaltion vakuuttamia Fannie Mae (FNMA), Freddie Mac (FMCC) tai Ginnie Mae. Annalyn nykyinen osinkotuotto on 10,39%, mikä on kadehdittavaa, kun otetaan huomioon sijoittajien alhainen luottoriski.
- AGNC Investment Corp (AGNC), vaikka sitä pidetään keskisuurina, se on toinen suuri toimija, jonka markkina-arvo on 8,5 miljardia dollaria ja tuotto 4,62. Siinä on samanlainen sijoitusstrategia asuntolainojen hallussapidosta. Tämänhetkinen osinkotuotto on 8,90%.
- Starwood Property Trust Inc (STWD) on kolmanneksi suurin. Starwood sijoittaa alkuperäisiin kaupallisiin asuntolainoihin. Tämä mid-cap-yhtiö, jonka markkina-arvo on 7,6 miljardia dollaria ja nykyinen 7%: n osinkotuotto, on merkittävä toimija mREIT-markkinoilla.
Parhaat mREIT -ETF -sijoitukset
Toinen tapa sijoittaa on mREIT ETF -rahastoilla. Niillä pyritään toistamaan mahdollisimman tarkasti mREIT: ien yleistä hinta- ja tuottokehitystä.
- Schwab US REIT ETF (SCHH) on suuri toimija näiden ETF -rahastojen joukossa. Rahasto on sekä osake- että mREIT-yhdistelmien sekä kaupallisten ja asuntolainavakuudellisten arvopaperisijoitusten hybridi. Rahaston kymmenen suurinta omistusta muodostavat yli 40% rahastosta ja sen tuotto on 2,11%.
- VanEck Vectors Mortgage REIT Income ETF (MORT) on pienempi ETF, jolla on parempi tuotto. Sillä on 25 omaisuutta ja se tuottaa tällä hetkellä lähes 7%.
Pitäisikö sinun sijoittaa mREITiin?
Sijoittaminen on erittäin henkilökohtainen yritys, joka on räätälöity riskitoleranssi, sijoittamalla tavoitteita, suositellut strategiat ja muut tekijät. Sijoitusneuvojat, jotka löytyvät palveluista, kuten Paladin Rekisteri tai Facet Wealth, suosittele oikeaa omaisuuden kohdistamista. Tähän sisältyy kiinteistösijoitusten lisääminen kokonaissalkkuun. mREITs on kätevä tapa lisätä kiinteistösijoituksia mihin tahansa salkkuun. Mutta mREITiin sijoittamisessa on hyviä ja huonoja puolia.
Plussat
- Passiivinen kiinteistösijoitus. REIT: t ovat hyvä tapa sijoittaa passiivisesti kiinteistöihin. Perinteinen kiinteistösijoittaminen - fyysisen omaisuuden ostaminen - edellyttää asiantuntemusta ja kokemusta menestyäkseen. Mutta REIT: n osakkeiden omistaminen ei edellytä vasaran käyttöä tai kiinteistöjen hallintaa itse.
- Maksuvalmius. Useimmat mREIT -kaupat käydään kauppaa pörsseissä, ja ne voidaan helposti ostaa ja myydä. Tämä antaa sinulle hajautuksen kiinteistöt tarjoaa likviditeettiä omistaa osakkeita.
- Korkeatuottoiset osingot. SEC edellyttää, että REIT: t maksavat 90% tuloistaan osakkeenomistajille. Niiden osingot ovat yleensä korkeampia kuin useimmat S&P 500- tai Nasdaq -osakkeet. Korkea tuotto on yksi mREIT -sijoittajien etu.
Haittoja
- Sijoitusriski. Kaikkiin sijoituksiin liittyy riskejä. mREIT -riskit ovat ainutlaatuisia, joista tärkein on koronvaihtelut, jotka voivat vaikuttaa negatiivisesti kannattavuuteen kahdella aiemmin kuvatulla tavalla.
- Mahdollisuus nostaa veroja. Ennen sijoittamista harkitse mahdollisia verovelkoja, joita REIT voi luoda. Joitakin REIT -osinkoja verotetaan korkeammin kuin osinkoja, koska ne eivät täytä IRS: n määritelmää päteviä osinkoja. Osinkojasi voidaan siis verottaa korkeammalla tavanomaisella tulolla kuin alemmalla myyntivoittovero korko.
Lopulliset ajatukset
Monet sijoittajat käyttävät REIT: itä lisätäkseen kiinteistöjen hajauttaminen sijoitussalkkuihinsa omistamatta kiinteää omaisuutta. Ostetut ja myydyt suurilta pörsseiltä, REIT: t tarjoavat likviditeettiä. Erityisesti asuntolainat maksavat yleensä keskimääräistä korkeampia osinkoja. Ne houkuttelevat sijoittajia tämän pitkän venytyksen vuoksi, että Yhdysvaltain talous on kohdannut normaalia alhaisemmat korot.
Mortgage REITs-ainutlaatuinen kiinteistösijoitusluottamus-sijoittaa asuntolainoihin ja kiinnitysvakuudellisiin arvopapereihin. He hyötyvät lyhyiden lainojen korkojen ja pitkäaikaisten asuntolainojen korkojen välisestä erotuksesta. MREIT: llä ei ole fyysistä kiinteistöä, joten siihen ei kohdistu samoja riskejä kuin REIT: ille, jotka investoivat liike- ja asuinkiinteistöihin. Suurin sijoitusriskin mREIT: n kohtaama kohta on epävarmuus korkojen vakaudesta.