Minua on aina kiehtonut ajatus omistaa kiinteistöjä ensisijaisen asuntomme ulkopuolella. Useimmat ihmiset kompastuvat siihen, kun he muuttavat kotoa toiseen ja vuokraavat ensimmäisen asuntonsa sivutulojen saamiseksi.
Kun muutimme, tein tutkimusta ja vaikka oli mahdollista tuottaa pieni rahavirta talostamme, en halunnut olla vuokranantaja ja myimme ensimmäisen kotimme.
Kiinteistöt ovat aina pysyneet mielessäni, ja niin silloin, kun niitä on levinnyt joukkorahoitus kiinteistösijoittamissivustoille (kuten vertaislainaussivustot mutta kiinteistösijoittaminen), ajattelin, että se voisi olla täydellinen ajoneuvo.
Valitsin ensin tarkistaa yrityksen RealtyShares.
Mikä on RealtyShares?
RealtyShares on joukkorahoitussijoitusalusta, jonka toimitusjohtaja Nav Athwal perusti huhtikuussa 2013. Se on käynyt läpi kuusi pääomarahoituskierrosta ja kerännyt yhteensä 35,7 miljoonaa dollaria pääomasijoitusrahoitusta, ja viimeisin kierros oli velkarahoitussopimus syyskuussa 2016,
Athwal oli kiinteistölakimies San Franciscossa ja edusti institutionaalisia asiakkaita, kuten REIT: itä ja kehittäjiä. Hän käytti kokemustaan tällä areenalla luodakseen RealtyShares, koska hän halusi esitellä ajatuksen kiinteistösijoittamisesta yksityisille.
RealtySharesin avulla voit sijoittaa kiinteistömahdollisuuksiin, sekä kaupallisiin että asuinrakennuksiin. Vähintään vain 1 000 dollaria sijoitusta kohden ja enintään 2%vuosimaksu. Osake- ja etuosakesijoituksista maksu on lähempänä 1%. Velkasijoituksesta RealtyShares ottaa palvelumaksun korkoeron muodossa (ero siitä, mitä sijoittajille maksetaan vs. mitä lainanottaja maksaa). Ei transaktiomaksua.
Rekisteröityminen RealtySharesiin
Rekisteröityminen kestää vain muutaman minuutin. Prosessiin kuuluu kirjautumistunnuksen luominen ja valinnaisesti pankkitilin yhdistäminen. Voit ohittaa pankkitilin linkittämisen alussa (näin tein, koska halusin nähdä, mitä siellä on ennen kuin kaivoin pankkitietoni).
Rekisteröitymisen jälkeen arvopaperimarkkinakomitean (SEC) suosittelema 30 päivän "harkinta-aika". Voit välittää sen täyttämällä sijoittajaprofiilisi ja sovittamalla puhelun heidän tiiminsä kanssa.
Sijoittajaprofiili esittää melko tavallisia sijoittajakyselykysymyksiä, kuten nettovarallisuus, tulot, työskenteletkö rahoituspalveluissa teollisuudelle ja muutamille muille aloille, kuten se, oletko sinä tai joku kotitaloudestasi tällä hetkellä tai aiemmin korkea -arvoinen sotilas-, hallinto- tai poliittinen virallinen. Se kestää noin kymmenen minuuttia.
Kun olet valmis, voit ajoittaa puhelun (ne ovat 20 minuutin lohkoja) poistuaksesi jäähtymisajasta.
Useita kiinteistösijoitusvaihtoehtoja
Lopetuspuhelu oli enimmäkseen tietoa, jolle puhuin, kertoi minulle mitä he tekevät. Se oli kiehtovaa, ja tässä olen oppinut heidän kolmesta erilaisesta, vaikkakin laajasti luokitellusta sijoituslajista.
Lyhyemmän aikavälin etuoikeutetut velat: Nämä ovat kauppoja, joiden tavoite on 8–10% 12 kuukauden keston etuoikeutetulla velkakirjalla, jonka vähimmäismäärä on 1 000–5 000 dollaria.
Ne kuuluvat kahteen tyyppiin:
- Yhden perheen asunnot, kuten kiinteistön kääntöpuolet - Olet näiden asuntojen ensimmäinen panttioikeus ja oletuksena on sulkeminen.
- Kaupallinen velka rahoittaa franchising-paikan rakentamista-he ovat tehneet näitä vain 3-4 kuukautta (ja he ovat tehneet vain kourallisen), mutta ne rahoittavat yhden vapaasti seisovan franchising-järjestelmän rakentamisen sijainti. Näillä toimipaikoilla on jo franchise-yrittäjiä, jotka ovat allekirjoittaneet kolminkertaisen vuokrasopimuksen.
Keskipitkän aikavälin ensisijaiset osakesopimukset: Nämä ovat 2-3 vuotta pitkiä ja olet yleensä toisella sijalla (velkaa vastaan), jonka tavoite on 12–14%. Ne menevät yleensä moniperheisiin asuntokohteisiin, joskus suurempia lainoja (1–3 miljoonaa dollaria) kiinteistösijoittajille, jotka haluavat skaalata. Näiden vähimmäismäärät ovat lähempänä 10 000 - 15 000 dollaria.
Pidemmän aikavälin yhteisyrityssopimukset: Nämä ovat 3–5 vuoden sopimuksia, joissa otat omistajuuden kehittäjien kanssa ja kohdistat 16–20% IRR: ään. Näistä saat neljännesvuosittaisia maksuja (joskus liikevoittojen perusteella) sekä arvonkorotuksen, kun kiinteistö myydään.
Nämä ovat vain tyyppisiä kauppoja, joita he ovat nähneet alustalla (tammikuusta 2017 lähtien). Hauska osa on, että näet kaikki heidän tekemänsä investoinnit (joista on tehty yli 500).
Todellisten sijoitusmahdollisuuksien tarkastelu
Kun olin rekisteröitynyt ja ollut olemassa harkinta-ajan, katselin ympäri ja näin, että avoimia sijoituksia oli kourallinen. Et voi sijoittaa mihinkään kauppaan, joka on avattu ennen jäähtymisajan päättymistä (tämä on huomautus jokaisen listan alla), mutta voit silti katsoa ympärillesi. Voit myös tarkastella suljettuja tarjouksia, mikä on aina hauskaa.
Vilkaisin ensimmäistä lueteltua velkasopimusta, 1,65 mm: n 12 kuukauden seteli, joka maksoi 10% korkoa ja vähintään 10 000 dollarin. "Rahoitettu" -merkki osoittaa, että RealtyShares on jo rahoittanut sen, joten nyt he täyttävät sen sijoittajan rahoilla.
Tähän investointiin sisältyvät tiedot ovat suhteellisen kevyitä. Epäilen, että tämä johtuu siitä, että tämä on melko yksinkertainen velkasopimus. Muilla kaupoilla voi olla enemmän tietoa (kuten ensisijaisten osakkeiden kaupat) osittain, koska ne sisältävät enemmän riskiä. Jos teet yhteisyritystä, sinun on tiedettävä, kenen kanssa nukut.
Takaisin tähän sopimukseen he antavat sinulle joitain perustietoja - tietoa tarkoituksesta, lainanottajan saavutuksista ja luottotiedoista sekä siitä, kuinka paljon vipuvaikutusta on. On myös muita "asiakirjoja", tässä tapauksessa on arvio omaisuudesta ja lainanottajan kokemus RealtySharesista.
Se ei ole niin erilainen kuin mitä näet vertaislainaussivustolla, vaikka sillä on erilaisia yksityiskohtia (kuten omaisuus).
Annettuja tietoja on pidettävä vain alkuina. Sinun pitää tehdä kotitehtäväsi. Vaikka RealtyShares vetoaa näihin kauppoihin ja raportoi, että se vie vain murto -osan tarjotuista, et voi olla sijoittaja tekemättä lisää tutkimusta, kun laitat rahasi töihin.
Löydät verkossa valtavan määrän tietoa, joka toimii tiukasti osoitteesta, ja suosittelen, että aloitat näiden tietojen kaivamisen kaikissa kaupoissa.
Maksut: Tässä sopimuksessa sijoittaja ei näytä maksavan palkkioita. Lainanottaja maksaa 25 dollaria nostetusta 1 000 dollarista (paljastetaan sijoittajapaketissa). Lisäksi lainan korko on 11% lainanottajalle ja 10% maksetaan sijoittajalle (paljastetaan liitetiedoissa).
Jos pidät tätä yksityisenä sijoituspaikkana, se on hyvin samanlainen kuin maksulliset rakenteet. Olen tehnyt muutaman näistä ja nämä luvut ovat yhdenmukaisia riskin kanssa.
Miten verot toimivat sijoituksille
Jokaisesta sijoituksesta saat vuoden lopussa lomakkeen 1065 aikataulun K-1. K-1 on lomake, jolla raportoidaan kumppanuuden tulot, vähennykset, hyvitykset ja muut merkittävät yksityiskohdat.
Se ei ole vaikea ymmärtää, ja verovalmistajasi tai vero -ohjelmisto pystyy käsittelemään ilman vaikeuksia.
Onko se hyvä sijoitus?
Olen sijoittanut pieneen ryhmään yhden perheen asuntoja, olen sijoittanut REIT: iin ja olen lainannut rahaa kiinteistösopimuksiin ihmisille, joihin luotin (kovarahaiset lainat). Kokemukseni suorasta omistuksesta (vaikkakin syndikaatissa ihmisten kanssa, joihin luotin) oli vaihtelevaa vain paljon epävakautta kiinteistöjen omistamisessa yhdellä maantieteellisellä alueella… plus vuokrananto ei ole piknikki.
Lainakokemukseni kovalla rahalla on ollut loistava, mutta jälleen lainaat rahaa yksityishenkilölle. Olen tehnyt vain yhden näistä, luotan henkilöön, jolle lainasin rahaa (eikä hän ole tehnyt mitään muuta kuin maksaa ajallaan!), Mutta koko ”munat yhdessä korissa” on vain vaarallinen tapa tehdä liiketoimintaa. (ja olen ollut onnekas!)
Se jättää REIT: t. Kun voit ostaa sisään Vanguard REIT -indeksirahasto (VGSLX), jossa on vähintään 3000 dollaria, on oltava hyvä syy mennä muualle.
Mutta on olemassa - monia REIT -yhtiöitä ei investoida kiinteistöihin yhtä paljon kuin kiinteistöyhtiöihin. VGSLX: n tärkeimmät omistusosuudet ovat kaupallisten kiinteistöryhmien ja varastointiyritysten osakesijoitukset. Se on kiinteistöä siinä mielessä, että ostat yrityksiä, joilla on suuria kiinteistöomistuksia, mutta et suoraan kiinteistöihin.
100 dollarin RealtyShares -tarjouskoodi
Rekisteröidy ja käytä tarjouskoodia rajoitetun ajan Kumppani100 saadaksesi 100 dollarin bonuksen, kun teet ensimmäisen sijoituksesi.
100 dollaria näkyy linkitetylle pankkitilillesi 30 päivän kuluessa sijoituksesi käsittelystä.
Bottom Line
Minusta on todella siistiä käydä shoppailemassa ja voisin hemmotella vähän vain nähdäkseni kuinka se on (se on vähän kuin naarmuuntumista osinkojen sijoittaminen kutinaa).
Jos olet kiinnostunut, voit rekisteröityä saadaksesi lisätietoja niistä.