Mitä tietää ennen suljetun kodin ostamista

Jos olet seurannut kiinteistöjen asuntotietoja, olet ehkä nähnyt enemmän suljettuja kiinteistöjä myynnissä alennettuun hintaan.

Työttömyyden ja alityöllisyyden ennätystasolla monet asunnonomistajat jäävät edelleen asuntolainojensa jälkeen. Tällä hetkellä yleisimpiin asuntolainaohjelmiin on liittovaltion lykkäys 31. joulukuuta 2020 saakka. Ellei muita asunnonomistajien suojauksia ole olemassa, sulkemismarkkinat kasvavat valitettavasti.

Itse asiassa asuntolaina- ja kiinteistöanalytiikkayrityksen mukaan Musta Ritari, 2,3 miljoonaa asunnonomistajaa on jo vakavasti erääntynyt asuntolainoistaan.

Niin tuhoisa kuin se on, että useampia asuntoja suljetaan markkinoilta, se tarkoittaa myös sitä, että se on mahdollista asunnon ostajilla, jotka muuten hinnoiteltiin pois asunnon ostamisesta, saattaa olla paremmat mahdollisuudet kodin omistus. Tässä on mitä sinun pitäisi tietää, jos aiot ostaa suljetun kodin.

Suljetun kodin ostaminen 

Voit tehdä monia tapoja ostaa suljetun asunnonriippuen siitä, missä vaiheessa prosessia sulkeminen on:

• Esisulkeminen. Monet asunnon omistajat ovat valmiita myymään ennen kuin heidät on virallisesti suljettu. Riippuen siitä, kuinka paljon heillä on omaa pääomaa, heidän on ehkä tehtävä lyhyt myynti.
• Lyhyt myynti. Asunnonomistajat voivat hakea lainanantajiltaan lupaa myydä sinulle asunto halvemmalla kuin asuntolaina. Pankki saa vähemmän kuin on velkaa, mutta se hyväksyy silti usein lyhytaikaisen myynnin, koska se maksaa yleensä vähemmän kuin sulkeminen.
• Huutokauppa. Kun koti suljetaan, pankki huutokauppaa sen usein. Mutta tarvitset käteistä käteistä varten, eikä tämä ole vaihtoehto useimmille ihmisille, jotka tarvitsevat asuntolainarahoitusta.
• Kiinteistöt (REO). Vaihtoehtoisesti pankit voivat yksinkertaisesti myydä suljetun kodin perinteisempien markkinoiden kautta, aivan kuten normaali koti.

Yleensä on helpointa ostaa suljettu koti, kun pankki ottaa haltuunsa ja siitä tulee REO -omaisuus. Tämä johtuu siitä, että voit ottaa aikasi ja käydä läpi asuntolainojen vakuutusprosessin. Voit myös työskennellä kiinteistönvälittäjän kanssa ja - mikä tärkeintä - kirjoittaa sopimukseen varauslausekkeita, joiden avulla voit vetäytyä sopimuksesta, jos kotitarkastus paljastaa enemmän kuin odotit.

7 varoitusta suljetun kodin ostamiseen

Suljetun kodin ostaminen ei ole aivan sama asia kuin asunnon ostaminen suoraan asunnonomistajalta. Olet mahdollisesti ostamassa asuntoa pankista, joka otti haltuunsa sen jälkeen, kun aiemmilla asunnon omistajilla ei ollut enää varaa asuntoon. Tämä tuo sinulle muutaman käänteen asunnon ostoprosessiin.

1. Tarvitset kiinteistönvälittäjän, joka on erikoistunut suljettuihin koteihin

Maailma on täynnä kiinteistönvälittäjiä, myös setäsi Bob ja serkku Carolyn. Mutta kaikki eivät ole valmiita käsittelemään suljetun kodin ostamisen vivahteita. On monia asioita, jotka voivat ilmetä - suunnittelemattomia omaisuusvahinkoja, squatters, asunnon omistajat, jotka ratkaisevat laskun ja yrittävät saada takaisin omistajuutensa jne.

Jos aiot vakavasti ostaa suljetun kodin, etsi kiinteistönvälittäjä, jolla on ylimääräistä kokemusta tällä alalla. Jotkut kiinteistönvälittäjät voivat saada jopa erityisiä nimityksiä, kuten Lyhyen myynnin ja sulkemisen resurssit (SFR) tai Sertifioitu hätäomistajien asiantuntija (CDPE).

2. Talot myydään sellaisenaan

Tyypillisellä asuntomyynnillä sinulla on mahdollisuus saada kiinteistö ammattimaisesti tarkastetuksi ennen pisteviivaan allekirjoittamista. Ei ole harvinaista, että uusia ongelmia syntyy, ja tavallisessa asunnon ostotapahtumassa voit usein neuvotella myyjien kanssa joko vahingon korjaamiseksi tai hinnan alentamiseksi.

Näin ei ole, kun ostat suljetun asunnon. Jos kotitarkastus paljastaa odottamattomia vahinkoja - kuten tarvetta täydelle katolle tai septisen järjestelmän vaihtamiselle - pankit eivät usein ole halukkaita neuvottelemaan. Se on "ota tai jätä" -myynti.

3. Odota, että teet töitä

Edellä oleva kohta on erityisen tärkeä, kun otetaan huomioon, että useimmat suljetut kodit tarvitsevat itse asiassa paljon korjaamista.

Ajattele sitä: edelliset asunnonomistajat menettivät talon, koska heillä ei ollut varaa asuntolainaan. Heillä on myös hyvät mahdollisuudet pysyä rutiinihuollossa. Heidän näkökulmastaan, vaikka heillä olisi rahaa, mitä järkeä on käyttää rahaa korjauksiin, jos he tietävät menettävänsä kodin muutaman kuukauden kuluttua?

Voit säästää rahaa laittamalla hikepääomaa (HGTV, kuka tahansa?), Mutta silloinkin tarvitset rahaa materiaalien maksamiseen. Tämä tarkoittaa myös sitä, että koti ei ehkä ole muuttovalmis. Jos muutat sisään, sinun on ehkä siedettävä rakennusjätettä jonkin aikaa. Valoisalla puolella tämä kuitenkin antaa sinulle mahdollisuuden päivittää koti omaan estetiikkaan.

4. Saatat tarvita luovaa rahoitusta

Tämä herättää toisen kysymyksen: miten tehdä maksatko näistä remontista? Yleensä et voi vain pyytää suurempaa asuntolainaa tarvittavien korjausten kattamiseksi. Useimmat lainanantajat lainaavat sinulle vain niin paljon kuin nykyinen kodin arviointi on arvoinen miinus käsirahasi.

Sinulla on kuitenkin muutama vaihtoehto. Voit pidättää rahaa säästöistäsi maksaaksesi ne käteisellä, mutta tämä tarkoittaa, että sinulla on pienempi käsiraha. Vaihtoehto on saada laina toiselta lainanantajalta, kuten henkilökohtainen laina, 0% todellinen vuosikorko tai jopa asuntolainaa tai luottolimiittiä, jos olet onnekas aloittamaan tehtävästä pääoma.

Lopuksi on saatavana joitakin erityisiä "korjauskiinnityksiä" Fannie Mae ja muut lainanantajat. Nämä asuntolainat oikeastaan tehdä voit ottaa isomman kiinnityksen, jotta voit maksaa remontista. Saatat kuitenkin joutua maksamaan korkeamman käsirahasi tai korkeamman luottopisteen saadaksesi.

5. Katso panttioikeuksia suljetuissa kodeissa huutokaupoissa

Jos sinulla on suuri potti rahaa ja voit maksaa asunnosta samana päivänä, huutokauppa voi olla paras panos. Mutta sitten sinun on huolehdittava uudesta tekijästä: panttioikeuksista.

Jos omaisuuteen liittyy panttioikeuksia (kuten aiemmilta asunnonomistajilta, jotka eivät ole maksaneet verojaan, tai tuomion maksamattomasta velasta), sinäkin perit sen laskun.

Tämä pätee yleensä vain huutokaupattaviin asuntoihin. Jos ostat suljetun kodin REO -myyntinä, pankki maksaa yleensä takaisin kiinteistöön liittyvät pantit. Silti kannattaa tarkistaa asia, jos olet kiinnostunut tietystä kiinteistöstä.

6. Ole valmis toimimaan nopeasti

Et ole ainoa, jolla on loistava idea saada halpa, suljettu koti. On todennäköistä, että kiinteistöstä on kiinnostunut muutamia muita ostajia, mikä lisää kilpailua. Vaikka koti on listattu suurella alennuksella, tämä kilpailu voi silti nostaa hintoja. Sinun on ehkä oltava valmis toimimaan nopeasti, aivan kuten kaikilla kuumilla kiinteistömarkkinoilla.

7. Ole valmis odottamaan

Toisaalta suljetun kodin ostamiseen liittyy paljon ylimääräistä byrokratiaa, kun myyjä hyväksyy tarjouksesi. Usein on täytettävä ylimääräisiä papereita tai muita ongelmia.

Esimerkiksi kodin arviointi saattaa tulla odotettua alhaisemmaksi, mikä saattaa vaikeuttaa riittävän rahoituksen saamista sovittuun ostohintaan. Jos kyseessä on lyhytaikainen myynti, voi myös kestää kauemmin, ennen kuin pankki hyväksyy asunnon alemman myyntihinnan asunnonomistajan asuntolainan arvon perusteella.

Plussat ja miinukset suljetuista kodeista 

Suljetun kodin ostaminen ei välttämättä ole itsessään hyvä tai huono idea. Kaikki riippuu omista tavoitteistasi - oletko esimerkiksi valmis selvittämään korjausten rahoituksen saadaksesi sopimuksen asunnon ostohinnasta? Mieti myös, kuinka tärkeää on, että sinulla on ”muuttovalmis” koti ilman vaivaa.

Punnitse nämä edut ja haitat huolellisesti, ja mikä on sinulle tärkeintä asuntoa ostaessasi.

Plussat	Haittoja
Voidaan saada kauppa, joka on alempi kuin markkinahinta	Kiinteistö myydään sellaisenaan, eikä se välttämättä ole muuttovalmis
Voi muokata kodin tarpeidesi mukaan korjauksilla ja päivityksillä	Todennäköisesti tarvitsee paljon korjauksia ja päivityksiä
Vaatii luovaa rahoitusta korjauksiin ja päivityksiin
Sulkemisprosessi on pitkä ja saattaa kaatua

Bottom Line

Suljetun kodin ostaminen voi olla win-win-tilanne. Saat kodin hyvään hintaan, ja (yleensä) voit saada kiinteistön takaisin toimintakuntoon korjaamalla sen. Niin kauan kuin aloitat sopimuksen tietäen, että se ei ole sama kokemus kuin tyypillinen asunnon osto, suljetun kodin ostaminen on loistava tapa aloittaa asunto -omaisuus tai kiinteistösijoittaminen.