Vaimoni ja minä menimme lomalle Disney Worldiin pari vuotta sitten. Perheellä oli hauskaa, ja minä henkilökohtaisesti olin iloinen päästessäni eroon yrityksestä. Majoitimme vanhempieni Orange Lake Resortin aikaosuudessa, joka on aivan puiston ulkopuolella.
Vaikka he ovat omistaneet aikaosuuden yli 10 vuotta, tämä oli ensimmäinen kerta, kun menin sinne. Lomakeskus itsessään on erittäin mukava, sillä on kaikki mukavuudet ja se on erinomaisella paikalla. Olen kuitenkin aina ajatellut, että vanhempieni osto oli huono päätös. Loppujen lopuksi he maksoivat siitä 10 000 dollaria, ja tänään ylläpito on 750 dollaria vuodessa.
Kysymykseni kuuluu: Eikö olisi halvempaa vain yöpyä hotellissa tai vuokrata majoitus lomakeskuksesta kyseiselle viikolle? Vastaus on valitettavasti kyllä.
Kuinka aikaosuudet toimivat
Aikaosuudet ovat loma -suunnitelmia, jotka ovat olleet Yhdysvalloissa vuodesta 1969 lähtien. Nykyään se on 9,2 miljardin dollarin teollisuus American Resort Development Association (ARDA). Se on itse asiassa melko suuri verrattuna lähes 8 miljardin dollarin musiikkiteollisuuteen tai Major League Baseballin 9 miljardin dollarin vuotuiseen liikevaihtoon. Vuonna 2016 vain Yhdysvalloissa oli 1 558 aikaosuuksien lomakohdetta, keskimäärin 132 yksikköä lomakeskusta kohti.
Aikaosuudella saat osittaisen omistusoikeuden loma -asuntoon. Voit jopa ajatella sen omistavan osakkeita loma -asunnossa. Maksat laitteen ostamisesta etukäteen hinnan ja sen jälkeen vuosimaksun. Tämä antaa sinulle pääsyn kiinteistöön tietyn ajan, joka on yleensä sama aikaväli joka vuosi. Kun et käytä aikaosuuksia, muut, joilla on samanlaisia etuja, käyttävät sitä.
Viikon aikaosuuden keskimääräinen myyntihinta on tänään noin 20 940 dollaria, ja keskimääräinen vuotuinen ylläpitomaksu on 880 dollaria. Useimmat aikaosuussopimukset ovat toistaiseksi voimassa olevia sopimuksia, mikä tarkoittaa, että olet velvollinen maksamaan ylläpitomaksun loputtomiin, mikä on suuri taloudellinen sitoumus.
Jos haluat käyttää laitettasi toisen viikon aikana, sinun on "pankit" viikosi ja vaihdettava se toiseen aikaan tai paikkaan. Lomakeskus mainitsi myyntikentällä (minulla oli epäonni osallistua yhteen), että se ei enää tee viikottaisia aikaosuuksia. Se on nyt pisteisiin perustuva järjestelmä. Saat X pistettä vuodessa, kun ostat yksikön ja voit sitten käyttää sitä haluamallasi tavalla.
Pisteitä voitaisiin käyttää moniin muihin asioihin: ostaa lentolippuja, mennä toiseen paikkaan tai päivittää isompaan yksikköön. Heck, se on kuin lentoyhtiön mailit ja luottokorttipisteet. Voit käyttää pisteitä kaupoissa, kuten Best Buy ja Bed Bath & Beyond. Hienoa - voin ostaa tuon wc -istuimen suojan lomalle lähtemisen sijaan. Olen varma, että aivan kuten luottokorttipisteiden kohdalla, saat kohtuullisen pistemäärän vaihtamisen dollareiksi.
Aivan kuin et voisi kertoa, olen sarkastinen.
En näyttänyt numeroita, mutta olen varma, että muuntokurssit ovat kauheita. Joten lopulta he tekevät jopa yhden viikon aikaosuudesta paljon abstraktimpaa omistaa kuin kova omaisuus. Korkeapaineinen myyjä, muistuta minua jälleen, mikä on aikaosuuden omistamisen tarkoitus?
Puuttuva investointikomponentti
Pokerissa on sanottu, että jos et pysty havaitsemaan patsia, se olet sinä. Tämä koskee aikaosuuden ostamista. Kaupasta hyötyvät myyjä ja lomakeskuksen omistajat. Valitettavasti olet jumissa pienen viipaleen yksiköstä, jolla on vain vähän tai ei lainkaan jälleenmyyntiarvoa.
Tässä on aikaosuuksien omistamiseen liittyvät ongelmat:
- Tuolla on valtava jälleenmyyntimarkkinoilla. Usein voit noutaa yksiköitä alle puoleen siitä, mitä alun perin maksettiin.
- Kuten autossa, aikaosuuksien arvo heikkenee, kun “ajatte sen pois tontilta” (otatte omistajuuden).
- On harvinaista, että aikaosuuden arvo kasvaa. Itse asiassa voit odottaa sen menettävän arvon, koska omistuksesi kokonaiskustannukset on merkitty kattamaan myyntiesitykset, kannustimet ja lahjat.
- Osaosuudet myydään yleensä sinulle, kun olet lomalla ja puolustuskykysi on heikentynyt.
- Useimmilla on korkeat vuosittaiset ylläpitomaksut. Vanhempieni tapauksessa heidän palkkansa nousevat joka vuosi, nopeammin kuin inflaatio. Sillä summalla, jonka maksat pelkästään ylläpitomaksuista (unohda alkuinvestointi), voit majoittua kunnollisen tason hotellissa viikon ajan.
Näistä haitoista huolimatta ala houkuttelee edelleen uusia omistajia. Vuonna 2015 46% aikaosuuksien myynnistä tapahtui uusille omistajille, mikä kumosi aiemman suuntauksen, jossa riippuvuus nykyisistä omistajista lisääntyi. Jos todella haluat päästä sisään kiinteistösijoittaminen, lue oppaamme napsauttamalla tätä. Voit myös aloittaa seuraavilla joukkorahoituspalvelujen tarjoajilla:
| Kohokohdat |  |
 |
 |
| Luokitus | 9/10 | 8.5/10 | 9/10 |
| Vähimmäissijoitus | $500 | $10,000 | $5,000 |
| Tilimaksut | 1 vuosi | Yhteiset osakesijoitukset: 0,5-1,5% vuosittain, plus 10% kaikista voitoista poistuttaessa | 1-1,25%/vuosi varainhoitomaksu |
| Yksityinen REIT | |||
KirjauduLue arvostelu
|
Kirjaudu Lue arvostelu |
Kirjaudu Lue arvostelu |
Aikaosuudet eivät tuota tuloja
Teoriassa kun ostat aikaosuuden, sinulla on murto -osainen kiinnostus vuokra -asuntoon. Mutta on tärkeää ymmärtää, että tämä ei anna sinulle kaikkia etuja omistaa kiinteistöjä normaalisti on.
Ensinnäkin olet kiinnostunut samasta yksiköstä kuin muut aikaosuuteen osallistuvat ihmiset. Etusi ei siis ole itsenäinen omistus. Et ole vapaa tekemään laitetta haluamallasi tavalla.
Esimerkiksi on tiukat rajat sille ajalle, jonka aikana yksikkö on fyysisesti varattu. Toisin kuin todellinen loma -asunto, et voi vuokrata sitä loppuvuoden aikana, kun et käytä sitä henkilökohtaiseen käyttöön.
Voimme ajatella, että aikaosuudella on osittainen omistusosuus yhdestä loma -asunnosta tai -yksiköstä. Se ei ole mitään sellaista loma -asunnon omistaminen suoraan, sen eduista, jotka johtuvat sen saamisesta.
Vähittäisviraston mukaan aikaosuuksien omistajat ovat yleensä nuorempia ja etnisesti monimuotoisempia kuin silloin, kun teollisuus aloitti ja kohdisti ikääntyneen väkijoukon. Äskettäisten ostajien keski-ikä on 39 vuotta, ja 34% omistajista on joko aasialais-amerikkalaisia tai afroamerikkalaisia. Lähes kahdella kolmasosalla on korkeakoulututkinto. Heidän keskitulonsa ovat 81 311 dollaria.
Minusta näyttää kuitenkin siltä, että aikaosuuksien markkinat kohdistuvat taloudellisesti kokemattomiin. Valitettavasti aikaosuuksista tulee yleensä loma -asuntoja ihmisille, joilla ei ole varaa loma -asuntoihin. Myyntimateriaalien on tarkoitus näkyä enemmän blingistä ja "hyvän elämän elämisestä" kuin investoinnin tuotosta. Se johtuu siitä, että siellä On ei paluuta.
Jos käytät rahaa tulevaisuutta varten, sitä on pidettävä sijoituksena. Jos se ei tuota tuloja, se on kulu - yksinkertainen ja yksinkertainen. Sinä saattaa nauti siitä, mutta se ei silti ole sijoitus. Napsauta tästä oppiaksesi miten sijoittaa
Aikaosuudet eivät ole kovin nestemäisiä
Yleensä vasta aikaosuuden ostamisen jälkeen huomaat, että on enemmän ihmisiä, jotka haluavat myydä niitä kuin ostaa niitä. Todennäköisyys saada takaisin alkuinvestointisi on hyvin pieni - puhumattakaan monien vuosien ylläpitomaksujen takaisin saamisesta.
On olemassa sivustoja, joilla aikaosuuksien omistajat voivat yrittää myydä omaisuuttaan, kuten RedWeek, mutta he veloittaa listautumismaksun ja vuosittaisen jäsenmaksun sivuston käytöstä - eikä ole mitään takeita siitä, että aikaosuudet tulevat myydä.
Ja jälleenmyynnissä on huomattava määrä petoksia. Huijarit saalistavat aikaosuuksien omistajia lupaamalla myydä kiinteistön puolestasi - ennakkomaksusta - ja kun olet maksanut maksun, et kuule heistä enää koskaan.
Jos pystyt myymään aikaosuuden (ja se ei ole koskaan varmaa), saat todennäköisesti vain murto -osan siitä, mitä maksoit siitä. Niiden myynnissä on kaksi perusongelmaa:
- Lisää rakennetaan/tarjotaan koko ajan, tulvat markkinoille ja
- Nykyiset omistajat myyvät ne päästäkseen veloista tai kun he ymmärtävät, että se ei ole se kauppa, jonka he luulivat olleen ostettaessa.
Jos pidät edelleen osa -aikaisen osakkeen ostamista hyvänä ajatuksena ja et halua maksaa enemmän kuin koskaan myyt, osta se jälkimarkkinoilta. On olemassa monia verkkosivustoja, joista voit ostaa käytetyn aikaosuuden.
Aikaosuusyritykset tietävät, että voit todennäköisesti löytää halvempia vaihtoehtoja nykyisiltä ostajilta esimerkiksi Timeshare Users Groupin ja RedWeekin verkkosivustoilta. Joten yritykset tarjoavat yleensä sulkukannustimia ja muita etuja. Mutta nämä edut eivät yleensä saa takaisin rahaa, jonka säästät ostamalla nykyiseltä omistajalta.
Parempi vaihtoehto aikaosuudelle
Mielestäni sinun on parempi majoittua paikallisessa hotellissa kuin ostaa aikaosuuksia. Otan esimerkkinä vanhempieni aikaosuuden. He maksoivat 10 000 dollaria ensimmäisestä ostoksesta, ja jos lisäät 750 dollarin vuosittaisen ylläpitomaksun, joka on maksettu 10 vuoden aikana, kyseiseen aikaosuuteen investoidaan yhteensä 17 500 dollaria.
Viimeisen kymmenen vuoden aikana heidän aikaosuutensa oli yksi viikko vuodessa - seitsemän päivää ja kuusi yötä - yhteensä 60 yötä, mikä tarkoittaa keskimäärin 291 dollaria per yö lomalle samassa yksikössä vuosi. Jos vuokraat kunnollisen tason hotellihuoneen noin 175 dollarilla per yö, aikaosuudesta maksettu kokonaishinta ostaisi sinulle 100 yötä hotellimajoitusta. Hotellissa yöpyminen maksaa paitsi yötä vähemmän, mutta voit myös lisätä lomasi vaihtelua yöpymällä eri kohteissa sijaitsevissa hotelleissa.
Voit myös hyödyntää useiden hotellien tarjoamia palkinto -ohjelmia ja muita alennushintoja.
Vierailla |
On todennäköistä, että on olemassa helppoja tapoja saada paljon enemmän kuin 100 yötä hotellimajoitusta.
Mikä parasta, et olisi upottanut pääomaa aikaosuuksiin, ja aikaosuudesta maksettavat rahat voitaisiin sijoittaa sijoituksesi tuoton saamiseksi. Jos konservatiivinen 5%: n tuotto yhdistyy vuosittain (alkaen 10 000 dollarista ja lisäämällä 750 dollaria vuodessa), istut yli 26 000 dollarilla juuri nyt. Se on paljon parempi tarjous siitä, missä istun.