FHüpoteeklaenude intressimäärad on tavaline põhjus, miks majaomanikud mõtlevad oma hüpoteeklaenude refinantseerimisele. Lõppude lõpuks on üks tugevamaid argumente oma hüpoteegi refinantseerimiseks madalama intressimäära kasutamine, nii et maksate aja jooksul oma kodulaenu eest vähem.
Kuid intressimäär ei ole ainus tegur, mida peate arvestama. Hüpoteegi refinantseerimiseks õige aja üle otsustades soovite kaaluda mitmeid probleeme. Samuti soovite numbrid kärpida, veendumaks, et teete oma hüpoteegi ja eelarve jaoks õige otsuse.
Siin on kõik, mida peate teadma, et valida parim aeg oma hüpoteegi refinantseerimiseks:
Koduhüpoteegi refinantseerimisele mõeldes arvestavad tegurid
Siin on peamised refinantseerimisfaktorid, mida peate kaaluma, ja mõned küsimused, mida peaksite igaühe kohta küsima.
Intress
Kui intressimäärad langevad, on loomulik hakata mõtlema refinantseerimisele, et lukustada madalam intressimäär. Vaid 1% intressimäära muutus võib teie makse summas tohutult muuta ja mis veelgi olulisem - intressi summa, mille maksate laenu kehtivusaja jooksul. Kuid enne punktiirjoonele allkirjastamist esitage endale kindlasti järgmised küsimused:
- Mis on teie praegune intressimäär?
- Mis oleks, kui te refinantseeriksite?
- Kas nende kahe vahel on piisavalt suur erinevus?
- Kas tulevikus peaks intressimäärad tõusma?
Parim viis teadliku valiku tegemiseks on uurida oma piirkonna ja laenuliigi praeguseid hüpoteeklaenu intressimäärasid.
Loe rohkem:Parimad hüpoteeklaenud füüsilisest isikust ettevõtjatele
Laenu tüüp
See, millist tüüpi laenu teil praegu on ja millist tüüpi refinantseerite, võib muuta teie intressimäära, kulusid, tähtaega ja muid laenuomadusi. Sellepärast on hea mõte esitada endale järgmised küsimused võimaliku refinantseerimise kohta:
- Kas liigute reguleeritava intressimääraga hüpoteeklaenult (ARM) fikseeritud intressimääraga laenule?
- Kas kaalute laenutingimuste muutmist 30 -lt aastalt 20 -le või 15 -le
Vaata ka:15 ja 30 aasta hüpoteegi plussid ja miinused
Lõppkulud
Te ei soovi, et sulgemiskulud oleksid ebameeldiv üllatus. Ehkki mõningate sulgemiskulude üle saab kokku leppida ja mõnikord saate sulgemiskulud lisada uude laenujääki, või maksta nende eest kõrgemat intressimäära kasutades, peate siiski valmistuma selleks vältimatuks hüpoteeklaenukuluks. Veenduge, et mõtlete läbi rahasumma, mille peate sulgemiskuludeks tasuma, et tagada oma refinantseerimine järgmiste küsimustega:
- Kui palju maksab teile refinantseerimine?
- Kas teil on see summa lühiajaliste säästude jaoks saadaval?
- Kui kaua kulub teil nende kulude katmiseks?
- Kas jääte nii kauaks koju?
Teie krediidireiting
See, et intressimäärad on üldiselt langenud, ei tähenda, et kõigil oleks juurdepääs sama madalale intressimäärale. Teie krediidireiting võib olla erinevus kallima ja valusa intressimäära vahel. Veenduge, et vastate ise järgmistele küsimustele:
- Kas teie krediidireiting on hiljuti tõusnud? Kui see on nii, võite saada parema refinantseerimismäära juba praegu, isegi kui intressimäärad pole ajalooliselt madalad.
- Kas eeldate, et teie krediidireiting mingil põhjusel langeb? Kui arvate, et see juhtub, võiksite streikida, kui krediidireiting on endiselt kõrge.
Teie ajaskaala
Hüpoteeklaenude refinantseerimine on üldiselt pikaajaline raha säästmise strateegia. See tähendab, et refinantseerimine peab sobima teie isikliku ajajoonega, et kodu oleks rahaliselt mõttekas. Ajakava kohta tuleks kaaluda järgmisi küsimusi.
- Kui kaua kavatsete kodus olla ja hüpoteeklaenu säilitada?
- Kas olete seal piisavalt kaua, et katta sulgemiskulud?
- Kas soovite tulevikus oma kodu üürida?
- Kas madalam makse võimaldab teil seda lihtsamalt rentida?
Teie eelarve
Refinantseerimine võib mõnikord teie makse vähendada ja säästa rohkem raha. Refinantseerimine võib teie makse suurendada ka siis, kui soovite oma laenust kiiremini lahti saada ja intressi vähem maksta.
Kui kaalute refinantseerimist oma eelarve suurendamiseks, veenduge, et suudate sulgemise kulud vähendada, et jõuda alandatud igakuiste makseteni.
Printsipaal, mille olete maksnud
Mõelge, kui palju olete juba laenu tasunud. Kui olete maksnud 20% oma kodu väärtusest, võib teil olla õigus saada hüpoteeklaenu (PMI), ilma et peaksite refinantseerima. Kuid kui teie praegune laenuandja seda ei jäta, kaaluge sellest vabanemiseks refinantseerimist.
Seotud:Kas peaksite oma hüpoteegi ennetähtaegselt tasuma? Jep! Siin on 6 strateegiat selle eemaldamiseks!
Mida on vaja hüpoteeklaenude refinantseerimise kalkulaatori täitmiseks
Kui olete endalt ülaltoodud küsimused esitanud, on aeg hakata arvutama, kuidas hüpoteeklaenude refinantseerimine võib teie lõpptulemust mõjutada.
Veebis on saadaval palju tasuta refinantseerimiskalkulaatoreid ja need kõik aitavad teil saada aimu, mida refinantseerimisest oodata. Mulle meeldivad Bankrate.com hüpoteegi refinantseerimiskalkulaatori funktsioonid.
Siin on üksused, mida vajate refinantseerimise arvutamiseks:
Praegune laenusumma: Siin sisestate kodu ostmiseks laenatud summa. Näiteks, kui ostsite 200 000 dollari väärtuses kodu 20% allahindlusega, oleks teie esialgne laenusumma 160 000 dollarit.
Praegune intressimäär (%): Sisestage lihtsalt oma eluasemelaenu kehtiv intressimäär.
Tähtaeg (aastatel): Sisestage aastate summa, milleks teie esialgne hüpoteeklaen kehtis (st 30 aastat vs 15 aastat)
Hüpoteeklaenude praegune saldo: See on see, kui palju te praegu oma kodu hüpoteeklaenu omate. Otsige üles oma viimane arve ja otsige saldot.
Laenu refinantseerimine (%): Siia paned uue laenu intressimäära.
Tähtaeg (aastatel): Mis on teie uus ametiaeg? 30 aastat? 15?
Ettemaksetrahv (%): Kas võlgnete ettemaksu trahvi eest, kui maksate oma vana laenusumma veidi varem tagasi? Kui te ei tea, helistage oma praegusele laenuandjale ja uurige. Seda tuleb teie otsuses arvesse võtta.
Uue hüpoteegi sulgemiskulud:-Lõppkulud hõlmavad sageli laenu väljastamise tasu, punkte, hindamistasu, omandiotsingu ja kindlustuse, uuringu, maksude, akti registreerimise tasu, krediidiaruande tasu ja muid arveldamisel hinnatud kulusid. Sulgemiskulud ulatuvad tavaliselt umbes 2% kuni 6% uue hüpoteegi kogusummast.
Uue laenu punktide arv: See oleks mis tahes lisaraha, mida maksate parema intressimäära saavutamiseks.
Kas see oli seda väärt, kui ma oma hüpoteegi refinantseerisin?
Näiteks selle kohta, kuidas refinantseerimine võib toimida, vaatame minu hüpoteeklaenude refinantseerimist. See oli pikk ja veniv protsess, kuid see andis meile parema intressimäära meie 30-aastasele hüpoteeklaenule (vähem võlgnetavaid intresse) ja väiksematele maksetele (suurem paindlikkus meie eelarve ja kinnisvara osas).
Siin on üksikasjad (kohati ümardatud ja ligikaudsed numbrid):
Eelmine hüpoteek:
- Ostetud oktoobris 2007
- 30 aastat, fikseeritud hüpoteegi intressimäär 6,375%
- Ostetud umbes 207 000 dollari eest
- 42 000 dollarit (20%) alla
- Hüpoteek kokku 165 000 dollarit
- Kuumakse 1028 dollarit
- 0 dollarit sulgemiskulusid pärast müügikrediiti 5000 dollarit
- Maksis intressi 3 aasta ja 10 kuu jooksul 39 000 dollarit
- Ta maksis laenu kehtivusaja jooksul intressi 205 000 dollarit.
Uus hüpoteek:
- Suletud juulis 2011
- 30 aastat, fikseeritud hüpoteegi intressimäär 4,875%
- Uus hüpoteek 159 000 dollarit
- Uus kuumakse 842 dollarit
- Sulgemiskulud on 1000 dollarit pärast 2000 -dollarist laenukrediiti
- Makske laenu kehtivusaja jooksul intressi 144 000 dollarit.
Märkus. Praegused turutingimused on sellised, et kui me müüksime praegu, kaotaksime oma kodu müümisel raha. Seega, isegi kui järgmisel aastal kodust lahkume, hoiame seda üüriüksusena.
Intressisääst ja makseteave
Refinantseerimisega vähendasime nende laenude kehtivusaja jooksul makstavat intressi 22 000 dollari võrra (205 000–144 000–39 000 dollarit), mis on tore. Minu arvates näeme selle intressisäästu põhjal 17 kuud, et katta 1000 dollari suurused sulgemiskulud uuesti.
Selle numbri sain järgmiselt.
Jaotasin intressisäästud kõikidele ülejäänud makseperioodidele. 30-aastase laenuga on meil 360 makseperioodi.
22 000 dollarit / 360 makset = 60 dollarit.
Seejärel jagasin 1000 dollari sulgemiskulud 60 dollariga. See annab mulle 17, mis tähendab, et sulgemiskuludena tasutud 1000 dollari tagasisaamiseks kulub 17 makseperioodi (või kuud). Kui oleksin linnakodu enne 2012. aasta detsembrit maha müünud, oleks see olnud raiskamine.
Ma tean, et refinantseerimisel on tüüpiline “tasuvuse” rusikareegel, et maksete erinevus (antud juhul 1028–842 dollarit = 186 dollarit) on jagatud sulgemiskuludesse 1000 dollarit, mis annab mulle 5,38 kuu tasuvuspunkti (1000 dollarit/186 dollarit = 5,38), kuid ma ei usu, et see räägib tõtt lugu. Minu pikaajalised intressisäästud on olulisemad säästud, võrreldes igakuise tagasihoidlikuma kokkuhoiuga.
Vaata ka: Kuidas arvutada oma hüpoteeklaenu refinantseerimiseks või ostmiseks
Miks mul on hea meel madalama tasu pärast
Kuigi ma usun kindlalt, et intressisääst on tähtsam, on mul siiski hea meel, et saime selle refinantseerimisega väiksema kuumakse. Siin on põhjus:
- Suurendasime oma kuueelarvet 186 dollari võrra. ($1,028 – $842). Selline paindlikkus on füüsilisest isikust ettevõtjana liikumiseks oluline.
- Olime õigel teel maja väljakasvamiseks. Ostsime maja mõttega, et sellest võib tulevikus saada kinnisvarainvesteering. Selle uue maksega saab tegelikult kasutada mõistet „investeering”. Kui me oma koha välja üüriksime, saaksime vähemalt 1500 dollarit kuus. Hüpoteegi tasumine 842 dollarit, kinnisvaramaksud 350 dollarit, HOA tasud 175 dollarit ja kindlustus 20 dollarit jätaksid meile rahavoogude rentimise ühiku.
Loe rohkem:Kuidas leida kinnisvarainvesteeringuid kinnisvara ostmiseks: kinnisvara hindamine ostmiseks
Kust oma hüpoteeklaenu refinantseerida
Kuigi nii traditsioonilistelt kui ka mittetraditsioonilistelt laenuandjatelt ei ole piisavalt refinantseerimislaene, võivad asjad füüsilisest isikust ettevõtjatena veidi raskemaks minna, nagu mina. Kindlustusandjatele meeldib näha maksudeklaratsioone, mis pärinevad kahe aasta tagant meist, kellel pole W-2-d. Hüpoteeklaenu saamine füüsilisest isikust ettevõtjana saadud tulu abil on tänapäeval raske. Isegi kui te pole füüsilisest isikust ettevõtja, on hea mõte otsida endale sobivat refinantseerimislaenu. Soovitan soojalt kahte laenuandjat:
Quicken Laenud
Quicken Laenud oli laenuandja, kes hoolitses minu refinantseerimise eest, ja see oli siis, kui olin veel üsna uus üksikettevõtja ilma mitmeaastase kõrge tuludeklaratsioonita. Nad tegid minuga koostööd, et anda mulle intressimäära ja tähtaja kohta heas usus hinnang ning nad aitasid mind hindamisprotsessi, sissetulekute ja varade kontrollimise, kindlustuslepingute sõlmimise ja lõpuks meie sulgemine.
Loe rohkem:Minu refinantseerimiskogemus kiirlaenudega [7 lihtsat sammu]
LendingTree
See sait on online -laenuturg, kus laenuvõtjad saavad täita ühe vormi, et saada laenuandjatelt mitut kohandatud pakkumist LendingTree võrku. Laenuvõtja ei maksa LendingTree kasutamise eest mingeid tasusid. Sõltuvalt sellest, millise laenuandja valite, peate võib -olla maksma taotlustasu, menetlustasu ja/või sulgemiskulud. See turg on suurepärane võimalus tagada, et saate oma vajadustele parima võimaliku refinantseerimislaenu.
Lõplikud mõtted
Hüpoteegi refinantseerimine võib olla nutikas viis hüpoteeklaenu makse vähendamiseks, intressimakse vähendamiseks ja madalama intressimäära lukustamiseks. Kuid see ei tähenda, et refinantseerimine on iga majaomaniku jaoks alati õige valik - ega ka see, et iga refinantseerimine on võrdne.
Oluline on veenduda, et teate kõiki oma isiklikke ja rahalisi tegureid, mis võivad teie refinantseerimistingimusi mõjutada. Ja enne laenuandjatega ühenduse võtmist on mõistlik teha mõned arvutused selle kohta, mida refinantseerimisest oodata.
Millised on teie kogemused hüpoteegi refinantseerimisega? Räägi meile sellest kommentaarides!
Foto Breno Assis saidil Unsplash
Jätkake lugemist:
Kuidas Newton Groupiga seaduslikult osaajaosast välja tulla [ülevaade]
Kaasaegne meistrimees: paigaldage oma nutikad koduseadmed (Puls Review)
Hankige sularaha oma kodukapitali jaoks - Unison HomeOwner ei nõua igakuiseid makseid [ülevaade]
Minu refinantseerimiskogemus kiirlaenudega [7 lihtsat sammu]
Philip Taylor, teise nimega "PT", on CPA, blogija, podcaster, abikaasa ja kolme lapse isa. PT on ka isikliku rahanduse konverentsi ja messi asutaja ja tegevjuht, FinCon.
Ta lõi 2007. aastal osalise tööajaga raha®, et jagada oma rahaalaseid nõuandeid, pidada end vastutavaks (samas võlgade tasumine üle 75 000 dollari) ja kohtuda teistega, kes on kirglikud rahalise poole liikumisel iseseisvus.