Aastal 2012 ilmus Warren Buffett CNBC saates Squawk Box koos saatejuhi Becky Quickiga.
Warren Buffett ütles Quickile, et kui see oleks otstarbekas, ostab ta paarsada tuhat ühepereelamut. See on väga atraktiivne varaklass.
Kinnisvara on osaliselt atraktiivne varaklass, kuna see ei ole kogenud sama suurt kasvu kui teised varad. Aktsiad on kogenud tohutut kasvu CAPE suhe (Tsükliliselt kohandatud PE suhe) üle 30. Võlakirjad näevad tõusva intressimääraga keskkonnas ja lamedama tulukõvera tõttu vähem atraktiivsed.
Kinnisvara on atraktiivne. See on endiselt atraktiivne.
Minu arvates on vähem atraktiivne kinnisvarasse investeerimise mehaanika. Kui Warren Buffett leidis, et paarisaja tuhande ühepereelamu ostmine on ebapraktiline, leian, et ühe kinnisvarainvesteeringu ostmine on liiga suur peavalu. Ma ei taha olla üürileandja. Samuti ei taha ma tohutut rahasummat uputada üks vara.
Ma tahan mitmekesistamist. Ma tahan kinnisvara. Ma ei taha seda massiivsesse REITi kinni panna ja ma ei taha olla üürileandja.
Õnneks on neid ühisrahastatud kinnisvarainvesteerimisplatvormid ja nad muudavad inimeste kinnisvarasse investeerimise viisi. Rahva jaoks on isegi võimalusi
Siin on 8 põhjust (ja üks hoiatus!), Miks nad kavatsevad muuta seda, kuidas inimesed kinnisvarasse investeerivad:
Sisukord
- REITid on liiga suured, liiga üldised
- Hajutage väikeste investeeringute summad projektide vahel
- Paljud võimalused mitteakrediteeritud investoritele
- Ei mingit praktilist tööd, telefonikõnesid, peavalu
- Platvormid kureerivad kinnisvaratehinguid
- Kasutage geograafilist arbitraaži
- Lühiajalised investeerimisperioodid, optsioonid
- Madal / mõistlik tasustruktuur
- Hoiatus: nad pole täiuslikud
REITid on liiga suured, liiga üldised
REIT, lühend kinnisvarainvesteeringute usaldusfondist, on ettevõte, mis omab tulutoovat kinnisvara ja mõnikord seda ka haldab. Need võivad olla kõik, alates kontoriparkidest kuni haiglateni, kaubanduskeskustest kuni laoruumideni ja lõpetades kõigega, mis vahepeal. Need on populaarsed, kuna saate kinnisvaraga kokku puutuda, samal ajal kui saate nende ettevõtete aktsiaid avalikul turul osta ja müüa. REIT -id, nagu iga teine ettevõte, saavad dividende maksta, muutes selle suurepäraseks tulu toov vara.
Igaüks võib investeerida kinnisvarainvesteeringute usaldusfondi ja Vanguardi REIT ETF (VNQ) puudub miinimum, kulude suhe on vaid 0,12%.
Kui need võimalused on olemas, siis miks peaks keegi kaaluma ühisrahastamist kinnisvaraprojektide jaoks?
Kui investeerite REIT -i, saate kõik, millesse nad investeerivad. Sa ei saa valida ja valida. REIT -fond investeerib teistesse REIT -idesse. VNQ suurimad osalused on ettevõtetes, mida te ilmselt ära tunneksite ainult siis, kui vaatate ärikinnisvara nimekirju või teate kaubanduskeskuste valdusettevõtete nimesid. Esikümnesse kuuluvad Vanguard Real Estate II Index Fund, Simon Property Group Inc., Prologis Inc., Equinix Inc., Public Storage, AvalonBay Communities Inc., Equity Residential, Digital Realty Trust Inc., American Tower Corp. ja Welltower Inc.
Kinnisvarasaitide ühisrahastamise abil on teil võimalusi. Saate investeerida üksikutesse kinnistutesse, näiteks RealtyMogulvõi saate valida väga tihedalt fokuseeritud eREIT -e, nagu näiteks Raha kogumine. Avalikult kaubeldavad REITid on tohutud ja neil on tohutu geograafiline jalajälg, nii et te ei leia ebatõhusust ja saate seda ära kasutada.
REITid on kinnisvarainvesteeringute jaoks kindel ja unustatud strateegia, kuid kaotate oma paindlikkuse ja kiiruse eelised. Ühisrahastamine kinnisvarasse investeerimisel annab teile võimaluse investeerida kinnistutesse, millega suuremad REITid lihtsalt ei tegele, kuna need on liiga väikesed. Need väikesed projektid võivad olla halvad, kui teil on miljoneid kasutusele võtta, kuid need võivad pakkuda suuremat tulu neile, kellel on vaid paar tuhat.
Hajutage väikeste investeeringute summad projektide vahel
Rääkides neist, kellel on vaid paar tuhat, on see kõik, mida vajate.
Kui soovite maja ümber pöörata, peate maja ostmiseks ja renoveerimise eest raha maksma. Isegi kui peaksite osta maja elamiseks, nii et teil on õigus saada tavalist koduhüpoteeklaenu, peate siiski leidma raha sissemakse ja renoveerimise jaoks. Iga investeering saab olema suhteliselt suur. Paar tuhat dollarit ei kavatse seda enamikus piirkondades kärpida.
Ühisrahastatud kinnisvara võimaldab teil investeerida erinevatesse projektidesse juba tuhande dollari eest. Saate hajutada oma riski laenuvõtja, vara tüübi, geograafilise asukoha ja projekti tüübi vahel. Ükskõik, kas soovite NNN -i (kolmekordse neto) rendilepingut või ühe pere investeeringut, leiate selle ühisrahastatud kinnisvaraplatvormidelt.
Paljud võimalused mitteakrediteeritud investoritele
Kui olete akrediteeritud investor, kelle netoväärtus on 1 miljon dollarit või olete viimase paari aasta jooksul teeninud kuus numbrit, on kogu universum teile kättesaadav. Saate investeerida mis tahes ühisrahastusega kinnisvaraplatvormi ja valida oma kinnisvara.
Kui te ei ole akrediteeritud investor, on valikud piiratud eREIT -idega. Need on sarnased suurte REIT -dega, mida me varem mainisime, välja arvatud need, mis on tavaliselt rohkem keskendunud.
Raha kogumine on üks eestvedajaid akrediteerimata kinnisvara investeerimispind ja 1000 dollari eest saate investeerida nende eREITidesse. Neil on viis eREIT-i, millel on rangemad lähenemisviisid-kasvu- ja sissetuleku eREIT-id ning kolm piirkondlikult keskendunud eREIT-i.
Neil on ka e -plaanid, mille miinimum on 500 dollarit. Teie valite, kas soovite sissetulekut või väärtust, oma riskitaset ja nad paigutavad teid fondi, mis leiab teie vajadustele vastavaid kinnisvara. Need on tavaliselt elamukinnisvara ning segu võla- ja aktsiatehingutest.
Ei mingit praktilist tööd, telefonikõnesid, peavalu
Kui pöörate maja ümber, peate tegema tööd või jälgima renoveerimist.
Kui olete üürileandja, peate palgama kinnisvarahalduri või tegelema üürnike leidmise, arveldamise, kogumise ja potentsiaalselt väljatõstmisega.
Kui investeerite ühisrahastusse, ei tee te pärast investeeringu lõppemist tööd. Teil on veel kõik ettevalmis, et analüüsida investeeringut ja vaadata, kas see on teie üldplaani jaoks hea kuusk. Pärast raha ülekandmist hallatakse seda nagu REIT.
Sa lihtsalt kogud tšekke ja loed kirjavahetust; nr 2 AM telefonikõned lekkiva veesoojendi kohta.
Platvormid kureerivad kinnisvaratehinguid
Mis puudutab esialgset uurimistööd, siis ühisrahastatud platvormid teevad tohutult hoolsuskohustust ja tegelevad tehingute kureerimisega. Paljud projektid, mida nad saavad, ei edastata kunagi investoritele. Seda seetõttu, et kapitali järele on tohutu nõudlus, kuid väga vähesed tegelevad vääriliste partneritega. Paljud platvormid eelfinantseerivad tehinguid, et hõlbustada sulgemist ja kui need tehingud on miljonite suurused, saavad nad ainult eelfondeeritud tehinguid, mida nad teavad, et saavad investeeringuid.
See on palju nagu sündikaadi tehingud välja arvatud juhul, kui teie kontrolli teevad spetsialistid. Kui olete võimeline, saate seda ise teha, kuid enamik inimesi (kaasa arvatud mina) EI OLE.
Platvormid pole täiuslikud, kuid kui platvorm kureerib tehinguid, tagab see, et jätate tõeliselt halvad vahele. Tõenäoliselt ei näe te isegi piiripakkumisi. Te ei raiska oma aega ja see on raha väärt.
Samuti saavad nad läbi viia palju kinnisvara, piirkonna, partneri ja kõigi muude üksikasjade kohta, mida soovite tehingu kohta teada saada. See võib säästa tohutult aega, isegi kui teaksite, kust otsida!
Näiteks RealtySharesis oli kesk -lääne osariigis frantsiisipunktis kõrgema astme võlakohustus. Teave, mida nad kogusid miljoni dollari suuruse 12-kuulise rahatähe kohta, oli ulatuslik. See sisaldas kõiki üksikasju kinnisvara kohta (soovi korral võiksite vabat krunti külastada), kohalikku turgu (asustustihedus, majapidamine) sissetulekud, DOT -i hinnangud päevase liikluse kohta, naaberjaemüüjad), juhtimine (laenuvõtja andmed ja ajalugu) ning frantsiisi müügiandmed ise. Ma ei teadnud seda, kuid selle frantsiisipoe ehitamiseks kulub vaid 125 päeva!
(Kasutan näitena RealtyShares'i, kuna olen nende kaudu kinnisvarasse investeerinud ja seega olen nende platvormiga tuttav, kuid nad on sellest ajast suletud)
Kasutage geograafilist arbitraaži
Kui olin noorem, investeerisin Marylandis elades Kansas City, MO kinnisvarasse, sest kinnisvara oli Missouris odavam. Kinnisvara Howard County, MD oli liiga kallis. Kinnisvara Kansas Citys oli palju odavam, osaliselt tänu palju madalamale elukallidusele.
Ühisrahastusplatvormide abil saate investeerida kõikjale. Kahel rannikul asuval kinnistul on suurem rõhk, kuid riigi keskel leiate siiski palju võimalusi.
Võite investeerida Manhatteni projektidesse, kus elukallidus on astronoomiline, või investeerida Alabamasse, mida sageli nimetatakse üheks kõige taskukohasemaks osariigiks elamiseks. Te teenite tulu ühe elamiskuluga, investeerides samas teise, madalamasse eluruumi, nii et teie dollarid lähevad veelgi kaugemale.
Lühiajalised investeerimisperioodid, optsioonid
Lõpuks on need investeeringud tavaliselt väga lühikesed. Aktsiatehingud on tavaliselt 5-7 aastat, samas kui võlatehingud on 12-36 kuud.
Selle kirjutamise seisuga on RealtySharesis saadaval kuus investeeringut - 3 omakapitali, 3 võlga. Aktsiatehingute sihtotstarve on 7 aastat, 5 aastat ja 5 aastat. Laenutehingute tähtaeg on 24 kuud, 12 kuud ja 12 kuud.
Kui lähete ettevõttega, mis pakub eREIT -e, võib teie hoidmisperiood olla nii lühike kui soovite. Mõnikord kehtivad reeglid aktsiate tagasivõtmise / väljavahetamise kohta, kuna kinnisvara on mõeldud pikemaks hoidmisperioodiks. Näiteks, Raha kogumine võimaldab teil aktsiaid lunastada, kuid paneb ootama 60 päeva. RealtyMogul lubab ka kord kvartalis lunastamist.
Madal / mõistlik tasustruktuur
Paljude platvormide kasutamise tasu võetakse tavaliselt laenuvõtja, mitte investori eest. Kuigi seda saab edasi anda sarnaselt kinnisvaramaakleritehingute tasudele, saate alati sõltumatu investeeringu ROI -d analüüsida.
Näiteks võib RealtyShares'i vara pakkuda 12 kuu jooksul 9,50% tootlust. RealtyShares kogub laenuvõtjalt 10,50%, võtab endale 1% ja kannab 9,50% teile edasi. Laenuvõtja rahalised vahendid võivad viidata sellele, et kinnisvara toetab 10,50% väljamakseid ja RealtySharesi kogutav tasu näib olevat 9,5% igalt makselt, kuid kui teil on mõtet sellesse sedelisse investeerida 9,50%, pole vahet, millised muud numbrid on on. (RealtyShares kogub laenult ka algatustasu)
Teise võimalusena võtavad mõned eREIT -platvormid samaväärse kulu suhte. Ma ei tea ühtegi platvormi, mis võtaks liitumistasu (ja kui nad seda teeksid, ei liituks ma sellega kunagi). Raha kogumine nõuab 0,85% aastamaksu ja RealtyMogul 1,00% aastamaksu, kuid need kuuluvad REIT -de hallatavate varade hulka.
Hoiatus: nad pole täiuslikud
Need platvormid lahendavad palju probleeme, mis mul on otsese kinnisvarainvesteeringutega... kuid need pole täiuslikud. Investeerimisega kaasneb risk ja kinnisvaraga kaasneb palju riske. Platvormid kureerivad tehinguid, kuid peate siiski laenuvõtja ja vara üle vaatama. Kinnistuid on raske külastada, kui te pole lähedal (siis loobute geograafilisest arbitraažist), nii et loodate kõvade numbrite osas suurele osale nende uuringutest.
Ükski praktiline töö ei tähenda, et teie valdkonna asjatundlikkus läheb raisku. Pole mingit võimalust muuta omakapital reaalseks omakapitaliks. Sa oled täiesti passiivne.
Need on mittelikviidsed investeeringud. Te ei saa neid võlakirju ega omakapitali müüa. Kui valite fondi, saate need oma ajakava alusel lunastada. Likviidsuse puudumine tähendab, et te ei tohiks neid kohelda nagu a lühiajaline investeering. Kurat, raha saamiseks ei saa isegi trahvi võtta.
Lõpuks on need uued. Kui vastastikune laenamine, nagu Prosper ja laenuklubi, esimest korda alustas, armastasid nad kõiki. Siis olid vaikeväärtused. Erinevad muud lõksud. Kinnisvara ise ei ole uus, seega on tõenäoline, et meie ees seisvad probleemid on suhteliselt uued, kuid need platvormid on. Mõned on teinud sadu miljoneid tehinguid. Teised pole seda teinud - nii tehke oma hoolsuskohustust platvormil sama palju kui mis tahes investeeringu puhul.
Platvormidel endal on risk, sest nad on idufirmad ja idufirmad võivad ebaõnnestuda. Realtyshares suleti hiljuti sest nad ei suutnud kindlustada riskikapitali kasvu soodustamiseks. Kõik minu seal tehtud investeeringud maksavad praegu veel, need on tagatud kinnisvaraga, kuid nüüd ootan, et näha, kes haldab neid varasid pärast üleminekut.
Seda riski saate maandada, kui töötate platvormiga, mida ei toeta riskikapital. EquityMultiple on näide platvormist, mida toetab riiklik kinnisvaraturu ettevõtja Mission Capital. Edu saavutamiseks ei pea nad platvormi nii kiiresti kui võimalik kasvatama ja sealt lahkuma. Nad näevad seda lihtsalt kui teist kanalit investeerimiskapitali teenimiseks ja kuigi nad tahaksid seda kasvada, nad seda ei tee vaja et see kiiresti kasvaks.
Kuid ma ei suuda välja mõelda paremat viisi kinnisvarainvesteeringuteks. Saad sa?