Kinnisvara planeerimise strateegia "Osta, laena, sure"

Kui tundub, et rikkad mängivad teistsuguste reeglite järgi, siis on see nii.

Sain hiljuti teada mõiste "Osta, laena, sure" ja see on huvitav. Ma ei ole kinnisvara planeerimise ega maksude ekspert või olen piisavalt rikas, et seda teha (veel!), Kuid see toob esile, kuidas maksuõiguse erinevad osad võivad kokku saada (tõenäoliselt) soovimatuks.

Niipalju kui ma aru saan, pärineb selle raamistiku (või vähemalt lõbusa nime) päritolu Professor Edward McCaffery Lõuna -California ülikooli Gouldi õigusteaduskonnast. See on kirjeldatud tema saidil Inimeste maksuleht maksuplaneerimise teemal 101: ostke, laenake, surege.

Sellel strateegial on kolm osa - osta, laena ja sure.

Kui teil on vaja kinnisvaraplaani koostada, kaaluge Usaldus ja tahe. Nad võivad aidata teil koostada kinnisvaraplaani, mis moodustab murdosa advokaadi palkamise kuludest, et aidata teil testamenti koostada. Kindlasti tasub seda vaadata, kui te pole seda juba seadistanud.
Neid on ka mitu tasuta online tahte tegijad saate selle asemel kasutada.

Sisukord

1. 1. Osta
2. 2. Laenata
1. See EI OLE 401 (k) laen
3. 3. Sure
4. Kas saak on olemas?
5. See pole nii hull idee

1. Osta

Esiteks ostate midagi.

Teil on suur nälkjas raha ja soovite selle investeerida varade hindamisse, et saaksite igaveseks pensionile jääda. Samuti on oluline, et need, kes hindavad varasid, teeksid seda maksuvabalt (või täpsemalt, maksude edasilükkamisega).

Soovite selle raha paigutada aktsiaturule, kinnisvarasse või mõnda muusse varaklassi, mis seda väärtustab. Auto ostmine oleks selle jaoks halb mõte, sest auto väärtus langeb aja jooksul. Samuti on parem, kui valite varaklassi, mis naudib inflatsiooni taganttuult, suurendades selle nimiväärtust.

Kinnisvara on selleks peaaegu ideaalne, sest:

• selle väärtus kipub tõusma,
• see ei ole lenduv
• saate selle amortiseerida, mis vähendab teie tulumaksu
• on tagatisena kergesti aktsepteeritav.

Ja tagatis on teise sammu jaoks oluline. Soovite valida vara, mida saab kasutada laenu tagatisena. Sõbra ärisse investeerimine on selle jaoks halb. Investeerimine oma ettevõttesse oleks parem, kuid mitte nii hea kui kinnisvara.

Pank ei pruugi soovida teie ettevõtet tagatisena kasutada, kuid nad kõik võtavad kinnisvara.

2. Laenata

Järgmisena laenate oma vara vastu.

Tavaliselt, kui olete vararikas ja rahavaene, võite osa oma varadest elamiseks raha eest maha müüa. Kui te seda teete, käivitab see kapitalikasumi.

Selle vältimiseks ei müü te oma vara sularaha saamiseks. Selle asemel hankige pangast laen koos oma varaga tagatisena. Kui hoiate varad sellisena, nagu need on, kus nende väärtus kasvab pidevalt, ei käivita te maksustatavat sündmust. Sularaha saate ikkagi, see on lihtsalt laen.

Parim osa sellest on see, et laenu saamisel ei loeta seda sissetulekuks. Kuna laenate vara vastu, olete raha kätte saanud, kuid teil on ka laen, mille peate tagasi maksma.

Kasutage osa laenu tuludest laenumaksete tegemiseks.

See EI OLE 401 (k) laen

Kui see tundub natuke nagu laenu võtmine oma 401 (k) -lt, pole see sama. Kui võtate laenu oma 401 (k) -st, vähendate konto väärtust laenusumma võrra. Maksate endale intressi, mis on omamoodi tore, kuid jääte ilma igasugusest kasumist (või kahjumist), mis tekib siis, kui raha on teie 401 (k) suurusest.

Me väldime kapitalikasumi makse 401 (k) maksude edasilükkamise tõttu.

Ostmislaenu strateegiaga kasutatakse teie varasid tagatisena ja neid ei puudutata. See võib jätkuvalt hinnata.

Saad oma koogi ja sööd ka! (kuigi peate intressina pangale väikese viilu välja lõikama - seega pole tasuta lõunasööki)

3. Sure

Iga hea plaan nõuab head väljumisstrateegiat ja see tugineb lõplikule väljumisstrateegiale - surmale.

Sa sured.

Kui sa sured, läheb sinu pärand pärijatele. Laenud makstakse koos varadega ära ja siis saavad varad a suurendamise (kulude) alusel kui need teie pärijatele lähevad. Kui teie kasusaajad need varad saavad, on nende varade praegune kulu alus praegune turuhind (teie surma ajal). See samm võib teie pärijaid tonni maksudest säästa.

Näiteks kui ma ostsin 2011. aastal 15 dollari eest Apple'i aktsiaid ja ma surin täna (selle hind oli ~ 126 dollarit), saavad mu abisaajad kulupõhist sammu. Kui nad müüvad täna neid aktsiaid hinnaga 126 dollarit, maksavad nad ei kapitalikasumi maksu, sest neil ei olnud kasu. (Võib -olla peavadki maksma kinnisvaramaksu nende aktsiate saamise tulemusena.)

Aga laen? Maksate selle müügist saadud tuluga ära.

Kas saak on olemas?

Ei saagi.

Konks on selles, et teie vara peab jätkuvalt väärtustama. Ja te peate surema, kuid lõpuks me kõik sureme ja see osa on strateegia nimel, nii et seal pole üllatusi.

Selle strateegia eeliseks on see, et kui laenate pangast raha selle asemel, et seda müüa sularaha eest, maksate pangale intressi ja valitsus ei saa oma kapitalikasumit maksu. Laenu tõttu tuleb veel paar rõngast läbi käia. Vara müümine ja müügist maksudeklaratsioonis teatamine on lihtne ega nõua rakendamist, kuid maksate makse.

Teine kaalutlus on see, et see ei pruugi olla kõige tõhusam viis vara soetamiseks. Tavaliselt saate kinnisvara omada, tasudes murdosa selle ostmise kuludest. Kinnisvara saate 20% sissemaksega (mõnikord vähem).

Lõpuks töötab see strateegia nii hästi, kuna tugevdatud „lünga” alusel. Kui seda poleks olemas, pole see plaan nii tõhus (kuid on siiski kasulik maksuplaneerimise seisukohast). Aluste suurendamine kõrvaldab maksudest potentsiaalselt tohutu osa kasumist.

Kui aluspõhimõtted eemaldati, saate sellest siiski natuke kasu, sest saate endiselt raha, säilitades samal ajal vara, et see saaks väärtust saada. Vahepeal peate lihtsalt maksma laenu intressimäära, nii et teil on vaja vara hinnata rohkem kui laenu intressimäär. See ei erine tegelikult investeerimiseks raha laenamisest, mis pole ennekuulmatu, kuid teete seda viisil, mis väldib kapitalikasumit.

See pole nii hull idee

Kui strateegia kõlab tõesti hullumeelse ideena, pole see nii - me tegelikult juba teeme seda meie kodudega.

Ostate kodu, mis on üldiselt väärtuslik vara, ja saate laenu kodu väärtuse vastu (kodukapitalilaen). Kui lähete müüma, võite ignoreerida 250 000 dollari suurust kasu, kui see oli teie peamine elukoht (sarnaselt järkjärgulisele kasvule). Kui laen on müümisel endiselt tasumata, saate saadud tuluga kodukapitalilaenu tagasi maksta ja see ei mõjuta teie kodu kulupõhisust.

Kas olete kunagi oma laenu refinantseerinud pärast selle hindamist? Raha väljavõtmine refi? Põhimõtteliselt on see sama strateegia.

Puudub ainult see, et te ei saa oma kodu väärtust amortiseerida ja kasutada seda oma sissetuleku tasaarvestamiseks. 🙂

Föderaalreservi andmetel on üle 263 miljardi dollari uuenevaid eluasemelaene (andmed pärinevad 9. juulist 2021):

Kodukapitalilaenud on lihtsalt teie kodu omakapitali vastu võetud laenud. Buy Borrow Die on vaid riff sellest väga populaarsest ideest.

Ainus korts on see, et enamik inimesi ei võta igapäevase raha kulutamiseks omakapitalilaenu - tavaliselt teevad nad seda suurte ostude jaoks, kuid raha on vahetatav. Pole tähtis, milleks seda kasutate.

Kas soovite seda teha oma aktsiaportfelliga? Mõned, kuid mitte kõik maaklerid pakuvad seda võimalust. Näiteks Schwab nimetab seda a Panditud varaliin.

Nüüd teate ostmisstrateegiat Osta laenu!

Minge oma sõpradele maaklubis muljet avaldama. 🙂