Tegelikult peegeldab kinnisvarasse investeerimine rohkemal viisil, kui arvate, aktsiatesse ja võlakirjadesse investeerimist. Mõlema jaoks on teie eesmärgid lühiajaline sissetulek ja pikemaajaline kapitalikasum.
Hoolikalt valitud nõuetekohaselt hooldatud ja nõuetekohaselt hallatav üürikinnisvara võib pakkuda kolme asja, mida kõik investorid otsivad:
- Sissetulek
- kapitali kallinemine
- maksusoodustused.
Kui sa investeerida üürikinnisvarasse, teie lühiajaline tulu tuleb üürist, mitte kvartaalsetest dividendidest või intressimaksetest. Ja teie kapitalikasum tuleneb pigem teile kuuluva kinnisvara hinnast, mitte aktsiahinna kasvust.
See ei tähenda, et suuri erinevusi poleks. Ja me ei ütle, et teie portfell peaks sisaldama ainult aktsiaturu varasid või ainult kinnisvara. Uuringud näitavad, et erinevad portfellid on aja jooksul palju paremad. Aktsiaturgudele investeerimine on sageli palju passiivsem. See võib olla ka vähem aega ja uurimismahukas kui kinnisvarasse investeerimine.
Olen aga leidnud, et aktiivsema investeerimismeetodi kasutamine toob kõrgemat kasu. Minu jaoks on materiaalsete kinnisvara omamine rahuldavam kui aktsiaaktsiad, mis kuvatakse igakuisel väljavõttel numbritena.
Üüripinna valimine
Paljud inimesed "satuvad" üürikinnisvara omamisse. Nad võivad üksi olles kinnisvara osta, siis abielluda, kokku kolida ja selle asemel, et müüa lisakodu, otsustada see välja üürida. Või pärivad nad oma vanematelt kodu ja üürivad selle kohe müümise asemel välja.
Sageli ei ole need ideaalsed üürikinnisvara olukorrad mõnel põhjusel. Peamine põhjus on see, et numbrid ei tööta. Seda seetõttu, et planeerimine on alati parem kui peaaegu igasse elusituatsiooni sattumine.
Kui te ei ostaks kinnisvara investeeringuna üüritulu ja/või kapitali kallinemise konkreetsetel eesmärkidel, ei kujuta see tõenäoliselt suurt kinnisvarainvesteeringut.
Oletame, et te pole üheski neist olukordadest. Selle asemel soovite investeerimiseks kinnisvara osta ja rentida.
Saagikus on parem kui asukoht
Milline on hea kinnisvarainvesteering investeerimiseks? Võib -olla olete kuulnud, et kinnisvarasse investeerimine on seotud asukoha, asukoha, asukohaga. Ja see kehtib kindlasti üürikinnisvarasse investeerimise kohta. Soovite üürida suurt hulka usaldusväärseid üürnikke, kes saavad üüri endale lubada ja otsivad eluaset.
Asukoht on sama tähtis, kuid suurepärases asukohas asuva kinnisvara pealt on sama lihtne kaotada raha kui ka linna kuhjaga kinnisvara pealt. Ainuüksi asukoht on vaid üks osa õnnestumisest.
Peaasi, et numbrid toimiksid. Soovite veenduda, et teie vara rahavoog on positiivne. Peate täpselt arvutama üüritulu ja -kulud. Seda nimetatakse teie „neto üüritootluseks”.
Mis on rentimise netotootlus?
Lihtsamalt öeldes on netorenditootlus ROI (investeeringutasuvus) kinnisvaraversioon, mida soovite saavutada iga investeeringu puhul. See arvutatakse järgmiselt.
Rentimise netotootlus = (renditulu neto ÷ kinnisvara kogukulu) x 100
Üüri netotootluse saamiseks peate arvutama või väga täpselt hindama kogu oma kinnisvara maksumuse ja neto üüritulu. Mis siis nendesse numbritesse läheb?
Siin on üksikasjad ühe minu kinnisvara kohta, mida on ligi aasta renditud:
| Cedar Barn Way kinnisvara üksikasjad | |
|---|---|
| Ostuhind | $115,000 |
| Lõppkulud | $2,837 |
| Taastusravi kulud | $21,432 |
| KINNISVARA KULUD KOKKU | $139,269 |
| Aastane üür | $20,700 |
| Eelarvega vaba töökoht | $1,725 |
| Eelarvelised kulud | $862 |
| Iga -aastased maksud ja kindlustus | $1,625 |
| ÜÜRITULU NETO | $16,488 |
| NETO RENTIMISE AAST | 11.8% |
Teie kinnisvara kogukulud peavad sisaldama kõiki taskukulusid, et kinnisvara kolimine üürnike jaoks valmis saada. See oleks teie ostuhind, sulgemiskulud, finantseerimiskulud, kui võtsite laenu, rendilitsentside maksumus ja tasud ning reklaamikulud. Kõik kulud tuleb arvestada.
Samamoodi peate teadma oma iga -aastast üüritulu ja kõiki kulusid, et saada erinevus. See on teie puhas renditulu.
Tüüpilised kulud tulenevad ülalpidamisest, kinnisvara haldustasudest, maksudest, kindlustusest, vabade töökohtade kuludest (eelarvestamine kuude kaupa kui vara ei pruugi rentida) ja igakuised kommunaalmaksed (kui teie rendilepingus ei ole kirjas, et üürnikud maksavad need). Veenduge, et kogu renditulu oleks miinus kõik vara hoidmise ja selle tulu tootmise kulud.
Vältige algajate vigu
Eelarvevabade kulude üle üllatumine on algaja viga. Selle kinnisvara puhul märkate, et vabade töökohtade ja ülalpidamiste jaoks eelarvestasin. Kuid mul ei tekkinud esimesel aastal ühtegi neist kuludest, sest 1) üürnikke vaadati hoolikalt läbi ja allkirjastati üheaastane üürileping ja 2) võõrutusravi osana paigutati kinnistule uued garantiiga seadmed protsessi.
Seega oli minu selle kinnisvara üüritulu puhas 11,8%. (Aastane renditulu 16 488 dollarit ÷ kinnisvara kogukulu 139 269 dollarit.)
Oma netolaenutootmise tundmine on tore see, et see võimaldab teil kinnisvara üksteisega võrrelda. Siis leiate enne ostmist parema pakkumise. See võimaldab teil isegi võrrelda oma hinnangulist kinnisvara tootlust teiste investeerimisvalikute, näiteks aktsiate ja võlakirjade, oodatava tootlusega.
Aga hindamine?
Aastaid arvasid paljud, et kinnisvara väärtus ainult tõusis. Eluasemete kokkuvarisemine aastatel 2008–2010 tõi sellele mõtlemisele annuse reaalsust. Kuid isegi selles mullis oli kogu riigis elamukinnisvara, mis hoidis oma väärtust ja isegi hindas.
Hoolikalt valitud omadustel on tõeline väärtus, mis ei kao kuhugi.
Kapitali kallinemise väljavaade on suur osa minu kinnisvara valimisprotsessist, kuid ma ei looda sellele, et mu numbrid töötaksid. Turud on muutlikud ja hinnad tõusevad ja langevad. Ja kui järele mõelda, on eluruumi turuhind oluline ainult siis, kui soovite seda müüa.
Loomulikult jälgin muutuvaid turuväärtusi nagu iga muud investeeringut, nii et tean, kas on mõttekam jätkuvalt rentida või müüa kasumi nimel. Cedar Barn Way kinnistu osteti alla turuväärtuse, sest see oli sulgemine ja vajas tööd.
Siiani tundub see hea investeering. Praegu müüakse selle piirkonna võrreldavaid kinnistuid umbes 185 000 dollari eest. Kui ma otsustasin müüa ja saaksin selle müügihinna ning võtaksin maha 8% müügikuludest, oleks minu kasum umbes 30 000 dollarit. Pole minu parim pakkumine siiani, kuid mitte halb tootlus 140 000 dollari suuruse investeeringu eest.
Rendimaksu soodustused
Kinnisvara üürimisel on ka mõningaid maksusoodustusi, mida teistel investeerimisvalikutel pole. Vaatasime kahte kolmest asjast, mida iga investor ootab: tulu ja kapitali kallinemine. Kolmas on maksusoodustused. Kinnisvarainvesteeringutel on ainulaadne maksueelis. Põhimõtteliselt saate maksusoodustust oma maja halvenemise eest aja jooksul. Selles on natuke rohkem, millest saate lugeda siin.
Üürikinnisvara ostmine on alles algus
Kui üürikinnisvara on teie jaoks mõistlik, on see alles algus! Kinnisvara ei ole lihtne ja peate enne kohustuste tegemist palju uurima. Lisaks on ülalpidamise hind, kinnisvaramaksud ja üürnikega suhtlemise probleemid. Lõppkokkuvõttes võib see olla väga rahuldust pakkuv protsess ja suurepärane täiendus teie investeerimisportfellile.
Kui otsite lihtsat viisi, kuidas alustada üürikinnisvarasse investeerimisega, vaadake seda Katusealus. See investeerimisplatvorm võimaldab teil osta eelnevalt kontrollitud võtmed kätte kinnistuid, mille eest hoolitsevad sertifitseeritud kinnisvarahaldurid.