Datos recientes del Oficina del Censo de EE.UU muestra que las ventas de viviendas aumentaron más del 17% en junio de 2020 con respecto al mes anterior, y más del 13% en comparación con el año anterior. Aquellos que tienen los medios para comprar una segunda casa deben asumir una deuda hipotecaria (o reorganizar su deuda actual) en el entorno actual de bajos intereses.
Aquellos que tienen los medios para comprar una segunda casa deben asumir una deuda hipotecaria en el entorno actual de bajos intereses.
Con bajas tasas hipotecarias a 30 años, poseer una propiedad de alquiler que “se paga por sí misma” a través de los ingresos por alquiler mensual es especialmente lucrativo con un pago de hipoteca significativamente menor. Si tiene curiosidad por comprar una segunda casa y alquilarla, siga leyendo para conocer los principales problemas que debe conocer, los costos ocultos de convertirse en propietario y más.
El primer paso para una nueva casa es hacer los números y averiguar cuánto puede pagar.
Los expertos en hipotecas están disponibles para ayudarlo a comenzar su viaje de compra de vivienda con consejos sólidos e información invaluable. Para obtener más información, haga clic en su estado hoy.
Ver tarifasFactores importantes al comprar un alquiler a corto plazo
Los problemas relacionados con la compra de una casa de alquiler varían drásticamente según el lugar donde planee comprar. Después de todo, comprar un albergue de esquí en un área con turismo y atracciones estacionales puede requerir consideraciones diferentes a la compra de una casa en un área metropolitana importante donde los turistas visitan todos todo el año.
Pero hay algunos factores que todo propietario potencial debe considerar independientemente de la ubicación. Estas son algunas de las consideraciones más importantes:
- Localización. Los consumidores alquilan casas de vacaciones en casi cualquier lugar, pero querrá asegurarse de buscar casas en un área donde los alquileres a corto plazo sean populares y viables. Puedes hacer una investigación básica sobre AirDNA.co, un servicio de análisis y datos de alquiler a corto plazo, o verifique alquileres de la competencia en el área que está considerando.
- Tarifas de administración de la propiedad. Si planea utilizar una empresa de administración de propiedades para administrar su alquiler a corto plazo en lugar de administrarlo usted mismo, debe averiguar cuánto pagan otros propietarios por la administración. Además, compare las tarifas de publicación de su segunda casa con una plataforma como Airbnb o VRBO.
- Impuestos. Los impuestos a la propiedad pueden ser más altos en las segundas residencias ya que no califica para una exención de vivienda. Esto significa costos fijos más altos cada mes, lo que podría dificultar la cobertura de su hipoteca con ingresos por alquiler.
- Competencia. Compruebe si un área de alquiler que está considerando está llena de alquileres de la competencia que nunca están llenos. Puede encontrar esta información en VRBO o Airbnb mirando varios alquileres y revisando sus calendarios de reserva.
- Posibles tarifas de alquiler. Consulte los sitios de alquiler para ver cuánto podría cobrar por su segunda residencia por noche, semana o mes.
5 pasos para alquilar su segunda casa
Antes de comprar una segunda casa, tómese el tiempo para ejecutar diferentes escenarios utilizando números realistas basados en el mercado de alquiler al que se dirige. A partir de ahí, los siguientes pasos pueden guiarlo en la preparación de su propiedad para el mercado de alquiler a corto plazo.
1. Investiga el mercado
Primero, querrá tener una comprensión general del mercado de alquiler al que está ingresando. ¿Cuánto cuesta el alquiler promedio a corto plazo por cada noche o cada semana? ¿Cuál es la tasa de disponibilidad promedio para alquileres sobre una base anual?
Investigue su mercado de alquiler local, el precio promedio de los alquileres en su área, las diversas características que ofrecen los alquileres de la competencia y más.
Elemento de acción: Profundice en estas cifras utilizando AirDNA.co. Simplemente ingrese un código postal o una ciudad, y conocerá la tarifa promedio por noche, la tasa de ocupación, los ingresos y más. Aunque algunas de las funciones del sitio requieren una suscripción mensual, puede obtener información básica sobre su mercado de alquiler de forma gratuita.
2. Conozca sus números
Necesita conocer una serie de números reales antes de alquilar su segunda casa, incluidos los siguientes:
- Precio medio por noche
- Tasa de ocupación media
- Costos fijos, como el pago de la hipoteca, los impuestos y el seguro del alquiler.
- Honorarios de administración de la propiedad y costos de limpieza entre inquilinos.
- Costos fijos adicionales para cosas como recolección de basura, acceso a Internet y televisión por cable
- Costos de comercializar su espacio en una plataforma como VRBO o Airbnb, que podría ser una tarifa plana o el 3% de su tarifa de alquiler según la plataforma
Utilizará estos números para calcular el costo operativo mensual promedio de su segunda casa y los ingresos potenciales que podría generar. Sin ejecutar estos números primero, terminará en una situación en la que su alquiler a corto plazo no se paga por sí misma y tiene que complementar los gastos operativos todos los meses.
Elemento de acción: Reúna todos los costos involucrados en la operación de su alquiler a corto plazo específico y luego cuente todo con las cifras mensuales y anuales que puede planificar.
3. Compre el seguro adecuado
Si planea usar su segunda casa como alquiler a corto plazo, deberá comprar un seguro de alquiler vacacional. Este tipo de seguro para propietarios de viviendas es diferente del tipo que compraría para su residencia principal. Incluso es exclusivo de la cobertura de seguro para propietarios, ya que necesita tener un seguro para su segunda casa y su contenido.
Algunas pólizas de alquiler vacacional le permiten pagar por uso y brindan los beneficios del seguro para propietarios de viviendas. (como cobertura de propiedad, responsabilidad y más) además de protección especial cuando su propiedad se alquila a un tercero fiesta.
Elemento de acción: Busque un plan de seguro para propietarios de viviendas que esté diseñado específicamente para alquileres de vacaciones. Vea nuestras mejores selecciones para las mejores compañías de seguros para propietarios de viviendas allí afuera.
4. Cree un plan de administración de la propiedad
Si vive cerca de su segunda casa, es posible que desee administrarla usted mismo. No hay nada de malo en esta opción, pero debe planear recibir llamadas y resolver los problemas a cualquier hora del día.
Muchos propietarios de alquileres a corto plazo pagan a una empresa de administración de propiedades para que se comunique con sus inquilinos, administre cada período de alquiler y maneje cualquier problema que surja. Los administradores de propiedades también pueden programar limpiezas entre cada alquiler y ayudar con la comercialización de su propiedad.
Elemento de acción: Cree un plan de administración de la propiedad y contabilice los costos. La mayoría de los administradores de propiedades cobran del 25% al 30% del costo del alquiler de forma continua, por lo que no puede ignorar este componente de ser propietario de un alquiler a corto plazo.
5. Comercializa tu espacio
Asegúrese de comercializar adecuadamente su espacio, lo que generalmente significa pagar por fotos profesionales y crear una lista precisa y atractiva en las plataformas elegidas. El administrador de su propiedad puede ayudarlo a crear un plan de marketing para su alquiler vacacional, pero puede crear este componente de su negocio paralelo si es experto en tecnología y medios.
Elemento de acción: Contrate a un fotógrafo para que tome fotos profesionales de su alquiler y elabore la descripción y el anuncio de su alquiler.
Riesgos de adquirir un alquiler a corto plazo
Convertirse en propietario no es para los débiles de corazón. Hay muchas cosas que pueden salir mal, pero estos son los principales riesgos para los que debe planificar:
- Barricadas gubernamentales. En destinos desde la ciudad de Nueva York hasta Barcelona, los funcionarios gubernamentales han tomado medidas enérgicas contra los alquileres a corto plazo y han tratado de limitar su capacidad para operar. Las nuevas reglas podrían hacer que administrar su negocio sea más costoso, difícil o incluso imposible.
- Su hogar podría sufrir daños irreparables. Si lees los foros de mensajes de Airbnb y otros foros de propietarios, encontrarás un sinfín de historias de alquiler de pesadilla de casas destrozadas y alquileres que soportan miles de dólares en daño.
- Caída del mercado inmobiliario. Si el mercado de la vivienda vuelve a colapsar como lo hizo en 2008, es posible que deba más de lo que vale su segunda casa en un momento en que es cada vez más difícil encontrar inquilinos.
- Dependencia del turismo. Como hemos visto durante la pandemia, circunstancias que escapan a nuestro control pueden hacer que los viajes y el turismo se detengan en seco. Dado que los alquileres a corto plazo suelen depender del turismo para mantenerse a flote, la disminución de los viajes puede afectar la viabilidad de su negocio rápidamente.
- Altos costos y tarifas continuas. Los impuestos a la propiedad más altos, las tarifas de administración de la propiedad, las tarifas de limpieza y los costos de mantenimiento pueden hacer que la operación de un alquiler a corto plazo sea costosa a largo plazo. Si no tiene en cuenta todos los costos y tarifas involucrados, podría terminar perdiendo dinero en su casa de vacaciones en lugar de que la propiedad "se pague por sí misma".
La línea de fondo
Un alquiler a corto plazo puede ser una oportunidad comercial viable, según el lugar donde desee comprar y las características específicas del mercado de alquiler local. Pero hay muchos factores a considerar antes de dar el salto.
Antes de invertir cientos de miles de dólares, piense en todos los costos y riesgos potenciales involucrados. Deberá asegurarse de haber realizado una investigación exhaustiva y haber calculado los números de cada escenario posible para tomar una decisión informada.