Las tasas de interés hipotecarias cayeron drásticamente durante el verano, hasta el punto en que los préstamos hipotecarios nunca han sido más baratos en la mayor parte de nuestra vida adulta. Con las tasas en mínimos históricos, es posible que haya considerado aprovecharlas, ya sea comprando una nueva casa o refinanciando su hipoteca actual.
Cifras recientes de Freddie Mac muestran que las refinanciaciones hipotecarias aumentaron en el primer trimestre de 2020, con casi $ 400 mil millones refinanciados para los primeros préstamos hipotecarios. Sin embargo, resulta que refinanciar su hipoteca podría ser más costoso que comprar una casa nueva.
Esto también nos sorprendió: ¿Por qué habría una diferencia en absoluto?
Investigamos cómo se establecen las tasas de refinanciamiento y las tasas de préstamos hipotecarios para nuevas adquisiciones, y encontramos varias razones para esta disparidad de tasas. Además de la diferencia de tasas, el refinanciamiento hipotecario es aún más difícil de calificar, dada la economía actual.
Refinanciar su hipoteca existente puede tener absolutamente sentido en términos de ahorro de intereses, pero no descarte comprar una nueva casa en su lugar.
Antes de apresurarse a refinanciar su casa, siga leyendo para recopilar la información que necesita para tomar la decisión financiera correcta para su situación.
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Así como las tasas hipotecarias se han tambaleado, los bancos y los prestamistas han apretado los tornillos a los prestatarios debido al COVID-19, lo que requiere puntajes crediticios más altos y montos de pago inicial. Chase, por ejemplo, elevó sus requisitos mínimos de puntaje FICO para la compra y refinanciamiento de viviendas a 700 con un requisito de pago inicial de al menos el 20%.
Las bajas tasas también han impulsado un movimiento masivo hacia las refinanciaciones hipotecarias. Según el mismo informe de Freddie Mac, el 42% de los propietarios de viviendas que refinanciaron lo hicieron con un monto de préstamo más alto para poder "cobrar".
Desafortunadamente, los propietarios de viviendas que desean refinanciar pueden enfrentarse a los mismos requisitos de préstamo estrictos que aquellos que solicitan un préstamo de compra. Las tasas de refinanciamiento hipotecario también son generalmente más altas que las tasas de compra de vivienda por varias razones, todas las cuales pueden hacer que el refinanciamiento sea considerablemente menos atractivo.
Cómo se fijan los precios de las tasas de refinanciamiento
Aunque es posible que algunos prestamistas no hagan obvio que sus tasas de refinanciamiento son más altas, otros aclaran los precios más altos de un refinanciamiento de vivienda. Cuando se dirige a la sección de hipotecas en el sitio web de Wells Fargo, por ejemplo, se enumeran las tasas de compra y refinanciamiento de viviendas por separado, con una diferencia de .625 en las tasas de un préstamo hipotecario a treinta años.
Hay algunas razones por las que los grandes bancos pueden cobrar tasas más altas para refinanciar, que incluyen:
Tarifas de refinanciamiento agregadas
En agosto de 2020, Fannie Mae y Freddie Mac anunciaron que estaban aplicando una tarifa del .5% en las hipotecas de refinanciamiento a partir del 1 de septiembre. Esta tarifa se aplicará a los refinanciamientos de retiro de efectivo y no a los refinanciamientos de retiro de efectivo. Según Freddie Mac, la nueva tarifa se introdujo "como resultado de la gestión de riesgos y la previsión de pérdidas precipitada por la incertidumbre económica y de mercado relacionada con COVID-19".
Al hacer que el refinanciamiento sea más costoso, los prestamistas pueden reducir la cantidad de préstamos de refinanciamiento que tienen que procesar, lo que les da más tiempo para concentrarse en préstamos de compra y otros negocios.
Prestamistas que restringen el volumen de nuevas solicitudes
La demanda de refinanciamiento hipotecario ha sido tan alta que algunos prestamistas no pueden atender todas las solicitudes. Reacios a agregar más empleados para manejar un aumento que no durará para siempre, muchos prestamistas simplemente están limitando el número de solicitudes de refinanciamiento que procesan, o establecer términos adicionales que limitan el número de préstamos que pueden calificar.
También tenga en cuenta que algunos prestamistas están dando prioridad a los nuevos préstamos de compra sobre las solicitudes de refinanciamiento de hipotecas, ya que los compradores de viviendas nuevas tienen plazos que cumplir. Con el mercado de la vivienda también en alza en muchas partes del país, muchos bancos y prestamistas importantes simplemente no pueden mantenerse al día.
Los bloqueos de tarifas cuestan dinero
En términos generales, a los prestamistas les cuesta más bloquear la tasa de los préstamos de refinanciamiento en comparación con los préstamos de compra. Esto está dejando a los prestamistas desinteresados en la asignación de recursos en el reciente aumento en las solicitudes de refinanciamiento de hipotecas.
Esto es especialmente cierto ya que muchos refinanciadores pueden fijar una tasa con un proveedor, pero cambiar de prestamista y volver a fijar una tasa si las tasas de interés bajan. Los prestamistas existen para obtener ganancias, después de todo, y tiene sentido que gasten su tiempo en préstamos que brinden el mayor rendimiento.
Requisitos más estrictos debido a COVID-19
De acuerdo con la Instituto Brookings, Fannie Mae y Freddie Mac han estado pidiendo a los prestamistas que se aseguren de que cualquier interrupción en el empleo o los ingresos de un prestatario debido a COVID-19 no afecte su capacidad para pagar su préstamo.
Muchos prestamistas también están aumentando el puntaje crediticio mínimo que los prestatarios deben tener, al tiempo que dificultan el cumplimiento de otros requisitos. Por ejemplo, U.S. Bank aumentó su requisito de puntaje crediticio mínimo a 680 para los clientes hipotecarios y también implementó una proporción máxima de deuda a ingresos del 50 por ciento.
Esta combinación de factores puede hacer que sea difícil ahorrar tanto dinero con un refinanciamiento, o incluso encontrar un prestamista que esté dispuesto a procesar su solicitud. Con esto en mente, haga los cálculos y vea si el refinanciamiento es adecuado para su situación antes de comunicarse con un prestamista hipotecario.
Cómo se fijan los precios de las tasas de compra de hipotecas
Las tasas de compra de hipotecas se tasan utilizando un método similar a las tasas de refinanciamiento. Cuando solicita una hipoteca de vivienda, el prestamista analiza factores como su puntaje crediticio, sus ingresos, su pago inicial y otras deudas para determinar su elegibilidad.
La economía en general también juega un papel importante en las tasas hipotecarias de los préstamos hipotecarios, incluidos los préstamos de compra y los préstamos de refinanciamiento. Las tasas hipotecarias tienden a subir durante períodos de rápido crecimiento económico y tienden a bajar durante períodos de crecimiento económico más lento. Mientras tanto, la inflación también puede influir. Los bajos niveles de inflación contribuyen a reducir las tasas de interés de los préstamos hipotecarios y otros productos financieros.
Los prestamistas hipotecarios también pueden fijar el precio de sus préstamos en función de la cantidad de negocios que tengan y si tienen la capacidad para procesar más préstamos. Es posible que reduzcan las tarifas para impulsar el negocio o aumentar las tarifas cuando estén al máximo o cerca de su capacidad. Esta es una de las razones por las que las tasas pueden variar entre los prestamistas y por qué siempre tiene sentido comparar precios para obtener un préstamo hipotecario.
Mucha gente cree que la Reserva Federal establece las tasas hipotecarias, pero esto no es exactamente cierto. La Reserva Federal establece la tasa de fondos federales, que los prestamistas utilizan para asegurarse de cumplir con los requisitos de reserva de efectivo obligatorios. Cuando la Reserva Federal aumenta esta tasa, los bancos tienen que pagar más para pedir prestado unos a otros, y estos costos a menudo se traspasan a los consumidores. Del mismo modo, los costos pueden bajar cuando la Reserva Federal reduce la tasa de fondos federales, lo que puede significar costos y tasas de interés más bajos para los prestatarios.
La línea de fondo
Refinanciar su hipoteca existente puede tener absolutamente sentido en términos de ahorro de intereses, pero no descarte comprar una nueva casa en su lugar. Comprar una casa nueva podría ayudarlo a ahorrar dinero en intereses y obtenga el espacio y las funciones que realmente desea.
Recuerde, hay pasos que puede seguir para convertirse en un prestatario más atractivo, ya sea que elija refinanciar o invertir en un nuevo lugar. No puede controlar la economía ni la Reserva Federal, pero tiene control sobre sus finanzas personales.
Mejorar su puntaje crediticio de inmediato y pagar sus deudas para reducir su relación deuda-ingresos son solo un par de estrategias para comenzar. Y si está pensando en comprar una casa nueva, asegúrese de ahorrar una considerable cantidad de pago inicial. Estos pasos lo ayudarán a mejorar sus posibilidades de obtener las mejores tarifas y términos, ya sea que elija mudarse o quedarse con la casa que tiene.