si eres un inversionista de bienes raíces o planea serlo, debe estar familiarizado con un intercambio 1031, que es una estrategia que le permite vender una propiedad a cambio de otra sin incurrir en impuestos en el proceso.
¿Suena demasiado bueno para ser verdad? Tal vez sea así, pero los intercambios 1031 son reconocidos por el IRS y cae dentro de sus lineamientos. En este artículo, explicaré cómo funciona el intercambio 1031 y cubriré los distintos tipos, beneficios y riesgos.
Tabla de contenido
- ¿Qué es un intercambio 1031?
- Diferentes tipos de intercambios 1031
- Intercambio Build-to-Suit
- Intercambio retrasado
- Intercambio Inverso
- ¿Por qué hacer un intercambio 1031?
- Pasivo por impuesto sobre la renta diferido
- Enajenar una propiedad con una gran ganancia
- Benefíciese de un mayor gasto de depreciación
- Cómo funciona un intercambio 1031
- El papel del intermediario calificado
- Reglas para un intercambio 1031
- Riesgos de un intercambio 1031
- Resumen
¿Qué es un intercambio 1031?
Un intercambio 1031 es una transacción en la que "intercambia" una propiedad por otra, lo que le permite diferir las ganancias de capital y los impuestos a una fecha posterior.
La estrategia se utiliza principalmente con propiedades de inversión. Y si bien alguna vez pudo usarlo con casi cualquier activo, ha sido limitado casi por completo a bienes raíces desde 2018.
Frecuentemente conocido como "intercambios del mismo tipo", 1031 es una estrategia popular que los inversores inmobiliarios sofisticados utilizan para minimizar el impacto de los impuestos sobre las ganancias de capital en sus actividades de inversión.
Diferentes tipos de intercambios 1031
Al igual que con casi cualquier estrategia relacionada con los impuestos, existen diferentes tipos de intercambios 1031.
Echemos un vistazo más de cerca a cada uno.
Intercambio Build-to-Suit
Un intercambio construido a la medida involucra una propiedad recién construida, pero puede incluir propiedades con renovaciones sustanciales.
Intercambio retrasado
Según las pautas del IRS, un intercambio 1031 debe completarse dentro de los 180 días. Pero muchos intercambios pueden necesitar tanto tiempo para completar el proceso. Ahí es donde entran los intercambios retrasados.
Naturalmente, esto agrega una capa de complicación al intercambio. Si vende su propiedad antes de adquirir un reemplazo, el intercambio se suspende efectivamente hasta que se complete el intercambio. El producto de la venta de su propiedad será retenido por un intermediario calificado y no se dispersará hasta que se adquiera la nueva propiedad.
Intercambio Inverso
Bajo un intercambio diferido, se adquiere una nueva propiedad después vendo el original. Pero con un intercambio inverso, se adquiere la nueva propiedad. antes el anterior esta vendido.
El aspecto financiero de un intercambio inverso es similar al de un intercambio retrasado en el sentido de que se requerirán los servicios de un intermediario calificado.
¿Por qué hacer un intercambio 1031?
Antes de entrar en los aspectos prácticos de los intercambios 1031, analicemos los beneficios y por qué es posible que desee realizar uno.
Pasivo por impuesto sobre la renta diferido
Un intercambio 1031 le permite diferir el impuesto sobre la ganancia de capital de la venta de su propiedad.
Las inversiones inmobiliarias ya tienen una ventaja fiscal incorporada con tasas más bajas para las ganancias de capital a largo plazo. Esa tasa más baja se aplica a la propiedad mantenida por más de un año.
Mientras que las ganancias de capital a corto plazo, realizadas en un año o menos, están sujetas a las tasas ordinarias del impuesto sobre la renta, las tasas de impuestos a las ganancias de capital a largo plazo son considerablemente más bajas.
Por ejemplo, la tasa impositiva de ganancias de capital a largo plazo de la mayoría de los contribuyentes no será superior al 15% (en comparación con una tasa impositiva ordinaria del 22% para las ganancias a corto plazo en el mismo tramo impositivo general). Algunos contribuyentes pueden incluso tener una tasa impositiva de ganancias de capital a largo plazo del 0%.
Al agregar un intercambio 1031 a la mezcla, incluso el impuesto a las ganancias de capital a largo plazo se difiere en el futuro.
Esto puede convertir la inversión inmobiliaria en algo así como una cuenta IRA. Y aunque la ganancia estará sujeta a impuestos sobre la distribución futura, no hay consecuencias fiscales entre ahora y la venta de la propiedad final en la cadena de intercambio.
Un 1031 permite a los inversores inmobiliarios utilizar el 100% de las ganancias generadas por la venta de propiedades. Eso permite al inversionista comprar propiedades cada vez más caras con un potencial de ganancias aún mayor en el futuro.
Enajenar una propiedad con una gran ganancia
Suponga que compró una propiedad de inversión hace 15 años, cuyo valor se ha duplicado desde entonces. Si lo vende, debe reconocer la ganancia y pagar el impuesto a las ganancias de capital a largo plazo aplicable sobre la ganancia.
Pero al establecer un intercambio 1031 y comprar una nueva propiedad de valor similar, la ganancia de la propiedad original se puede diferir por varios años más.
Benefíciese de un mayor gasto de depreciación
Uno de los beneficios de la inversión inmobiliaria es poder reclamar un gasto de depreciación. Los inversores pueden cancelar el costo de adquisición de una propiedad durante muchos años. Esto crea lo que se conoce como un "gasto en papel", un gasto que existe a efectos fiscales y no requiere un desembolso de dinero en efectivo.
Los gastos de papel se pueden utilizar para proteger las ganancias de los ingresos por alquiler de los impuestos. Cuanta más depreciación pueda cancelar, más ganancias de alquiler podrá proteger de los impuestos.
Si ha sido propietario de una propiedad de alquiler durante mucho tiempo, el gasto de depreciación anual se basará en un costo de adquisición original más bajo. Pero con un intercambio 1031, puede cancelar la depreciación de la nueva propiedad en función de su valor (más alto).
Cómo funciona un intercambio 1031
En primer lugar, debe estar preparado para completar la venta de su propiedad actual y adquirir una nueva dentro del plazo de 180 días.
Luego, la propiedad que planea adquirir debe ser “similar” a la que vende. Eso no significa que deban ser réplicas exactas, pero generalmente son similares. Las dos propiedades también deben tener valores comparables para evitar recibir ganancias en efectivo en el intercambio, lo que podría estar sujeto a impuestos.
La transacción debe configurarse como un intercambio, lo que significa que el "vendedor" de la propiedad que está adquiriendo también debe ser un participante voluntario.
Una vez que venda su propiedad actual, tendrá 45 días para encontrar una propiedad de reemplazo. Todas las partes de la transacción deben ser notificadas del intercambio 1031. Eso incluye al vendedor de la propiedad de reemplazo y al intermediario calificado elegido (ver más abajo).
Recuerde, la fecha de cierre de la compra de la propiedad de reemplazo debe ocurrir dentro de los 180 días posteriores al cierre de la propiedad original vendida.
El intermediario calificado es esencial para los intercambios 1031. También conocido como facilitador de intercambios, retienen fondos hasta que se completa la transacción. Su papel es similar al que hace un abogado de cierre o una compañía de títulos en una transacción inmobiliaria ordinaria.
El intermediario calificado debe tener una comprensión clara del proceso de intercambio 1031. También deben proporcionar evidencia de cumplimiento, como la finalización del informe anual examen SSAE 16. Los fondos en poder del intermediario deben colocarse en un asegurado por la FDIC cuenta y abierta a verificación por ambas partes en el intercambio en cualquier momento.
Es muy recomendable elegir a su intermediario calificado antes de comenzar el proceso de intercambio 1031. Debido a las limitaciones de tiempo involucradas en estos intercambios, querrá estar completamente familiarizado con la competencia y las calificaciones del intermediario, así como con sus prácticas de proceso.
Reglas para un intercambio 1031
Debido a las implicaciones fiscales, existen reglas específicas que rodean los intercambios 1031.
- Las propiedades que se intercambian deben ser del mismo tipo. Afortunadamente, la definición de similares en bienes raíces es bastante amplia. Por ejemplo, es probable que tenga pocos problemas para cambiar una propiedad de alquiler unifamiliar por una de cuatro unidades; sin embargo, cambiar su residencia principal por una de cuatro unidades puede ser un problema. (Es decir, puede intercambiar una propiedad de alquiler por otra, pero el intercambio no se extiende a la propiedad que se tiene para uso personal).
- El intercambio puede involucrar múltiples propiedades. Puede cambiar dos propiedades por una o una propiedad por dos o más.
- El intermediario calificado debe mantener los fondos intercambiados en la transacción. Los principales involucrados en el intercambio no pueden recibir ni retener fondos del intercambio.
- Informar la transacción al IRS. Aunque no existe una obligación tributaria inmediata de un intercambio 1031, aún debe informar el evento en Formulario 8824 del IRS, Intercambios en especie. No es necesario presentar el formulario con cada intercambio 1031 que realice, pero debe completarse y presentarse con su declaración de impuestos sobre la renta individual en cualquier año en que se realice un intercambio.
Riesgos de un intercambio 1031
Debido a que un intercambio 1031 es más complicado que una venta directa, existen riesgos que debe tener en cuenta antes de continuar:
- Si realiza un intercambio retrasado y no adquiere una propiedad de reemplazo dentro de los 180 días, la ganancia de capital de la venta original estará sujeta a impuestos.
- Si la adquisición del inmueble de reposición requiere una hipoteca menor que la del inmueble vendido, puede existir una obligación tributaria por la diferencia entre ambos.
- Los intercambios 1031 no eliminan su obligación tributaria; solo lo aplazan. Si completa una serie de intercambios durante muchos años, el resultado final será la venta de la propiedad final con una gran plusvalía. Eso puede crear una enorme responsabilidad fiscal final.
- Debido a que un intercambio 1031 es complicado, localizar propiedades y vendedores de propiedades dispuestos a participar puede ser más difícil.
Debido a que un intercambio 1031 es, ante todo, una estrategia fiscal, se recomienda encarecidamente consultar con un experto en impuestos antes de seguir adelante.
Resumen
Un intercambio 1031 es casi como un regalo para los inversores inmobiliarios activos. Pero antes de hacer uno, asegúrese de saber cómo funciona el proceso. Además, consulte con un profesional de impuestos y, si lo requiere, solicite asistencia de agentes inmobiliarios e instituciones con experiencia en el proceso.