Pros y contras de comprar una propiedad de vacaciones para alquileres a corto plazo

¿Alguna vez ha considerado comprar una propiedad de vacaciones para un alquiler a corto plazo? Creo que es una idea bastante común. Y en un mundo perfecto, puede combinar lo mejor del ocio y la inversión en una sola propiedad.

Recientemente recibí una pregunta de un lector que está considerando dar el paso:

“Mi esposa y yo tenemos más de 50 años, no tenemos deudas y somos dueños de nuestra casa. Nos gustaría tener un lugar que nuestra familia e hijos puedan usar mientras exploramos futuras áreas de retiro cerca de la casa de vacaciones.

La mayoría de los planificadores/CPA tradicionales desaconsejan, pero tenemos curiosidad por saber cuál es la visión de Wealth Hacker”.– Gracias Steve

Steve no ha preguntado específicamente sobre el potencial de alquiler de la propiedad. Pero como es un resultado común, decidí incluirlo en los pros y los contras de comprar una propiedad vacacional para alquileres a corto plazo. Abordaré las preguntas directas de Steve, así como el aspecto del alquiler a corto plazo.

Comenzaré cubriendo los pros, luego pasaré a los contras. Mi esperanza es que al presentar ambos, no solo responderé la pregunta de Steve, sino que también proporcionaré información valiosa para otros lectores que estén considerando comprar una casa de vacaciones.

Ventajas de comprar una propiedad de vacaciones para alquileres a corto plazo

Sin duda, existen ventajas reales en la compra de una propiedad vacacional para alquiler a corto plazo. Pero antes de entrar en eso, primero quiero dejar claro que estamos hablando de estos beneficios en lo que se refiere a propiedad vacacional. Dicho de otra manera, una propiedad de vacaciones no es una propiedad de inversión, por lo que los beneficios serán diferentes.

Mientras que una propiedad de inversión es estrictamente una empresa de dinero, una propiedad de vacaciones es algo así como un híbrido. Al igual que la casa en la que vive, una propiedad de vacaciones brinda beneficios personales, pero tiene el potencial de producir ganancias financieras al mismo tiempo.

Dicho esto, pasemos a las ventajas de ser propietario de una propiedad vacacional.

1. Puedes Generar Ingresos Adicionales

Si compra una propiedad de vacaciones estrictamente para uso personal, agregará un gasto a su presupuesto, y uno importante. Pero al alquilarlo al menos una parte del tiempo, puede generar algunos ingresos de la propiedad.

Por ejemplo, digamos que el pago de sus vacaciones es de $1,500 por mes. Al alquilarla una semana de cada mes, también a $1,500, cubrirá el costo de mantener la casa. Pero si lo alquila por más de una semana cada mes, la propiedad generará un flujo de efectivo positivo.

También puedes ser creativo aquí. Puede alquilar la casa durante ciertas épocas del año y mantenerla estrictamente para uso personal el resto del año.

Tal vez elija alquilar la casa solo "en temporada". Eso podría significar ganar $2500 por semana durante las 12 semanas de la temporada alta. Ese arreglo cubrirá los costos de mantenimiento mensuales durante todo el año, mientras produce una ganancia de $12,000.

Mientras tanto, tendrá el beneficio de disfrutar de la casa 40 semanas al año. De esa manera, la casa será una propiedad de inversión 12 semanas al año y una casa de vacaciones las otras 40.

2. Puede obtener una apreciación del capital a largo plazo

La mayoría de las personas consideran que la casa en la que viven es una de las mejores inversiones que han hecho. Incluso si no ve su residencia principal como una inversión, sino como su hogar, puede funcionar en ambas direcciones. La casa que compras por $400,000 y en la que vives durante 20 años puede valer el doble al final. ¡Eso es un ganar-ganar financiero del mejor tipo!

Lo mismo puede pasar con una casa de vacaciones. Puede comprar la propiedad por $ 200,000, luego se duplica a $ 400,000 veinte años después. En el camino, habrá disfrutado de pasar sus vacaciones en la casa, mientras también la alquila para generar ingresos.

Aquí es donde es importante comprender la ventaja de apalancamiento que brindan los bienes raíces.

A diferencia de la mayoría de las otras inversiones, los bienes raíces generalmente se compran principalmente con dinero prestado. Eso aumenta mucho el rendimiento de su inversión.

Si compró una propiedad vacacional de $200 000 con un pago inicial del 20 % ($40 000) y el valor se duplicó a $400 000, realmente obtendrá una ganancia de $200 000 con una inversión de $40 000. ¡Eso es una ganancia del 500% en 20 años!

Al mismo tiempo, su hipoteca a 30 años se reducirá a aproximadamente $98,000. La combinación de la apreciación del precio y la amortización de la hipoteca aumentará su patrimonio neto a $298,000. Eso es un retorno asombroso de una inversión de $ 40,000.

Y recuerde, también obtendrá el beneficio de disfrutar de la propiedad como casa de vacaciones.

3. Disfrute de generosos beneficios fiscales

Dado que su casa de vacaciones generará ingresos, también podrá cancelar los gastos pagados en relación con la obtención de esos ingresos.

Digamos que alquila la casa el 25% del año. El IRS le permitirá deducir alrededor del 25% de los costos de mantenimiento de la propiedad contra los ingresos que genera.

Los gastos que puede cancelar incluyen intereses hipotecarios, impuestos inmobiliarios, seguro de propiedad, cuotas de la asociación de propietarios, propiedad mantenimiento, gastos de servicios públicos, costos de limpieza, suministros (para inquilinos) y tarifas de administración si contrata un servicio externo para administrar el proceso.

Otro gasto más es depreciación. El IRS le permitirá depreciar el valor de la vivienda (sin incluir el valor del terreno) durante aproximadamente 30 años. Dado que la depreciación es lo que se conoce como gastos de papel, reducirá su obligación tributaria sin que le cueste dinero.

Por supuesto, solo puede aplicar la depreciación al uso comercial de la vivienda. Si ese es el 25%, solo podrá depreciar el 25% del valor de la casa.

Hablando de impuestos sobre la renta, cuando decida vender la casa, obtendrá el beneficio de las tasas impositivas sobre las ganancias de capital a largo plazo.

Si su ingreso imponible es de $100,000, estará en el Tramo impositivo del 22 % a efectos del impuesto sobre la renta federal. Pero dado que la venta de la casa de vacaciones será una ganancia de capital a largo plazo, pagará solo el 15% de esa ganancia.

4. Estarás construyendo una cartera de bienes raíces

Uno de los consejos más comunes y valiosos cuando se trata de invertir es diversificación. Se trata de repartir su dinero en varias inversiones. No solo minimiza las pérdidas potenciales de una sola inversión, sino que también le dará acceso a más oportunidades de inversión.

Debido al alto costo de la propiedad, puede ser difícil diversificar con bienes raíces. Pero si ya posee una residencia principal y compra una casa de vacaciones, estará diversificando su cartera de bienes raíces en dos propiedades.

Si el valor de las propiedades aumenta a largo plazo, como suele ocurrir, obtendrá el beneficio de las ganancias de capital en dos propiedades, en lugar de una.

5. Tendrás una Propiedad Vacacional para Ti y tu Familia – ¡Pagado por sus inquilinos!

Mencioné un ejemplo de esto anteriormente, de alquilar la casa parte del año para cubrir el costo total de poseerla. Incluso si no obtiene ganancias de los alquileres, los ingresos que genera le darán una propiedad de vacaciones sin costo.

Piense en los miles de dólares que ahorrará cada año al hospedarse en hoteles o alquilar la propiedad vacacional de otra persona. Luego multiplique esos ahorros por 20 o 30 años.

El beneficio fácilmente podría valer más de $ 100,000. Si bien es posible que no sea una inversión directa, liberará una gran cantidad de efectivo para realizar otras inversiones.

6. La propiedad de vacaciones podría convertirse en su casa de retiro

Este beneficio puede no ser tan obvio porque no es financiero. Pero puede ser igual de importante. De hecho, esto llega al meollo de la pregunta de Steve.

La casa de vacaciones que compre para un alquiler a corto plazo también puede servir como su ensayo de retiro. Le dará la oportunidad de pasar más tiempo en la casa de vacaciones. Durante ese tiempo, puede decidir si la propiedad será la casa de retiro adecuada para usted.

Hacer un cambio geográfico para la jubilación puede ser más estresante y disruptivo de lo que anticipa.

Pero si ya vive en el destino de retiro, al menos parte del año, ya conocerá la nueva comunidad.

E incluso si decide que su casa de vacaciones no sea su casa de retiro, puede ayudarlo a decidir si el área en la que se encuentra es la adecuada para usted. Si es así, puede vender su casa de vacaciones, y obtener las ganancias, y luego comprar otra casa en el área. Ya conocerá la disposición del terreno, así como los valores de las propiedades locales. Eso eliminará gran parte del riesgo que conlleva hacer un movimiento importante.

Desventajas de comprar una propiedad de vacaciones para alquileres a corto plazo

A pesar de que hay muchos beneficios en comprar una propiedad de vacaciones para alquiler a corto plazo, hay un número igual de contras. Antes de dar el paso, es importante saber cuáles son esos aspectos negativos y estar preparado desde el principio.

1. Las casas de vacaciones requieren pagos iniciales más grandes y tienen tasas de interés más altas

Tiene que amar esas hipotecas de bajo pago inicial y baja tasa de interés que ve anunciadas todo el tiempo.

Noticia de última hora:no están disponibles para casas de vacaciones.

Comencemos con el requisito de pago inicial. Los prestamistas permiten un pago inicial de tan solo el 3% en una residencia principal. Si eres elegible para un préstamo VA, puede obtener el 100 % de financiamiento o 0 pago inicial.

Pero si está comprando la propiedad vacacional, el el requisito de pago inicial mínimo es del 10%. Los prestamistas pueden exigir un pago inicial mayor si tiene calificaciones más estrictas. Eso puede incluir índices de deuda más altos y puntajes de crédito más bajos.

Incluso si puede obtener una casa de vacaciones con un pago inicial del 10%, deberá pagar seguro hipotecario privado (PMI). Eso puede aumentar sustancialmente su pago mensual. Si está comprando una propiedad de vacaciones, debe planear hacer un pago inicial del 20% para minimizar el pago.

Las tasas de interés también serán más altas. Si la mejor tasa disponible para una residencia principal es del 4 %, espere pagar un 4,5 % por un préstamo para una casa de vacaciones.

También debe saber que la calificación de la hipoteca será más difícil con la propiedad de vacaciones. Dado que se considera una compra de lujo, los prestamistas buscarán un pago inicial grande, una relación deuda-ingreso baja y un crédito bueno o excelente.

Otro punto sobre la calificación: no podrá utilizar los ingresos de alquiler de una casa de vacaciones para calificar para la hipoteca.

Si incluso indica su intención de alquilar la propiedad, el prestamista reclasificará la casa como una propiedad de inversión. Requerirán un pago inicial mínimo del 20% y cobrarán una tasa de interés aún más alta.

2. ¡No todas las comunidades aceptan alquileres a corto plazo!

Si planea comprar una casa de vacaciones que alquilará incluso a corto plazo, deberá hacer su tarea. No todas las comunidades aceptan alquileres a corto plazo. Los prohíben bajo restricciones de uso transitorio. Averigüe si la comunidad donde se encuentra su propiedad vacacional prevista tiene tales restricciones. Si es así, la idea de alquiler a corto plazo será un fracaso.

Algunos condominios también prohíben los alquileres a corto plazo. Por lo general, no es el caso en condominios ubicados en o cerca de áreas turísticas. Pero las restricciones varían de un condominio a otro. Deberá averiguar con anticipación si hay restricciones en un vecindario. A pesar de que el condominio se encuentra en un lugar perfecto para vacacionar, ese vecindario en particular puede haber sido construido específicamente para propietarios-ocupantes, no para inquilinos a corto plazo.

Igual de importante, existe una restricción sobre los alquileres a corto plazo con los prestamistas hipotecarios.

Si una propiedad se utiliza para alquileres a corto plazo, se puede clasificar como condotel. Eso es un híbrido de las palabras "condominio" y "hotel". Se refiere a un condominio que será utilizado esencialmente como hotel.

Si bien estos son populares en las áreas turísticas, no son válidos para los prestamistas hipotecarios tradicionales. Dado que se consideran propiedades comerciales, deberá obtener una hipoteca comercial para comprar una. Eso significará un pago inicial aún mayor y una tasa de interés más alta. El préstamo también puede incluir términos más restrictivos, como una hipoteca de tasa variable con un plazo de solo 10 años.

3. Los inquilinos pueden dañar la propiedad

Siempre que tenga inquilinos en una propiedad, siempre existe la posibilidad de daños. Es aún más probable con alquileres a corto plazo. Al igual que una habitación de hotel, tendrá una puerta giratoria o inquilinos que usarán la propiedad en el transcurso de un año.

No todos los inquilinos son enteramente responsables. Puede cobrar un depósito para cubrir posibles daños, pero es posible que deba emprender acciones legales si el daño excede el depósito y el inquilino se niega a pagar.

Incluso si ningún inquilino individual causa ningún daño real, tener una docena o más de inquilinos en la propiedad cada año por varios años requerirá más trabajo de mantenimiento y reparación del que probablemente esté haciendo en su residencia.

Eso se traducirá en dinero de su bolsillo y tiempo y esfuerzo de su parte.

Este es un buen momento para plantear Seguro para propietarios de casas. Para ahorrar dinero, es posible que tenga la tentación de obtener una póliza de seguro estándar para propietarios de viviendas en su casa de vacaciones. ¡Es una mala idea! ¡¡¡Muy mal!!!

Una póliza de propietario de vivienda estándar cubrirá solo los daños a la propiedad debido al uso normal por parte de usted, su familia y sus invitados.

Si la propiedad es dañada por un inquilino, la compañía de seguros no pagará el reclamo. Incluso pueden rescindir su póliza por tergiversar su uso previsto.

Deberá obtener una póliza especial que reconozca el uso de la propiedad para alquileres a corto plazo. Será más costoso que una póliza de seguro estándar para propietarios de viviendas. Pero si no la tiene y un inquilino daña o destruye su propiedad, no tendrá cobertura bajo una póliza estándar.

4. ¡Administrar una propiedad vacacional no es una actividad pasiva!

No cuente con su propiedad de vacaciones como pura diversión bajo el sol si la usa para alquileres a corto plazo. Ya he cubierto el requisito de limpieza regular, reparaciones y mantenimiento. Pero eso es solo el comienzo.

También deberá comercializar la propiedad para mantenerla alquilada. Eso significará anunciar la propiedad, evaluar a los inquilinos y manejar el papeleo para cada alquiler. También deberá inspeccionar la propiedad después de cada alquiler para realizar un seguimiento de qué inquilino puede haber dañado la casa.

Para decirlo suavemente, administrar una propiedad de vacaciones con alquileres a corto plazo es un trabajo de medio tiempo. La palabra "vacaciones" puede verse abrumada rápidamente por la realidad de que está administrando un negocio desde su segunda casa. Sí, eso es lo que realmente está sucediendo.

Hay empresas de gestión que se encargarán de esto por usted. Pero si sigue esta ruta, espere pagar una tarifa de entre el 10% y el 20% de los ingresos por alquiler de la propiedad.

5. No podrá usar la propiedad de vacaciones cuando lo desee

Existe un conflicto inherente con el uso de una propiedad vacacional para alquileres a corto plazo. Es probable que desee utilizar la casa en las épocas del año en que generará la mayor cantidad de inquilinos y las rentas más altas.

Así que compras una casa en la playa, con la idea de pasar unas semanas disfrutándola en pleno verano. Pero cada semana que usa la casa, se perderá las rentas más altas del año.

El problema es aún mayor con las propiedades turísticas. Por ejemplo, una ubicación en la playa será más popular durante los meses de verano. Una casa en una estación de esquí tendrá una gran demanda durante el invierno. Ese tipo de propiedad puede solamente tienen valor de alquiler durante la temporada alta.

Si le gusta ir a la playa en verano o esquiar durante el invierno, es posible que no tenga esa oportunidad, no si desea maximizar sus ingresos en la propiedad. Es posible que lo tenga alquilado durante las temporadas altas, lo que le permite disfrutarlo solo fuera de temporada. Eso maximizará el retorno de la inversión. Pero se hará a costa de comprometer el valor de sus vacaciones.

6. La propiedad no puede aumentar de valor

La apreciación de la propiedad no es uniforme en todos los mercados. Si bien puede ser común en los mercados metropolitanos, es menos seguro en las áreas turísticas. Es posible que el valor de una propiedad vacacional no aumente en absoluto e incluso que disminuya.

Las propiedades turísticas a menudo se encuentran en lugares remotos. No son adecuados para ocuparlos todo el año porque hay pocas oportunidades de empleo u otros servicios que atraigan a los residentes permanentes.

En las áreas turísticas que dependen del comercio turístico, los valores de las propiedades pueden caer si el turismo se desacelera. El declive puede ser aún más dramático si el área también está sobreconstruida. Eso es común durante los años de mucho tráfico turístico. Pero si eso llega a su fin, los constructores se quedarán con el inventario sin vender y los valores de las propiedades caerán en toda la comunidad. El mejor ejemplo de esto es qué pasó con el valor de las propiedades en Miami durante la última recesión.

Eso no significa que los valores estén condenados a caer en el área turística, o que nunca volverán. Pero si está comprando una casa de vacaciones con fines de ingresos, es un riesgo que debe tener en cuenta desde el principio.

Línea de fondo

Espero que eso responda a tu pregunta, Steve. Si está buscando comprar una casa de vacaciones principalmente para uso personal, el aspecto financiero puede no ser tan importante. pero si te interesa comprar una propiedad de vacaciones para alquiler a corto plazo, tendrá que pensar en ello como un negocio. La información en esta respuesta le ayudará a hacer precisamente eso.

OK lectores, si tienen una pregunta financiera que les gustaría que respondiera, solo escríbanme a Hágale una pregunta a Jeff @ GoodFinancialCents®.

Resumen: los pros y los contras de comprar una propiedad de vacaciones para alquileres a corto plazo