Aunque las hipotecas a 30 años son mucho más comunes, los expertos financieros suelen recomendar una hipoteca a 15 años. ¿Ese consejo siempre es correcto?
La mejor respuesta a esa pregunta es: ¡algunas veces! Aunque, sí, pagará una hipoteca a 15 años en la mitad del tiempo que lleva pagar una hipoteca a 30 años, estará negociando una mucho pago mensual más alto para obtener ese beneficio.
Antes de lanzarse a una hipoteca a 15 años, es mejor saber exactamente en qué se está metiendo. Con eso en mente, echemos un vistazo a 15 años vs. Hipotecas a 30 años para ver cuál es mejor y cuándo.
El primer paso para una nueva casa es hacer los números y averiguar cuánto puede pagar.
Los expertos en hipotecas están disponibles para ayudarlo a comenzar su viaje de compra de vivienda con consejos sólidos e información invaluable. Para obtener más información, haga clic en su estado hoy.
Ver tarifas¿Cuál es la diferencia entre una hipoteca a 15 años y a 30 años?
Las hipotecas a 15 y 30 años tienen mucho en común. Cada uno puede ser un préstamo a tasa fija o un préstamo a tasa ajustable (ARM). Y puede usarse para comprar una casa nueva o para refinanciar una casa existente. Los costos de cierre son aproximadamente los mismos entre los dos préstamos, y los procesos de solicitud y cierre son prácticamente idénticos.
Con todo lo que tienen en común, ¿cuál es la diferencia entre los dos?
- Plazo del préstamo - la hipoteca a 15 años dura solo la mitad que la hipoteca a 30 años.
- Mensualidad - el pago de una hipoteca a 15 años puede ser fácilmente un 50% más alto que el de una hipoteca a 30 años.
- Tasa de interés - Por lo general, pagará una tasa de interés más baja en una hipoteca a 15 años en comparación con una hipoteca a 30 años.
- Acumulación de capital - será mucho más rápido con una hipoteca a 15 años que con una hipoteca a 30 años
Pros y contras de la hipoteca a 30 años
Pros:
- Un pago mensual mucho menor.
- El pago mensual más bajo hará que sea más fácil calificar para una hipoteca, particularmente si está haciendo un pago inicial pequeño, tiene índices de deuda altos o un crédito que no es perfecto.
- El pago más bajo puede permitirle calificar para un préstamo más grande para comprar una casa más cara.
- Los pagos más bajos también pueden permitirle destinar fondos adicionales al pago de deudas no relacionadas con la vivienda, o incluso a ahorros e inversiones.
- Debido a que tiene un pago mensual más bajo, tendrá la opción de realizar pagos de capital adicionales mucho más fácilmente que con una hipoteca a 15 años.
Contras:
- 30 años pueden parecer una eternidad cuando intentas pagar tu casa.
- Si su plan es ser dueño de su casa libre de deudas para cuando llegue a la jubilación, el préstamo a 30 años no funcionará si ya tiene más de 35 años.
- La amortización más lenta del préstamo, que da como resultado una acumulación de capital más lenta, lo dejará con menos efectivo si elige vender la casa para comprar otra.
- Tasas de interés más altas. Las tasas de las hipotecas a 30 años son aproximadamente entre un 0,500% y un 0,750% más altas que las de las hipotecas a 15 años.
- Debido a que se necesitará el doble de tiempo para liquidar una hipoteca a 30 años, pagará considerablemente más intereses durante la vigencia del préstamo.
Pros y contras de la hipoteca a 15 años
Pros:
- Reducirá el plazo del préstamo a la mitad, lo que le permitirá alcanzar el estado libre de hipoteca mucho más rápidamente.
- Incluso si vende la casa antes de que se pague por completo el préstamo, tendrá más capital acumulado que con una hipoteca a 30 años.
- La tasa de interés de una hipoteca a 15 años es generalmente hasta un 0,750% más baja que la de una hipoteca a 30 años, pero ...
- Debido a que el préstamo se pagará en la mitad del tiempo, pagará sustancialmente menos intereses durante la vigencia del préstamo que en una hipoteca a 30 años.
Contras:
- Un pago mensual mucho mayor.
- El pago más alto puede hacer que sea más difícil calificar para el préstamo.
- Un pago más alto también puede limitar su capacidad para comprar una casa a un precio más alto.
- La deducción del impuesto sobre la renta por los intereses hipotecarios de la vivienda desaparecerá mucho más rápido que en una hipoteca a 30 años.
- Debido a que el pago es más alto, no tendrá los fondos adicionales disponibles para otros fines, como pagar deudas no relacionadas con la vivienda o invertir.
Tasas hipotecarias a 15 y 30 años de hoy
| Producto | Tasa de interés |
|---|---|
| Fijo 15 años | 2.64% |
| Producto | Tasa de interés |
|---|---|
| Fijo 30 años | 3.72% |
Factores a considerar al elegir una de 15 años vs. Hipoteca a 30 años
Muchos asesores financieros, sitios web y blogs recomiendan una hipoteca a 15 años en lugar de una hipoteca a 30 años, a menudo como una "obviedad". Desafortunadamente, eso es una simplificación excesiva. Antes de considerar un plazo de préstamo u otro, primero debe evaluar cuidadosamente los siguientes factores y cómo se aplican a sus propias circunstancias personales.
Su pago mensual
Una hipoteca a 30 años por $ 200,000 al 3.00% (tasa fija) tendrá un pago mensual de $ 843. Pero en una hipoteca a 15 años, incluso con una tasa del 2,25%, el pago mensual aumentará a $ 1310. Esa es una diferencia de $ 467 por mes o $ 5.604 por año.
Dada la gran diferencia en el pago mensual, deberá decidir si tiene la capacidad de cubrirlo durante todo el plazo del préstamo.
Facilidad de aprobación
Como acabamos de ver, el pago mensual de una hipoteca a 15 años es mucho más alto que el de una hipoteca a 30 años. Eso puede tener un impacto en su capacidad para obtener la aprobación del préstamo que desea solicitar.
Por ejemplo, supongamos que tiene un ingreso mensual de $ 5,000. Si solicita una hipoteca de $ 200,000 al 3.00% con un pago mensual de $ 843, agregar $ 400 para impuestos sobre bienes raíces y seguro le dará un pago mensual total de $ 1,243.
Supongamos que también tiene $ 600 en pagos no relacionados con la vivienda, incluido un préstamo de automóvil y saldos de tarjetas de crédito. Cuando se agrega al pago mensual total de la casa, tendrá $ 1,843 en deuda mensual recurrente.
Cuando ese pago se divide por sus ingresos mensuales de $ 5,000, produce una relación deuda-ingresos (DTI) de 36,8%. Es muy probable que un prestamista apruebe su préstamo en ese DTI.
Pero si solicita una hipoteca a 15 años por el mismo monto (pero con una tasa fija de 2.25%), el pago de su préstamo será de $ 1310. Cuando agrega $ 400 en impuestos y seguros, así como $ 600 en deudas no relacionadas con la vivienda, sus pagos mensuales recurrentes totales son de $ 2,310.
Cuando divide ese número por su ingreso mensual de $ 5,000, su DTI aumenta al 46.2%. Es posible que el prestamista no apruebe su préstamo con un DTI tan alto.
Cantidad de tiempo que planea vivir en el hogar
Si la casa que planea comprar (o en la que vive actualmente, en el caso de un refinanciamiento) es su “hogar para siempre”, es posible que le sirva mejor con una hipoteca a 30 años. Dado que no tiene planes de mudarse nunca, su consideración más importante puede ser mantener un cómodo pago mensual de la vivienda durante el plazo del préstamo.
Por el contrario, si espera mudarse en unos pocos años, la hipoteca a 15 años puede ser la mejor opción. Debido a que el pago mensual más alto da como resultado un pago más rápido del saldo del préstamo, acumulará capital más rápidamente. Cuando venda la casa, las ganancias serán mayores de lo que serían si hubiera tomado una hipoteca a 30 años.
El impacto en sus metas financieras
Una vez más, este factor vuelve al pago mensual. Como ya hemos visto, el pago mensual de una hipoteca a 15 años es sustancialmente más alto que el de una hipoteca a 30 años.
Eso abre la pregunta de costo de oportunidad. Los costos de oportunidad se relacionan con la pregunta, ¿Qué más podría estar haciendo con el dinero que no gastaré en el pago de la hipoteca a 15 años?
Como hemos visto, la diferencia entre una hipoteca a 15 años y una hipoteca a 30 años es de aproximadamente $ 5,600 por año en pagos mensuales totales.
En la mayoría de los hogares, es una cantidad significativa de dinero. Podría usarse para pagar deudas no relacionadas con la vivienda, lo que reducirá su costo de vida general. Pero también se puede invertir para generar riqueza además de su hogar.
De hecho, $ 5,600 le darían casi suficiente dinero para financiar una contribución anual a la IRA.
En realidad, tomar una hipoteca a 15 años es un ejemplo de “poner todos los huevos en una canasta”. En este caso, esos "huevos" irán a su canasta de vivienda. ¿Estaría mejor si distribuye su dinero a otras empresas de creación de riqueza?
¿Para quién es adecuada una hipoteca a 30 años?
Una hipoteca a 30 años suele ser la mejor opción si se aplica alguna de las siguientes condiciones:
- Busca el pago mensual más bajo posible.
- La calificación puede ser escasa y está buscando el tipo de préstamo con más probabilidades de obtener una aprobación.
- Usted es un comprador de vivienda por primera vez y la calificación es incierta.
- Planea vivir en la casa por el resto de su vida y no le preocupa pagarlo en 15 años.
- Su preferencia es minimizar el pago de la casa para que tenga fondos adicionales para otros fines.
- Espera que sus ingresos aumenten en el futuro, lo que le permitirá realizar pagos de capital adicionales para liquidar el préstamo en menos de 30 años.
¿Para quién es adecuada una hipoteca a 15 años?
Una hipoteca a 15 años suele ser la mejor opción si se aplica alguna de las siguientes condiciones:
- Puede calificar fácilmente para el pago mensual más alto.
- Sus ingresos son suficientes para que tenga muchos fondos adicionales para otros fines, incluso con el pago mensual más alto.
- Está interesado en obtener la tasa de interés más baja posible.
- Planea estar en la casa solo por unos pocos años, y su interés principal es acumular capital rápidamente para maximizar los ingresos en efectivo al momento de la venta.
- Una de sus principales motivaciones es liquidar su hipoteca lo más rápido posible, por lo que estará libre de hipotecas.
- No está lejos de la jubilación y un préstamo a 15 años le permitirá pagar mejor su vivienda antes de jubilarse.
- Tiene otros recursos a los que recurrir si sus ingresos se ven afectados, lo que minimiza la probabilidad de que el pago más alto se convierta en una amenaza.
Comprar una casa no tiene por qué ser difícil. Deje que los expertos de Quicken Loan lo guíen en cada paso.
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Hazte tarta hoyDónde encontrar una hipoteca a 15 o 30 años
Préstamos Quicken / RocketMortgage
Préstamos Quicken y Hipoteca Rocket son en realidad la misma organización. Rocket Mortgage actúa como la cara en línea de Quicken Loans y es el lado de la empresa más publicitado en los medios de comunicación y en la web. Pero todos los préstamos originados a través de Rocket Mortgage se procesan a través de Quicken Loans, que ha crecido hasta convertirse en el prestamista hipotecario minorista más grande de Estados Unidos.
Rocket Mortgage es famoso por las aprobaciones y aprobaciones previas rápidas, en gran parte porque todo el proceso se lleva a cabo en línea. A menudo, pueden verificar la información de empleo y ahorros directamente a través de empleadores e instituciones, pero también puede cargar los documentos necesarios en el sitio web. Ambos pasos funcionan para acelerar el proceso, lo que puede ser crítico si está haciendo una oferta por una casa con otros compradores potenciales.
Veteranos Unidos
Veteranos Unidos es el prestamista hipotecario de VA más grande de Estados Unidos. Trabajan extensamente con veteranos y miembros actuales del ejército de los EE. UU., Lo que hace que el proceso sea lo más fácil posible. Emplean a ex miembros de alto rango de cada rama del ejército estadounidense. Estos miembros actúan como asesores, asegurando que los programas de préstamos sirvan mejor a los veteranos y al personal militar actual.
Veterans United también tiene su propia red de agentes inmobiliarios,
Veterans United Realty. Incluye la participación de agentes inmobiliarios que se especializan en trabajar con veteranos y con préstamos VA. Esa familiaridad es otra forma en que el proceso de trabajo con Veterans United se simplifica a favor del veterano, y especialmente para el personal militar en servicio activo.
Préstamos hipotecarios de VA de Paramount Bank
Otra opción popular para las hipotecas VA es Préstamos hipotecarios de VA de Paramount Bank. Con sede en Hazelwood, Missouri, Paramount Bank ofrece todo tipo de financiamiento hipotecario, incluidas hipotecas convencionales, jumbo y FHA, además de hipotecas VA.
Y como banco, ofrecen servicios bancarios completos. Eso incluye varios productos de depósito, como cuentas corrientes que devengan intereses, otros tipos de préstamos e incluso servicios bancarios comerciales.
Hipoteca Freedom
Hipoteca Freedom es uno de los principales prestamistas hipotecarios de Estados Unidos y ofrece sus servicios de préstamos en los 50 estados. Ofrece préstamos convencionales y jumbo, así como préstamos respaldados por el gobierno de la FHA, VA y USDA. Los programas están disponibles para compra y refinanciamiento, y brindan la opción de tasa fija y ARM en la mayoría de los tipos de préstamos. Pero si tiene una especialización, son las hipotecas VA.
Una de las ventajas que ofrece Freedom Mortgage es que utiliza el antiguo proceso de aplicaciones en vivo. En lugar de ir a un sitio web y completar una solicitud en línea, además de proporcionar toda la documentación necesaria, trabajará con un representante en vivo de la empresa. Eso puede generar una experiencia más personal y ser un beneficio real si tiene preguntas que desea hacer antes y durante el proceso de solicitud.
15 años vs. Hipoteca a 30 años: en cifras
Por pago mensual
Es hora de hacer cálculos, así que echemos un vistazo a la diferencia entre una hipoteca a 15 años y una hipoteca a 30 años basada en el pago mensual.
Una vez más, asumiremos una casa de $ 250,000 con un pago inicial del 20% ($ 50,000) y una hipoteca de $ 200,000.
Más allá de esos supuestos básicos, comparemos el pago mensual de un préstamo a 15 años con una tasa de interés fija del 2,25% con un préstamo a 30 años con una tasa de interés fija del 3,00%.
| Plazo de la hipoteca | Mensualidad |
| Hipoteca a 15 años | $1,310 |
| Hipoteca a 30 años | $843 |
| Diferencia | $467 |
Por ahorros generales
Basándose únicamente en el pago mensual, la hipoteca a 30 años parece ser la mejor oferta que la hipoteca a 15 años. Pero, ¿qué pasa con el costo total de cada préstamo durante su plazo completo?
Una vez más, asumiremos una hipoteca de tasa fija de $ 200,000 con una tasa de interés del 3.00% en la hipoteca a 30 años y del 2.25% en la hipoteca a 15 años (ambas con tasa fija).
A continuación, se indica cuánto serán los ahorros totales en la hipoteca a 15 años vs. la hipoteca a 30 años:
| Plazo de la hipoteca | Tasa de interés | Mensualidad | Pagos mensuales totales | Pagos de capital total | Pagos de intereses totales |
| Hipoteca a 30 años | 3.00% | $843 | $303,480 | $200,000 | $103,480 |
| Hipoteca a 15 años | 2.25% | $1,310 | $235,800 | $200,000 | $35,800 |
| Diferencia | 0.750% | $467 | $67,680 | 0 | $67,680 |
Observe que la diferencia total entre los dos préstamos está en la cantidad de intereses pagados. La cantidad menor que se paga en una hipoteca a 15 años proviene de una combinación de una tasa de interés más baja y un plazo mucho más corto.
Preguntas más frecuentes
¿Es mejor obtener un préstamo a 30 años y cancelarlo en 15 años?
Esa es una estrategia que vale la pena considerar si le preocupa que el pago de una hipoteca a 15 años pueda ser difícil de administrar. Puede tomar un préstamo a 30 años y hacer los pagos basados en un pago de 15 años, pero volver al pago de 30 años si tiene dificultades financieras.
Hay un par de pequeñas desventajas con esa estrategia. Una es que la tasa de interés será más alta en el préstamo a 30 años que en el 15. Por lo general, puede esperar pagar alrededor de un tres cuartos por ciento (0,750%) más por un préstamo a 30 años que por un 15.
La otra es que puede encontrarse recurriendo con frecuencia al pago más bajo de 30 años. Si lo hace, puede llevar mucho más de 15 años pagar el préstamo por completo.
¿Qué sucede si realiza un pago hipotecario adicional cada año?
De acuerdo a Tarifa bancaria, hacer un pago hipotecario adicional cada año reducirá un préstamo a 30 años a 25 años y nueve meses. Aunque eso puede parecer una pequeña reducción en el tiempo, también reducirá miles de dólares en pagos de intereses de su préstamo durante su plazo completo.
¿Cuál es la ventaja de elegir una hipoteca a 30 años en lugar de una hipoteca a 15 años?
La principal ventaja de una hipoteca a 30 años sobre una hipoteca a 15 años es que tendrá un pago menor. Eso no solo se ajustará mejor a su presupuesto mensual, sino que también le permitirá asignar fondos a otros fines. Estos podrían incluir el pago de deudas no relacionadas con la vivienda o el ahorro e inversión de dinero a largo plazo.
¿Cuál es la desventaja de obtener una hipoteca a 15 años sobre una hipoteca a 30 años?
La principal desventaja de obtener una hipoteca a 15 años, y probablemente la única, es un pago mensual más alto. Tampoco es una pequeña diferencia. Como demostramos con el ejemplo que se muestra debajo Factores a considerar al elegir una de 15 años vs. Hipoteca a 30 años, el pago mensual de un préstamo a 15 años puede ser de cientos de dólares más cada mes. No es inusual que el pago mensual de un préstamo a 15 años sea 50% o más superior al mismo monto prestado en virtud de un préstamo a 30 años, incluso a una tasa de interés más baja.