¿Cuánta casa puedo pagar?

El costo de los bienes raíces ha aumentado dramáticamente durante la última década, pero especialmente durante los últimos 12 meses. De hecho, un informe reciente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios mostró que el precio medio de venta de viviendas existentes aumentó a un ritmo interanual del 17,8% desde agosto de 2020 hasta agosto de 2021.

Si ha estado sentado al margen y esperando hasta poder pagar la casa que desea, el aumento de los precios de los bienes raíces puede parecer particularmente preocupante. También podría estar reconsiderando su estrategia y sus objetivos, o tratando de averiguar si puede gastar más de lo que pensó originalmente.

Probablemente también tengas docenas de preguntas dando vueltas por tu cabeza. Por ejemplo:

¿Cuánto puedo pagar por una casa? Además, ¿cuánto me prestará realmente una compañía hipotecaria?

Desafortunadamente, lo que dice la compañía hipotecaria y lo que puede pagar cómodamente no es siempre lo mismo.

Esta guía tiene como objetivo explicar cómo calcular la cantidad de casa que realmente puede pagar, y no solo lo que dice la compañía hipotecaria. Si está listo para sumergirse en el mercado inmobiliario antes de que los precios suban a la luna, siga leyendo para obtener más información.

Cómo deciden los prestamistas la cantidad de vivienda que puede pagar

Cuando solicita una hipoteca para poder comprar una casa, los prestamistas analizan una serie de factores importantes que incluyen su puntaje crediticio, sus ingresos y sus otras deudas. También utilizan una métrica específica conocida como relación deuda-ingresos (DTI) para medir cuánto pueden prestarle razonablemente.

La relación deuda-ingresos (DTI) puede parecer un término elegante, pero en realidad no es más que sus gastos mensuales en comparación con sus ingresos brutos mensuales. Puede determinar su DTI dividiendo sus deudas mensuales por su ingreso mensual bruto.

Por ejemplo, alguien con un ingreso mensual bruto de $ 10,000 y gastos mensuales de $ 3,500 tendría una relación deuda-ingresos del 35%. El cálculo utilizado para alcanzar esta cifra se ve así:

$3,500 / $10,000 = 0.35%

Ingrese una regla general conocida como la "regla 29/41".

En términos generales, los prestamistas hipotecarios quieren asegurarse de que su relación deuda-ingresos total no supere el 41% y que el pago de su vivienda no represente más del 29% de esa cantidad.

Con un ingreso mensual bruto de $ 10,000 (o $ 120,000 por año), el pago de su hipoteca (incluido el capital, los intereses, los impuestos y seguro) no debe superar los $ 2,900, mientras que el total de sus deudas combinadas no debe costarle más de $ 4,100 por mes.

Si gana la mitad de eso, o $ 5,000 por mes, el pago de su hipoteca (incluyendo capital, intereses, impuestos y seguro) no debe superar los $ 1,450, mientras que el total de sus deudas combinadas no debe costarle más de $ 2,050 por mes.

¿Qué deudas cuentan como "otras deudas"?

Esta métrica puede incluir cualquier deuda que tenga que pagar cada mes, pero generalmente se compone de pagos de coche, pagos en tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles y más.

Con todo esto dicho, debe tener en cuenta que la regla 29/41 es solo una regla general. Algunos prestamistas pueden permitirle pedir prestado un poco más o un poco menos, y algunos tipos de préstamos hipotecarios (préstamos VA, préstamos FHA, etc.) tienen diferentes requisitos.

Otros factores de asequibilidad de la vivienda

Ahora que sabe qué considerarán los prestamistas, debe profundizar en otros factores que pueden afectar la cantidad que puede (y realmente debe) pedir prestado.

Vale la pena considerar los siguientes detalles al comenzar a buscar una nueva casa y un nuevo préstamo hipotecario que la acompañe.

Pago inicial

Su pago inicial puede tener un impacto significativo en la cantidad de dinero que puede pedir prestado para una vivienda. Obviamente, tener un pago inicial más grande puede ayudarlo a pedir más prestado, ya que libera espacio en su DTI, mientras que un pago inicial más pequeño para su casa significa que puede pedir prestado menos.

La mayoría de los expertos sugieren invertir al menos un 20% en su nueva casa y por más de una razón. En primer lugar, tener un pago inicial del 20% puede ayudarlo a evitar una situación en la que su hipoteca esté "sumergida" si los precios de la vivienda bajan. En segundo lugar, poner un 20% o más le ayuda a evitar pagar un seguro hipotecario privado (PMI) sobre su préstamo hipotecario.

Con un pago inicial de menos del 20%, el PMI que paga generalmente se suma a otro .5% a 1% en el pago de su hipoteca hasta que tenga suficiente capital para abandonar el seguro hipotecario privado. Esto es dinero por el desagüe, pero los costos adicionales también pueden afectar el monto del préstamo hipotecario para el que es elegible.

Tasas de interés hipotecarias

Otro factor enorme que afecta la asequibilidad de la vivienda es la tasa de interés de su hipoteca, pero esta es un área en la que tiene una gran ventaja en este momento. Las tasas hipotecarias se están acercando a mínimos históricos y pagar menos intereses cada mes significa que puede permitirse pedir prestado más dinero por adelantado.

¿Cómo afectan las tasas de interés hipotecarias el pago de su vivienda? Considere este ejemplo, que solo analiza los componentes de capital e intereses de un préstamo (excluyendo otros costos como impuestos sobre la propiedad y seguros).

Si pidió prestados $ 400,000 para una casa con una hipoteca de tasa fija a 30 años al 4%, el pago mensual (capital e intereses) equivale a $ 1,909.

Con el mismo monto y plazo del préstamo y una tasa de interés del 3%, el pago mensual (principal e intereses) asciende a $ 1,686.

Si pudo obtener el mismo préstamo con una tasa de interés del 2.5%, el pago mensual (capital e intereses) asciende a $ 1,580.

Tú entiendes. Cuanto más bajas sean las tasas de interés, más bajo será su pago. Esto libera más espacio para pedir prestado mientras mantiene su relación deuda-ingresos (DTI) en un nivel aceptable para los prestamistas.

Plazo de la hipoteca

Pero, ¿qué pasa con la duración de su hipoteca? La pregunta: "¿Cuánto puedo pagar por una casa?" realmente no se puede responder hasta que sepa cuánto tiempo quiere gastar en pagar su casa.

Si está dispuesto a optar por un plazo de préstamo más largo de 30 años, podrá obtener un pago mensual más bajo y, como resultado, podrá pedir prestado más. Solo tenga en cuenta que las tasas hipotecarias para préstamos hipotecarios más largos tienden a ser un poco más altos.

¿Qué diferencia puede hacer la duración de su hipoteca? De hecho, bastante.

Ya mencionamos cómo pedir prestado $ 400,000 para una casa con una hipoteca a 30 años al 3% lo dejaría con un pago mensual (capital e intereses) de $ 1,686.

Si cambia a un préstamo hipotecario a 15 años con la misma tasa de interés fija, su pago mensual (principal e intereses) aumenta a $ 2,762, pero su préstamo dura la mitad.

Si obtiene una tasa ligeramente más baja del 2.5% en un préstamo a 15 años por esta cantidad, lo que es probable que su pago mensual (principal e intereses) baje a $ 2,667.

Estos ejemplos no toman en cuenta las otras longitudes de hipotecas que pueden estar disponibles para usted, o hipotecas que vienen con tasas de interés variables que cambian con el tiempo. Sin embargo, es cierto en general que un préstamo con un plazo más largo genera un pago mensual más bajo, lo que puede ayudarlo a comprar más casa por adelantado.

Gastos adicionales de la vivienda

Los gastos adicionales pueden afectar la cantidad que puede pedir prestado para una nueva casa, y muchos de ellos están en gran medida fuera de su control. Algunos gastos adicionales de la casa a considerar incluyen los siguientes:

Impuestos de propiedad: Los impuestos a la propiedad generalmente se pagan de la cuenta de depósito en garantía que su prestamista establece para su hipoteca, sin embargo, usted pagará en esa cuenta de depósito en garantía mensualmente. En general, los impuestos a la propiedad más altos hacen que pague más cada mes, lo que hace que su pago mensual de vivienda se incremente. Si vive en un área con impuestos a la propiedad más bajos, por otro lado, el impacto en su pago mensual no será tan grande.

Seguro para propietarios de casas: Los propietarios de viviendas con una hipoteca deben tener un seguro para propietarios de viviendas, que generalmente se paga con cargo a la cuenta de depósito en garantía de la hipoteca. Una vez más, se paga una cantidad proporcional cada mes, lo que afecta el pago de su hipoteca.

Cuotas de condominio o HOA: Si vive en un vecindario con una asociación de propietarios (HOA) o es propietario de un condominio, es posible que deba una cantidad mensual para la membresía. Esta cantidad también puede afectar la cantidad que puede pedir prestado para una vivienda.

Mantenimiento y conservación

Si siempre ha alquilado y nunca ha sido propietario, también deberá tener en cuenta mentalmente los costos de mantenimiento y las reparaciones continuas. Estos gastos no se reflejarán en el monto de su hipoteca, pero debe planificarlos de todos modos.

Por ejemplo, una casa con un techo más antiguo o HVAC necesitará costosas actualizaciones dentro de unos años. Además, tendrá que pensar en el cuidado del césped, la jardinería, el costo del mantenimiento de su calefacción y aire acondicionado, y más.

Cómo puede decidir la cantidad de vivienda que puede pagar

A fin de cuentas, también debe saber que la compañía hipotecaria no conoce toda su situación. Usan algoritmos y proporciones para decidir cuánto creen que puede pedir prestado, pero no tienen idea de cuán realista es ese número para sus finanzas personales y otros gastos que tiene.

Por ejemplo, puede ser alguien que tiene bajos gastos en papel pero caros indulgencias en la vida real. Tal vez no tenga el pago del automóvil, pero tiene tres hijos en costosos clubes deportivos que cuestan un brazo y una pierna. Estos otros gastos no aparecerían en su relación deuda-ingresos (DTI), pero eso no significa que no sean importantes para su familia.

Por otro lado, tal vez tenga grandes objetivos financieros que desee lograr, incluida la necesidad de estar libre de deudas o jubilarse anticipadamente.

En ese caso, es posible que desee un pago hipotecario mensual más bajo de lo que decide la compañía hipotecaria. O tal vez quiera optar por un préstamo hipotecario a 15 años para poder pagar su casa más rápido y jubilarse a los 55 años.

De cualquier manera, realmente necesita decidir cuánto puede pagar cada mes sin poner en peligro las finanzas familiares ni sacrificar otras metas.

La línea de fondo

La cantidad de vivienda que puede pagar depende de sus ingresos, la tasa de interés hipotecaria para la que puede calificar, la duración de su préstamo hipotecario y otros factores importantes. Sin embargo, también depende de cuánto se sienta cómodo pagando y cuánto dinero desea que le sobra para ahorrar, invertir o gastar viviendo el estilo de vida que desea.

La regla 29/41 es un buen lugar para comenzar el proceso, pero debes revisar tu presupuesto mensual y tus hábitos de gasto para ver con qué te sientes realmente cómodo.

La compañía hipotecaria no debe hacerse cargo de su pago hipotecario futuro. Pueden darte una idea, pero la decisión es tuya.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Bajarán las tasas hipotecarias?

Las tasas hipotecarias suben y bajan en función de factores como la tasa preferencial. Sin embargo, las tasas de interés actuales están en o cerca de mínimos históricos, por lo que es más probable que suban con el tiempo que que caigan más.

Si planea comprar una casa, lo mejor que puede hacer es obtener una precalificación con uno de los prestamistas hipotecarios principales ahora para que pueda fijar las tarifas bajas de hoy.

¿Cómo elijo un prestamista hipotecario?

Existen numerosos prestamistas hipotecarios para elegir y puede ser difícil decidir. Sugerimos que compare con los prestamistas para averiguar cuál ofrece hipotecas y préstamos con las tasas de interés y costos de cierre más bajos.

¿Qué puntaje crediticio necesito para comprar una casa?

Según Rocket Mortgage, es más probable que los consumidores califiquen para una hipoteca si tienen un puntaje de crédito de 620 o más. Sin embargo, es posible que pueda calificar para un préstamo hipotecario de la FHA con un puntaje crediticio tan bajo como 580. El mismo estándar se aplica a la mayoría Préstamos hipotecarios VA.

¿Puedo comprar una casa sin pago inicial?

Según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB), la mayoría de los prestamistas tradicionales requieren que los prestatarios tengan un pago inicial del 5% al ​​15%. Los prestatarios también pueden calificar para un préstamo hipotecario de la FHA con tan solo un 3,5% de pago inicial.