Mi primera propiedad de alquiler: no es una gran inversión

Actualizar: Resulta que esta propiedad de alquiler ES una gran inversión. Las vacantes han sido nulas, el alquiler aumentó en $ 100 y ha habido gastos mínimos relacionados con las reparaciones y el mantenimiento. Ver mi análisis de flujo de caja actual aquí mostrando rendimientos en torno al 10% (incluso con pagos de principal incluidos).

¿Está buscando su primera propiedad de alquiler? Echa un vistazo a nuestro Cómo encontrar propiedades de alquiler guía o inicie su búsqueda de propiedad en Roofstock.

Actualización anterior: Algunos me han sugerido que elimine el capital de este gasto, ya que me lo devuelve en forma de capital. El capital es un promedio de $ 207 por mes en 2012, lo que hace que mis gastos anuales totales sean de $ 17,940 - $ 2484 = $ 15,456. Esto produciría una rentabilidad del 10% con una tasa de vacantes del 0%. ¿Es esta una forma adecuada de calcular el rendimiento?

¿Está interesado en ser propietario de una propiedad de alquiler para crear flujo de caja adicional?

Bueno, sígueme durante las próximas semanas y meses y mírame cometer todos los errores de novato por ti.

Soy oficialmente propietario de una propiedad de alquiler. Aquí están las estadísticas de mi unidad de alquiler:

• Casa adosada de 2182 pies cuadrados
• 3 recámaras y 2.5 baños
• Construido en 2007
• Excelente distrito escolar

Esta propiedad tiene muchas cosas a su favor: buenas escuelas, baja criminalidad, muchos trabajos, acceso rápido a tiendas, educación y la ciudad. También es una casa adosada, por lo que el mantenimiento solo sería en el interior.

La compra

Nada demasiado emocionante en la compra de nuestro alquiler. De hecho, es nuestro antiguo hogar. Acabamos de comprar un lugar nuevo y hemos decidido mantener esta propiedad como alquiler. Compramos esta propiedad de alquiler en 2007 por 205.000, poniendo un 20% de descuento. Nosotros refinanciado en agosto de 2011 a 30 años a la nueva tasa de 4.875%. El monto de liquidación actual es de 156.004,31. Zillow.com valora la propiedad en $ 197,800. Por lo tanto, se podría decir que actualmente tengo $ 41,796 invertidos en esta propiedad.

Fallar la regla del 1%

Una buena regla general al evaluar su primera propiedad de alquiler es ver si cumple con la regla del 1%. Es decir, ¿el precio que puede alquilar la propiedad por cada mes equivale al menos al 1% del precio de compra de la propiedad? Para muchos profesionales de bienes raíces, esta es una forma de saber rápidamente si la propiedad podrá producir un flujo de caja positivo anualmente.

Usando esta regla, mi unidad se compró por $ 205,000 y debería poder alquilarla por $ 2050 al mes para pasar. Desafortunadamente, no puedo alquilarlo por tanto. Debería poder obtener $ 1750 al mes, o 0,85%. Esto no es malo, pero me permite saber que podría estar reduciéndolo en cuanto a si puedo hacer efectivo el flujo de efectivo de esta propiedad. Algunos han sugerido que el 0,7% es el punto de corte absoluto al evaluar inicialmente las propiedades.

¿Qué pasa con la devolución?

En cuanto al rendimiento esperado, primero inversión inmobiliaria lo va a cortar cerca. La propiedad debería alquilarse por $ 1750 según lo que veo con unidades similares en el vecindario.

Ingresos brutos por alquiler

Alquiler - $ 1,750

• x 10,5 meses (10% de vacante) = $ 18,375

Tasas de vacantes alternativas

• x 11 meses (7,5% de vacante) = $ 19,250
• x 12 meses (0% de vacantes) = $ 21,000

Gastos

• Hipoteca - $ 842
• Impuestos a la propiedad - $ 353
• Asociación de propietarios - $ 175
• Seguro $ 25
• Reparación y mantenimiento $ 100 *

• Total = $ 1495

• x 12 meses = $ 17,940

* Las tarifas de la HOA incluyen el cuidado del césped y las reparaciones estructurales externas.

Ingresos netos por alquiler

Ahora restemos nuestros gastos de nuestros ingresos brutos y determinemos nuestros ingresos netos y el retorno potencial de la inversión.

Ingresos netos por alquiler por año = $ 18,375 - $ 17,940 = $ 435

• Retorno de la inversión = $ 435 / $ 41,796 (efectivo invertido en el alquiler) = 1.04%

Tasas de vacantes alternativas

• Retorno con 7,5% de vacantes = $ 1310 / $ 41,796 = 3,13%
• Retorno con 0% de vacantes = $ 2060 / $ 41,796 = 4.93%

Según esos números, parece que podría ganar entre $ 400 y $ 2000 en el primer año. Los rendimientos podrían ser peores, pero son bastante malos considerando el dinero que tengo, la deuda que tengo y la cantidad de tiempo que estoy empleando para administrarla. Los rendimientos no se acercan al 10% sugerido por Jim Randel en su libro sobre propiedades de inversión.

Alternativamente, podría tomar los $ 41,796 y ganar 1.25% en una cuenta de ahorros en línea asegurada por la FDIC ahora mismo. También podría tomarlo e invertirlo en el mercado y obtener un rendimiento mucho mayor sin ningún esfuerzo.

La conclusión es que incluso si esta propiedad se desempeña a su máximo potencial (es decir, sin reparaciones importantes y sin vacantes prolongadas), todavía no es un gran retorno de mi dinero. Tengo una apreciación potencial que esperar algún día, pero eso puede ser una quimera.

Supongo que podría aumentar el precio del alquiler a $ 1800, pero eso solo generaría $ 500 adicionales y probablemente aumentaría mi tiempo de vacante.

¿Cuáles son sus pensamientos, chicos y chicas? ¿Debo quedarme con la propiedad para este tipo de devolución? ¿Se me escapa algo? ¿Puedo de alguna manera aumentar el rendimiento de la propiedad (ya sea agregando valor o aumentando el apalancamiento)?

Cobro de alquiler	ACH gratis Pago exprés de $ 2.99	Tarifa de $ 2 ACH Cargo del 3.5% por tarjeta de crédito o débito	$ .050 Pagos mediante transferencia electrónica de fondos Tarifa del 2,75% por tarjeta de crédito
Tiempo de depósito	4-5 días ACH 3 días Express	3 días	1-2 días
Restringir pagos parciales	Fin del contrato de arrendamiento	sí	sí
Cuentas de depósito múltiples	sí	sí	Sí, por una tarifa adicional
Cargos por retraso de automóviles	Reparado	Fijo o%	Reparado
Verificación de antecedentes	$24.99-$39.99	$18.95-$34.95	Examen básico: $ 15 Prima: $ 18
Verificación de crédito	$24.99-$39.99	$35	Parte de la evaluación (arriba)
Arrendamiento digital	No	Parte de planes pagados	Disponible
El seguro para inquilinos	Disponible	Disponible	Disponible
Empiece con Cozy	Cree una cuenta gratis	Inicie una prueba gratuita con Buildium

Acerca de Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, también conocido como "PT", es contador público, bloguero, podcaster, esposo y padre de tres hijos. PT también es el fundador y director ejecutivo de la conferencia y feria comercial de la industria de las finanzas personales. FinCon.

Creó Part-Time Money® en 2007 para compartir sus consejos sobre dinero, hacerse responsable (mientras pagar más de $ 75k en deudas) y conocer a otros apasionados por avanzar hacia las finanzas independencia.