TEl año pasado perdimos a un inquilino de mucho tiempo. Triste.
Mientras estábamos desanimados por perderlos. El cambio nos dio la oportunidad de aumentar el alquiler y mejorar el flujo de caja mensual.
Pudimos aumentar el alquiler de nuestra propiedad de alquiler en $ 300, de $ 1.875 a $ 2.175 por mes. Eso es un gran salto. Pero era necesario mantenerse al día con el aumento de los impuestos a la propiedad y la mayor demanda de la unidad.
Es una buena práctica aumentar el alquiler, le permite cubrir sus costos crecientes, mantenerse al día con el mercado y permite que su inquilino espere aumentos regulares del alquiler. Herramientas como Rentometer le permite comparar su propiedad con otras, lo que significa que siempre sabe cuál es el alquiler de mercado en su área.
En este artículo, desglosaré por qué es posible que desee aumentar su alquiler, cuánto aumentar el alquiler por, las cosas que puede hacer para justificar el aumento del alquiler y la legalidad de aumentar los alquileres en inquilinos.
Recurso: Rentometer le informa gratis en segundos si está cobrando muy poco (o demasiado) por el alquiler. Prueba Rentometer ahora.
Cuándo debe aumentar el alquiler
¿Cuándo fue la última vez que revisó alquileres comparables en su área? Si no lo ha hecho en un tiempo, es posible que no esté cargando lo suficiente.
Debería aumentar el alquiler es cuando el mercado local de alquiler está aumentando. Querrá mantenerse al día con los precios de alquiler en su comunidad para no perder dinero.
A menudo, no saber la tarifa actual del alquiler impide que los propietarios aumenten el alquiler. La mejor manera de determinar la cantidad a aumentar es mirar precios de alquiler comparables alrededor de su propiedad de alquiler.
Como propietario, es un error no investigar y mantenerse al día con los precios de alquiler locales. Comprender los precios de alquiler promedio de su vecindario lo ayuda a evitar una vacante al cobrar un precio justo para usted y sus inquilinos.
Hay herramientas y recursos en línea que hacen que sea rápido y fácil encontrar alquileres comparables. De esa manera, sabrá si debe aumentar el alquiler y cuándo debe hacerlo. Una de esas herramientas es Rentometer.
Rentómetro
Rentómetro es una herramienta en línea para ayudarlo a determinar los precios promedio de alquiler para su área. Analizan los datos actuales de su mercado de alquiler local y estiman si el alquiler que está cobrando está en línea con la mediana del área. Se necesita mucho adivinar el precio de alquiler y las comparaciones.
Es gratis usar su calculadora de alquileres, pero para recibir compensaciones necesitará una cuenta Pro. Rentometer ofrece una prueba gratuita de su plan profesional, que le ofrece composiciones gratuitas y cinco informes de alquiler profesional gratuitos. Rentometer Pro cuesta $ 29 al mes o si usa el código “SAVE” puede obtenerlo por $ 99 al año.
Con Rentometer Pro tienes acceso a herramientas y recursos como:
- Informes de alquiler PRO
- Comps de alquiler fresco
- Tendencias de alquiler
- Informes de propiedad
- Análisis por lotes
- Búsqueda de vecindario
- Búsqueda de código postal
Utilizando Rentómetro le ahorra tiempo y dinero al buscar rápidamente comparaciones de precios de alquiler y hacerle saber cómo se compara su alquiler. Debido a que están obteniendo datos de alquiler recientes, la información que recibe está actualizada. Rentormeter es una herramienta valiosa para ayudarlo a establecer el precio de alquiler correcto y ayudarlo a tomar decisiones de compra de propiedades.
Razones por las que podría querer aumentar el alquiler
No es que necesites convencerte. Bueno, tal vez sí ...
Hay muchas razones para aumentar el alquiler. Ninguno de los cuales se debe a que quieras ser un arrendador mezquino y desagradable. No se sienta culpable. El aumento del alquiler es necesario por varias razones. Vamos a desglosarlos:
1. Sus gastos habituales se han ido
Definitivamente necesita aumentar el alquiler si sus gastos mensuales regulares han aumentado. Esto podría ser una serie de gastos: impuestos a la propiedad (como yo en mi ejemplo), seguro, cuotas de la HOA, tarifas de administración de la propiedad o incluso el pago de la hipoteca.
2. Ha remodelado o mejorado de alguna otra manera la propiedad
¿Gastó dinero en remodelar o mejorar de alguna otra manera la propiedad? ¿O está planeando realizar algunas mejoras importantes? Si es así, ha aumentado el valor de la propiedad y es probable que deba aumentar el alquiler.
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3. El mercado lo respalda
Obtenga un presupuesto de alquiler de Rentometer y observe las rentas comparables. ¿Ves unidades similares alquiladas por mucho más? Pregunte a otros propietarios en el área qué están cobrando por unidades similares.
Si los alquileres están aumentando a su alrededor, el mercado está tratando de decirle que es hora de aumentar su alquiler.
4. Para asegurarse de que su inquilino lo espera
Aquí hay un buen consejo que recogí del Foros de BiggerPockets–Al final de su plazo de arrendamiento, siempre aumente el alquiler en al menos $ 25. Haga esto incluso si no hay otra razón para justificar un aumento de alquiler.
¿Por qué? Sencillo. Por lo tanto, su inquilino lo esperará y podrá negociar desde allí.
Si no hace este movimiento primero, entonces no tendrá ningún margen de maniobra si su inquilino (a quien desea mantener feliz) inicia las negociaciones pidiéndole que reduzca el alquiler por buen comportamiento. Desde que lanzó el primer golpe, ahora tiene algo de espacio para retirarse una vez que el inquilino comience a tratar de negociar un mejor alquiler.
Nadie va a preocuparse demasiado por los $ 25, no los perderá. Y si se resisten, hablen y negocien algo favorable para los dos.
5. Su inquilino se va
Finalmente, si su inquilino actual es romper el contrato de arrendamiento, este es el momento en que debe aumentar el alquiler. Necesita probar el mercado nuevamente y comenzar alto con su oferta. Si terminas de nuevo donde estabas, está bien. Al menos no perdiste el alquiler. Y esta es su única oportunidad para restablecer el alquiler. ¡Ve a lo grande!
Cuánto aumentar el alquiler
Entonces, ¿cuánto debería aumentar el alquiler? Eso depende. Recomiendo consultar Rentometer para tener una idea aproximada.
Desea asegurarse de obtener el mejor valor por la propiedad. Pero tampoco desea limitar la cantidad de posibles inquilinos. Aquí hay algunos factores que debe considerar:
1. Investigue las rentas comparables
Deje que el mercado libre sea su guía. Busque en los mercados en línea disponibles como Zillow y Trulia para encontrar propiedades similares en alquiler. Pregunte a otros propietarios de la zona. Si utiliza una empresa de administración de propiedades, deberían tener acceso a datos que serían útiles.
Además, asegúrese de echa un vistazo a Rentometer. Es una herramienta rápida y sencilla en la que puede encontrar un presupuesto de alquiler por dirección. Simplemente ingrese la dirección y cuántos dormitorios tiene la unidad y Rentometer le proporcionará los alquileres promedio en su área.
También hay un mapa codificado por colores donde puede ver cómo se comparan otras propiedades con el promedio. Como administrador de la propiedad, puede evaluar rápidamente cuánto podría aumentar su tasa actual.
2. Tenga en cuenta sus gastos y el rendimiento esperado
Idealmente, esto debería hacerse antes de comprar la propiedad. Pero vale la pena revisarlo de vez en cuando para asegurarse de que todavía está trabajando con una buena inversión inmobiliaria.
La razón por la que hago un análisis anual de mi propiedad (incluida una lista detallada de todos mis gastos) es para saber si es el momento de aumentar los alquileres. Y si no obtiene el rendimiento que desea de su inversión, es hora de explorar un aumento de alquiler.
Si eso no tiene éxito, puede ser el momento de vender la inversión o considerar un refinanciamiento en efectivo.
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3. Vaya a lo grande para salir del espacio de negociación
Una vez que conozca sus rentas comparables y comprenda sus finanzas, es hora de poner un número y ver qué hace el mercado con él. No podrá negociar, así que comience alto para que tenga espacio para reducir el precio si solo tiene un posible inquilino que quiere un mejor precio.
Como dije anteriormente, recientemente aumenté mi alquiler en $ 300 y el mercado me dijo de inmediato que era un precio justo. Lo alquilé en una semana.
Cosas que puede hacer para justificar el aumento de su alquiler (también conocido como valor agregado)
Como propietario, el mejor tipo de aumento de alquiler que puede esperar es uno que se base en algún valor agregado que haya aportado al acuerdo. Después de todo, otros aumentos suelen ser impuestos por factores externos.
1. Mejorar / remodelar la propiedad
Agregar pintura, alfombras y accesorios nuevos podría ser todo lo que necesita para justificar un aumento de alquiler decente. Esto cuesta menos de $ 1,000 en la mayoría de las propiedades y se puede hacer rápidamente entre inquilinos o posiblemente incluso cuando hay alguien en él.
Más allá de las reparaciones básicas, la remodelación de un baño o una cocina ciertamente puede ayudar a mejorar los alquileres. Pero no haga remodelaciones importantes antes de comprender su mercado lo suficiente como para saber cómo esas remodelaciones lo compararán con unidades comparables. No vale necesariamente la pena tener un baño dos veces más bonito que cualquier otro de su mercado.
2. Reconfigurar la propiedad
¿Se puede subdividir la unidad en varias unidades? ¿Se puede alquilar una parte de la unidad como alquiler temporal (es decir, Airbnb)? ¿Puede agregar un dormitorio o baño adicional?
Por supuesto, es mejor hacer estas preguntas antes de comprar una propiedad de alquiler. Pero no está de más intentar ver su unidad de alquiler desde una perspectiva diferente una vez que la tenga. Siempre pregúntese cómo puede agregar valor.
3. Servicios y dispositivos complementarios
Ofrezca encargarse de la televisión por cable, el servicio de Internet, el teléfono fijo y otros servicios para su inquilino. Es posible que estén dispuestos a pagar una prima para evitar la molestia de tener que pagar varias facturas. Si tiene varias unidades, podría calificar para un descuento.
Además, puede alquilar electrodomésticos (lavadora / secadora, TV, etc.) a su inquilino por una pequeña tarifa mensual.
¿Es legal? ¿Las leyes de control de alquileres me impiden aumentar el alquiler?
Me comuniqué con un abogado local, Robert Newton para comentarios. Él dice,
“Siempre que un propietario siga las leyes de Equidad de Vivienda (no discriminación de clases protegidas), entonces un propietario puede aumentar el alquiler al final del plazo del contrato de arrendamiento. En Texas, no existen leyes estatales con respecto a los topes de aumento de alquiler, aparte de lo que pueda existir como una ley de la ciudad o un programa gubernamental ".
Landlordology.com tiene una excelente guía estado por estado sobre la legalidad de aumentar el alquiler, junto con algunos ejemplos prácticos de cartas que puede enviar a los inquilinos con respecto al aumento de alquiler. Y si tiene preguntas que no he respondido, considere solo respuesta. Puede hacer su pregunta y será respondida por un abogado.
La conclusión: aumentar el alquiler es solo una parte de la vida. No tengas miedo de hacerlo. Y siempre busque formas de hacer que su propiedad sea más valiosa para justificar un aumento en el alquiler.
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Philip Taylor, también conocido como "PT", es contador público, bloguero, podcaster, esposo y padre de tres hijos. PT también es el fundador y director ejecutivo de la conferencia y feria comercial de la industria de las finanzas personales. FinCon.
Creó Part-Time Money® en 2007 para compartir sus consejos sobre dinero, hacerse responsable (mientras pagar más de $ 75k en deudas) y conocer a otros apasionados por avanzar hacia las finanzas independencia.