Revisión de AcreTrader: Invierta en tierras agrícolas un acre a la vez

¿Sabes cuánto vale un acre de tierra de cultivo?

$3,160.

Varía de una región a otra, pero a nivel nacional, según el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos, es de $ 3,160 por acre en 2020 (sin cambios desde 2019). El Servicio Nacional de Estadísticas Agrícolas informó que las estadísticas y más en su Resumen de Land Values ​​2020 publicado en agosto de 2020.

Como era de esperar, el valor de la tierra aumenta en función de dónde se encuentra y de lo que puede crecer allí. California es tan valiosa por lo que produce: almendras, uvas (¡vino!) Y otras cosechas de alto valor económico.

Pero ser propietario de una granja no es factible.

Y gracias a los sitios inmobiliarios de crowdfunding, puedes invertir en un acre de tierras de cultivo y no cultivarlo usted mismo.

Ahí es donde AcreTrader viene en.

Tabla de contenido

1. ¿Qué es AcreTrader?
2. ¿Son las tierras agrícolas una buena inversión?
3. Cómo funciona AcreTrader
1. Número extremadamente limitado de acuerdos
4. Características y beneficios de AcreTrader
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5. Cómo registrarse con AcreTrader
6. Tutorial de registro de AcreTrader
7. Cómo funciona la calificación de AcreTrader
8. Mi experiencia personal con AcreTrader
9. Pros y contras de AcreTrader
10. Alternativas de AcreTrader
11. ¿Debería invertir en tierras agrícolas?

¿Qué es AcreTrader?

En 2018, AcreTrader abrió sus puertas y permitió a los inversores comprar parcelas de tierras agrícolas. Con sede en Fayetteville, Arkansas, la compañía fue fundada por Carter Malloy, quien trabajaba en servicios financieros pero creció en una familia de granjeros.

Cuando invierte con AcreTrader, no adquiere la propiedad directa de la tierra de cultivo. En cambio, está comprando acciones de varias propiedades agrícolas. Los ingresos se generan en forma de alquiler de la tierra o de ganancias por la venta de la propiedad.

AcreTrader tiene un Better Business Bureau calificación de "A +" en la escala de A + a F.

Antes de profundizar en esta revisión, intentemos responder la pregunta más básica:

¿Son las tierras agrícolas una buena inversión?

Sí, porque no está correlacionado con el mercado de valores, ofrece una tasa de rendimiento sólida y tiene una oferta limitada. Es posible que no obtenga la tasa de rendimiento más alta, pero ese no es el objetivo, las tierras agrícolas tienen un lugar en una cartera bien diversificada.

La idea de invertir en tierras agrícolas puede parecer un concepto radical, especialmente cuando las formas más convencionales de inversión inmobiliaria involucran propiedades comerciales y residenciales. Pero según la investigación de AcreTrader, las tierras agrícolas han sido una de las inversiones de mejor rendimiento desde 1990. De hecho, solo ha sido superado por los fideicomisos de inversión inmobiliaria generales.

Si hubiera invertido en tierras agrícolas en 1990, una inversión de $ 10,000 aumentaría a $ 199,700 en 2018.

La siguiente captura de pantalla proporciona una visualización del rendimiento de las tierras agrícolas en comparación con otros tipos de inversiones populares. Incluso ha superado al índice S&P 500.

Esto es del USDA NASS (la tabla se remonta a 2006):

Hay muchas razones para creer que el futuro depara más de lo mismo. Se espera que la población mundial, que ya se acerca rápidamente a los 8 mil millones, alcance los 10 mil millones en los próximos 30 años. Y como dijo una vez Will Rogers, Compre tierra, no van a hacer más cosas. La tecnología ha desempeñado un papel en el aumento de los rendimientos de los cultivos, pero, en primer lugar, se necesita tierra para cultivar alimentos.

Hay varias otras razones por las que las tierras agrícolas son una inversión deseable:

• Es una inversión que está fuera del sistema financiero.
• Las tierras de cultivo producen un producto básico real y necesario: los alimentos. La comida siempre estará en demanda.
• Tiene una baja volatilidad histórica, lo que limita las caídas de precios incluso en los años malos.
• La tierra de cultivo es una verdadera inversión alternativa, porque sus niveles de precios no están ligados a movimientos en otros activos.
• El alto nivel de deuda nacional y el potencial de impresión de dinero ofrecen la posibilidad de que los valores de las tierras agrícolas aumenten aún más rápido en el futuro.

Esto no implica que deba vender sus otras inversiones y mover todo su dinero a tierras agrícolas. Pero sí muestra que las tierras agrícolas pueden tener un lugar en una cartera bien equilibrada. La tierra, después de todo, y la tierra de cultivo, en particular, es el más básico de todos los productos básicos. Nada se produce sin él.

Para ayudarlo a obtener una mayor comprensión, AcreTrader está ofreciendo su gratis Libro blanco sobre inversiones en tierras agrícolas. Puede obtener una copia proporcionando su nombre, dirección de correo electrónico y número de teléfono.

Con esa información en mente, volvamos a AcreTradery cómo le permitirá invertir con éxito en tierras agrícolas.

Cómo funciona AcreTrader

Ya que AcreTrader es una plataforma de crowdfunding inmobiliario, los inversores pueden venir a realizar inversiones en tierras agrícolas, mientras que los agricultores pueden vender sus tierras a esos inversores.

En el caso de cada inversión, la propiedad es propiedad de una LLC creada por AcreTrader. La empresa arrendará las tierras de cultivo a agricultores locales de renombre que pagan una renta en efectivo predeterminada, que es común en la industria agrícola. Para disminuir el riesgo de impago, los alquileres se cobran antes de la temporada de siembra. Si un agricultor no paga, se ubicará a un nuevo agricultor para alquilar la propiedad.

Para ser elegible para invertir con AcreTrader, debe ser un inversionista acreditado. Este es el caso de cualquier plataforma de inversión inmobiliaria que le permita invertir en una propiedad específica en lugar de un fondo.

Los requisitos para ser un inversor acreditado incluyen al menos uno de los siguientes:

• Debe tener un ingreso individual superior a $ 200,000 en cada uno de los dos años más recientes o un ingreso conjunto con el de esa persona. cónyuge en exceso de $ 300,000 en cada uno de esos años, con una expectativa razonable de alcanzar el mismo nivel de ingresos en el año, O
• Un patrimonio neto individual, o patrimonio neto conjunto con el cónyuge de esa persona, superior a $ 1 millón sin incluir su residencia principal.

Como inversor en la plataforma, puede seleccionar entre inversiones que hayan sido examinadas por completo por AcreTrader. Ni siquiera es necesario tener conocimientos de agricultura. AcreTrader lleva a cabo la debida diligencia en cada parcela y excluirá cualquier propiedad que no cumpla con sus estándares. Solo el 5% de las propiedades agrícolas revisadas se aceptan con fines de inversión.

Puede revisar las oportunidades de inversión abiertas en línea:

Cada listado mostrará la inversión mínima requerida, la ubicación, los cultivos producidos, la calificación de AcreTrader, el rendimiento en efectivo bruto y el rendimiento anual neto. Puede hacer clic en cada listado para obtener más información. Allí encontrará una descripción general de la propiedad, mapas de ubicación, información financiera sobre la finca, documentos de propiedad y la calificación de inversión.

Podrá realizar un seguimiento de la información y los desarrollos sobre sus inversiones en el Panel de AcreTrader, aunque es posible que también se le notifique por correo electrónico, especialmente cuando se realizarán las distribuciones.

Las distribuciones de ingresos de las inversiones se realizan anualmente, generalmente en diciembre.

Número extremadamente limitado de acuerdos

Las ofertas están disponibles y se cierran muy rápidamente, a menudo en cuestión de días. Si esto es algo que le interesa, regístrese para obtener una cuenta gratuita para recibir notificaciones cuando haya ofertas disponibles.

AcreTrader es muy particular acerca de las ofertas que trae a la mesa y, después de ser usuario durante varios años, tiende a ver una oferta o dos cada mes. Te envían correos electrónicos para avisarte de que un trato está a punto de concretarse, tienes unos días para revisarlo y, para entonces, normalmente está suscrito.

Si está interesado en tierras de cultivo, no hay ningún costo para registrarse y no le envían spam (solo he recibido correos electrónicos sobre ofertas, no ofrecen nada más)

Características y beneficios de AcreTrader

Inversión mínima. Cuando realiza una inversión, técnicamente no está comprando una parte de la granja. Obtiene una participación en la propiedad de la LLC que posee legalmente la propiedad. Una pequeña distinción que facilita la transacción. La inversión inicial mínima es de 10 acciones, lo que equivale a 1 acre de tierra agrícola. Eso haría que la inversión inicial mínima normalmente rondara los $ 20 000 - $ 30 000, dependiendo de la parcela particular de tierra de cultivo.

Plazo de inversión. Una vez que realice una inversión en una parcela de tierra agrícola, el plazo esperado variará entre cinco y 20 años. La compañía está “explorando un mercado secundario” que permite la venta de acciones dentro de ese plazo, pero esto no está garantizado en este momento. Sin embargo, puede ser posible vender sus acciones a otro inversor en la misma propiedad a través de una transacción privada.

Consideraciones fiscales. Al final del año, la información sobre la distribución de ingresos se divulgará mediante el formulario K-1 del IRS. Este es el mismo formulario que obtendría de cualquier plataforma de crowdfunding de bienes raíces que le permitiera invertir en propiedades específicas. (esto también es lo que obtendría si lo hiciera usted mismo a través de una sociedad) Las distribuciones de alquiler, netas de gastos, estarán sujetas a impuestos en el año devengado. Las ganancias de capital se gravarán en el año en que se venda la propiedad, sujeto a tasas impositivas más bajas sobre las ganancias de capital.

Tarifas de AcreTrader. AcreTrader es gratuito para registrarse y no hay tarifas por usar la plataforma. Cuando realiza una inversión, hay tarifas de cierre, generalmente el 2% del monto de su inversión. Luego, hay una tarifa de servicio anual del 0,75% del valor de la inversión. AcreTrader también cobra una tarifa del 5% cuando se vende la propiedad subyacente, pero eso lo paga el propietario de la granja que vende.

Atención al cliente. Disponible por teléfono gratuito y por correo electrónico, aunque no se proporcionan días u horas específicas de disponibilidad de soporte al cliente.

Cómo registrarse con AcreTrader

Para reiterar, debe ser un inversor acreditado para invertir con AcreTrader. También debe ser ciudadano estadounidense o residente legal de los EE. UU. Para registrarse, deberá proporcionar su nombre completo, dirección de correo electrónico y crear una contraseña. También puede registrarse con sus credenciales de Facebook, LinkedIn o Google.

El siguiente paso es la información personal, incluidos los números de cuenta bancaria para fines de financiación y documentos de acreditación. Su información bancaria no es retenida por AcreTrader, ellos utilizan un proveedor externo, Tartán. Plaid también ofrece servicios similares para otras plataformas de inversión. La situación es similar con sus documentos de acreditación, que están en poder de otro servicio de terceros, Tecnología de inversión de North Capital.

Toda la documentación necesaria está firmada y enviada electrónicamente a través del sitio web. Su cuenta de inversión se financiará mediante transferencias ACH desde una cuenta bancaria vinculada.

Al igual que en otras plataformas de financiación colectiva, su inversión no se vuelve definitiva hasta que se alcanza el objetivo de recaudación de fondos para una inversión en particular. Se ofrecerá una propiedad entre 30 y 90 días. Si no está totalmente suscrito, se eliminará y se reembolsarán los fondos que haya invertido. (Los fondos se mantienen en custodia por parte de North Capital, a la espera del cierre).

Tutorial de registro de AcreTrader

Registrarse es bastante rápido: primero, se registra con su nombre, correo electrónico y configura una contraseña.

Entonces tienes que declarar tu estado de acreditación:

Después de eso, su cuenta está configurada y solo necesita completar su perfil, que como mínimo solo significa su identidad (incluidos los últimos cuatro dígitos de su número de seguro social y dirección particular). Es para satisfacer la Conozca los requisitos de su cliente de FinCEN.

Puede omitir estos por ahora si solo desea ver las propiedades.

En el momento en que me inscribí (a principios de octubre de 2019), había tres propiedades en vivo:

El primero en Will, Illinois, estaba totalmente suscrito. El segundo, una finca en IL que incluye una turbina eólica, estaba al 29% y el tercero, un rancho de almendras en California, aún se estaba criando.

¡$ 34,267 el acre! ¡No es de extrañar que las almendras sean tan caras! 🙂

Por lo que vale, las otras dos granjas estaban listadas a un precio mucho más bajo por acre. La granja de cultivos en hileras de Cottage Grove en Will, IL tenía un precio de $ 4,461 por acre.

Cómo funciona la calificación de AcreTrader

Cada propiedad recibe una calificación de A1 a D3, según la cantidad de puntos que tiene. Las propiedades A1 tienen menos puntos que D3.

Aquí es donde las propiedades pueden obtener puntos:

• Problemas históricos conocidos de inundaciones: en los últimos 10 años, ¿la finca ha perdido el 10% o más de su cosecha debido al agua estancada como resultado de un problema de drenaje no resuelto?
• Problemas conocidos de acceso al agua: ¿la finca carece de acceso al agua para los fines de riego necesarios?
• Operaciones directas planificadas: ¿se están aplicando fondos de inversión directamente al capital de trabajo para las operaciones diarias?
• No hay inquilino actual: ¿no hay actualmente un inquilino que cultive la tierra?
• No hay acceso directo a la carretera mantenida: ¿no hay acceso directo a una carretera mantenida por el gobierno local o nacional?
• Punto de entrega de cultivos más cercano a> 50 millas de distancia: ¿el punto de entrega más cercano para la entrega de productos básicos se encuentra a más de 50 millas de distancia, medido utilizando el radio directo?
• Mejoras planificadas durante el período de retención: ¿se está contribuyendo más del 10% del valor total de la oferta a la mejora de los activos?
• Deuda involucrada en la transacción - ¿Se colocará alguna cantidad de deuda en la oferta en cuestión?
• Alto valor de préstamo sobre la deuda: ¿Alguna cantidad de deuda que se coloque en la propiedad en cuestión excederá la proporción de préstamo a valor del 55%?
• Arrendamientos no agrícolas o ingresos vigentes: ¿existen arrendamientos tales como arrendamientos de caza, energía u otros arrendamientos no relacionados con la agricultura?
• Activos no agrícolas valorados como parte de la transacción: ¿hay activos no esenciales como almacenamiento de grano, casa, tienda, etc. tenido en cuenta en la valoración de la finca?
• Mercado de venta de terrenos de baja actividad: ¿Hubo menos de 10 ventas de terrenos de más de $ 100,000 en valor en un radio de 100 millas durante el último año?

La granja de almendros obtuvo 5 puntos en total, lo que la sitúa en un B2. La Granja de Cultivos en Hilera de Cottage Grove en Will, IL tenía solo un punto y es un A1.

Mi experiencia personal con AcreTrader

Personalmente he realizado tres inversiones a través de la plataforma AcreTrader:

Todos se desempeñaron de acuerdo con las expectativas y las actualizaciones fueron periódicas y detalladas.

Por ejemplo, somos propietarios de una parte de Middle River Almond Ranch y esta fue una de las actualizaciones - nada alucinante, pero es divertido mantenerse al día en la propia granja.

Además, ¡te envían pequeños frascos de tierra de tus granjas!

Pros y contras de AcreTrader

Pros:

• AcreTrader es una oportunidad para invertir tierras agrícolas, que es uno de los tipos más básicos de "activos duros".
• La rentabilidad media anual de las inversiones se sitúa entre el 9% y el 11%.
• La tierra de cultivo es una excelente alternativa de inversión, ya que tiende a moverse independientemente de los cambios en los mercados financieros generales.
• Las inversiones proporcionan una combinación de ingresos de alquiler anuales continuos, así como ganancias de capital en la venta de la propiedad.
• Dada la naturaleza a largo plazo de las inversiones de AcreTrader, las ganancias de la venta de la propiedad subyacente estarán sujetas a impuestos a tasas impositivas más favorables sobre las ganancias de capital a largo plazo.
• Las inversiones de AcreTrader se pueden mantener en una cuenta de jubilación individual autodirigida (SDIRA).
• Todas las inversiones están totalmente aseguradas por las tierras agrícolas subyacentes.

Contras:

• Debe ser un inversor acreditado (alto valor neto) para poder participar en inversiones en la plataforma.
• Tu inversión no es líquida. El período de tenencia en una parcela agrícola puede ser de cinco a 20 años.
• Las distribuciones de ingresos se realizan una vez al año, normalmente en diciembre.
• No se garantizan ni las distribuciones de ingresos ni su oportunidad.

Finalmente, esto no es ni un pros ni un contra, pero vale la pena mencionarlo, ya que AcreTrader es muy exigente y detallado en su análisis, la plataforma no tiene muchas oportunidades de inversión. No podrá registrarse y ver una docena de granjas diferentes en la fase de recaudación de fondos. De hecho, las inversiones que sí aparecen suelen suscribirse en un período de tiempo muy corto.

Por un lado, es una "desventaja" que no haya muchas oportunidades de inversión, pero la realidad es que es un profesional: solo eligen inversiones sólidas para respaldarlas.

Alternativas de AcreTrader

¿Quiere invertir en tierras agrícolas pero no ve ninguna oportunidad en AcreTrader?

FarmJuntos es otra plataforma de inversión inmobiliaria que se centra en tierras agrícolas. Son solo para inversores acreditados en este momento con un mínimo que varía de $ 10,000 a $ 50,000 según la inversión. Los rendimientos en efectivo se pagan trimestralmente, semestralmente o anualmente, mientras que la apreciación de las tierras agrícolas se paga al final del período de retención.

Está configurado de manera muy similar a AcreTrader pero, como puede imaginar, ofrecen diferentes ofertas. Si está interesado en esta categoría, le sugiero que se registre en FarmJuntos también porque luego puedes revisar todas las ofertas que se realizan. Registrarse es gratis. Aquí hay un revisión más profunda de FarmTogether.

¿Debería invertir en tierras agrícolas?

AcreTrader las inversiones se limitan a inversores acreditados.

Esto se debe a que invertir en tierras agrícolas es una inversión atípica, considerada adecuada para personas de alto patrimonio neto que tienen la solidez financiera para soportar pérdidas potenciales. Es importante comprender que, si bien se espera que cada inversión proporcione un flujo de caja positivo y vender a un precio más alto, el potencial de perder dinero en cualquier parcela agrícola en particular es siempre posible.

Sin embargo, si está interesado en invertir en "activos duros", agregar tierras agrícolas a su cartera puede ser una adición bienvenida. No está sujeto a los ciclos y oscilaciones de los mercados financieros y puede ser una excelente inversión anticíclica.

Y al igual que todos los bienes raíces, es una verdadera inversión a largo plazo. Aunque puede tener una inversión baja en cualquier momento del ciclo de inversión, las perspectivas a largo plazo están a su favor. A medida que la población mundial sigue aumentando, la demanda de alimentos aumentará con ella. Eso solo aumentará el valor de las tierras agrícolas a largo plazo. Y dado que la inflación es prácticamente una cuestión de política pública en todas las naciones importantes del mundo, las tierras agrícolas son una de las mejores coberturas para proteger su cartera.

Dicho esto, ¿qué pasa si las cosas van mal? ¿Qué pasa si no pueden encontrar un agricultor para trabajar la tierra o el cambio climático afecta la rentabilidad de la granja? Todos estos son grandes interrogantes que podrían afectar sus inversiones. No sé lo suficiente como para poder brindar alguna orientación en ese frente.

Pero si esto le interesa, le sugiero que visite el Sitio web de AcreTrader y comprobar lo que tienen para ofrecer. Es gratis unirse y examinar la plataforma.