Revisión de FarmTogether: Invierta en tierras agrícolas de EE. UU.

¿Le preocupa la salud de los mercados financieros en 2021? ¿Está interesado en una verdadera inversión alternativa, que no solo tenga potencial a largo plazo, sino también la capacidad de prosperar cuando las inversiones más convencionales tienen dificultades?

Si es así, debería considerar invertir en tierras agrícolas. Y puedes hacerlo de forma rápida y sencilla a través de una plataforma de crowdfunding inmobiliario, conocida como FarmJuntos.

FarmTogether permite a los inversores acreditados comprar acciones en las LLC de granjas individuales, ganando dinero con el alquiler de la tierra, así como con la apreciación del precio cuando la tierra se vende.

Es cierto que las tierras agrícolas no aparecen exactamente como un tema en la mayoría de las discusiones sobre inversiones. Pero quizás por eso ha tenido un desempeño tan estable durante tantos años. Después de todo, toda la civilización depende de las tierras agrícolas, en particular las tierras agrícolas estadounidenses, para alimentarse. La comida no pasa por ciclos, siempre es necesaria. Y esa necesidad se adapta bien a las tierras agrícolas.

Como verá al leer esta reseña, las tierras agrícolas han demostrado ser una inversión duradera en los buenos y en los malos tiempos. Una plataforma de inversión como FarmTogether puede facilitar la adición de tierras agrícolas a su cartera existente para lograr la diversificación más amplia posible.

Tabla de contenido

1. Acerca de FarmTogether
2. ¿Es la tierra de cultivo la última inversión alternativa?
1. Otras razones por las que las tierras agrícolas son una buena inversión
3. Cómo funciona FarmTogether
1. Requisito de inversor acreditado
2. Características y beneficios de FarmTogether
4. Pros y contras de FarmTogether
1. Pros:
2. Contras:
5. ¿Debería invertir en FarmTogether?
6. Resumen

Acerca de FarmTogether

FarmJuntos tiene su sede en San Francisco, California, y es una plataforma de financiación colectiva de bienes raíces que se ha especializado en inversiones en propiedades agrícolas durante más de una década. Está dirigido por un equipo de gestión con más de 70 años de experiencia en inversiones agrícolas. La plataforma le permite comprar porciones de pequeñas granjas independientes en varios estados del país.

Al igual que invertir en acciones, invertirá en acciones de sociedades de responsabilidad limitada (LLC) que sean propietarias de la tierra. Entonces será elegible para recibir partes prorrateadas tanto de las rentas recibidas por la tierra como de las ganancias de capital cuando finalmente se venda la finca subyacente.

FarmJuntos no es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) y no debe confundirse como tal. Cuando invierte en un REIT, está comprando una cartera de bienes raíces comerciales lista para usar. En cambio, FarmTogether funciona como una plataforma de financiación colectiva inmobiliaria, que le permite seleccionar las propiedades individuales en las que desea invertir.

FarmTogether proyecta rendimientos de inversión que son muy favorables en comparación con otras inversiones, incluidas acciones y bienes raíces comerciales. La compañía se enfoca en inversiones en tierras agrícolas para producir retornos anuales promedio entre 7% y 13%, así como rendimientos en efectivo promedio anuales que oscilan entre 3% y 9%. Es más, puede seguir obteniendo estos rendimientos, sin importar lo que esté sucediendo con los mercados financieros.

Hay una advertencia con FarmTogether que debes tener en cuenta desde el principio. Para participar en la plataforma, debe ser un inversor acreditado. Eso significa que debe tener ingresos altos, un patrimonio neto alto o ambos. Discutiremos ese requisito en detalle.

Más información sobre FarmTogether

¿Es la tierra de cultivo la última inversión alternativa?

Antes de profundizar en los aspectos específicos de la inversión con FarmTogether, abordemos primero el tema más básico de las tierras agrícolas como inversión. Después de todo, es todo el propósito de considerar una inversión con FarmTogether.

Comencemos con el rendimiento de la inversión a largo plazo de las tierras agrícolas.

Resulta que las tierras agrícolas han superado a otras clases de activos durante la mayor parte del último medio siglo. La siguiente captura de pantalla, publicada el Buscando Alfa, muestra el rendimiento de las tierras agrícolas en comparación con todas las demás clases de activos principales entre 1972 y 2016:

Una inversión con ese tipo de historial merece la atención de los inversores.

Otras razones por las que las tierras agrícolas son una buena inversión

Si bien el rendimiento de la inversión es algo del estándar de oro cuando se trata de invertir, existen otras razones para invertir en tierras agrícolas, incluidas algunas que son de naturaleza estratégica.

Protección contra la inflación. Como puede ver en la captura de pantalla anterior, las tierras agrícolas han superado fácilmente no solo al S&P 500, sino también a los bonos, el oro e incluso los fideicomisos de inversión inmobiliaria.

También puede ver que el rendimiento ha superado la inflación en más de seis puntos porcentuales por año. Eso significa que una inversión en tierras agrícolas creció dramáticamente en términos reales, entre 1972 y 2016. Con un rendimiento neto real del 6% anual, las tierras agrícolas duplican su valor real aproximadamente cada 12 años.

Farmland rinde cuando otras inversiones no lo hacen. Según el índice NCREIF, las tierras agrícolas ganaron un 3,84% desde el 1 de octubre de 2019 hasta el 30 de septiembre de 2020. Este fue un período de un año que presentó una inestabilidad extrema en los mercados financieros debido a COVID-19. Sin embargo, las tierras agrícolas aún produjeron un rendimiento positivo.

También debe tenerse en cuenta que las tierras agrícolas han superado a otros activos durante un período de tiempo que incluye varias guerras, inflación, desinflación y múltiples crisis económicas y financieras. Dicho de otra manera, las tierras agrícolas funcionan como una verdadera "inversión no correlacionada".

Las tierras de cultivo son la fuente del producto básico más importante del mundo: los alimentos. La demanda de automóviles, casas, televisores, productos industriales e incluso energía puede disminuir y fluir con el tiempo. Pero la demanda de alimentos es relativamente constante. De hecho, a medida que la población mundial continúe aumentando, la demanda futura de alimentos solo aumentará.

Las tierras de cultivo son un activo valioso. Cuando invierte en tierras agrícolas, está invirtiendo en tierras productivas, que están lo más lejos posible de los activos de papel. Si está buscando diversificarse en activos duros, pero no se siente cómodo con los metales preciosos o la energía, las tierras de cultivo son una alternativa definitiva.

FarmTogether analizó números para mostrar cómo agregar una asignación del 15% de tierras agrícolas en su cartera han aumentado el rendimiento de su inversión en casi medio punto porcentual por año durante los últimos 30 años. Esa ganancia de medio punto porcentual puede marcar una diferencia real en su cartera durante varias décadas.

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Cómo funciona FarmTogether

FarmJuntos es un mercado en línea para inversiones en tierras agrícolas. Es decir, es una plataforma donde puede elegir las propiedades en las que desea invertir. Serás propietario de acciones en una LLC que posee y administra la propiedad.

Por ejemplo, si invierte $ 10,000 en una propiedad con un valor total de $ 1 millón, tendrá derecho al 1% de las rentas recibidas por la tierra, así como al 1% de la plusvalía cuando la tierra de cultivo es vendido.

El equipo de profesionales de FarmTogether examina todas las propiedades disponibles. Se centran en granjas bien gestionadas con cultivos en hileras y cultivos permanentes en las principales regiones de producción de los EE. UU. Los factores que se toman en consideración incluyen la confirmación de los derechos y la calidad del agua, el cumplimiento ambiental, el título, las pruebas del suelo y la producción de cultivos. La producción se centra en productos orgánicos, frutas, verduras y nueces, todos los cuales son cultivos de alto valor. Las propiedades agrícolas se encuentran en California en el noroeste del Pacífico.

Para invertir, deberá ser un inversor acreditado (consulte la descripción a continuación).

Una distinción importante es que no está invirtiendo en granjas, sino en la tierra que ocupan las granjas. FarmTogether no se dedica al negocio de la gestión agrícola. Las LLC en las que invierte son propietarias de la tierra, que se alquila a los agricultores que manejan la producción real. El agricultor paga el alquiler a la LLC, que se transfiere a los inversores. Los arrendatarios suelen ser grandes operadores agrícolas, no agricultores independientes.

Cuando compra acciones en una LLC, comprenda que es una inversión a largo plazo. El horizonte temporal esperado de la inversión puede oscilar entre cinco y 15 años. Hay muy poca liquidez si desea vender sus acciones antes de que se venda la propiedad. Por esa razón, debe esperar que su inversión permanezca inmovilizada durante al menos la cantidad de años indicada en la oferta de inversión inicial.

Al final de ese plazo, se espera que la propiedad se venda con una ganancia. Una vez que lo sea, también participará en la revalorización del capital en función de su participación en la propiedad de la LLC.

Entre los ejemplos de inversiones en tierras agrícolas disponibles actualmente en FarmTogether se incluyen los siguientes:

Requisito de inversor acreditado

Existen ciertos riesgos inherentes a cualquier inversión a largo plazo, particularmente una tan poco líquida como las tierras agrícolas. Una es que debe inmovilizar su inversión durante muchos años. Otra es la posibilidad de que la tierra agrícola subyacente se venda con pérdidas, en lugar de con ganancias.

Por esa razón, invertir en FarmTogether requiere que sea un inversor acreditado. Requisitos para inversores acreditados son como sigue:

1. Debe tener un ingreso individual superior a $ 200,000 en cada uno de los dos años más recientes o un ingreso conjunto con el de esa persona. cónyuge en exceso de $ 300,000 en cada uno de esos años, con una expectativa razonable de alcanzar el mismo nivel de ingresos en el año, O
2. Debe tener un patrimonio neto individual, o un patrimonio neto conjunto con el cónyuge de esa persona, superior a $ 1 millón. sin incluir su residencia principal.

Como probablemente pueda deducir de los requisitos anteriores, el estado de inversor acreditado garantiza que una persona que invierte en las tierras agrícolas tienen suficientes recursos financieros para soportar una pérdida potencial, sin comprometer sus finanzas a largo plazo. seguridad.

Tenga en cuenta que FarmTogether certifica la condición de inversionista acreditado a través de servicios de verificación de terceros, aunque aceptarán documentación de ingresos y patrimonio neto enviada directamente.

Características y beneficios de FarmTogether

Inversión inicial mínima. $ 10,000 en la gama baja, pero podría ser tan alto como $ 50,000 o más, dependiendo de la inversión específica.

Plazo de inversión. Puede ser tan breve como cinco años, pero de 7 a 10 años es más común. Puede ser aún más largo en determinadas inversiones.

Frecuencia de distribuciones de renta neta. Dependiendo de la inversión específica, los pagos de alquiler se pueden pagar trimestralmente, semestralmente o anualmente.

Inversores elegibles. Puede invertir como un individuo, una LLC, una sociedad limitada (LP) o un fideicomiso. Los inversores pueden ser ciudadanos estadounidenses, residentes permanentes o ciudadanos extranjeros.

Cuentas elegibles. Cuentas de inversión sujetas a impuestos, pero se pueden mantener en una cuenta IRA autodirigida. FarmTogether se asocia con Alto IRA para este propósito.

Distribuciones de ingresos. Los ingresos por pagos de alquiler se pueden realizar trimestralmente, semestralmente o anualmente. Las distribuciones se depositan directamente en una cuenta bancaria vinculada.

Declaración de impuestos de fin de año. Con la estructura LLC de inversiones individuales, los resultados de fin de año se informarán en el Formulario K-1 del IRS. Esto incluirá los ingresos y gastos de alquiler, que estarán sujetos a impuestos para cada año. Una vez que se vende la propiedad, las ganancias estarán sujetas a impuestos con tasas impositivas más favorables a las ganancias de capital a largo plazo.

Tarifas de FarmTogether. La estructura de tarifas específicas variará con la inversión ofrecida. Por lo general, puede esperar pagar una "tarifa de admisión" de entre el 0,5% y el 1,0% de su inversión inicial. También debe esperar pagar una tarifa de administración anual, que generalmente será de alrededor del 1% del valor de su inversión. Sin embargo, no se cobran tarifas por la venta de las tierras agrícolas subyacentes.

Servicio al Cliente. El contacto telefónico es limitado, ya que deberá programar una llamada. La compañía tiene su sede en la costa oeste, por lo que deberán tenerse en cuenta las variaciones de zona horaria. El contacto telefónico limitado es típico en el espacio del crowdfunding inmobiliario.

Pros y contras de FarmTogether

Pros:

• Farmland ha sido una de las mejores y más confiables inversiones en los últimos 50 años, e incluso en tiempos de recesión e inestabilidad financiera.
• Farmland ha demostrado ser una inversión confiable incluso cuando los activos financieros están en recesión, lo que la convierte en una verdadera inversión alternativa.
• FarmTogether invierte sus propios fondos en LLC disponibles, lo que les da una participación en cada inversión.
• Las inversiones están totalmente aseguradas por las tierras agrícolas subyacentes, que son mucho más seguras que los gravámenes generales sobre la mayoría de las inversiones en papel.
• Los rendimientos anuales se proyectan entre el 7% y el 13%. Esto incluye tanto los ingresos anuales por alquiler como la apreciación del capital al momento de la disposición de la propiedad.
• Las inversiones están disponibles tanto para cuentas imponibles como para cuentas IRA autodirigidas.
• La inversión está abierta a residentes extranjeros, así como a inversores estadounidenses.
• Inversión mínima tan baja como $ 10,000.

Contras:

• Debe ser un inversor acreditado para invertir en la plataforma.
• Liquidez limitada: las tierras agrícolas son una inversión a muy largo plazo que requerirá inmovilizar su capital durante muchos años. Actualmente no hay capacidad para liquidar sus acciones, pero la empresa está trabajando para crear esa disponibilidad.
• Una inversión para una cuenta IRA debe realizarse a través de un custodio IRA especializado.
• Servicio al cliente limitado: el contacto telefónico está disponible solo con cita previa.

Más información sobre FarmTogether

¿Debería invertir en FarmTogether?

Invertir en tierras agrícolas es bastante inusual. Es por eso que es mejor limitarlo a personas de altos ingresos o de alto patrimonio neto. Ésa es la razón principal por la que se requiere la condición de inversor acreditado.

En el mejor de los casos, una inversión en tierras agrícolas debería ocupar un porcentaje minoritario de su cartera total. Eso no se debe solo al potencial de pérdida en un año determinado, o incluso a la disposición de las tierras agrícolas subyacentes, sino también a que se trata de una inversión a muy largo plazo. Estará inmovilizando sus fondos durante muchos años, lo que solo será posible si tiene otras inversiones más líquidas.

No hay duda de que las tierras agrícolas tienen beneficios de inversión a largo plazo que no ofrecen los activos más tradicionales. Se ha demostrado que tiene un rendimiento estable a largo plazo y resiste las dislocaciones económicas y financieras mejor que la mayoría de las clases de activos.

Pero debe ser plenamente consciente de los riesgos que implica invertir en tierras agrícolas. Aunque FarmTogether hace todo lo posible para limitar el riesgo asociado con cualquier propiedad en particular, cierto grado de riesgo es inherente a las tierras agrícolas.

Por ejemplo, el riesgo geográfico podría desarrollarse si una propiedad está ubicada en una parte del país que está experimentando condiciones climáticas adversas. También puede haber riesgo de cultivo, cuando la cosecha de un cultivo en particular es mala durante un año o más. Los precios de mercado de los productos agrícolas también pueden afectar los rendimientos anuales e incluso las perspectivas a largo plazo de vender las tierras agrícolas.

En resumen, invertir en tierras agrícolas es una inversión clásica de alta recompensa / alto riesgo que no debería ocupar más que una parte de su cartera general.

Resumen

Si decide invertir en tierras agrícolas, FarmTogether es una de las mejores formas de hacerlo. Pueden hacer que invertir en tierras agrícolas sea tan fácil como comprar acciones para obtener fondos a través de un corredor. Y se espera que la inversión proporcione ingresos anuales a través de rentas netas, así como una revalorización del capital tras la venta de la propiedad.

Mientras tanto, no necesita ningún conocimiento específico sobre agricultura, ni necesitará participar en ese proceso. Efectivamente, operará como propietario, no como agricultor, aunque tendrá los beneficios de una inversión en tierras agrícolas.

Puede abrir una cuenta y comenzar a invertir visitando el FarmJuntos website.