Los bienes raíces son una forma muy bien entendida, pero a menudo mal ejecutada, de generar riqueza. Solo se necesita un episodio de un programa de cambio de casa de HGTV para saber que no hace falta ser un genio... pero incluso los genios pueden estropearlo con una mala ejecución.
Si usted es un inversor de compra y retención, es menos probable que lo estropee, pero luego se encontrará con la "muerte por mil papeles cortes ". Hay tareas de mantenimiento, reparaciones, búsqueda de inquilinos, eliminación de personas inactivas, llamadas telefónicas de plomero a las 2 de la madrugada, limpieza,... eso
Si lee un libro sobre inversiones inmobiliarias, todo parece muy sencillo. Y es simple. Pero no es fácil.
Como dicen, el diablo son los detalles.
Es por eso que tanta gente invierte en fondos de inversión inmobiliaria (REIT). Un REIT ofrece exposición a bienes raíces sin nada del trabajo. Fondo REIT de Vanguard le cobra solo una proporción de gastos del 0,12% y obtiene exposición a una variedad de empresas de bienes raíces comerciales. ¡Eso es solo $ 12 por cada $ 10,000 invertidos!
¿Qué sucede si no desea tener un fondo que solo invierta en instalaciones de almacenamiento, parques de oficinas y centros comerciales? Hasta hace poco, no tenías suerte. Podría intentar encontrar un sindicato de bienes raíces en su área, pero eso no está exento de riesgos.
La mejor opción puede ser plataforma de inversión inmobiliaria de crowdfunding.
Resumen de los mejores sitios de crowdfunding inmobiliario
| Sitio | Especialización | Mínimo | Acreditación ¿Requerido? |
Aprende más |
|---|---|---|---|---|
| Fundrise | eREIT (fondo) | $500 | Cualquier inversor | Aprende más |
| Streitwise | eREIT (fondo) | $5,000 | Cualquier inversor | Aprende más |
| AcreTrader | Inversión de bajo costo en tierras agrícolas | $ 3.000- $ 10.000 | Inversionista acreditado | Aprende más |
| Cuadro | ER comercial de grado institucional | $ 50 mil | Inversionista acreditado | Aprende más |
| Multitud Calle | Bienes raíces comerciales | $ 25 000- $ 100 000 | Inversionista acreditado | Aprende más |
| Yieldstreet | Múltiples oportunidades de inversión | $ 1.000 a $ 5.000 | Cualquier inversor | Aprende más |
| Techo | Propiedades de alquiler unifamiliares llave en mano | Varía | Cualquier inversor | Aprende más |
| RealtyMogul | Bienes raíces comerciales directamente o vía fondo |
$ 1.000 a $ 5.000 | Cualquier inversor | Aprende más |
| Equidad Múltiple | Comercial institucional bienes raíces |
$5,000 | Inversionista acreditado | Aprende más |
| Planta baja | Deuda segura a corto plazo garantizada | $10 | Cualquier inversor | Aprende más |
Tabla de contenido
- Fundrise: bueno para la diversificación
- Streitwise - Inversión mínima baja
- AcreTrader: lo mejor para tierras agrícolas
- Cadre: lo mejor para bienes raíces de calidad institucional
- CrowdStreet: lo mejor para bienes raíces comerciales
- Yieldstreet - Variedad de activos inmobiliarios
- Roofstock: invierta en propiedades de alquiler
- RealtyMogul - Acceso a inmuebles comerciales
- EquityMultiple - Inversiones de deuda y capital
- Planta baja: deuda de alto rendimiento a corto plazo
- El resto de la manada
- ¿Debería invertir en estas ofertas?
Fundrise - Bueno para la diversificación
Fundrise es una de las mejores plataformas de inversión inmobiliaria de crowdfunding para inversores no acreditados porque ofrece un paquete de sus inversiones individuales en un vehículo al que llaman eREIT. Ser un inversor acreditado suele ser uno de los mayores obstáculos para invertir en una plataforma inmobiliaria, Fundrise ofrece una alternativa para aquellos que no cumplen con ese listón alto.
Los eREIT siguen una estrategia de inversión, disponible en sus documentos de oferta. Son como los REIT normales, excepto que el mínimo es $ 1,000. A diferencia de los REIT regulares que cotizan en el mercado abierto, estos no cotizan en bolsa. Solo puede canjear sus acciones trimestralmente. Son más líquidos que un sindicato, menos líquidos que un fondo mutuo.
Tenemos una revisión completa de Fundrise.
Más información sobre Fundrise
(Esto es para inversores acreditados y no acreditados)
Streitwise - Inversión mínima baja
Streitwise es un fideicomiso de inversión inmobiliaria que anuncia 8,4% de rentabilidad con una baja inversión mínima. Está abierto a inversores no acreditados.
La estructura de tarifas es del 3% del monto recaudado más una tarifa del 2% sobre los activos administrados. Cuando revisa las tarifas de otras ofertas, a menudo verá que tarifas como esa están incluidas en la cantidad (en forma de tarifas de adquisición, tarifas de financiamiento, tarifas de desempeño, etc.) así como desembolsos. Tener un 3% en aumento y un 2% de los activos bajo administración es una estructura mucho más clara que otras.
Dado que es un REIT, distribuyen dividendos trimestralmente y deben distribuir el 90% de sus ingresos gravables anualmente para mantener esa estructura. Debe esperar mantener sus inversiones en Streitwise durante un período porque hay un bloqueo de 1 año y una ventana de redención cada trimestre. También tiene la opción de reinvertir dividendos si así lo desea.
La inversión mínima es de $ 5,000 y tenemos un revisión completa de Streitwise aquí.
Más información sobre Streitwise
(Esto es para inversores acreditados y no acreditados)
¿Sabías que puedes invertir en tierras agrícolas?
AcreTrader es una nueva plataforma inmobiliaria que se especializa en tierras agrícolas. Investigan todas las ofertas, seleccionan menos del 5% de ellas y adquieren las granjas a través de una LLC. Puede obtener ingresos a través del alquiler, así como ver la apreciación de la tierra misma. Sabía usted que El 40% de las tierras agrícolas de EE. UU. Se alquila o alquila?
El monto mínimo de inversión suele estar entre $ 3,000 y $ 10,000. Esto varía entre inversiones basadas en el precio por acre y el costo total de la finca.
Cobran solo el 0,75% del valor de la granja como una tarifa de gestión anual más los costos de cierre de cada trato. El período de retención típico es de 3 a 5 años, aunque algunas ofertas son de 5 a 10 años, puede vender sus acciones en el mercado. ¡Y puede hacer esto en una IRA autodirigida!
Es una clase de activos fascinante que no podrá obtener en ninguna otra plataforma. Lea nuestra revisión completa de Acretrader para obtener más detalles.
Obtenga más información sobre AcreTrader
(Esto es para inversores acreditados)
Si desea ver más ofertas de tierras agrícolas, otra startup es FarmJuntos. Sé menos sobre ellos que AcreTrader, pero son plataformas similares. También para inversores acreditados y sus acuerdos suelen tener un mínimo de $ 10,000 a $ 50,000. Obtiene rendimientos en efectivo trimestrales, semestrales o anuales. También es gratis unirse, por lo que puede registrarse solo para ver sus ofertas. Tenemos una revisión detallada de FarmTogether aquí.
Cuadro - Lo mejor para bienes raíces de calidad institucional
Cuadro es una plataforma de inversión que le brinda acceso a inversiones inmobiliarias comerciales que son de "calidad institucional". ¿Qué significa eso? Significa que está invirtiendo junto con las instituciones financieras de una manera que no es como muchas otras plataformas inmobiliarias de "financiación colectiva". De hecho, Cadre invierte conjuntamente en todos los acuerdos en los que participan y es algo que los separa de otras plataformas.
Cuadro tiene dos opciones: su Fondo de acceso directo y "Deal-by-Deal". Esto es similar a otras plataformas que ofrecen una opción de "fondo" más grande y una opción de negociación específica. El Cadre Direct Access Fund tiene un mínimo de $ 50,000, mientras que para acuerdos individuales, la inversión mínima también es de $ 50,000.
Más información sobre Cadre
(Esto es para inversores acreditados)
Multitud Calle - Lo mejor para bienes raíces comerciales
Crowdstreet se especializa en inversiones inmobiliarias comerciales individuales con una variedad de períodos de retención (la inversión actual oportunidades a mayo de 2021 oscilaban entre 2 y 9 años) con una tasa interna de rendimiento muy atractiva para el inversor objetivo (alta a 20 años bajos). Se trata de inversiones en propiedades específicas, en lugar de un fondo que diverge, por lo que debe ser un inversor acreditado.
Han lanzado casi 500 acuerdos con cerca de $ 2 mil millones en capital recaudado, por lo que han estado activos desde su fundación en 2014. La inversión mínima es típicamente de $ 25,000, pero algunas ofertas requieren al menos $ 100,000 dependiendo del tamaño.
Más información sobre CrowdStreet
(Esto es para inversores acreditados)
Yieldstreet - Variedad de activos inmobiliarios
Yieldstreet es una plataforma que ofrece una variedad de ofertas de inversión que incluyen, pero no se limitan a, bienes raíces. Puede invertir en un fondo de clases de activos múltiples (inversores no acreditados) que distribuya su inversión en varias clases de activos o puede seleccionar ofertas individuales, que tendrán sus propios rendimientos y condiciones.
El fondo de clases de activos múltiples (Yieldstreet Prism Fund, no disponible en NE o ND) tiene solo un mínimo de $ 1,000, mientras que las ofertas individuales tendrán una inversión mínima de $ 5,000. Existe una tercera opción, invertir en pagarés a corto plazo (3-6 meses), que tiene un mínimo de $ 1,000 pero solo está disponible para inversionistas acreditados.
Registrarse en Yieldstreet para que pueda registrarse y buscar por sí mismo. O, si desea aprender aún más, nuestro Revisión de Yieldstreet entra en mayor detalle.
Oferta de bonificación de $ 500: Por tiempo limitado, Yieldstreet está ejecutando una nueva promoción de cuenta en la que puede obtener hasta $ 500 cuando abre una cuenta y deposita fondos. Obtienes $ 50 por $ 1,000 depositados hasta un bono de $ 500 si depositas más de $ 10,000.
Más información sobre Yieldstreet
(Esto es para inversores acreditados y no acreditados)
Techo - Invertir en propiedades de alquiler
Roofstock es un mercado de inversión inmobiliaria que le permite comprar propiedades de alquiler unifamiliares llave en mano con solo un 20% de anticipo. Es gratis registrarse y puede buscar propiedades en su mercado en función de una variedad de factores, como el precio de lista, la ubicación, el alquiler mensual, las escuelas, etc. Y si está familiarizado con los intercambios 1031, también le mostrarán qué propiedades son elegibles para eso.
A continuación, se muestra una instantánea de algunas de las propiedades disponibles a partir del 11 de junio de 2019:
Si se pregunta por qué están en la lista, es porque también puede comprar acciones de bienes raíces (no comprarlas directamente) de manera similar a como compra acciones de ofertas en otros sitios. Puede invertir en carteras personalizadas (esencialmente un REIT no público) para poder invertir con cierta diversificación. Por ejemplo, había una cartera que constaba de 6 viviendas unifamiliares en St. Louis. Había otra que eran 7 residencias unifamiliares en el Medio Oeste.
Si invierte en una casa, es propietario y puede apoyarse en sus servicios de administración de propiedades (no la administran, lo conectan con los de la zona), seguros, etc.
Finalmente, parece una tontería decir esto, pero tienen una garantía de devolución de dinero de 30 días. Si compras una propiedad y no estás satisfecho, te la reembolsarán (técnicamente, la incluyen gratis en su mercado y te devuelven el dinero una vez que se vende).
Aquí hay una revisión completa de Roofstock. Registrarse es gratis.
Más información sobre Roofstock
(Esto es para inversores acreditados y no acreditados)
RealtyMogul - Acceso a inmuebles comerciales
RealtyMogul se lanzó en 2013 y ofrece a los inversores acreditados y no acreditados una forma de invertir en bienes raíces comerciales. Los inversores acreditados pueden invertir en acuerdos específicos, mientras que los inversores no acreditados pueden contribuir a MogulREITs. Ellos no tratan con cualquier acuerdo residencial y busque invertir en acuerdos de bienes raíces comerciales específicos a los que el inversionista promedio no tendrá acceso para.
Mientras que los REIT más grandes se centran en grandes corporaciones como Simon Property Group (propietario / operador del centro comercial) y Public Storage (enormes operador de instalaciones de almacenamiento), RealtyMogul busca invertir en comunidades de apartamentos, centros comerciales y oficinas de Clase A Edificios.
El tamaño mínimo de inversión para proyectos individuales es de $ 5,000, pero para su REIT, MogulREIT, puede participar por tan solo $ 1,000. Usted puede echa un vistazo a nuestra revisión completa de RealtyMogul aprender más.
Más información sobre RealtyMogul
(Esto es para inversores acreditados y no acreditados)
Equity Multiple ofrece inversiones de deuda y capital que exclusivamente se enfoca en bienes raíces comerciales institucionales. También tienen préstamos sindicados y están respaldados por una firma nacional de asesoría inmobiliaria existente (Mission Capital), que ayuda con la tramitación de acuerdos.
El mínimo es de $ 5,000 y la estructura de tarifas está diseñada para alinear sus intereses con usted, el inversionista, y en función del tipo de inversión. Por lo general, hay una tarifa anual del 0.5%, para cubrir los costos administrativos, más el 10% de las ganancias después de haber recibido toda su inversión inicial. En los acuerdos preferenciales de acciones y deudas, también cobran una tarifa de servicio en un "margen" entre la tasa de interés que se cobra al prestatario y lo que se le paga a usted. Finalmente, en todas las ofertas, cobrarán una parte del monto total recaudado. Esta estructura de tarifas es típica, debe revisar los términos específicos del trato para conocer los números específicos en cada uno.
Más información sobre EquityMultiple
(Esto es solo para inversores acreditados)
Planta baja - Deuda de alto rendimiento a corto plazo
Planta baja es una plataforma en la que cualquier tipo de inversor, no tiene que estar acreditado, puede invertir en deuda de alto rendimiento a corto plazo que esté garantizada por bienes raíces. En lugar de poseer capital en una propiedad, simplemente es dueño de una deuda que puede tener plazos tan cortos como 12-18 meses. Tiene su sede en Atlanta y existe desde 2013.
Si está familiarizado con las plataformas de préstamos de igual a igual como LendingClub, esto es similar en el sentido de que puede invertir en préstamos con tan solo $ 10. A diferencia de las plataformas de préstamos de igual a igual, que son pagarés no garantizados, estos préstamos están garantizados por las propiedades en sí y la relación préstamo-valor típica es del 40-70%.
Aquí está nuestro revisión completa de Groundfloor para obtener más detalles.
Más información sobre Groundfloor
(Esto es para inversores acreditados y no acreditados)
El resto de la manada
A medida que aparezcan más sitios, seguiré examinándolos y descubriendo en qué se diferencian.
Esta lista son empresas o sitios que no he examinado detenidamente, pero como he oído hablar de ellos, quería asegurarme de que usted también. Envíeme un correo electrónico si desea que eche un vistazo más de cerca a cualquiera de ellos:
- Prodigy Network - Con un mínimo de $ 50,000 y un enfoque en inversiones de grado institucional en Manhattan, están muy enfocados y tienen un atractivo de servicio más personalizado. (Esto es solo para inversores acreditados)
- Parche de tierra - Un mercado de préstamos de bienes raíces de igual a igual para inversores acreditados, similar a PeerStreet, con un mínimo de $ 5,000. Buscan trabajar con desarrolladores inmobiliarios que estén mejorando proyectos inmobiliarios existentes. (Esto es solo para inversores acreditados)
- Préstamos - Mercado con sede en San Francisco con préstamos a 12 meses para prestatarios con propiedades de un solo dígito. Las propiedades son proyectos de rehabilitación y bastante conservadores (LTV promedio del 62%, según una entrevista en el New York Times). $ 5,000 mínimo. (Esto es solo para inversores acreditados)
- Pequeño cambio - Invierten en proyectos inmobiliarios comerciales y residenciales en función de sus "métricas de cambio", como la movilidad. (capacidad para caminar, andar en bicicleta), sostenibilidad (construcción ecológica, reutilización adaptativa) y vitalidad económica (creación de empleo, vivienda asequible). Hay mínimos por proyecto y tienen opciones para inversores acreditados y no acreditados.
- Fund That Flip - Respaldaron los préstamos de bienes raíces residenciales (préstamos de dinero fuerte) en incrementos de $ 5,000 y prefinanciaron sus acuerdos. Puede ver sus acuerdos abiertos sin crear una cuenta. (Esto es solo para inversores acreditados)
- ArborCrowd - Con el respaldo de la familia de empresas Arbor (Arbor Realty Trust, Arbor Commercial Mortgage, AMAC), obtiene acceso a grandes oportunidades de inversión comercial. Un acuerdo reciente de $ 12,7 mm para una propiedad multifamiliar en Alabama proyectó una TIR del 16-18% con un período de 3-5 años. Los acuerdos tienden a ser más grandes y el monto mínimo de inversión es de $ 25,000. (Esto es solo para inversores acreditados)
- AlphaFlow - Construyen una cartera de préstamos inmobiliarios a partir de las ofertas de deuda de otras empresas de esta lista, como PeerStreet, para optimizar el riesgo y el rendimiento. También reequilibrarán y ajustarán el fondo según sea necesario, puede retirar o reinvertir las ganancias mensuales. $ 10,000 mínimo. (Esto es solo para inversores acreditados)
- Fondo de vida para personas mayores - Senior Living Fund es una plataforma que se especializa en viviendas para personas mayores y proyecta tasas de retorno en el rango del 13% al 21%. Financian y desarrollan nuevas comunidades de viviendas para personas mayores, pero no ofrecen demasiados detalles. Lo comparto porque es un buen ejemplo de especialización, pero no sé mucho más sobre ellos.
¿Debería invertir en estas ofertas?
¿Qué pasa si no está seguro de estas nuevas plataformas? ¿Representan una buena opción?
Nos pusimos al día con Profesor Ralph Lim, Profesor Asociado de Finanzas y Economía en la Facultad de Negocios Jack Welch de la Universidad del Sagrado Corazón. Le hicimos algunas preguntas y fue lo suficientemente amable como para darnos una idea:
Cuando se trata de invertir, ¿qué parte de la cartera de uno debe incluir bienes raíces?Sugiero que entre el 10% y el 15% de la cartera de uno se coloque en inversiones relacionadas con bienes raíces. Esto supone un inversor con tolerancia al riesgo media. Aquellos con baja tolerancia al riesgo (por ejemplo, inversores muy conservadores) probablemente no deberían tener nada en bienes raíces.
¿Cree que esta nueva clase de inversión inmobiliaria es algo que la gente debería perseguir? ¿Por qué o por qué no?
La nueva opción de invertir en pagarés garantizados por bienes raíces parece ser una opción algo más conservadora de incluir bienes raíces en la cartera de uno. Por lo general, los pagarés garantizados por bienes raíces tienen prioridad sobre los propietarios de acciones de bienes raíces. Esto es similar al concepto de prioridad de la deuda sobre el capital.
Entonces, en este caso, el inversionista parecería tener una deuda respaldada por el inmueble subyacente. El inversor no tiene una posición de renta variable inmobiliaria. Sin embargo, es obligatorio que los inversores lean el prospecto o la circular de oferta detenidamente antes de comprometerse con esta opción.
¿Cómo se comparan estas nuevas opciones con las opciones de inversión existentes?
En lugar de mantener una posición de capital en bienes raíces, esta nueva opción ofrece al inversor la oportunidad de invertir en la parte de la deuda. El riesgo es menor que la propiedad de acciones, pero también lo es el potencial de ganancia. Invertir en deuda generalmente limita al inversionista a los ingresos por intereses y al rendimiento del capital.
Por lo general, los inversores de deuda no participan en las posibles ganancias de capital debido a una apreciación inmobiliaria subyacente. Por supuesto, lea el prospecto o la circular de oferta.
Con los sitios inmobiliarios financiados por crowdfunding, hay muchas opciones de inversión diferentes. Algunas son deudas, como ha mencionado el profesor Lim, y otras son acciones. Algunos son una combinación de ambos, por lo que siempre es importante revisar el prospecto o la circular de oferta para saber en qué está invirtiendo.
¿Cuáles han sido sus experiencias hasta ahora con los sitios de inversión inmobiliaria financiados por crowdfunding?