Si ha estado atento a los listados de casas de bienes raíces, es posible que haya visto más propiedades en ejecución hipotecaria a la venta a un precio reducido.
Con niveles récord de desempleo y subempleo, muchos propietarios se están quedando atrás en sus hipotecas. Actualmente, existe una moratoria federal sobre los programas hipotecarios más comunes hasta el 31 de diciembre de 2020. A menos que existan más protecciones para los propietarios de viviendas, el mercado de ejecuciones hipotecarias verá un aumento desafortunado.
De hecho, según la empresa de análisis hipotecario e inmobiliario Caballero negro, 2,3 millones de propietarios de viviendas ya están gravemente atrasados en sus hipotecas.
Tan devastador como es tener más viviendas en proceso de ejecución hipotecaria, también significa que los prospectos compradores de vivienda, a quienes de otro modo se les excluyó la compra de una vivienda, podrían tener un mayor acceso a propiedad de la vivienda. Esto es lo que debe saber si está pensando en comprar una casa en ejecución hipotecaria.
Comprar una casa en ejecución hipotecaria puede ser una situación en la que todos salgan ganando. Obtienes un buen precio y (por lo general) puedes arreglar la propiedad fácilmente.
Comprar una casa en ejecución hipotecaria
Hay muchas formas en que puedes comprar una casa en ejecución hipotecaria, dependiendo de en qué etapa del proceso se encuentre la ejecución hipotecaria:
- Pre-ejecución hipotecaria. Muchos propietarios están dispuestos a vender antes de que se les haya embargado oficialmente. Dependiendo de la cantidad de capital que tengan, es posible que necesiten realizar una venta corta.
- Venta corta. Los propietarios pueden buscar la aprobación de sus prestamistas para venderle la casa por menos de lo que adeudan en la hipoteca. El banco recibirá menos de lo que debe, pero a menudo aprueba las ventas al descubierto, ya que generalmente cuestan menos que una ejecución hipotecaria.
- Subasta. Una vez que se ejecuta una hipoteca, el banco suele subastarla. Pero necesitará efectivo disponible para esto, y esa no es una opción para la mayoría de las personas que necesitan financiamiento hipotecario.
- Propiedades de propiedad inmobiliaria (REO). Alternativamente, los bancos pueden simplemente vender la casa ejecutada a través de mercados más tradicionales, al igual que una casa normal.
Por lo general, es más fácil comprar la casa embargada una vez que el banco se hace cargo y se convierte en una propiedad REO. Eso es porque puede tomarse su tiempo y pasar por el proceso de suscripción de la hipoteca. También puede trabajar con un agente de bienes raíces y, lo que es más importante, escribir cláusulas de contingencia en el contrato que le permitan salirse del trato si una inspección de la casa revela más reparaciones de las que esperaba.
7 advertencias para comprar una casa en ejecución hipotecaria
Comprar una casa en ejecución hipotecaria no es exactamente lo mismo que comprar una directamente del propietario. Potencialmente, está comprando una casa de un banco que asumió el control después de que los propietarios anteriores ya no pudieran pagar la casa. Esto introduce algunos cambios en el proceso de compra de una casa para usted.
1. Necesitará un agente de bienes raíces que se especialice en casas embargadas
El mundo está lleno de agentes inmobiliarios, incluso su tío Bob y su prima Carolyn. Pero no todo el mundo está preparado para manejar los matices de la compra de una vivienda en ejecución hipotecaria. Hay muchos problemas que pueden surgir: daños a la propiedad no planificados, ocupantes ilegales, propietarios que pagan la factura e intentan reclamar la propiedad, etc.
Si se toma en serio la compra de una vivienda en ejecución hipotecaria, busque un agente inmobiliario con experiencia adicional en esta área. Incluso hay designaciones especiales que pueden obtener algunos agentes inmobiliarios, como Recurso de ventas al descubierto y ejecuciones hipotecarias (SFR) o Experto certificado en propiedades en dificultades (CDPE).
2. Las casas se venden "como están"
Con una venta de vivienda típica, tiene el cambio para que la propiedad sea inspeccionada profesionalmente antes de firmar en la línea de puntos. No es raro que surjan nuevos problemas y, en una transacción normal de compra de una casa, a menudo puede negociar con los vendedores para reparar el daño o descontar el precio.
Ese no es el caso cuando compra una casa en ejecución hipotecaria. Si una inspección de la casa revela daños inesperados, como la necesidad de un techo completo o un reemplazo del sistema séptico, los bancos a menudo no están dispuestos a negociar. Es una venta de "tómalo o déjalo".
3. Espere poner algo de trabajo
El punto anterior es especialmente importante considerando que la mayoría de las casas embargadas, de hecho, necesitan muchas reparaciones.
Piénselo: los propietarios anteriores perdieron la casa porque no podían pagar la hipoteca. Es muy probable que tampoco hayan podido mantenerse al día con el mantenimiento de rutina. Desde su perspectiva, incluso si tuvieran el efectivo, ¿qué sentido tiene gastar dinero en reparaciones, si saben que perderán la casa en unos meses?
Puede ahorrar dinero poniendo un poco de capital (HGTV, ¿alguien?), Pero incluso entonces necesitará el dinero en efectivo para pagar los materiales. Esto también significa que es posible que la casa no esté lista para mudarse. Si se muda, es posible que deba aguantar los escombros de la construcción por un tiempo. Sin embargo, en el lado positivo, esto le da la oportunidad de actualizar la casa a su propia estética.
4. Puede que necesite financiación creativa
Esto trae a colación otro problema: cómo hacer pagas por esas renovaciones? Generalmente, no puede simplemente solicitar una hipoteca más grande para cubrir las reparaciones necesarias. La mayoría de los prestamistas solo le prestarán la cantidad actual tasación de la casa vale menos el pago inicial.
Sin embargo, tienes algunas opciones. Puede retener algo de dinero de sus ahorros para pagarlo en efectivo, pero esto significa que tendrá un pago inicial menor. Una alternativa es obtener un préstamo de un prestamista diferente, como un préstamo personal, una tarjeta de crédito con 0% APR, o incluso un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito si tiene la suerte de comenzar desde una posición con capital.
Por último, hay algunas "hipotecas de renovación" especiales disponibles a través de Fannie Mae y otros prestamistas. Estas hipotecas en realidad hacer le permite obtener una hipoteca más grande para que pueda pagar las renovaciones. Sin embargo, es posible que deba proporcionar un pago inicial más alto o tener un puntaje crediticio más alto para calificar.
5. Esté atento a los gravámenes sobre viviendas ejecutadas en subastas
Si tiene una gran cantidad de dinero en efectivo y puede pagar una casa el mismo día, una subasta podría ser su mejor opción. Pero luego tienes que preocuparte por un nuevo factor: los embargos.
Si la propiedad tenía algún gravamen adjunto (por ejemplo, de los propietarios anteriores que no pagaron sus impuestos o un fallo por una deuda impaga), también heredará esa factura.
Este suele ser solo el caso de las casas subastadas. Si compra una casa embargada como una venta REO, el banco generalmente paga cualquier gravamen adjunto a la propiedad. Aún así, puede valer la pena volver a verificar si tiene interés en una propiedad específica.
6. Esté preparado para actuar rápido
Usted no es el único que tiene la brillante idea de obtener una casa en ejecución hipotecaria a bajo precio. Es muy probable que haya algunos otros compradores interesados en la propiedad, lo que aumenta la competencia. A pesar de que la casa está listada con un gran descuento, esta competencia aún puede hacer subir los precios. Es posible que deba estar listo para actuar con rapidez, al igual que en cualquier mercado inmobiliario en auge.
7. Esté preparado para esperar
Por otro lado, hay mucha burocracia adicional involucrada en la compra de una casa embargada una vez que el vendedor acepta su oferta. A menudo hay papeleo adicional que completar u otras complicaciones.
Por ejemplo, la tasación de la vivienda podría resultar más baja de lo esperado, lo que podría dificultar la obtención de suficiente financiamiento para el precio de compra acordado. Si se trata de una venta al descubierto, el banco también podría demorar más en aprobar el precio de venta más bajo para la casa, según el valor actual de la hipoteca del propietario.
Pros y contras de las casas en ejecución hipotecaria
Comprar una casa en ejecución hipotecaria no es necesariamente una buena o mala idea por sí sola. Todo depende de sus propios objetivos; por ejemplo, ¿está dispuesto a buscar financiación para las reparaciones a fin de llegar a un acuerdo sobre el precio de compra de la vivienda? También considere lo importante que es para usted tener una casa "lista para la mudanza" sin problemas.
Sopese estos pros y contras con cuidado, y lo que es más importante para usted al comprar una casa.
| Pros | Contras |
| Puede obtener una oferta más baja que el precio de mercado. | La propiedad se vende "tal cual" y es posible que no esté lista para mudarse |
| Puede personalizar la casa según sus especificaciones con reparaciones y actualizaciones. | Probablemente necesita muchas reparaciones y actualizaciones |
| Requiere financiamiento creativo para reparaciones y actualizaciones. | |
| El proceso de ejecución hipotecaria es largo y podría fracasar |
La línea de fondo
Comprar una casa en ejecución hipotecaria puede ser una situación en la que todos salgan ganando. Obtiene una casa a buen precio y (por lo general) puede hacer que la propiedad vuelva a funcionar correctamente reparándola. Siempre que inicie el trato sabiendo que no es la misma experiencia que la compra de una casa típica, comprar una casa en ejecución hipotecaria es una excelente manera de lanzarse a la propiedad de vivienda o la inversión en bienes raíces.